แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายมีข้อความระบุไว้ในข้อ4ว่าในการจะซื้อจะขายผู้จะขายจะต้องเป็นผู้ยื่นเรื่องขอรังวัดแบ่งแยกรวมโฉนดและออกโฉนดใหม่ให้กับผู้จะซื้อถ้าหากที่ดินไม่ครบตามจำนวนที่ระบุไว้ในสัญญาผู้จะขายจะต้องคืนเงินให้แก่ผู้จะซื้อถ้าหากจำนวนที่ดินเกินกว่าที่ระบุไว้ในสัญญาผู้จะซื้อจะต้องออกเงินให้ผู้จะขายจนครบจำนวนซึ่งในการจะซื้อจะขายนี้ทั้งสองฝ่ายตกลงจะออกเงินค่าธรรมเนียมค่าภาษีเงินได้ค่าขอรังวัดแบ่งแยกรวมโฉนดออกโฉนดใหม่ฝ่ายละเท่าๆกันซึ่งไม่มีข้อความชัดเจนว่าการขอรังวัดแบ่งแยกรวมโฉนดและออกโฉนดและออกโฉนดใหม่นั้นจะต้องกระทำให้แล้วเสร็จก่อนวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์หรือเมื่อจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันแล้วจึงจะร่วมกันยื่นเรื่องขอรังวัดแบ่งแยกรวมโฉนดและออกโฉนดใหม่นั้นจะต้องกระทำให้แล้วเสร็จก่อนวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์หรือเมื่อจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันแล้วจึงจะร่วมกันยื่นเรื่องขอรังวัดแบ่งแยก รวมโฉนดและออกโฉนดใหม่ดังนี้การที่จำเลยทั้งสองนำสืบพยานบุคคลว่าโจทก์กับจำเลยทั้งสองตกลงกันว่าเมื่อจดทะเบียนโอนกันแล้วจึงจะร่วมกันยื่นเรื่องขอรังวัดแบ่งแยกรวมโฉนดและออกโฉนดใหม่จึงเป็นการนำสืบประกอบข้ออ้างในการตีความหมายของข้อความในสัญญาจึงนำสืบได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา94วรรคท้ายหาได้เป็นนำสืบเพิ่มเติมหรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารอันต้องห้ามมิให้นำสืบตามมาตรา94(ข)ไม่
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทั้งสองเป็นสามีภริยากัน จำเลยที่ 1เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 6868 เลขที่ 385ซึ่งที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวถูกถนนตัดผ่าน ทำให้ถูกแบ่งออกเป็น 4 ส่วน เมื่อวันที่ 15 ตุลาคม 2536 จำเลยทั้งสองทำสัญญาจะขายที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวเฉพาะส่วนทางด้านทิศเหนือของถนนเป็นเนื้อที่ประมาณ 5 ไร่ ในราคาไร่ละ 110,000 บาทรวมเป็นเงินประมาณ 550,000 บาท ให้แก่โจทก์ โดยโจทก์ได้ชำระค่าที่ดินให้แก่จำเลยทั้งสองในวันทำสัญญาเป็นเงิน 150,000บาท และตกลงกันว่าจำเลยทั้งสองจะเป็นผู้ดำเนินการยื่นเรื่องขอรังวัดแบ่งแยกหักส่วนของถนนออก และรังวัดรวมโฉนดทั้งสองแปลงเข้าด้วยกันแล้วออกเป็นโฉนดใหม่ หากได้เนื้อที่มากน้อยเท่าใดโจทก์จะชำระราคาตามจำนวนเนื้อที่ซึ่งรังวัดได้ และกำหนดจะจดทะเบียนโอนกันในวันที่ 15 พฤศจิกายน 2536 หากจำเลยทั้งสองผิดสัญญายอมใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงิน 150,000 บาทสำหรับค่ารังวัด ค่าออกโฉนด ค่าภาษีเงินได้และค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ตกลงออกฝ่ายละครั้ง ครั้นถึงวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ โจทก์กับจำเลยทั้งสองไปพร้อมกันที่สำนักงานที่ดิน แต่ปรากฎว่าจำเลยทั้งสองยังไม่ได้ยื่นเรื่องขอรังวัดแบ่งแยกและออกโฉนดรวมเป็นฉบับใหม่อันเป็นการผิดสัญญา โจทก์จึงไม่ยอมรับโอน ต่อมาจำเลยทั้งสองกลับแจ้งโจทก์ว่า โจทก์ผิดสัญญา