แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
ในการซื้อที่ดินจากธนาคาร โจทก์ จำเลยและผู้เช่าอื่นมีข้อตกลงระหว่างกันว่า ผู้เช่าจะซื้อที่ดินส่วนที่มีห้องแถวที่ตนเช่าปลูกสร้างอยู่และที่ดินแต่ละแปลงให้แนวตัดตรงแนวโฉนดที่ดิน ถ้าห้องเช่าหรือสิ่งปลูกสร้างรุกล้ำแนวที่ดินของผู้เช่าอื่น ก็จะต้องรื้อถอนส่วนที่รุกล้ำเมื่อผู้เช่าอื่นปลูกสร้างใหม่ ถ้ายังไม่มีการปลูกสร้างอาคารใหม่ก็ให้อยู่กันตามสภาพเดิมไปก่อน ข้อตกลงดังกล่าวใช้บังคับได้และมีผลผูกพันโจทก์และจำเลย เมื่อโจทก์และจำเลยได้ซื้อที่ดินโจทก์จะปลูกสร้างอาคารใหม่แทนห้องเช่าเดิมบนที่ดินที่ซื้อแต่มีสิ่งปลูกสร้างของจำเลยรุกล้ำเข้าไปที่ดินของโจทก์ โจทก์ได้บอกกล่าวจำเลยแล้วจำเลยจึงมีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามข้อตกลงรื้อสิ่งปลูกสร้างส่วนที่รุกล้ำที่ดินของโจทก์ และเมื่อมีข้อตกลงระหว่างโจทก์และจำเลยเช่นนี้ จึงมิใช่กรณีที่ต้องนำ ป.พ.พ. มาตรา 1312 มาปรับใช้ในฐานะบทกฎหมายที่ใกล้เคียงยิ่งตามมาตรา 4
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 31595 เนื้อที่ 34 ตารางวา พร้อมสิ่งปลูกสร้างเลขที่ 73 จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 10180 ซึ่งอยู่ติดกับที่ดินของโจทก์ทางด้านทิศตะวันตกเนื้อที่ 44 ตารางวา พร้อมสิ่งปลูกสร้างเลขที่ 72 เดิมที่ดินของโจทก์และจำเลยเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 10178 มีนางนิภา และนายเชาว์ เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ซึ่งได้แบ่งให้โจทก์ จำเลย และบุคคลอื่นเช่า ต่อมาที่ดินแปลงดังกล่าวถูกยึดขายทอดตลาด โจทก์ จำเลย และผู้เช่าคนอื่นได้ซื้อและแบ่งแยกที่ดินตามส่วนที่ตนได้เช่าอยู่ ในการรังวัดที่ดินของผู้ซื้อแต่ละรายปรากฏว่ามีสิ่งปลูกสร้างบางส่วนรุกล้ำซึ่งกันและกัน โจทก์ จำเลย และผู้เช่าที่ดินรายอื่นตกลงกันว่า หากเจ้าของที่ดินข้างเคียงรายใดจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างเดิมของตนเพื่อปลูกสร้างใหม่ เจ้าของที่ดินข้างเคียงที่ติดต่อกันยินยอมรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างของตนส่วนที่รุกล้ำเข้าไปในที่ดินข้างเคียงของผู้อื่นเพื่อให้อยู่ในแนวเขตตามโฉนดที่ดินต่อมาวันที่ 27 มีนาคม 2544 โจทก์ประสงค์จะปลูกสร้างอาคารขึ้นใหม่และได้รับอนุญาตจากเทศบาลตำบลบ้านแพ้ว จำเลยตกลงยินยอมให้โจทก์ปลูกสร้างอาคารชิดแนวเขตที่ดิน โฉนดรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างของโจทก์แล้วแต่จำเลยไม่ยอมรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างของจำเลยในส่วนที่รุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์ โจทก์จึงบอกกล่าวให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างของจำเลยที่รุกล้ำนั้น แต่จำเลยเพิกเฉยทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายไม่สามารถใช้ประโยชน์ในที่ดินส่วนที่สิ่งปลูกสร้างของจำเลยรุกล้ำ โจทก์คิดค่าเสียหายเดือนละ 1,000 บาท และโจทก์เสียค่าใช้จ่ายในการขออนุญาตปลูกสร้างอาคาร ซึ่งหมดอายุลงโดยโจทก์ไม่สามารถสร้างอาคารได้ เป็นเงิน 12,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์ หากจำเลยไม่รื้อถอนให้โจทก์เป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายจากการที่จำเลยไม่รื้อถอนทำให้ใบอนุญาตให้ก่อสร้างอาคารแก่โจทก์หมดอายุลง 12,000 บาท และค่าเสียหายจากการที่โจทก์ไม่สามารถใช้ประโยชน์จากการที่จำเลยรุกล้ำที่ดินโจทก์เดือนละ 1,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะรื้อถอนเสร็จ
