แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
การสร้างโรงเรือนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1312 หมายถึงการสร้างบ้านสำหรับอยู่อาศัย ดังนั้นโรงรถ ท่อน้ำประปา ปั๊มน้ำ และแท็งก์น้ำจึงมิใช่โรงเรือนตามความหมายของบทบัญญัติมาตรานี้ และไม่ถือว่าเป็น ส่วนหนึ่งส่วนใดของโรงเรือนด้วย แม้จำเลยจะสร้างหรือทำ โดยสุจริต ก็ไม่ได้รับความคุ้มครอง จำเลยต้องรื้อถอน ออกจากที่ดินของโจทก์ทั้งสอง คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ที่ให้โจทก์ทั้งสองไปจดทะเบียนภารจำยอมให้จำเลยเฉพาะส่วนที่โรงเรือนของจำเลยรุกล้ำเข้าไปในแนวเขตที่ดินของโจทก์ทั้งสอง โดยให้วัดเป็นแนวดิ่ง ตามแนวชายคาหรือส่วนใดส่วนหนึ่งที่ยื่นล้ำออกจากตัวโรงเรือน ตั้งฉากกับที่ดินของโจทก์ทั้งสองยาวตลอดแนวที่ปลูกสร้างรุกล้ำ นั้นเป็นการกำหนดหลักเกณฑ์การจดทะเบียนภารจำยอมไว้ ชัดแจ้งแล้ว ไม่ก่อให้เกิดข้อโต้แย้งระหว่างโจทก์ทั้งสอง กับจำเลยซึ่งจะต้องตกลงกันอีกแต่อย่างใด และตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 นั้น ย่อมหมายถึง ให้จดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอมเฉพาะตัวโรงเรือนที่ รุกล้ำเท่านั้น ไม่มีผลให้บุคคลผู้สร้างโรงเรือนรุกล้ำ เข้าไปในที่ดินของผู้อื่นได้สิทธิภารจำยอมในที่ดินของ ผู้อื่นอีก 2 เมตร โดยวัดจากตัวโรงเรือนส่วนที่รุกล้ำเข้าไป แม้จะมีข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2522 ข้อ 74 กำหนดให้อาคารที่ปลูกในที่ดินเอกชน ให้ผนังด้านที่มีหน้าต่างประตูหรือช่องระบายอากาศ อยู่ห่างเขตที่ดินได้สำหรับชั้นสองลงมาระยะไม่น้อยกว่า 2 เมตร ก็ตามก็เป็นคนละกรณีกัน
ย่อยาว
คดีทั้งสองสำนวนนี้เดิมศาลชั้นต้นพิจารณาพิพากษารวมกันมาโดยให้เรียกนายเศกสิทธิ์ ศรีสินทรัพย์ โจทก์ที่ 1นางสมบัติ ดิษกร โจทก์ที่ 2 ในสำนวนแรกและเป็นจำเลยที่ 1และที่ 2 ในสำนวนหลังว่า โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ตามลำดับเรียกจำเลยในสำนวนแรกและโจทก์ในสำนวนหลังว่า จำเลย
สำนวนแรกโจทก์ทั้งสองฟ้องขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำออกไปจากที่ดินของโจทก์ทั้งสอง หากไม่รื้อถอนให้โจทก์ทั้งสองรื้อถอนได้เองโดยให้จำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายห้ามจำเลยกับบริวารเข้าเกี่ยวข้องในที่ดินของโจทก์ทั้งสองกับให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายจำนวน 160,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี และค่าเสียหายเดือนละ 8,000 บาทนับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและขนย้ายสิ่งของต่าง ๆ ที่รุกล้ำออกไปจากที่ดินของโจทก์ทั้งสอง
จำเลยขาดนัดยื่นคำให้การ
สำนวนหลังจำเลยฟ้องขอให้บังคับโจทก์ทั้งสองจดทะเบียนภารจำยอมที่ดินเฉพาะส่วนที่จำเลยสร้างบ้านเลขที่ 2/55รุกล้ำเข้าไปเนื้อที่ 13 ตารางวา โดยให้จำเลยเสียค่าตอบแทนให้โจทก์ทั้งสองปีละ 5,000 บาท หากโจทก์ทั้งสองไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์ทั้งสอง
โจทก์ทั้งสองให้การ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้โจทก์ทั้งสองจดทะเบียนภารจำยอมแก่จำเลยในที่ดินโฉนดเลขที่ 75830เลขที่ดิน 3533 ตำบลลาดพร้าว อำเภอบางกะปิ กรุงเทพมหานครเฉพาะส่วนที่โรงเรือนเลขที่ 2/55 ของจำเลยรุกล้ำเข้าไปคิดเป็นเนื้อที่ 13 ตารางวา โดยประมาณ โดยให้จำเลยชำระค่าใช้ที่ดินแก่โจทก์ทั้งสองเป็นรายปีปีละ 40,000 บาทหากโจทก์ทั้งสองไม่ปฏิบัติ ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์ทั้งสอง คำขอของโจทก์ทั้งสองให้ยก
