แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
โจทก์จำเลยร่วมกันยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมขอแบ่งขายที่พิพาท โดยโจทก์จะขายให้จำเลยในราคา 4,000 บาท จำเลยตกลงชำระเงินให้โจทก์ในวันยื่นเรื่องราวนั้น 3,000 บาท ส่วนที่ค้างจะชำระในวันหลัง เรื่องราวที่โจทก์จำเลยร่วมกันยื่นนั้น ไม่ใช่สัญญาจะซื้อจะขาย เป็นเพียงหลักฐานแห่งการซื้อขายที่ดินเท่านั้น
ผู้จะซื้อได้ชำระเงินค่าที่ดินที่จะซื้อขายกันให้ผู้จะขายแล้วบางส่วน เป็นสัญญาจะซื้อขายที่พิพาทกันโดยสมบูรณ์ในแบบที่ได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว สัญญาแบบนี้ไม่จำต้องมีเอกสารเป็นหนังสือมาแสดงก็ฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ และโจทก์ก็มีสิทธิที่จะนำพยานบุคคลมาสืบถึงข้อตกลงในการขายที่ดินนี้ได้ ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94.
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์จำเลยตกลงจะซื้อขายที่ดินกัน โดยโจทก์จะขายที่ดินที่โจทก์ให้จำเลยอาศัยอยู่ให้จำเลย และจำเลยจะแบ่งแยกที่ดินของจำเลยที่โจทก์อาศัยอยู่ให้โจทก์ จำเลยได้ชำระเงินให้โจทก์บางส่วนแล้ว แต่จำเลยผิดสัญญาไม่แบ่งแยกที่ดินของจำเลยให้โจทก์ ขอให้ศาลบังคับให้จำเลยรับเงินที่ชำระไว้คืนไป และพิพากษาว่าที่พิพาทที่จำเลยอาศัยอยู่เป็นของโจทก์
จำเลยต่อสู้ว่าที่พิพาทโจทก์ขายให้จำเลย จำเลยได้ครอบครองมากว่า ๑๐ ปีแล้ว จำเลยไม่ได้ผิดสัญญา โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา โจทก์บิดพลิ้วไม่ยอมนำรังวัด และจัดการโอนกรรมสิทธิ์ให้ จึงฟ้องแย้งขอให้ศาลบังคับให้โจทก์จัดการโอนที่พิพาทให้จำเลย และให้โจทก์รับเงินส่วนที่เหลือจากจำเลย
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งทำนองเดียวกับฟ้อง และว่าโจทก์ไม่ไปรังวัดแบ่งที่พิพาทให้ เพราะจำเลยผิดสัญญาจำเลยไม่มีสิทธิฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาว่าโจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกันเป็นกรณีที่กฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง คู่ความจะสืบว่ามีข้อตกลงพิเศษ โดยไม่ปรากฏในหนังสือสัญญาไม่ได้ ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๙๔ ยกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์รับเงินที่เหลือจากจำเลย ๑,๐๐๐ บาท และโอนที่พิพาทให้จำเลย
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์เห็นว่า คำร้องขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมของโจทก์จำเลยไม่ใช่สัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาท โจทก์จำเลยได้มีการตกลงซื้อขายที่พิพาทกันโดยมิได้ทำเป็นหนังสือ แต่มีการชำระราคาที่พิพาทกันบางส่วน จึงเป็นการซื้อขายกันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๕๖ วรรค ๒ ไม่ต้องมีหนังสือ โจทก์นำสืบข้อตกลงระหว่างโจทก์จำเลยได้ ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๙๔ และฟังว่าจำเลยไม่แบ่งที่ดินให้โจทก์ตามข้อตกลง พิพากษากลับคำพิพากษาศาลชั้นต้นว่า ที่พิพาทเป็นของโจทก์ ห้ามจำเลยและบริวารเข้ามาเกี่ยวข้อง ให้จำเลยรับเงินคืนจากโจทก์
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาเห็นว่า เอกสารท้ายฟ้อง เป็นเอกสารที่โจทก์จำเลยยื่นเพื่อขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ไม่ใช่สัญญาจะซื้อจะขาย แต่เป็นเพียงหลักฐานแห่งการจะซื้อจะขายที่พิพาทกันเท่านั้น จำเลยผู้จะซื้อได้ชำระเงินค่าที่ดินที่จะซื้อขายกันให้โจทก์ผู้จะขายแล้วบางส่วน จึงเป็นสัญญาจะซื้อขายที่พิพาทกันโดยสมบูรณ์ ในแบบที่ได้ชำระหนี้บางส่วนแล้วตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๕๖ วรรค ๒ สัญญาแบบนี้ไม่จำต้องมีเอกสารสัญญาจะซื้อขายมาแสดงก็ฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ โจทก์จึงนำสืบถึงข้อตกลงกันได้ ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๙๔ แต่ไม่เชื่อว่าจำเลยได้ตกลงจะยกที่ดินที่โจทก์อาศัยปลูกเรือนให้โจทก์ และไม่เชื่อว่าจำเลยผิดสัญญา โจทก์บอกเลิกสัญญาไม่ได้ จำเลยขอบังคับให้โจทก์ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อขายที่พิพาทได้
พิพากษากลับคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ให้บังคับคดีไปตามผลของคำพิพากษาของศาลชั้นต้น.
