แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 วรรคสอง มิใช่กฎหมายอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน คู่กรณีจึงอาจกำหนดไว้ในสัญญาเป็นการแตกต่างกับบทบัญญัตินี้ได้
โจทก์และจำเลยได้ทำสัญญาซื้อขายอาคารชุดที่พักอาศัยในราคา 2,865,000บาท สัญญาดังกล่าว ได้กำหนดไว้ว่า “ห้องชุดผู้ซื้อจะมีพื้นที่ประมาณ 94.5 ตารางเมตรทั้งนี้โดยขึ้นอยู่กับการปรับขนาดพื้นที่ตามการก่อสร้างที่เป็นจริงและการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ถ้าพื้นที่จริงของห้องชุดผู้ซื้อมีมากกว่าหรือน้อยกว่าที่ระบุข้างต้นคู่สัญญายังคงต้องผูกพันตนตามสัญญานี้ แต่ถ้าแตกต่างตั้งแต่ร้อยละห้า (5%)หรือมากกว่านั้น ราคาที่ต้องชำระตามสัญญานี้จะต้องปรับเพิ่มหรือลดลงตามส่วนโดยการปรับราคาจะกระทำในการชำระเงินงวดสุดท้ายของราคา” แม้ข้อสัญญาดังกล่าวไม่ขัดต่อกฎหมาย และใช้บังคับได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 151 แต่ศาลก็ต้องตีความสัญญาให้เป็นไปตามความประสงค์ของคู่สัญญาในทางสุจริต โดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณี กล่าวคือ เจตนาของคู่สัญญาที่กระทำโดยสุจริตซึ่งพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีประกอบแล้ว คงมิได้หมายความถึงขนาดที่ว่าไม่ว่าเนื้อที่ของอาคารชุดจะแตกต่างมากกว่าร้อยละห้าสักเพียงใดก็ตาม โจทก์ก็ต้องรับโอนกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดโดยไม่อาจปฏิเสธได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อาคารชุดพิพาทมีเนื้อที่ล้ำจำนวนถึง 29.98 ตารางเมตร คิดเป็นร้อยละ 31.7 ซึ่งโจทก์จะต้องชำระเงินเพิ่มอีกประมาณ 900,000 บาท รวมทั้งจำเลยได้บังคับให้โจทก์รับมอบซอกมุมห้องที่ติดกันซึ่งมีเนื้อที่อีก 30 ตารางเมตร โดยมีฝากั้นห้อง ระหว่างเนื้อที่ 95.5 ตารางเมตรกับ 30 ตารางเมตร เป็นฝากั้นซึ่งเป็นคานรับน้ำหนักของตัวอาคาร โดยจำเลยได้ทำช่องให้เข้าไปได้ทางด้านหลังเพียงเล็กน้อยเท่านั้น ส่วนที่ล้ำจำนวนเป็นส่วนของเนื้อที่ซอกมุมห้องที่ติดกัน ซึ่งหากพิจารณาถึงความประสงค์ในทางสุจริต โดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีแล้ว ก็หาควรบังคับให้โจทก์ต้องจ่ายเงินเพิ่มเป็นจำนวนมากเพื่อรับเอาเนื้อที่ล้ำจำนวนที่ไร้ประโยชน์ดังกล่าวนั้นหรือไม่ เพราะหากโจทก์ได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญานั้นอย่างแน่นอน อีกประการหนึ่งเมื่อคำนึงถึงมาตรา 11แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ด้วยแล้วในกรณีเช่นว่านี้เมื่อสัญญามีข้อสงสัยว่าโจทก์ต้องผูกพันตามสัญญาดังกล่าวนี้หรือไม่ศาลย่อมต้องตีความให้เป็นคุณแก่โจทก์ผู้ต้องเสียในมูลหนี้ โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญานี้ได้ในเมื่อล้ำจำนวนถึงขนาด ซึ่งหากโจทก์ได้ทราบก่อนแล้วคงมิได้ทำสัญญานั้นตามมาตรา 466 วรรคสอง อันเป็นผลให้คู่กรณีต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมตามมาตรา 391
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทมหาชน จำกัด มีจำเลยที่ 2 เป็นกรรมการผู้จัดการ เมื่อวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2534 โจทก์ทำสัญญาซื้ออาคารชุดที่พักอาศัยเมืองทองธานี อาคารเจนีวาคอนโดมิเนียม โพเดียม 1 ชั้น1 – 2 ห้องชุดที่ 13 เนื้อที่ 94.5 ตารางเมตร ราคา 2,865,000 บาท จากจำเลยที่ 1โดยจำเลยที่ 1 กำหนดจะดำเนินการก่อสร้างให้แล้วเสร็จประมาณปี 2536 โจทก์ได้ชำระเงินให้จำเลยที่ 1 แล้วรวมเป็นเงินทั้งสิ้น 888,150 บาท วันที่ 19 พฤษภาคม2538 จำเลยที่ 1 มีหนังสือแจ้งให้โจทก์รับโอนอาคารชุดแต่ปรากฏว่าอาคารชุดที่ก่อสร้างเสร็จแล้วมีเนื้อที่ทั้งหมด 124.48 เมตร ซึ่งเกินจากที่ระบุในสัญญา29.98 ตารางเมตร ซึ่งเป็นเนื้อที่เกินกว่าร้อยละห้าของเนื้อที่ทั้งหมดที่ตกลงกันไว้อันถึงขนาดหากโจทก์ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญากับจำเลยที่ 