แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 วรรคสอง ที่กำหนดเรื่องการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แล้วผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนไม่เกินกว่าร้อยละห้าแห่งเนื้อที่ทั้งหมดที่ได้ระบุไว้นั้น มิใช่กฎหมายอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน คู่กรณีจึงอาจกำหนดไว้ในสัญญาเป็นการแตกต่างกับบทบัญญัตินี้ได้ ที่สัญญาระบุไว้ในข้อ 2(ข)ว่า ถ้าพื้นที่ของห้องชุดแตกต่างตั้งแต่ร้อยละห้าหรือมากกว่านั้น คู่สัญญายังคงต้องผูกพัน โดยต้องชำระราคาตามสัญญาที่ปรับเพิ่มหรือลดตามส่วน จึงไม่ขัดต่อกฎหมายและใช้บังคับได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 151 แม้ข้อสัญญาดังกล่าวจะใช้บังคับได้ แต่ศาลก็ต้องตีความสัญญาให้เป็นไปตามความประสงค์ของคู่สัญญาในทางสุจริตโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 368 และเมื่อสัญญามีข้อสงสัยว่า โจทก์ต้องผูกพันตามสัญญาหรือไม่ ศาลย่อมต้องตีความให้เป็นคุณแก่โจทก์ผู้ต้องเสียในมูลหนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 11 โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญานี้ได้ ในเมื่อล้ำจำนวนถึงขนาดซึ่งหากโจทก์ได้ทราบก่อนแล้วคงมิได้ทำสัญญานั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 วรรคสอง อันเป็นผลให้คู่กรณีต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันชำระเงินจำนวน 1,252,200 บาทพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 888,150 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยทั้งสองให้การขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยที่ 1 ใช้เงินแก่โจทก์จำนวน 888,150 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีของเงินต้น และกำหนดระยะเวลาดังต่อไปนี้ ต้นเงิน 30,000 บาท นับแต่วันที่ 19 มิถุนายน 2533 ต้นเงิน 113,250 บาท นับแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2533 ต้นเงิน 143,250 บาท นับแต่วันที่ 5 ตุลาคม 2533 และต้นเงินอีก 14 งวด งวดละ 42,975 บาท นับแต่วันที่ 2 กรกฎาคม 2534 วันที่ 17 ตุลาคม 2534 วันที่ 25 กุมภาพันธ์ 2535 วันที่ 14 พฤษภาคม 2535 วันที่ 8 กันยายน 2535 วันที่ 12 พฤศจิกายน 2535 วันที่ 27 พฤษภาคม 2536 วันที่ 2 กรกฎาคม 2536 วันที่ 30 พฤศจิกายน 2536 วันที่ 31 มกราคม 2537 วันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2537 วันที่ 31 มีนาคม 2537 วันที่ 31 พฤษภาคม 2537 และวันที่ 30 มิถุนายน 2537 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ แต่ดอกเบี้ยทั้งหมดคำนวณถึงวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 17 เมษายน 2539) ต้องไม่เกิน 364,050 บาท ตามที่โจทก์ขอ
จำเลยที่ 1 ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงในเบื้องต้นรับฟังได้ว่า โจทก์และจำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาซื้อขายอาคารชุดที่พักอาศัยเมืองทองธานีในราคา 2,865,000 บาท ตามเอกสารหมาย จ.2 โดยสัญญาดังกล่าว ข้อ 2(ข)ได้กำหนดไว้ว่า “ห้องชุดผู้ซื้อจะมีพื้นที่ประมาณ 94.5 ตารางเมตร ทั้งนี้โดยขึ้นอยู่กับการปรับขนาดพื้นที่ตามการก่อสร้างที่เป็นจริง และการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ถ้าพื้นที่จริงของห้องชุดผู้ซื้อมีมากกว่าหรือน้อยกว่าที่ระบุข้างต้น คู่สัญญายังคงต้องผูกพันตนตามสัญญานี้ แต่ถ้าแตกต่างตั้งแต่ร้อยละห้า (5%) หรือมากกว่านั้น ราคาที่ต้องชำระตามสัญญานี้จะต้องปรับเพิ่มหรือลดลงตามส่วน โดยการปรับราคาจะกระทำในการชำระเงินงวดสุดท้ายของราคา” ปรากฏว่าโจทก์ได้ผ่อนชำระค่างวดตามสัญญารวมเป็นเงิน 888,150 บาท และเห็นว่าการก่อสร้างล่วงเลยระยะเวลา จึงมีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยที่ 1 ส่งมอบอาคารชุด ซึ่งเมื่อตรวจสอบอาคารพิพาทแล้วพบว่ามีเนื้อที่รวมทั้งสิ้น 124.48 ตารางเมตร ตามสำเนาหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเอกสารหมาย จ.8 โจทก์จึงบอกเลิกสัญญา และขอให้จำเลยทั้งสองคืนเงินที่ชำระไปแล้ว คดีนี้ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ให้จำเลยที่ 1 คืนเงิน ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยที่ 1 