แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
จำเลยเข้าครอบครองที่ดินพิพาทตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทกับเจ้าของที่ดินซึ่งนำที่ดินมาจัดสรรขาย ต่อมาเจ้าของที่ดินจดทะเบียนโอนที่ดินให้สลับกันโดยจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้กับ ส. ผู้ซื้อที่ดินอีกแปลงหนึ่ง และจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงที่ ส.ได้ทำสัญญาจะซื้อขายไว้โอนให้แก่จำเลย เช่นนี้ การที่จำเลยครอบครองที่ดินพิพาทก่อนวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เป็นการครอบครองโดยอาศัยสิทธิของเจ้าของที่ดินเดิม จำเลยจะอ้างการครอบครองปรปักษ์เหนือที่ดินพิพาทในช่วงเวลาก่อนวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์มาใช้ยันแก่เจ้าของที่ดินเดิมผู้จัดสรรหาได้ไม่ และไม่อาจจะแยกการครอบครองที่ดินพิพาทในช่วงระยะเวลาดังกล่าวขึ้นใช้ยันต่อ ส. ได้ ตราบใดที่ ส. ยังไม่ได้รับจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท เพราะกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทยังมิได้ตกเป็นของ ส. ระยะเวลาการครอบครองที่ดินพิพาทของจำเลยเริ่มนับตั้งแต่วันที่ ส. รับจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ นับถึงวันโจทก์ฟ้องยังไม่ครบ 10 ปี จำเลยยังไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์เหนือที่ดินพิพาท โจทก์ผู้ซึ่งจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทจาก ส. โดยไม่สุจริตคือรู้ว่าจำเลยครอบครองที่ดินพิพาทอยู่หรือไม่ ก็ย่อมได้กรรมสิทธิ์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลย
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๖๐๘๔ ตำบลธารเกษม อำเภอพระพุทธบาท จังหวัดสระบุรี เนื้อที่ ๙๖ ตารางวา เป็นของนางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิต เมื่อระหว่างวันที่ ๑ กุมภาพันธ์ ๒๕๒๐ ถึงวันที่ ๑ มีนาคม ๒๕๒๐ วันเวลาใดไม่ปรากฏชัด จำเลยได้บุกรุกเข้าไปครอบครองที่ดินทั้งแปลงโดยปลูกเรือนกล้วยไม้และสิ่งปลูกสร้างอื่น ๆ นางสาวสมจิตบอกกล่าวให้จำเลยรื้อถอนออกไป แต่จำเลยเพิกเฉย วันที่ ๖สิงหาคม ๒๕๒๕ นางสาวสมจิตได้ขายที่ดินแปลงนี้ให้โจทก์ โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยรื้อถอนเรือนกล้วยไม้และสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดิน จำเลยเพิกเฉย ทำให้โจทก์เสียหายอาจให้เช่าเดือนละ ๒๐๐ บาท
จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๖๐๘๔ ได้แบ่งแยกออกมาจากโฉนดเลขที่ ๑๓๒๘๒ ซึ่งตอนที่ยังไม่ได้แบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๓๒๘๒ นั้น จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายกับนายปัญจะ เกตุวงศ์เจ้าของที่ดิน เมื่อวันที่ ๒๖ พฤษภาคม ๒๕๑๕ และได้ชำระเงินค่าที่ดินเรียบร้อยแล้ว ที่ดินที่ตกลงซื้อคือที่ดินตามแผนที่แปลงหมายเลข ๔๑๔ ซึ่งขณะนั้นยังไม่ได้ออกโฉนด จำเลยได้เข้าไปอยู่อาศัยในที่ดินแปลงนี้ตั้งแต่ก่อนทำสัญญาจะซื้อขาย โดยตกลงกันว่าเมื่อแบ่งแยกโฉนดแล้วก็จะจัดการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้จำเลยจำเลยได้เข้าครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ที่ดินแปลงหมายเลข ๔๑๔เนื้อที่แ ๙๕ ตารางวา ต่อมาได้แบ่งแยกออกเป็นโฉนดเลขที่ ๑๖๐๘๔ โดยได้ล้อมรั้ว ก่อสร้างแท็งค์น้ำและปลูกบ้านเต็มเนื้อที่ ด้วยความสงบและเปิดเผยเป็นเวลากว่า ๑๐ ปี จำเลยจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๖๐๘๔ แล้ว โจทก์และนางสาวสมจิตเป็นสามีภริยากันได้ตกลงซื้อที่ดินแปลงหมายเลข ๔๑๕ ต่อมาเมื่อที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๓๒๘๒ ได้แบ่งแยกโฉนดออกเป็นแปลงย่อยเสร็จ ผู้จัดสรรได้โอนสับที่ดินกันโดยได้โอนโฉนดเลขที่ ๑๖๐๘๔ ตามแผนที่จองแปลงที่ ๔๑๔ ซึ่งจำเลยซื้อและได้เข้าทำประโยชน์อยู่แล้วให้แก่นางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิตอันเป็นการไม่ถูกต้อง จำเลยได้เรียกร้องให้นางสาวสมจิตโอนโฉนดกันให้ถูกต้องตามที่ได้ตกลงไว้แต่เดิม แต่นางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิตเพิกเฉย นางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิต จึงไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๖๐๘๔ ต่อมานางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิต ได้โอนที่ดินแปลงดังกล่าวให้โจทก์ซึ่งเป็นสามีของตนโดยไม่สุจริต เมื่อนางสาวสมจิตพงศ์จารุสถิต ไม่มีสิทธิในที่ดิน โจทก์ผู้รับโอนจึงไม่ได้กรรมสิทธิ์โจทก์ไม่เสียหาย ขอให้ยกฟ้องโจทก์และบังคับให้โจทก์โอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๖๐๘๔ ให้จำเลย หากโจทก์ไม่ยินยอม ขอถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาเพื่อนำไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า ที่ดินแปลงหมายเลข ๔๑๔ เป็นของนางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิต แต่นายปัญจะ เกตุวงษ์ โอนสับสนกับที่ดินแปลงหมายเลข ๔๑๕ ให้แก่นางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิต ได้ทักท้วงนายปัญจะ เกตุวงษ์ จึงได้แก้ไขในวันเดียวกันให้นางสาวสมจิตพงศ์จารุสถิต ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๖๐๘๔ ซึ่งเป็นแปลงหมายเลข ๔๑๔ ต่อมาวันที่ ๒๗ มิถุนายน ๒๕๑๖ ซึ่งเป็นเวลาเพียง ๗ วันนับจากวันที่นายปัญจะ เกตุวงษ์ โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงโฉนดเลขที่๑๖๐๘๓ คือแปลงหมายเลข ๔๑๓ ให้จำเลย แสดงว่าที่ดินของจำเลยมิได้โอนสับสนกับที่ดินของนางสาวสมจิต พงษ์จารุสถิต จำเลยได้บุกรุกเข้ามาในที่ดินของนางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิต เมื่อเดือนกุมภาพันธ์๒๕๒๐ จึงยังไม่ได้กรรมสิทธิ์ การที่จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับนายปัญจะ เกตุวงษ์ จำเลยยังไม่เป็นเจ้าของที่ดิน จำเลยจึงไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๖๐๘๔ โจทก์ซื้อที่ดินจากนางสาวสมจิต พงศ์จารุสถิต โดยสุจริต เพราะโจทก์และนางสาวสมจิตพงศ์จารุสถิต เป็นสามีภริยากันโดยไม่ถูกต้องตามกฎหมาย ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ววินิจฉัยว่า โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทมาโดยไม่สุจริต โจทก์ไม่มีสิทธิในที่ดินพิพาทดีกว่าสิทธิของนางสาวสมจิตพงศ์จารุสถิต ก่อนโอนที่ดินให้โจทก์ จำเลยได้เข้าครอบครองที่ดินพิพาทตั้งแต่ปี พ.ศ. ๒๕๑๕ โดยสงบ เปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของนับถึงวันที่โจทก์ฟ้อง (๘ มีนาคม ๒๕๒๖) เป็นเวลาเกินกว่า ๑๐ ปีจำเลยจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๘๒ โจทก์ไม่มีสิทธิขับไล่จำเลยการครอบครองที่ดินพิพาทจึงไม่เป็นการละเมิด และไม่จำต้องวินิจฉัยเรื่องค่าเสียหาย พิพากษายกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์โอนที่ดินพิพาทคือที่ดินแปลงที่ ๔๑๔ ตามโฉนดเลขที่ ๑๖๐๘๔ ตำบลธารเกษม อำเภอพระพุทธบาทจังหวัดสระบุรี เนื้อที่ ๙๖ ตารางวาให้แก่จำเลย หากโจทก์ไม่ยอมโอนให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า มีการโอนโฉนดที่ดินสับเปลี่ยนกันจริงจำเลยทำสัญญาจะซื้อขายและเข้าครอบครองที่ดินพิพาทตั้งแต่วันที่๒๖ พฤษภาคม ๒๕๑๕ เป็นการครอบครองด้วยความสงบ เปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ นับถึงวันฟ้องเกินกว่า ๑๐ ปีแล้ว จำเลยจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๘๒ และโจทก์ซื้อที่ดินพิพาทมาโดยไม่สุจริต พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงในเบื้องต้นรับฟังได้ว่า เดิมที่ดินแปลงใหญ่โฉนดเลขที่ ๑๓๒๘๒ ตำบลธารเกษม อำเภอพระพุทธบาทจังหวัดสระบุรี มีเนื้อที่ ๕๐ ไร่ เมื่อปี พ.ศ. ๒๕๑๕ นายปัญจะและนายสมหมายกับพวกซึ่งเป็นเจ้าของรวมได้นำที่ดินแปลงดังกล่าวมาจัดสรรขายโดยแบ่งเป็นแปลงเล็กกว่า ๕๐ แปลง ปรากฏตามแผนผังเอกสารหมายล.๓ และ ล.๔ การออกโฉนดที่ดินแปลงเล็กได้เสร็จเรียบร้อยในปี พ.ศ.๒๕๑๖ เจ้าของที่ดินจึงได้จัดการโอนโฉนดที่ดินแปลงเล็กดังกล่าวให้แก่ผู้ซื้อ ที่ดินพิพาทคือที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๖๐๘๔ แปลงหมายเลข๔๑๔ เนื้อที่ ๙๖ ตารางวา เป็นที่ดินแบ่งแยกออกมาจากที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๓๒๘๒ ที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๖๐๘๓ แปลงหมายเลข ๔๑๓ เนื้อที่๙๖ ตารางวา เป็นแปลงหนึ่งที่อยู่ติดกับที่ดินพิพาท นอกจากนั้นยังมีที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๖๐๘๕ แปลงหมายเลข ๔๑๕ เนื้อที่ ๙๖ ตารางวาที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๖๐๘๙ แปลงหมายเลข ๔๑๙ เนื้อที่ ๙๖ ตารางวา และแปลงอื่น ๆ อยู่ติดกับที่ดินพิพาทเรียงตามลำดับเลขที่โฉนดและเลขที่ดิน จำเลยและนางสาวสมจิตต่างก็เป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรรดังกล่าวเมื่อเจ้าของเดิมโอนขายที่ดินให้แก่จำเลยและนางสาวสมจิต ปรากฏว่าจำเลยได้รับโอนที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๖๐๘๓ แปลงหมายเลข ๔๑๓ เมื่อวันที่๒๗ มิถุนายน ๒๕๑๖ ส่วนนางสาวสมจิตได้รับโอนที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๖๐๘๔แปลงหมายเลข ๔๑๔
ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์มีว่า จำเลยได้ครอบครองปรปักษ์ที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ ๑๖๐๘๔ จนได้กรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๘๒ แล้วหรือไม่ ซึ่งโจทก์ฎีกาว่า โจทก์รับโอนที่ดินพิพาทมาจากนางสาวสมจิตเมื่อวันที่ ๖ สิงหาคม๒๕๒๕ นางสาวสมจิตได้รับโอนที่ดินพิพาทมาจากนายปัญจะเมื่อวันที่ ๒๐มิถุนายน ๒๕๑๖ โดยสุจริต เสียค่าตอบแทน และได้จดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จนถึงวันที่โจทก์ฟ้องบังคับจำเลยให้ออกจากที่ดินพิพาทยังไม่ถึง ๑๐ ปี จำเลยจึงยังไม่ได้กรรมสิทธิ์เพราะการครอบครองของจำเลยขาดตอนไม่ต่อเนื่องกัน ส่วนที่จำเลยอ้างสัญญาจะซื้อขายที่ดินแปลงพิพาทมาเป็นเจตนาในการครอบครองและแสดงความเป็นเจ้าของนั้น จำเลยเป็นเพียงผู้เข้าครอบครองแทนนายปัญจะเท่านั้น เมื่อนายปัญจะจะนำที่ดินพิพาทมาขายให้แก่นางสาวสมจิตโดยนางสาวสมจิตซื้อมาโดยสุจริต นางสาวสมจิตจึงได้กรรมสิทธิ์ ดังนั้นปัญหาข้อแรกที่ต้องวินิจฉัยจึงมีว่า นางสาวสมจิตได้รับการจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทมาจากนายปัญจะเมื่อใด ในข้อนี้โจทก์ฎีกาว่า นางสาวสมจิตได้รับโอนที่ดินพิพาทมาจากนายปัญจะเมื่อวันที่ ๒๐ มิถุนายน๒๕๑๖ จำเลยมิได้แก้ฎีกาโต้แย้งเป็นอย่างอื่น ตัวโจทก์เบิกความว่านางสาวสมจิตซื้อที่ดินพิพาทมาจากนายปัญจะ โจทก์ได้ตรวจดูหลักหินของทางราชการที่ปักไว้ ปรากฏว่าตรงกับโฉนดที่ดิน และได้จดทะเบียนโอนกันเมื่อวันที่ ๒๐ มิถุนายน ๒๕๑๖ นายสมหมาย เกตุวงษ์ เจ้าของรวมในที่ดินจัดสรรเบิกความเป็นพยานจำเลยว่า ความจริงนายสมหมายตั้งใจโอนที่ดินเลขที่ ๔๑๓ ให้จำเลย ส่วนที่ดินเลขที่ ๔๑๔ ให้โจทก์(คงหมายถึงนางสาวสมจิต) การโอนที่ดินแปลงเลขที่ ๔๑๓ กระทำหลังจากการโอนที่ดินแปลงเลขที่ ๔๑๔ เพียง ๗ วัน และปรากฏจากสำเนาภาพถ่ายโฉนดที่ดินเอกสารหมาย ล.๒ ว่า การจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงเลขที่ ๔๑๓ให้แก่จำเลยกระทำเมื่อวันที่ ๒๗ มิถุนายน ๒๕๑๖ จึงรับฟังได้ว่าการจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงเลขที่ ๔๑๔ ให้แก่นางสาวสมจิตได้กระทำเมื่อวันที่ ๒๐ มิถุนายน ๒๕๑๖ ตรงตามฎีกาโจทก์ ส่วนปัญหาเรื่องการที่จำเลยเข้าไปครอบครองใช้ที่ดินพิพาทก่อนออกโฉนดแล้วเสร็จนั้นนายสมหมายเบิกความว่า ตอนพาจำเลยไปดูที่ดินนายสมหมายได้บอกจำเลยแล้วว่าอย่าเพิ่งล้อมรั้วถาวร เพราะหากโฉนดออกมาแล้วผิดพลาดจะมีปัญหา และที่ดินแปลงที่ชี้ให้จำเลยดูตอนนั้นยังไม่รู้ว่าเป็นแปลงเลขที่เท่าใด ต่อมาได้มีการทำสัญญากันก็ไม่ได้ระบุแปลงเลขที่เพราะขณะนั้นโฉนดยังไม่ออก จึงเห็นได้ชัดว่าก่อนออกโฉนดเสร็จยังไม่รู้ว่าที่ดินแปลงเลขที่เท่าใดอยู่ตรงไหน และจะตรงกับโฉนดเลขที่เท่าใด ดังนั้น การเข้าไปครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทก่อนจำเลยได้รับโอนกรรมสิทธิ์ จึงเป็นการครอบครองโดยอาศัยสิทธิของเจ้าของเดิม ศาลฎีกาเห็นว่า ที่ดินพิพาทแปลงหมายเลข ๔๑๔ ก็ดีที่ดินแปลงหมายเลข ๔๑๓ หรือแปลงอื่น ๆ ก็ดี ที่จัดสรรแบ่งแยกจากที่ดินแปลงเดิมออกเป็นแปลงเล็ก จะถือว่ากรรมสิทธิ์เหนือที่ดินแต่ละแปลงแยกออกจากที่ดินแปลงเดิมก็ต่อเมื่อการแบ่งแยกโฉนดได้กระทำแล้วเสร็จ และผู้ซื้อที่ดินเหล่านั้นจะได้กรรมสิทธิ์ก็ต่อเมื่อเจ้าของเดิมผู้จัดสรรได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อแล้วก่อนเวลานั้นต้องถือว่ากรรมสิทธิ์ยังอยู่กับเจ้าของเดิม ดังนั้นแม้จะฟังว่าจำเลยได้เข้าไปครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทตั้งแต่วันที่ ๒๖ พฤษภาคม ๒๕๑๕ อันเป็นวันทำสัญญาจะซื้อขายและชำระค่าที่ดินเรียบร้อย ก็ต้องถือว่าจำเลยเข้าไปครอบครองที่ดินพิพาทโดยอาศัยสิทธิของเจ้าของเดิม จำเลยจะอ้างการครอบครองปรปักษ์เหนือที่ดินพิพาทในช่วงระยะเวลาดังกล่าวยันแก่นางสาวสมจิตก็มิได้ เพราะกรรมสิทธิ์เหนือที่ดินพิพาทยังมิได้ตกเป็นของนางสาวสมจิต จำเลยจะอ้างการครอบครองปรปักษ์ยันแก่นางสาวสมจิตได้ก็ต่อเมื่อเจ้าของเดิมได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เหนือที่ดินพิพาทให้แก่นางสาวสมจิตแล้ว เมื่อนางสาวสมจิตได้รับการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เหนือที่ดินพิพาทในวันที่ ๒๐ มิถุนายน ๒๕๑๖ ดังนั้น อายุความการครอบครองปรปักษ์ของจำเลยนับถึงวันที่ ๘ มีนาคม ๒๕๒๖ ซึ่งเป็นวันที่โจทก์ฟ้องคดีนี้ยังไม่ครบ ๑๐ ปี จำเลยจึงยังไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยอายุความได้สิทธิตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๘๒ ในกรณีเช่นนี้เมื่อฟังได้ว่าโจทก์จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์เหนือที่ดินพิพาทจากนางสาวสมจิตเมื่อวันที่ ๖ สิงหาคม ๒๕๒๕ จะโดยไม่สุจริตคือรู้ว่าจำเลยครอบครองที่ดินพิพาทอยู่หรือไม่ก็ตาม โจทก์ย่อมได้กรรมสิทธิ์และมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้ คำพิพากษาของศาลล่างทั้งสองไม่ต้องดวยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้น
พิพากษากลับ ให้จำเลยรื้อเรือนกล้วยไม้และสิ่งปลูกสร้างต่าง ๆออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๖๐๘๔ ของโจทก์ ห้ามจำเลยและบริวารเข้ามาเกี่ยวข้องต่อไป ยกฟ้องแย้งของจำเลย.