โจทก์ทั้งสองและจำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์ทั้งสองไปจดทะเบียนภารจำยอมให้จำเลยเฉพาะส่วนที่โรงเรือนเลขที่ 2/55 ของจำเลยรุกล้ำเข้าไปในแนวเขตที่ดินของโจทก์ทั้งสองโดยให้วัดเป็นแนวดิ่ง ตามแนวชายคาหรือส่วนใดส่วนหนึ่งที่ยื่นล้ำออกจากตัวโรงเรือน ตั้งฉากกับที่ดินของโจทก์ทั้งสองยาวตลอดแนวที่ปลูกสร้างรุกล้ำค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนภารจำยอมให้จำเลยเป็นผู้ชำระ กับให้จำเลยรื้อถอนแท็งก์น้ำ ปั๊มน้ำ ท่อน้ำประปาโรงรถ และสิ่งของอื่นออกไปจากที่ดินของโจทก์ทั้งสองและให้จำเลยชำระค่าใช้ที่ดินตามส่วนของที่ดินที่ตกเป็นภารจำยอมตารางวาละ2,500 บาทต่อปี แก่โจทก์ทั้งสอง นับแต่วันฟ้องจนกว่าโรงเรือนส่วนที่รุกล้ำจะสลายไป นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า โจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 75830 ตำบลลาดพร้าว อำเภอบางกะปิกรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 1 งาน 3 ตารางวา ส่วนจำเลยเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 75831 ซึ่งมีเขตที่ดินติดต่อกับที่ดินของโจทก์ทั้งสองจำเลยได้สร้างโรงรถ เดินท่อน้ำประปา และทำปั๊มน้ำ แท็งก์น้ำไว้ในที่ดินของโจทก์ทั้งสอง คิดเป็นเนื้อที่ 13 ตารางวากับสร้างบ้านซึ่งมีบางส่วนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์ทั้งสองดังกล่าวนั้นด้วยโดยสุจริต คดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยประการแรกว่า สิ่งปลูกสร้างและสิ่งของต่าง ๆ เช่น โรงรถท่อน้ำประปา ปั๊มน้ำ และแท็งก์น้ำ นอกจากตัวบ้านที่รุกล้ำจำเลยจะต้องรื้อถอนออกไปจากที่ดินของโจทก์ทั้งสองหรือไม่ในปัญหานี้เห็นว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312บัญญัติว่า บุคคลใดสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตไซร้ท่านว่าบุคคลนั้นเป็นเจ้าของโรงเรือนที่สร้างขึ้นแต่ต้องเสียเงินให้แก่เจ้าของที่ดินเป็นค่าใช้ที่ดินนั้นและจดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอม ตามบทบัญญัติกฎหมายดังกล่าวได้ระบุไว้ชัดแจ้งว่าสร้างโรงเรือน ซึ่งย่อมหมายถึงสร้างบ้านสำหรับอยู่อาศัย ดังนั้น โรงรถ ท่อน้ำประปา ปั๊มน้ำ และแท็งก์น้ำจึงมิใช่โรงเรือนตามความหมายของบทบัญญัติมาตรานี้ และไม่ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งส่วนใดของโรงเรือนด้วย แม้จำเลยจะสร้างหรือทำโดยสุจริต ก็ไม่ได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 1312 ดังกล่าวจำเลยต้องรื้อถอนออกจากที่ดินของโจทก์ทั้งสอง
ปัญหาต่อไปมีว่า คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ที่พิพากษาให้โจทก์ทั้งสองไปจดทะเบียนภารจำยอมให้จำเลยเฉพาะส่วนที่โรงเรือนเลขที่ 2/55ของจำเลยรุกล้ำเข้าไปในแนวเขตที่ดินของโจทก์ทั้งสอง โดยให้วัดเป็นแนวดิ่ง ตามแนวชายคาหรือส่วนใดส่วนหนึ่งที่ยื่นล้ำออกจากตัวโรงเรือนตั้งฉากกับที่ดินของโจทก์ทั้งสองยาวตลอดแนวที่ปลูกสร้างรุกล้ำนั้นชอบหรือไม่ เห็นว่า คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ได้กำหนดหลักเกณฑ์การจดทะเบียนภารจำยอมไว้ชัดแจ้งแล้วไม่ก่อให้เกิดข้อโต้แย้งระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยซึ่งจะต้องตกลงกันอีกแต่อย่างใดดังที่จำเลยฎีกา และตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 นั้น ย่อมหมายถึงให้จดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอมเฉพาะตัวโรงเรือนที่รุกล้ำเท่านั้นไม่มีผลให้บุคคลผู้สร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นได้สิทธิภารจำยอมในที่ดินของผู้อื่นอีก 2 เมตร โดยวัดจากตัวโรงเรือนส่วนที่รุกล้ำเข้าไป แม้จะมีข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2522 ข้อ 74 กำหนดให้อาคารที่ปลูกในที่ดินเอกชนให้ผนังด้านที่มีหน้าต่าง ประตูหรือช่องระบายอากาศอยู่ห่างเขตที่ดินได้สำหรับชั้นสองลงมาระยะไม่น้อยกว่า 2 เมตรก็ตาม ก็เป็นกรณีที่ผู้ปลูกสร้างอาคารจะต้องปฏิบัติตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครแต่กรณีของจำเลยเป็นการสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์ทั้งสอง ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครดังกล่าวจึงไม่มีผลให้โจทก์ทั้งสองต้องผูกพันในการกระทำของจำเลย โจทก์ทั้งสองจึงไม่ต้องจดทะเบียนภารจำยอมที่ดินของโจทก์ทั้งสองให้แก่จำเลยเป็นเนื้อที่ถึง 13 ตารางวาตามที่จำเลยฎีกา”
พิพากษายืน
