แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ตามคำฟ้องของโจทก์ระบุเรื่องหรือข้อหาไว้ว่า ขับไล่เรียกค่าเช่าและค่าเสียหายในเนื้อหาของคำฟ้องก็ระบุว่า โจทก์ได้รับการเช่าช่วงที่ดินมาจาก ป. เพื่อปลูกสร้างอาคาพาณิชย์ให้เช่า เมื่อวันที่ 15 มีนาคม 2515 จำเลยทำสัญญาจองอาคารกับโจทก์ตามสัญญาจองอาคารเอกสารท้ายฟ้อง โดยจองห้องเลขที่ 145 และตามสัญญาจองอาคารเอกสารท้ายฟ้องซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของคำฟ้องตามสัญญาข้อ 3 ระบุไว้ว่า จะจัดการทำสัญญาเช่ากับผู้จองให้เรียบร้อยภายหลังจากที่ผู้รับจองได้จัดทำสัญญาเช่ากับเทศบาลเมืองฉะเชิงเทราแล้ว และสัญญาข้อ 4 ระบุว่าสัญญาเช่าที่จะทำตามข้อ 3 มีอายุการเช่า 20 ปี นับแต่วันทำสัญญา ทั้งได้มีการกำหนดค่าเช่ากันไว้ตามสัญญาข้อ 5 ด้วย คำขอท้ายฟ้องของโจทก์ก็ขอให้ขับไล่จำเลยออกจากห้องที่เช่าดังกล่าว พร้อมเรียกค่าเช่าและค่าเสียหาย จึงเป็นคำฟ้องที่เกี่ยวกับสัญญาจองอาคารและเกี่ยวกับเรื่องการเช่าอาคารพิพาทตามประเด็นที่ศาลชั้นต้นตั้งไว้ส่วนประเด็นที่ศาลชั้นต้นตั้งไว้ว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจองอาคารพิพาทกับโจทก์หรือไม่ เมื่อปรากฏว่าสัญญาจองอาคารตามเอกสารท้ายฟ้องที่โจทก์อ้าง นอกจากจะมีลักษณะเป็นสัญญาจองแล้ว ยังมีลักษณะเป็นสัญญาเช่าอยู่ในตัวด้วย กล่าวคือ เป็นสัญญาซึ่งโจทก์ตกลงให้จำเลยได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งซึ่งในที่นี้คืออาคารพิพาทที่โจทก์ได้จัดสร้างขึ้นในระยะเวลาอันมีจำกัดคือ 20 ปี และจำเลยตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้นดังนี้ โจทก์จึงอยู่ในฐานะเป็นผู้ให้เช่า และจำเลยอยู่ในฐานะเป็นผู้เช่าตามนัยแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 แล้ว ส่วนที่สัญญาจองอาคารข้อ 3 ระบุให้ไปทำสัญญาเช่ากันภายหลังจากการที่ผู้รับจองได้จัดทำสัญญาเช่ากับเทศบาลเมืองแล้วนั้น เป็นเพียงเพื่อที่จะให้ไปทำสัญญาเช่าเพื่อจดทะเบียนการเช่าเป็นระยะเวลา 20 ปีตามสัญญาข้อ 4 ให้เป็นที่เรียบร้อยเท่านั้น การที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์วินิจฉัยถึงเรื่องการเช่า การบอกเลิกการเช่า และอายุสัญญาเช่าสิ้นไปตามกำหนดในสัญญาเช่าโดยมิได้กล่าวถึงว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจองอาคารไว้ ก็ถือได้ว่าได้วินิจฉัยตามประเด็นที่ได้กำหนดไว้แล้ว เมื่อสัญญาเช่ากำหนดระยะเวลาการเช่าไว้จึงย่อมระงับสิ้นไปโดยมิจำต้องบอกกล่าวก่อน และเมื่อจำเลยไม่ยอมออกจากอาคารพิพาทจึงเป็นการผิดสัญญาเช่าหรือสัญญาจองอาคารที่ได้กระทำกันไว้ กรณีจึงมิใช่เป็นเรื่องที่ศาลวินิจฉัยนอกฟ้องนอกประเด็น