คืนเงินแก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ย คดีสำหรับจำเลยที่ 2 จึงเป็นอันยุติ คงมีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 1 ว่า สัญญาหมาย จ.2 ข้อ 2(ข) ขัดต่อกฎหมายและใช้บังคับได้หรือไม่ และโจทก์ต้องผูกพันตามสัญญาดังกล่าวนี้หรือไม่ เห็นว่า มาตรา 466 วรรคสองแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บัญญัติว่า “อนึ่ง ถ้าขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนไม่เกินกว่าร้อยละห้าแห่งเนื้อที่ทั้งหมดอันได้ระบุไว้นั้นไซร้ ท่านว่าผู้ซื้อจำต้องรับเอาและใช้ราคาตามส่วน แต่ว่าผู้ซื้ออาจจะเลิกสัญญาเสียได้ ในเมื่อขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนถึงขนาดซึ่งหากผู้ซื้อได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญานั้น” บทกฎหมายดังกล่าวมิใช่กฎหมายอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน ดังนั้นคู่กรณีจึงอาจกำหนดไว้ในสัญญาเป็นการแตกต่างกับบทบัญญัตินี้ได้ เหตุนี้ที่สัญญาระบุไว้ในข้อ 2(ข) ว่า ถ้าแตกต่างตั้งแต่ร้อยละห้าหรือมากกว่านั้น คู่สัญญายังคงต้องผูกพัน โดยต้องชำระราคาตามสัญญาที่ปรับเพิ่มหรือลดตามส่วน จึงไม่ขัดต่อกฎหมายและใช้บังคับได้ตามมาตรา 151 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ อย่างไรก็ตามในการตีความสัญญานั้น มาตรา 368 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บัญญัติไว้ว่า “สัญญานั้นท่านให้ตีความไปตามความประสงค์ในทางสุจริต โดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วย” ดังนั้น แม้ข้อสัญญาดังกล่าวจะใช้บังคับได้ แต่ศาลก็ต้องตีความสัญญาให้เป็นไปตามความประสงค์ของคู่สัญญาในทางสุจริต โดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีกล่าวคือเจตนาของคู่สัญญาที่กระทำโดยสุจริตซึ่งพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีประกอบแล้วคงมิได้หมายความถึงขนาดที่ว่าไม่ว่าเนื้อที่ของอาคารชุดจะแตกต่างมากกว่าร้อยละห้าสักเพียงใดก็ตาม โจทก์ก็ต้องรับโอนกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดโดยไม่อาจปฏิเสธได้โดยเฉพาะอย่างยิ่งอาคารชุดพิพาทมีเนื้อที่ล้ำจำนวนถึง 29.98 ตารางเมตร คิดเป็นร้อยละ 31.7 ซึ่งโจทก์จะต้องชำระเงินเพิ่มอีกประมาณ 900,000 บาท รวมทั้งข้อเท็จจริงจากคำเบิกความของโจทก์ที่ว่า จำเลยที่ 1 ได้บังคับให้โจทก์รับมอบซอกมุมห้องที่ติดกัน ซึ่งมีเนื้อที่อีก 30 ตารางเมตร โดยมีฝากั้นห้องระหว่างเนื้อที่ 95.5 ตารางเมตร กับ 30 ตารางเมตร เป็นฝากั้นซึ่งเป็นคานรับน้ำหนักของตัวอาคาร โดยจำเลยที่ 1 ได้ทำช่องให้เข้าไปได้ทางด้านหลังเพียงเล็กน้อยเท่านั้น ซึ่งจำเลยที่ 1 มิได้นำสืบหักล้างในประเด็นดังกล่าว ข้อเท็จจริงจึงฟังได้ว่าส่วนที่ล้ำจำนวนเป็นส่วนของเนื้อที่ซอกมุมห้องที่ติดกัน ซึ่งหากพิจารณาถึงความประสงค์ในทางสุจริต โดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีแล้ว ก็หาควรบังคับให้โจทก์ต้องจ่ายเงินเพิ่มเป็นจำนวนมากเพื่อรับเอาเนื้อที่ล้ำจำนวนที่ไร้ประโยชน์ดังกล่าวนั้นไม่ เพราะหากโจทก์ได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญานั้นอย่างแน่นอน อีกประการหนึ่ง เมื่อคำนึงถึงมาตรา 11 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งบัญญัติว่า “ในกรณีที่มีข้อสงสัย ให้ตีความไปในทางที่เป็นคุณแก่คู่กรณีฝ่ายซึ่งจะเป็นผู้ต้องเสียในมูลหนี้นั้น” ด้วยแล้ว ศาลก็เห็นว่าในกรณีเช่นว่านี้ เมื่อสัญญามีข้อสงสัยว่าโจทก์ต้องผูกพันตามสัญญาดังกล่าวนี้หรือไม่ ศาลย่อมต้องตีความให้เป็นคุณแก่โจทก์ผู้ต้องเสียในมูลหนี้เหตุนี้โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญานี้ได้ ในเมื่อล้ำจำนวนถึงขนาดซึ่งหากโจทก์ได้ทราบก่อนแล้วคงมิได้ทำสัญญานั้นตามมาตรา 466 วรรคสอง แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ อันเป็นผลให้คู่กรณีต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมตามมาตรา 391 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ที่ศาลอุทธรณ์ให้จำเลยที่ 1 คืนเงินที่รับไว้จากโจทก์ทั้งหมด พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่จำเลยที่ 1 ได้รับไว้จึงชอบแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยที่ 1 ฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน
