แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ฟ้องโจทก์บรรยายว่าจำเลยทั้งห้าร่วมกันและแทนกันตกลงจะขายที่ดินรวม 8 โฉนด รวมเนื้อที่ 241 ไร่ 3 งาน 75 ตารางวา โดยจำเลยทั้งห้ารับรองว่าที่ดินทั้ง 8 โฉนดเป็นผืนเดียวกัน สำหรับโฉนดเลขที่2784 เฉพาะส่วนที่จำเลยทั้งห้าจะขายให้โจทก์อันเป็นทางออกสู่ทางสาธารณะนั้น จำเลยทั้งห้ารับรองว่าได้แบ่งแยกการครอบครองเป็นสัดส่วนกับผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมแล้ว เมื่อถึงวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์โจทก์ได้เตรียมแคชเชียร์เช็คเพื่อชำระค่าที่ดินให้แก่จำเลยทั้งห้า แต่จำเลยทั้งห้าไม่สามารถปฏิบัติตามสัญญาได้โจทก์และจำเลยทั้งห้าจึงตกลงเลื่อนกำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ไป ครั้นเมื่อถึงวันนัดโจทก์ได้เตรียมแคชเชียร์เช็คเพื่อชำระค่าที่ดินให้แก่จำเลยทั้งห้าแต่จำเลยทั้งห้าก็ยังไม่สามารถดำเนินการให้มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้ง 8 โฉนด พร้อมกันทุกแปลงได้ เพราะที่ดินบางโฉนดยังเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้อื่นบางโฉนดศาลมีคำสั่งอายัดไว้ และที่ดินอันเป็นทางเข้าออกจำเลยทั้งห้าไม่ดำเนินการให้มีการจดทะเบียนโอนให้โจทก์ถือกรรมสิทธิ์เป็นสัดส่วนได้ จำเลยทั้งห้าขอเลื่อนวันโอนกรรมสิทธิ์ไปอีก เมื่อถึงวันนัดจำเลยทั้งห้าก็ไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทุกแปลงให้ตรงตามข้อกำหนดและแผนผังที่ดินตามเอกสารท้ายฟ้องได้ จำเลยทั้งห้าจึงผิดสัญญา หากจำเลยทั้งห้าโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์ โจทก์จะสามารถดำเนินการตามโครงการพัฒนาที่ดินให้เป็นที่อยู่อาศัยและสวนพักผ่อนได้ทันทีการล่าช้าเป็นเหตุให้ค่าวัสดุ ค่าจ้างแรงงาน ค่าสาธารณูปโภคเพิ่มขึ้นพร้อมทั้งมีคำขอบังคับ เป็นคำฟ้องที่แสดงโดยชัดแจ้งซึ่งสภาพแห่งข้อหาของโจทก์และคำขอบังคับ ทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาเช่นว่านั้น ตาม ป.วิ.พ.ความแพ่งมาตรา 172 วรรคสอง ครบถ้วนแล้ว ส่วนจำเลยทั้งห้ากระทำการอันใดที่ถือว่าร่วมกันและแทนกัน เหตุใดจำเลยทั้งห้าจึงไม่ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายเหตุใดจึงมีการเลื่อนวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน โฉนดที่ดินที่โจทก์อ้างว่าศาลแพ่งอายัดไว้นั้นมีการอายัดตั้งแต่เมื่อใด เจ้าของรวมในโฉนดที่ดินเลขที่2784 ต่างถือกรรมสิทธิ์จำนวนเนื้อที่เท่าใด เหตุใดค่าวัสดุ ค่าแรงงานค่าสาธารณูปโภค จึงเพิ่มขึ้นเป็นเพียงรายละเอียดซึ่งสามารถนำสืบได้ในชั้นพิจารณา ฟ้องโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม
ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระบุไว้ชัดแจ้งว่าโจทก์มีฐานะเป็นผู้จะซื้อซึ่งมีความผูกพันตามสัญญาในฐานะผู้จะซื้อทุกประการ และในสัญญาก็ปรากฏใจความว่าคู่สัญญาตกลงกันว่า ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินผู้จะขายยอมให้โจทก์ผู้จะซื้อลงชื่อบุคคลใดหรือนิติบุคคลใดเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามสัญญานี้ได้ แสดงให้เห็นว่าโจทก์ในฐานะผู้จะซื้อมีสิทธิให้ผู้ใดเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ ทั้งในบันทึกการเลื่อนจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้ง 2 ครั้งโจทก์ก็ลงลายมือชื่อในฐานะผู้จะซื้อโดยลำพัง เห็นได้ว่าคู่สัญญาที่ต้องผูกพันตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินคือโจทก์ฝ่ายหนึ่งและจำเลยทั้งห้าอีกฝ่ายหนึ่ง แม้โจทก์จะมีสิทธิให้ลงชื่อผู้ใดเป็นผู้รับโอนก็หาทำให้ความผูกพันของโจทก์ในฐานะผู้จะซื้อตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเปลี่ยนแปลงไปไม่ โจทก์ยังคงเป็นคู่สัญญาโดยตรงกับจำเลยทั้งห้าโจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งห้า
ตามสัญญาจะซื้อจะขาย ข้อ 5 เป็นข้อตกลงในชั้นจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินว่าค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายค่าภาษีอากรต่าง ๆ ค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินฝ่ายใดจะเป็นผู้ชำระ แม้จะตกเป็นโมฆะเพราะโจทก์และจำเลยทั้งห้าตกลงกันว่าจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในราคาประเมินของทางราชการซึ่งเป็นราคาที่ต่ำกว่าความเป็นจริงอันเป็นการหลีกเลี่ยงค่าภาษีและค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนโอนก็ตาม แต่ในเรื่องค่าฤชาธรรมเนียมในการจดทะเบียนโอนก็มี ป.พ.พ.มาตรา 457 บัญญัติให้ผู้ซื้อผู้ขายพึงออกใช้กันอย่างไรไว้แล้ว จึงพึงสันนิษฐานได้โดยพฤติการณ์แห่งกรณีว่าคู่กรณีได้เจตนาให้ข้อสัญญาข้ออื่นที่สมบูรณ์แยกออกจากข้อ 5 ซึ่งเป็นส่วนที่ไม่สมบูรณ์ ตามมาตรา 135เดิม (173 ใหม่) สัญญาจะซื้อขายที่ดินเว้นแต่ข้อ 5 จึงสมบูรณ์ ไม่ตกเป็นโมฆะ
สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินมีใจความสำคัญว่า สัญญาฉบับนี้ทำขึ้นระหว่างจำเลยทั้งห้าซึ่งต่อไปในสัญญาเรียกว่า “ผู้จะขาย” ฝ่ายหนึ่ง กับโจทก์ซึ่งต่อไปในสัญญาเรียกว่า “ผู้จะซื้อ” อีกฝ่ายหนึ่ง ผู้จะขายตกลงจะขายและผู้จะซื้อตกลงจะซื้อที่ดินทั้ง 8 โฉนด เป็นจำนวนเงินทั้งสิ้น 63,847,307 บาทโดยผู้จะซื้อได้ชำระเงินค่าที่ดินเป็นจำนวนเงิน 7,000,000 บาท ให้แก่ผู้จะขายในวันทำสัญญานี้เรียบร้อยแล้ว ส่วนจำนวนเงินที่คงเหลืออีก 56,847,307 บาทผู้จะซื้อจะชำระให้แก่ผู้จะขายในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่จะขายทุกแปลงพร้อมกัน เห็นได้ว่าฝ่ายผู้จะขายมีจำเลยทั้งห้ามีสิทธิและหน้าที่ร่วมกัน ทั้งราคาที่ดินก็กำหนดรวมกันทั้ง 8 แปลง มิได้แบ่งแยกว่าแปลงใดราคาเท่าใด การชำระเงินค่าที่ดินในวันทำสัญญาโจทก์ก็ได้ชำระเงินจำนวนเดียวกันให้แก่จำเลยทั้งห้าพร้อมกันทุกคน ราคาที่เหลือก็ตกลงกันให้โจทก์ชำระแก่จำเลยทั้งห้ารวมกันเป็นจำนวนเดียวกัน มิได้แบ่งแยกชำระให้แก่จำเลยแต่ละคน แม้โจทก์จะแยกแคชเชียร์เช็คออกเป็นบางฉบับก็ไม่ปรากฏว่าแยกเป็นส่วนของจำเลยตามเนื้อที่ดินของแต่ละคน และข้อความในสัญญาก็กำหนดให้จำเลยทั้งห้าผูกพันกับโจทก์เป็นอย่างเดียวกัน ดังนั้นจำเลยทั้งห้าจึงอยู่ในฐานะร่วมกันรับผิดตามสัญญาดังกล่าว
ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินข้อ 3 มีใจความสำคัญว่า ผู้จะขายรับรองว่าที่ดินแปลงโฉนดเลขที่ 2784 ผู้จะขายเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนทางด้านทิศตะวันออกเฉียงเหนือ และผู้จะขายได้แบ่งแยกการครอบครองเป็นสัดส่วนกับผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมคนอื่นเป็นที่แน่นอนชัดเจนแล้ว และตามข้อ 2 มีใจความสำคัญว่าผู้จะขายขอยืนยันและรับรองว่าที่ดินทั้ง 8 แปลง ติดต่อเป็นผืนเดียวกันโดยทางด้านทิศใต้ (โฉนดเลขที่ 2784) จดตลอดแนวคลองริมถนนตามแผนผังแนบท้ายสัญญา ซึ่งปรากฏว่าที่ดินโฉนดเลขที่ 2784 เป็นรูปแผนผังทางเข้าออกของที่ดินอีก 7 แปลง สู่แนวคลองและริมถนน และจำเลยทั้งห้ารับรองกับโจทก์ว่าที่ดินโฉนดเลขที่ 2784 จำเลยได้แบ่งแยกการครอบครองเป็นส่วนสัดในส่วนที่เป็นทางเข้าออกตามแผนผังแนบท้ายสัญญา และทางเข้าออกนี้เป็นสาระสำคัญกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้ง 8 แปลงได้ทันทีที่ฝ่ายจำเลยได้แบ่งแยกการครอบครองที่ดินโฉนดเลขที่ 2784 ให้เป็นส่วนสัด โดยฝ่ายจำเลยจะต้องได้กรรมสิทธิ์ตรงทางเข้าออกตามแผนผังท้ายสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินให้เรียบร้อยเสียก่อน การที่ฝ่ายจำเลยยังไม่แบ่งแยกการครอบครองให้เป็นส่วนสัดซึ่งเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่นนี้ จำเลยทั้งห้าย่อมผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน
ในวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทจำเลยทั้งห้าไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์ตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญาโดยที่โจทก์ได้นำเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือมาชำระให้ครบถ้วนแล้ว สำหรับขั้นตอนของการชำระค่าธรรมเนียม ค่าภาษีตลอดจนค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เป็นขั้นตอนภายหลังที่จำเลยทั้งห้าสามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์ตรงตามสัญญาเสียก่อน ซึ่งยังไม่แน่นอนเมื่อถึงขั้นตอนนั้นโจทก์จะมีเหตุขัดข้องในค่าธรรมเนียมดังกล่าวหรือไม่ โจทก์จึงยังไม่เป็นฝ่ายผิดสัญญา เมื่อจำเลยทั้งห้าเป็นฝ่ายผิดสัญญาด้วยการละเลยไม่โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์ตรงตามสัญญา จำเลยทั้งห้าก็ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและไม่มีสิทธิริบมัดจำแต่จะต้องส่งคืนโจทก์ตาม ป.พ.พ.มาตรา 378 (3)
ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินฉบับพิพาท ข้อ 8 กำหนดว่าหากผู้จะขายผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใด ให้ผู้จะซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเรียกเงินที่ชำระไปแล้วคืนได้ทั้งหมดและเรียกค่าเสียหายได้อีกจำนวนเงิน 14,000,000บาท (สิบสี่ล้านบาทถ้วน) หรือฟ้องบังคับให้ผู้จะขายปฏิบัติตามสัญญานี้ พร้อมทั้งเรียกค่าเสียหายอีกโสดหนึ่งด้วย ฯลฯ ข้อกำหนดดังกล่าวถือได้ว่าเป็นเบี้ยปรับถ้าสูงเกินส่วน ศาลจะลดลงเป็นจำนวนพอสมควรก็ได้ตามที่บัญญัติไว้ใน ป.พ.พ.มาตรา 379 ประกอบมาตรา 383
จำเลยทั้งห้ายังไม่อาจปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายได้เพราะเหตุขัดข้องเกิดจากเจ้าของรวม โจทก์และจำเลยที่ 1 ที่ 2 ที่ 3และที่ 5 จึงได้ทำบันทึกเลื่อนวันโอนกรรมสิทธิ์อีกครั้งหนึ่ง แต่เมื่อถึงวันที่เลื่อนไปก็ยังไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินกันได้ เพราะจำเลยทั้งห้าไม่ปฏิบัติให้เป็นไปตามข้อตกลงในสัญญา เป็นเหตุให้โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียหายตามปกติจากจำเลยทั้งห้าได้ทันที หรือหากโจทก์ยังติดใจที่จะรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินต่อไปก็น่าจะนัดวันจดทะเบียนโอนกันใหม่ แต่โจทก์ก็หาได้กระทำการใด ๆ ต่อไปไม่ คงปล่อยให้เหตุการณ์ผ่านไปโดยจำเลยทั้งห้าไม่อาจคาดหมายได้ว่าโจทก์จะดำเนินการอย่างไรต่อไป เพราะการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 2784 ซึ่งเป็นทางออกถูกเจ้าของรวมคนอื่นซึ่งเป็นบุคคลภายนอกโต้แย้งสิทธิ ย่อมไม่สามารถที่จะโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์เป็นส่วนสัดให้เป็นทางเข้าออกดังที่จำเลยทั้งห้าสัญญาไว้ การที่โจทก์ปล่อยให้เหตุการณ์ผ่านไปโดยไม่ดำเนินการอะไรต่อไปเช่นนี้ โดยโจทก์ประสงค์จะใช้เวลาที่ผ่านไปเป็นข้ออ้างเรียกร้องค่าเสียหายให้สูงไว้และเมื่อโจทก์นำสืบข้อเท็จจริงฟังไม่ได้ว่าโจทก์เสียหายอย่างไร เป็นเงินเท่าใด แต่การกำหนดค่าเสียหายที่โจทก์ได้รับกรณีจำเลยทั้งห้าไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ตามสัญญาได้นั้นเมื่อจำเลยทั้งห้าผิดสัญญาโจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกค่าเสียหายอันเป็นเบี้ยปรับ แต่การที่สัญญากำหนดเบี้ยปรับไว้ 14,000,000 บาท โดยที่ข้อเท็จจริงที่โจทก์นำสืบฟังไม่ได้ว่าโจทก์เสียหายอย่างไร เป็นเงินเท่าใด เช่นนี้ ประกอบกับระยะเวลานับแต่วันทำสัญญากับวันยื่นฟ้องห่างกันเพียง 7 เดือน เบี้ยปรับที่กำหนดไว้จึงสูงเกินส่วน และควรคำนวณตามราคาที่ดินพิพาทที่น่าจะเพิ่มขึ้นขณะยื่นฟ้อง
ความรับผิดของโจทก์เป็นการชำระหนี้ตามสัญญาต่างตอบแทนตาม ป.พ.พ.มาตรา 369 กล่าวคือโจทก์จะรับผิดชำระหนี้ในจำนวนเงินค่าที่ดินต่อเมื่อจำเลยทั้งห้าจะชำระหนี้หรือขอปฏิบัติการชำระหนี้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้ตรงตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเสียก่อน แต่เมื่อจำเลยทั้งห้าเป็นฝ่ายผิดสัญญาละเลยไม่โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้ตรงตามสัญญาอันเป็นสาระสำคัญ โจทก์จึงไม่ต้องรับผิดชำระค่าดอกเบี้ยในจำนวนเงินดังกล่าว