สัญญาเช่าทำกันเมื่อวันที่ 15 มีนาคม 2515 และตามสัญญาเช่าระบุไว้ว่า ให้มีอายุการเช่า 20 ปี นับแต่วันทำสัญญา จึงต้องถือว่าให้นับระยะเวลาการเช่าตั้งแต่วันที่ 15มีนาคม 2515 ซึ่งเป็นวันทำสัญญาเป็นต้นไป ซึ่งจะครบกำหนด 20 ปี ตามสัญญาในวันที่ 14 มีนาคม 2535 อันเป็นวันสิ้นสุดอายุสัญญาเช่าที่กำหนดไว้ เมื่อจำเลยไม่ยอมออกจากอาคารพิพาทโจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นผู้มีสิทธิการเช่าในที่ดินราชพัสดุแปลงหมายเลข 3750,3881 และ 4533 ซึ่งเดิมมีกรมธนารักษ์ กระทรวงการคลังเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ โดยโจทก์เช่าช่วงต่อมาจากนายประสิทธิ์ เจริญรุ่งเรือง ผู้เช่าช่วงมาจากเทศบาลเมืองฉะเชิงเทราเมื่อวันที่ 1 ธันวาคม 2514 ตามสัญญาเช่าช่วงโจทก์จะต้องปลูกสร้างอาคารพาณิชย์คอนกรีตเสริมเหล็ก 3 ชั้น ตามแบบแปลนที่กระทรวงการคลังกำหนดและยกกรรมสิทธิ์ให้แก่กระทรวงการคลัง ตามสัญญาที่เทศบาลเมืองฉะเชิงเทราทำไว้กับนายประสิทธิ์เมื่อวันที่ 20 พฤศจิกายน 2513 โดยโจทก์มีสิทธินำอาคารเหล่านั้นออกให้บุคคลภายนอกเช่าได้ เมื่อทำสัญญาเช่าช่วงแล้วโจทก์ทำการก่อสร้างอาคารตามสัญญา ครั้นวันที่ 15 มีนาคม 2515 จำเลยทำสัญญาจองอาคารที่ก่อสร้างจากโจทก์ 1 คูหา หมายเลข 50 หรืออาคารพิพาทเลขที่ 145 โจทก์ตกลงให้จำเลยเช่ามีกำหนด 20 ปี นับแต่วันที่ 20 พฤศจิกายน 2513 ถึงวันที่ 19 พฤศจิกายน 2533 เท่ากับที่เทศบาลเมืองฉะเชิงเทราทำไว้กับนายประสิทธิ์ โดยจำเลยจะต้องออกเงินช่วยค่าก่อสร้างให้โจทก์ 120,000 บาทกับจำเลยต้องเสียค่าเช่าบำรุงในอัตราสิบปีแรกเดือนละ 120 บาท สิบปีหลังเดือนละ200 บาท นับแต่วันทำสัญญาจองอาคารเป็นต้นไป และหลังจากที่เทศบาลเมืองฉะเชิงเทราจดทะเบียนการเช่าให้โจทก์เรียบร้อยแล้ว โจทก์จำเลยจะไปจดทะเบียนการเช่ากันให้ถูกต้อง ทำสัญญาแล้วจำเลยก็เข้าครอบครองใช้สอยอาคารพิพาท ต่อมาระหว่างที่นายประสิทธิ์ดำเนินการจดทะเบียนการเช่ากับเทศบาลเมืองฉะเชิงเทราอยู่นั้น ปรากฏว่า ความจริงที่ดินดังกล่าวเป็นของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ จึงต้องรอให้กระทรวงการคลังจัดการเรื่องกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้เรียบร้อยเสียก่อน ซึ่งในที่สุดกระทรวงการคลังได้โอนที่ดินดังกล่าวพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่โจทก์ทำไว้ให้แก่สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ไปเมื่อวันที่ 14 มิถุนายน 2527 และเทศบาลเมืองฉะเชิงเทราทำสัญญาเช่าช่วงและจดทะเบียนการเช่ากับนายประสิทธิ์เมื่อวันที่ 22 พฤศจิกายน 2531 ต่อมาวันที่ 31 ตุลาคม 2532 โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยไปทำสัญญาเช่ากับโจทก์ให้ถูกต้อง แต่จำเลยเพิกเฉย จนกระทั่งใกล้ครบกำหนดตามสัญญาโจทก์เห็นว่าจำเลยผิดสัญญาไม่ยอมมาจดทะเบียนการเช่า โจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทต่อไป จึงมีหนังสือบอกเลิกการเช่า แจ้งให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากอาคารพิพาทไปเมื่อวันที่ 12 ตุลาคม 2533 แต่จำเลยก็เพิกเฉยอ้างว่าสัญญาจองยังไม่ครบกำหนด จำเลยคงอยู่ในอาคารพิพาทต่อไปโดยไม่ยอมชำระค่าเช่าให้โจทก์ จนกระทั่งวันที่ 18 พฤศจิกายน 2534 จำเลยจึงส่งเงินค่าเช่าที่ค้างมาชำระจำนวน 2,400 บาท กับวันที่ 30 ธันวาคม 2534 จำเลยส่งมาอีก 400 บาท แต่โจทก์เห็นว่าจำเลยประพฤติผิดสัญญามาตลอด ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทต่อไป จึงส่งเงินดังกล่าวคืนให้จำเลยไปเมื่อวันที่ 10 มกราคม 2535 พร้อมกับบอกเลิกการเช่าไปอีกครั้งหนึ่ง จากนั้นโจทก์รอให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากอาคารพิพาท จนใกล้ครบกำหนดตามสัญญาจองอาคารที่จำเลยอ้าง โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาและยืนยันให้จำเลยออกจากอาคารพิพาทไปอีกครั้งหนึ่ง เมื่อวันที่ 25 มีนาคม 2535 แต่จำเลยก็เพิกเฉย ทำให้โจทก์เสียหายขาดประโยชน์จากการใช้ซึ่งหากโจทก์นำไปให้บุคคลอื่นเช่าจะได้ค่าเช่าเดือนละ 4,000 บาท นอกจากนี้จำเลยจะต้องชำระค่าเช่าตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน 2533 จนถึงเดือนมีนาคม 2535 ให้โจทก์อีก 16 เดือน รวมเป็นเงิน 3,200บาท ขอให้บังคับขับไล่จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากอาคารพิพาทเลขที่ 145 และส่งมอบคืนให้โจทก์ กับให้จำเลยชำระค่าเช่าระหว่างเดือนพฤศจิกายน2533 กับเดือนมีนาคม 2535 รวม 3,200 บาท และใช้ค่าเสียหายอีกเดือนละ 4,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากอาคารพิพาท
จำเลยให้การว่า จำเลยไม่เคยทราบถึงสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับนายประสิทธิ์และระหว่างนายประสิทธิ์กับเทศบาลเมืองฉะเชิงเทราจำเลยไม่เคยตกลงกับโจทก์ไว้ในการจองเช่าอาคารพิพาทว่า ให้การเช่าระหว่างโจทก์จำเลยมีกำหนดระยะเวลาเท่ากับที่เทศบาลเมืองฉะเชิงเทราทำไว้กับนายประสิทธิ์ คือครบกำหนดในวันที่ 19 พฤศจิกายน2533 ดังที่โจทก์กล่าวอ้าง การเช่าระหว่างโจทก์จำเลยจะต้องมีกำหนด 20 ปี นับแต่วันทำสัญญาและจดทะเบียนการเช่าตามความในข้อ 3 และ 4 ของสัญญาจองอาคารหลังจากได้รับหนังสือนัดหมายจากโจทก์แล้ว จำเลยได้ไปติดต่อเพื่อทำสัญญาเช่าและจดทะเบียนการเช่ากับโจทก์ แต่โจทก์จะจดทะเบียนการเช่าให้จำเลยเพียงถึงวันที่ 19 พฤศจิกายน 2533 ซึ่งเป็นการไม่ถูกต้อง และแจ้งว่าโจทก์มีสิทธิให้เช่าอาคารพิพาทได้จนถึงปี 2538 แล้ว หากจะจดทะเบียนการเช่าให้ถึงกำหนดดังกล่าว จำเลยจะต้องเสียเงินให้โจทก์อีก 100,000 บาท จึงตกลงกันไม่ได้จำเลยมิได้ผิดสัญญา โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกการเช่า