จำเลยให้การว่า สิ่งปลูกสร้างของจำเลยไม่ได้รุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์ เพราะได้มีการแบ่งแยกที่ดินตามขนาดพื้นที่ของสิ่งปลูกสร้างที่มีมาแต่เดิม แม้สิ่งปลูกสร้างของจำเลยจะรุกล้ำไปในที่ดินของโจทก์ ก็เป็นการสร้างรุกล้ำโดยสุจริตเพราะมีการแบ่งแยกที่ดินกันในภายหลังตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 จำเลยรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเมื่อวันที่ 24 ตุลาคม 2532 จำเลยได้ครอบครองที่ดินดังกล่าว โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของเกินกว่า 10 ปี จำเลยได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์แล้ว จำเลยไม่เคยทราบและยอมรับว่าสิ่งปลูกสร้างของจำเลยรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์ ไม่เคยตกลงยินยอมรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างดังกล่าว ตามที่โจทก์อ้าง ที่จำเลยทำบันทึกยินยอมให้โจทก์ปลูกสร้างอาคารชิดแนวเขตที่ดินก็เพราะโจทก์อ้างว่าเทศบาลตำบลบ้านแพ้วบอกโจทก์ว่า การที่จะอนุญาตให้โจทก์ปลูกสร้างอาคารชิดสิ่งปลูกสร้างของจำเลย ต้องให้จำเลยให้ความยินยอมก่อน จำเลยจึงอำนวยความสะดวกให้ไป มิใช่เป็นการยอมรับว่าสิ่งปลูกสร้างของจำเลยรุกล้ำที่ดินของโจทก์ จำเลยมิใช่เป็นผู้ปลูกสร้างอาคาร ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษา ให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างส่วนที่รุกล้ำที่ดินโฉนดเลขที่ 30595 ตำบลบ้านแพ้ว อำเภอบ้านแพ้ว (ตลาดใหม่) จังหวัดสมุทรสาคร (นครไชยศรี) ตามที่ปรากฏในแผนที่วิวาทเอกสารหมาย จ.15 ออกไปจากที่ดินของโจทก์ หากจำเลยไม่ยอมรื้อถอน ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีจัดการรื้อถอนโดยจำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย และให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ 100 บาท นับจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างเสร็จ ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 7 พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงที่โจทก์และจำเลยไม่ฎีกาโต้แย้งรับฟังเป็นยุติว่า เดิมโจทก์เป็นผู้เช่าห้องแถวเลขที่ 73 ซึ่งอยู่ทางทิศตะวันออกติดกับห้องแถวเลขที่ 72 ที่จำเลยเป็นผู้เช่า ห้องแถวดังกล่าวได้ปลูกสร้างขึ้นร่วมกับห้องแถวอื่นยาวเป็นแนวติดต่อกันบนที่ดินโฉนดเลขที่ 10178 ตำบลบ้านแพ้ว อำเภอบ้านแพ้ว (ตลาดใหม่) จังหวัดสมุทรสาคร (นครไชยศรี) ซึ่งมีนางนิภา และนายเชาว์ เป็นเจ้าของและเป็นผู้ให้เช่า ต่อมาที่ดินดังกล่าวถูกธนาคารนครหลวงไทย จำกัด บังคับคดีนำยึดออกขายทอดตลาดผู้เช่าห้องแถวที่ปลูกสร้างบนที่ดินรวมทั้งโจทก์และจำเลยรวมกลุ่มตั้งตัวแทนไปเจรจาขอซื้อที่ดินกับธนาคารโดยมีข้อตกลงระหว่างผู้เช่าด้วยกันว่า