1 โจทก์จึงบอกปัดไม่รับ และวันที่ 26 กรกฎาคม 2538 โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญากับให้จำเลยที่ 1 คืนเงินที่รับชำระจากโจทก์พร้อมดอกเบี้ย แต่จำเลยทั้งสองเพิกเฉยจำเลยทั้งสองมีหน้าที่ต้องชำระต้นเงินจำนวน 888,150 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับตั้งแต่วันที่จำเลยได้รับชำระจากโจทก์จนถึงวันชำระเสร็จคิดถึงวันฟ้องเป็นต้นเงินและดอกเบี้ยรวม 1,252,200 บาท ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันชำระเงินจำนวน 1,252,200 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีของต้นเงิน 888,150 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยทั้งสองให้การว่า จำเลยที่ 2 มิได้กระทำการในฐานะส่วนตัวจึงไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ ตามสัญญาซื้อขายอาคารชุดระหว่างโจทก์และจำเลยที่ 1 แม้จำนวนเนื้อที่ที่ส่งมอบจะล้ำจำนวนเกินกว่าร้อยละห้าแห่งเนื้อที่ทั้งหมดอันได้ระบุไว้ในสัญญา โจทก์ก็ต้องผูกพันตามสัญญา โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและเรียกเงินคืน ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยที่ 1 ใช้เงินแก่โจทก์จำนวน 888,150 บาทพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีของต้นเงิน และกำหนดระยะเวลาดังต่อไปนี้ต้นเงิน 30,000 บาท นับแต่วันที่ 19 มิถุนายน 2533 ต้นเงิน 113,250 บาท นับตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2533 ต้นเงิน 143,250 บาท นับแต่วันที่ 5 ตุลาคม 2533 และต้นเงินอีก 14 งวด งวดละ 42,975 บาท นับแต่วันที่ 2 กรกฎาคม 2534 วันที่ 17ตุลาคม 2534 วันที่ 25 กุมภาพันธ์ 2535 วันที่ 14 พฤษภาคม 2535 วันที่ 8 กันยายน2535 วันที่ 12 พฤศจิกายน 2535 วันที่ 27 พฤษภาคม 2536 วันที่ 2 กรกฎาคม 2536วันที่ 30 พฤศจิกายน 2536 วันที่ 31 มกราคม 2537 วันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2537วันที่ 31 มีนาคม 2537 วันที่ 31 พฤษภาคม 2537 และวันที่ 30 มิถุนายน 2537เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ
จำเลยที่ 1 ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงในเบื้องต้นรับฟังได้ว่า โจทก์และจำเลยที่ 1ได้ทำสัญญาซื้อขายอาคารชุดที่พักอาศัยเมืองทองธานีในราคา 2,865,000 บาทตามเอกสารหมาย จ.2 โดยสัญญาดังกล่าว ข้อ 2(ข) ได้กำหนดไว้ว่า “ห้องชุดผู้ซื้อจะมีพื้นที่ประมาณ 94.5 ตารางเมตร ทั้งนี้โดยขึ้นอยู่กับการปรับขนาดพื้นที่ตามการก่อสร้างที่เป็นจริง และการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินถ้าพื้นที่จริงของห้องชุดผู้ซื้อมีมากกว่าหรือน้อยกว่าที่ระบุข้างต้น คู่สัญญายังคงต้องผูกพันตนตามสัญญานี้ แต่ถ้าแตกต่างตั้งแต่ร้อยละห้า (5%) หรือมากกว่านั้น ราคาที่ต้องชำระตามสัญญานี้จะต้องปรับเพิ่มหรือลดลงตามส่วน โดยการปรับราคาจะกระทำในการชำระเงินงวดสุดท้ายของราคา” ปรากฏว่าโจทก์ได้ผ่อนชำระค่างวดตามสัญญารวมเป็นเงิน 888,150 บาท และเห็นว่าการก่อสร้างล่วงเลยระยะเวลา จึงมีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยที่ 1 ส่งมอบอาคารชุด ซึ่งเมื่อตรวจสอบอาคารพิพาทแล้วพบว่ามีเนื้อที่รวมทั้งสิ้น 124.48 ตารางเมตร โจทก์จึงบอกเลิกสัญญา และขอให้จำเลยทั้งสองคืนเงินที่ชำระไปแล้ว คดีนี้ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์อุทธรณ์ให้จำเลยที่ 1 คืนเงิน ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยที่ 1 คืนเงินแก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยคดีสำหรับจำเลยที่ 2 จึงเป็นอันยุติ
คงมีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 1 ว่าสัญญาหมาย จ.2 ข้อ 2(ข)ขัดต่อกฎหมาย และใช้บังคับได้หรือไม่ และโจทก์ต้องผูกพันตามสัญญาดังกล่าวนี้หรือไม่ เห็นว่า มาตรา 466 วรรคสอง แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บัญญัติว่า “อนึ่ง ถ้าขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนไม่เกินกว่าร้อยละห้าแห่งเนื้อที่ทั้งหมดอันได้ระบุไว้นั้นไซร้ ท่านว่าผู้ซื้อจำต้องรับเอาและใช้ราคาตามส่วน แต่ว่าผู้ซื้ออาจจะเลิกสัญญาเสียได้ ในเมื่อขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนถึงขนาดซึ่งหากผู้ซื้อได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญานั้น” บทกฎหมายดังกล่าวมิใช่ฎหมายอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน ดังนั้นคู่กรณีจึงอาจกำหนดไว้ในสัญญาเป็นการแตกต่างกับบทบัญญัตินี้ได้เหตุนี้ที่สัญญาระบุไว้ในข้อ 2(ข) ว่า ถ้าแตกต่างตั้งแต่ร้อยละห้าหรือมากกว่านั้นคู่สัญญายังคงต้องผูกพัน โดยต้องชำระราคาตามสัญญาที่ปรับเพิ่มหรือลดตามส่วนจึงไม่ขัดต่อกฎหมายและใช้บังคับได้ตามมาตรา 151 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ อย่างไรก็ตามในการตีความสัญญานั้น มาตรา 368 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์บัญญัติไว้ว่า “สัญญานั้นท่านให้ตีความไปตามความประสงค์ในทางสุจริต โดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วย” ดังนั้น แม้ข้อสัญญาดังกล่าวจะใช้บังคับได้ แต่ศาลก็ต้องตีความสัญญาให้เป็นไปตามความประสงค์ของคู่สัญญาในทางสุจริต โดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณี กล่าวคือ เจตนาของคู่สัญญาที่กระทำโดยสุจริตซึ่งพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีประกอบแล้ว คงมิได้หมายความถึงขนาดที่ว่าไม่ว่าเนื้อที่ของอาคารชุดจะแตกต่างมากกว่าร้อยละห้าสักเพียงใดก็ตาม โจทก์ก็ต้องรับโอนกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดโดยไม่อาจปฏิเสธได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อาคารชุดพิพาทมีเนื้อที่ล้ำจำนวนถึง 29.98 ตารางเมตร คิดเป็นร้อยละ 31.7 ซึ่งโจทก์จะต้องชำระเงินเพิ่มอีกประมาณ 900,000 บาท รวมทั้งข้อเท็จจริงจากคำเบิกความของโจทก์ที่ว่าจำเลยที่ 1ได้บังคับให้โจทก์รับมอบซอกมุมห้องที่ติดกัน ซึ่งมีเนื้อที่อีก 30 ตารางเมตรโดยมีฝากั้นห้อง ระหว่างเนื้อที่ 95.5 ตารางเมตร กับ 30 ตารางเมตร เป็นฝากั้นซึ่งเป็นคานรับน้ำหนักของตัวอาคาร โดยจำเลยที่ 1 ได้ทำช่องให้เข้าไปได้ทางด้านหลังเพียงเล็กน้อยเท่านั้น ซึ่งจำเลยที่ 1 มิได้นำสืบหักล้างในประเด็นดังกล่าว ข้อเท็จจริงจึงฟังได้ว่า ส่วนที่ล้ำจำนวนเป็นส่วนของเนื้อที่ซอกมุมห้องที่ติดกัน ซึ่งหากพิจารณาถึงความประสงค์ในทางสุจริต โดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีแล้ว ก็หาควรบังคับให้โจทก์ต้องจ่ายเงินเพิ่มเป็นจำนวนมากเพื่อรับเอาเนื้อที่ล้ำจำนวนที่ไร้ประโยชน์ดังกล่าวนั้นไม่ เพราะหากโจทก์ได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญานั้นอย่างแน่นอน อีกประการหนึ่ง เมื่อคำนึงถึงมาตรา 11 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งบัญญัติว่า “ในกรณีที่มีข้อสงสัยให้ตีความไปในทางที่เป็นคุณแก่คู่กรณีฝ่ายซึ่งจะเป็นผู้ต้องเสียในมูลหนี้นั้น” ด้วยแล้วศาลก็เห็นว่า ในกรณีเช่นว่านี้เมื่อสัญญามีข้อสงสัยว่า โจทก์ต้องผูกพันตามสัญญาดังกล่าวนี้หรือไม่ ศาลย่อมต้องตีความให้เป็นคุณแก่โจทก์ผู้ต้องเสียในมูลหนี้ เหตุนี้โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญานี้ได้ ในเมื่อล้ำจำนวนถึงขนาดซึ่งหากโจทก์ได้ทราบก่อนแล้วคงมิได้ทำสัญญานั้น ตามมาตรา 466 วรรคสอง แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์อันเป็นผลให้คู่กรณีต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมตามมาตรา 391 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ที่ศาลอุทธรณ์ให้จำเลยที่ 1 คืนเงินที่รับไว้จากโจทก์ทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่จำเลยที่ 1 ได้รับไว้จึงชอบแล้ว
พิพากษายืน