และไม่อาจเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้ ค่าเสียหายที่โจทก์เรียกร้องเป็นค่าเสียหายที่ผิดไปจากความเป็นจริง เพราะจำเลยได้ออกเงินช่วยค่าก่อสร้างให้โจทก์ไปแล้ว ส่วนที่จำเลยยังไม่ได้ชำระค่าเช่าให้โจทก์ก็เป็นเพราะโจทก์ซึ่งเคยไปเก็บค่าเช่าเองตลอดมาไม่ยอมไปเรียกเก็บ จำเลยนำไปชำระให้โจทก์ก็ไม่ยอมรับอ้างว่าสัญญาสิ้นสุดแล้ว จำเลยไม่ได้บิดพลิ้วแต่อย่างใด ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากอาคารพิพาทเลขที่ 145 และส่งมอบคืนให้โจทก์ในสภาพที่เรียบร้อย กับให้จำเลยชำระค่าเช่า 3,200 บาท โดยให้โจทก์ไปรับเอาจากเงินที่จำเลยนำมาวางชำระหนี้ และใช้ค่าเสียหายเดือนละ 4,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากอาคารพิพาท
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน
จำเลยฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลอุทธรณ์ภาค 1 รับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ที่จำเลยฎีกาว่าศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทไว้ว่า”จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจองอาคารพิพาทกับโจทก์และโจทก์ได้ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาโดยชอบแล้วหรือไม่” แต่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค 1 วินิจฉัยว่า สัญญาดังกล่าวเป็นสัญญาเช่ามีกำหนดระยะเวลา 20 ปี นับแต่วันที่ 15 มีนาคม 2515 ถึงวันที่ 15 มีนาคม 2535 โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้ เป็นการวินิจฉัยนอกฟ้องนอกประเด็นนั้น เห็นว่า ตามคำฟ้องของโจทก์ก็ได้ระบุเรื่องหรือข้อหาไว้ว่า ขับไล่เรียกค่าเช่าและค่าเสียหาย ในเนื้อหาของคำฟ้องก็ได้ระบุว่า โจทก์ได้รับการเช่าช่วงที่ดินมาจากนายประสิทธิ์ เจริญรุ่งเรือง เพื่อปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ให้เช่า เมื่อวันที่ 15 มีนาคม 2515 จำเลยทำสัญญาจองอาคารกับโจทก์ ตามสัญญาจองอาคารเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 5 โดยจองห้องเลขที่ 145 ถนนชุมพล ตำบลหน้าเมือง อำเภอเมืองฉะเชิงเทราจังหวัดฉะเชิงเทรา ตามสัญญาจองอาคารเอกสารท้ายฟ้องดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของคำฟ้อง ตามสัญญาข้อ 3 ระบุไว้ว่า จะจัดการทำสัญญาเช่ากับผู้จองให้เรียบร้อย ภายหลังจากที่ผู้รับจองได้จัดทำสัญญาเช่ากับเทศบาลเมืองฉะเชิงเทราแล้ว และสัญญาข้อ 4 ระบุว่า สัญญาเช่าที่จะทำตามข้อ 3 มีอายุการเช่า 20 ปี นับแต่วันทำสัญญา ทั้งได้มีการกำหนดค่าเช่ากันไว้ตามสัญญาข้อ 5 ด้วย คำขอท้ายฟ้องของโจทก์ก็ได้ขอให้ขับไล่จำเลยออกจากห้องที่เช่าดังกล่าว พร้อมเรียกค่าเช่าและค่าเสียหาย