ผู้เช่าจะซื้อที่ดินส่วนที่มีห้องแถวที่ตนเช่าปลูกสร้างอยู่และที่ดินแต่ละแปลงให้แนวตัดตรงตามแนวโฉนดที่ดิน ถ้าห้องเช่าหรือสิ่งปลูกสร้างรุกล้ำแนวที่ดินของผู้เช่าอื่น ก็จะต้องรื้อถอนส่วนที่รุกล้ำเมื่อผู้เช่าอื่นปลูกสร้างใหม่ ถ้ายังไม่มีการปลูกสร้างอาคารใหม่ก็ให้อยู่กันตามสภาพเดิมไปก่อน ตัวแทนได้เจรจากับธนาคารเป็นผลสำเร็จและมีการแบ่งแยกที่ดินเป็นแปลงย่อยตามห้องเช่า เมื่อปี 2532 โจทก์ จำเลยและผู้เช่าอื่นต่างซื้อที่ดินส่วนที่มีห้องแถวที่ตนเช่าปลูกสร้างอยู่จากธนาคารโดยที่ดินของโจทก์เป็นที่ดินโฉนดเลขที่ 30595 ส่วนที่ดินของจำเลยเป็นที่ดินโฉนดเลขที่ 10180 ต่อมาปี 2544 โจทก์จะปลูกสร้างอาคารใหม่แทนห้องเช่าเดิมบนที่ดินที่ซื้อปรากฏว่ามีสิ่งปลูกสร้างของจำเลยรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์ 2.9 ตารางวา ตามแผนที่วิวาทเอกสารหมาย จ.15 โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยรื้อถอนแต่จำเลยเพิกเฉย มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่าโจทก์มีสิทธิบังคับให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์หรือไม่โดยจำเลยอ้างเป็นข้อกฎหมายว่า ขณะที่มีการต่อเติมห้องแถวส่วนที่รุกล้ำที่ดินของโจทก์ ที่ดินยังเป็นกรรมสิทธิ์ของนางนิภาและนายเชาว์และยังไม่ได้แบ่งแยก จึงไม่ใช่เป็นการปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำที่ดินของผู้อื่น และการต่อเติมไม่ได้กระทำโดยมีเจตนารุกล้ำที่ดินของผู้อื่นกรณีจึงปรับได้กับประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 อันเป็นบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 4 จำเลยจึงไม่ต้องรื้อถอนส่วนที่รุกล้ำที่ดินของโจทก์และส่วนที่รุกล้ำยังเป็นภาระจำยอมของที่ดินโจทก์ซึ่งยกเป็นข้อต่อสู้โจทก์ได้แม้ไม่จดทะเบียนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1299 วรรคสอง เห็นว่า ในการซื้อที่ดินจากธนาคารโจทก์จำเลยและผู้เช่าอื่นมีข้อตกลงระหว่างกันว่า ผู้เช่าจะซื้อที่ดินส่วนที่มีห้องแถวที่ตนเช่าปลูกสร้างอยู่และที่ดินแต่ละแปลงให้แนวตัดตรงตามแนวโฉนดที่ดิน ถ้าห้องเช่าหรือสิ่งปลูกสร้างรุกล้ำแนวที่ดินของผู้เช่าอื่นก็จะต้องรื้อถอนส่วนที่รุกล้ำเมื่อผู้เช่าอื่นปลูกสร้างใหม่ ถ้ายังไม่มีการปลูกสร้างอาคารใหม่ก็ให้อยู่กันตามสภาพเดิมไปก่อน ข้อตกลงดังกล่าวใช้บังคับได้และมีผลผูกพันโจทก์และจำเลย เมื่อโจทก์และจำเลยได้ซื้อที่ดินโจทก์จะปลูกสร้างอาคารใหม่แทนห้องเช่าเดิมบนที่ดินที่ซื้อแต่มีสิ่งปลูกสร้างของจำเลยรุกล้ำเข้าไปที่ดินของโจทก์ โจทก์ได้บอกกล่าวจำเลยแล้ว จำเลยจึงมีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามข้อตกลงรื้อสิ่งปลูกสร้างส่วนที่รุกล้ำที่ดินของโจทก์ และเมื่อมีข้อตกลงระหว่างโจทก์และจำเลยเช่นนี้ จึงหาใช่กรณีที่ต้องนำประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 มาปรับใช้ในฐานะบทกฎหมายที่ใกล้เคียงยิ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 4 ดังที่จำเลยฎีกาไม่ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