โจทก์จึงแจ้งให้จำเลยทั้งสองดำเนินการตามสัญญาจะซื้อจะขาย จำเลยทั้งสองเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองยื่นเรื่องต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสุพรรณบุรี ขอให้รังวัดแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 6868 และโฉนดเลขที่ 385 โดยหักส่วนของถนนออก และรวมโฉนดทั้งสองแปลงเข้าด้วยกัน ออกเป็นโฉนดใหม่ แล้วจดทะเบียนโอนขายแก่โจทก์ โดยโจทก์จะชำระค่าที่ดินส่วนที่เหลือจำนวน 400,000 บาท หรือตามจำนวนเนื้อที่ดินที่รังวัดได้ในอัตราไร่ละ 110,000 บาท แก่จำเลยทั้งสองในวันจดทะเบียนโอนและให้โจทก์กับจำเลยทั้งสองออกค่ารังวัดแบ่งแยกค่ารวมโฉนด ค่าออกโฉนดใหม่ ค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์และค่าภาษีฝ่ายละครึ่ง หากจำเลยทั้งสองไม่ดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสองกับให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ 150,000บาท
จำเลยทั้งสองให้การว่า นอกจากโจทก์กับจำเลยทั้งสองจะทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินมีโฉนดสองแปลงตามฟ้องแล้ว ยังตกลงจะซื้อขายที่ดินมือเปล่าที่อยู่คั่นระหว่างที่ดินดังกล่าวซึ่งจำเลยทั้งสองเป็นผู้มีสิทธิครอบครองด้วย โดยที่ดินที่ตกลงจะซื้อขายทั้งหมดอยู่ทางแถบเหนือของถนนเนื้อที่ประมาณ5 ไร่ ราคาไร่ละ 110,000 บาท โจทก์ชำระเงินมัดจำไว้เป็นเงิน150,000 บาท และตกลงจะจดทะเบียนโอนและชำระราคาที่เหลือในวันที่ 15 พฤศจิกายน 2536 โดยเมื่อโจทก์รับโอนเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมในโฉนดแล้ว หลังจากนั้นโจทก์กับจำเลยทั้งสองจึงจะยื่นเรื่องขอให้รับวัดแบ่งแยกและรังวัดที่ดินมือเปล่าดังกล่าวรวมกับที่ดินมีโฉนดหรือออกเป็นโฉนดใหม่มิใช่ตกลงให้จำเลยทั้งสองยื่นเรื่องขอให้รังวัดแบ่งแยกและรวมโฉนดออกเป็นโฉนดใหม่ก่อน แล้วจึงจดทะเบียนโอนขายแก่โจทก์ตามที่โจทก์กล่าวอ้าง ต่อมาครั้นถึงวันนัดจดทะเบียนโอน โจทก์บ่ายเบี่ยงไม่ยอมรับโอนและไม่ชำระราคาจำเลยทั้งสองรออยู่ที่สำนักงานที่ดินจนหมดเวลาราชการ โจทก์ไม่ได้กลับมาหลังจากนั้นจำเลยทั้งสองมีหนังสือแจ้งให้โจทก์ไปจดทะเบียนรับโอนที่ดินตามสัญญาและชำระราคาที่เหลือภายใน 7 วัน มิฉะนั้นให้ถือเป็นการบอกเลิกสัญญาและจะริบมัดจำ โจทก์เพิกเฉยแต่กลับอายัดที่ดินไว้ ทำให้จำเลยทั้งสองเสียหายโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจำเลยทั้งสองมีสิทธิเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองยื่นเรื่องราวต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสุพรรณบุรี ดำเนินการรังวัดแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 385 กับที่ดินโฉนดเลขที่ 6868 เฉพาะส่วนทางทิศเหนือของถนนพัฒนาเนื้อที่ประมาณ 5 ไร่ โดยหักส่วนถนนดังกล่าวออก แล้วจดทะเบียนโอนขายแก่โจทก์ และรับเงินค่าที่ดินจากโจทก์ 400,000 บาท หากจำนวนเนื้อที่ดินที่รังวัดเพิ่มขึ้นหรือลดลงก็ให้ชำระราคากันตามส่วนในอัตราไร่ละ110,000 บาท โดยให้โจทก์กับจำเลยทั้งสองเสียค่ารังวัดแบ่งแยกค่าธรรมเนียมการโอนและค่าภาษีฝ่ายละกึ่งหนึ่ง หากจำเลยทั้งสองไม่ยอมดำเนินการรังวัดแบ่งแยกและจดทะเบียนโอนให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสอง ให้จำเลยทั้งสองชำระค่าเสียหายแก่โจทก์จำนวน 100,000บาท คำขออื่นให้ยก