จึงเป็นคำฟ้องที่เกี่ยวกับสัญญาจองอาคารและเกี่ยวกับเรื่องการเช่าอาคารพิพาทตามประเด็นที่ตั้งและศาลได้วินิจฉัยไว้ ส่วนประเด็นที่ตั้งไว้ว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจองอาคารพิพาทกับโจทก์หรือไม่ นั้น เห็นว่า สัญญาจองอาคารตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 5 หรือสัญญาจองอาคารตามเอกสารหมาย จ.1 ตามที่โจทก์อ้าง นอกจากจะมีลักษณะเป็นสัญญาจองแล้วยังมีลักษณะเป็นสัญญาเช่าอยู่ในตัวด้วยกล่าวคือ เป็นสัญญาซึ่งโจทก์ตกลงให้จำเลยได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งซึ่งในที่นี้ คืออาคารพิพาทที่โจทก์ได้จัดสร้างขึ้นในระยะเวลาอันมีจำกัด คือ 20 ปี และจำเลยตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้นจากข้อเท็จจริงดังกล่าว โจทก์จึงอยู่ในฐานะเป็นผู้ให้เช่าจำเลยอยู่ในฐานะเป็นผู้เช่าตามนัยแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 แล้ว ซึ่งจะเห็นได้ว่าหลังจากนั้นต่อมาจำเลยก็ได้นำสืบยอมรับว่า จำเลยได้เข้าอยู่ในอาคารพิพาทและได้ชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์ตลอดมาโดยที่มิได้มีการทำสัญญาเช่ากันใหม่แต่อย่างใด ส่วนที่สัญญาจองอาคารข้อ 3 ระบุให้ไปทำสัญญาเช่ากันภายหลังจากการที่ผู้รับจองได้จัดทำสัญญาเช่ากับเทศบาลเมืองฉะเชิงเทราแล้วนั้น เป็นเพียงเพื่อที่จะให้ไปทำสัญญาเช่าเพื่อจดทะเบียนการเช่าเป็นระยะเวลา 20 ปี ตามสัญญาข้อ 4 ให้เป็นที่เรียบร้อยเท่านั้น ฉะนั้นการที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค 1 วินิจฉัยถึงเรื่องการเช่า การบอกเลิกการเช่าและอายุสัญญาเช่าสิ้นไปตามกำหนดในสัญญาเช่า โดยมิได้กล่าวถึงว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจองอาคารไว้ ก็ถือได้ว่าได้วินิจฉัยตามประเด็นที่ได้กำหนดไว้แล้ว เพราะสัญญาเช่ารวมอยู่เป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจองอาคารด้วยดังที่ได้กล่าวไว้แล้วข้างต้นเมื่อสัญญาเช่ากำหนดระยะเวลาการเช่าไว้จึงย่อมระงับสิ้นไปโดยมิจำต้องบอกกล่าวก่อนและจำเลยไม่ยอมออกจากอาคารพิพาทจึงเป็นการผิดสัญญาเช่าหรือสัญญาจองอาคารที่ได้กระทำกันไว้ กรณีจึงมิใช่เป็นเรื่องที่ศาลวินิจฉัยนอกฟ้องนอกประเด็นดังที่จำเลยกล่าวอ้าง ส่วนการนับอายุสัญญาเช่า 20 ปี จะเริ่มนับแต่วันใดนั้น เมื่อฟังได้ว่าสัญญาเช่าทำกันเมื่อวันที่ 15 มีนาคม 2515 และตามสัญญาเช่าข้อ 4 ระบุไว้ว่า ให้มีอายุการเช่า 20 ปี นับแต่วันทำสัญญา จึงต้องถือว่าให้นับระยะเวลาการเช่าตั้งแต่วันที่ 15 มีนาคม 2515 ซึ่งเป็นวันทำสัญญาเป็นต้นไป ซึ่งจะครบกำหนด 20 ปี ตามสัญญาในวันที่ 14 มีนาคม 2535 อันเป็นวันสิ้นสุดอายุสัญญาเช่าที่กำหนดไว้ เมื่อจำเลยไม่ยอมออกจากอาคารพิพาทโจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้
พิพากษายืน