จำเลยทั้งสองอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่มิได้โต้เถียงกันในชั้นนี้ฟังยุติได้ว่า เมื่อวันที่ 15 ตุลาคม 2536 จำเลยทั้งสองซึ่งเป็นสามีภริยากันตกลงจะขายที่ดินพิพาทของจำเลยที่ 1 ตามโฉนดเลขที่ 6868 ตำบลมดแดง และโฉนดเลขที่385 ตำบลวังยางน้อย อำเภอศรีประจันต์ จังหวัดสุพรรณบุรีรวมทั้งที่ดินมือเปล่าที่อยู่คั่นระหว่างที่ดินมีโฉนดดังกล่าวโดยจะขายเฉพาะส่วนที่อยู่ทางแถบทิศเหนือที่ถนนตัดผ่านตามแผนที่สังเขปเอกสารท้ายฟ้องหมาย จ.4 เป็นเนื้อที่ประมาณ5 ไร่ ในราคาไร่ละ 110,000 บาท ให้แก่โจทก์ โดยโจทก์ได้ชำระเงินมัดจำในวันทำสัญญาเป็นเงิน 150,000 บาท และกำหนดจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันในวันที่ 15 พฤศจิกายน 2536ตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.5 ครั้นถึงวันนัดโจทก์กับจำเลยที่ 1 ได้ไปพร้อมกันที่สำนักงานที่ดินจังหวัดสุพรรณบุรีแต่ที่สุดมิได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กัน
คดีมีปัญหาตามฎีกาของโจทก์ว่า โจทก์หรือจำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญา เห็นว่า ตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.5 มีข้อความระบุไว้ในข้อ 4 ว่า “ในการจะซื้อจะขายผู้จะขายจะต้องเป็นผู้ยื่นเรื่องขอรังวัดแบ่งแยก รวมโฉนดและออกโฉนดใหม่ให้กับผู้จะซื้อ ถ้าหากที่ดินไม่ครบตามจำนวนที่ระบุไว้ในสัญญา ผู้จะขายจะต้องคืนเงินให้กับผู้จะซื้อถ้าหากจำนวนที่ดินเกินกว่าที่ระบุไว้ในสัญญา ผู้จะซื้อจะต้องออกเงินให้ผู้จะขายจนครบจำนวนซึ่งในการจะซื้อจะขายนี้ทั้งสองฝ่ายตกลงจะออกเงินค่าธรรมเนียมค่าภาษีเงินได้ค่าขอรังวัดแบ่งแยก รวมโฉนด ออกโฉนดใหม่ ฝ่ายละเท่า ๆ กัน”ซึ่งข้อความที่ระบุไว้ดังกล่าวไม่มีข้อความชัดเจนว่า การขอรังวัดแบ่งแยก รวมโฉนดและออกโฉนดใหม่นั้นจะต้องกระทำให้แล้วเสร็จก่อนวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ หรือเมื่อจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันแล้วจึงจะร่วมกันยื่นเรื่องขอรังวัดแบ่งแยกรวมโฉนดและออกโฉนดใหม่ ดังนี้ การที่จำเลยทั้งสองนำสืบพยานบุคคลว่า โจทก์กับจำเลยทั้งสองตกลงกันว่า เมื่อจดทะเบียนโอนกันแล้วจึงจะร่วมกันยื่นเรื่องขอรังวัดแบ่งแยกรวมโฉนดและออกโฉนดใหม่ จึงเป็นการนำสืบประกอบข้ออ้างในการตีความหมายของข้อความในสัญญาอันเข้าข้อยกเว้นซึ่งนำสืบได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 วรรคท้ายหาได้เป็นการนำสืบเพิ่มเติมหรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารอันต้องห้ามมิให้นำสืบตามมาตรา 94 (ข) ตามฎีกาของโจทก์ไม่และแม้ข้อความที่ระบุไว้ใน ข้อ 4 ดังกล่าว จะยังไม่พอเป็นข้อแสดงว่าโจทก์กับจำเลยทั้งสองตกลงจะรับโอนที่ดินกันก่อน แล้วจึงจะยื่นเรื่องขอรังวัดแบ่งแยก รวมโฉนดและออกโฉนดใหม่ตามฎีกาของโจทก์ก็ตาม แต่ก็น่าเชื่อว่าโจทก์กับจำเลยทั้งสองตกลงโอนที่พิพาทกันก่อน แล้วจึงจะยื่นเรื่องขอรังวัดแบ่งแยก รวมโฉนดและออกโฉนดใหม่ ดังนี้ การที่โจทก์ไม่ยอมรับโอนและชำระค่าที่ดินส่วนที่เหลือตามที่ตกลงกัน โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา
พิพากษายืน
