แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามเป็นสัญญาระหว่างโจทก์กับ พ. น้องโจทก์ในฐานะผู้เริ่มก่อการตั้งบริษัท บ. แสดงว่าในขณะทำสัญญาบริษัท บ. ยังมิได้จดทะเบียนตั้งเป็นบริษัทจำกัด และบริษัท บ. ตั้งขึ้นเพื่อทำโครงการเลี้ยงสุกร โดยรวบรวมบรรดาญาติพี่น้องโจทก์เข้ามาเป็นผู้ถือหุ้น โจทก์และภริยาเป็นผู้ถือหุ้นรายใหญ่และโจทก์แต่ผู้เดียวเป็นกรรมการผู้มีอำนาจกระทำการแทนบริษัท บ. เห็นได้ว่าหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน คู่สัญญาที่แท้จริงเป็นบุคคลคนเดียวกัน โดยโจทก์และญาติพี่น้องโจทก์ซึ่งมีผลประโยชน์ร่วมกัน
โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเพื่อโจทก์จะได้ใช้สิทธิเรียกร้องค่าปรับจากจำเลยตามสัญญาเท่านั้น คู่สัญญาไม่มีเจตนาที่จะผูกพันตามสัญญา นอกจากนี้การเรียกร้องค่าปรับซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของค่าเสียหายดังกล่าวมีลักษณะเป็นการเรียกค่าเสียหายอันเกิดแต่ พฤติการณ์พิเศษ โจทก์จะเรียกร้องได้ต่อเมื่อจำเลยซึ่งเป็นคู่กรณีที่เกี่ยวข้องได้คาดเห็นหรือควรจะได้คาดเห็น แม้ตามสัญญาจะซื้อจะขายระบุให้โจทก์นำที่ดินไปขายต่อได้ และหากจำเลยผิดสัญญาให้โจทก์เรียกค่าปรับเป็น 2 เท่าของเงินที่โจทก์จะได้รับจากการนำที่ดินไปขายต่อก็ตาม แต่จำเลยไม่อาจคาดเห็นได้ว่า ค่าปรับ 2 เท่า ของเงินที่โจทก์จะได้รับจากการนำที่ดินไปขายต่อเป็นจำนวนเท่าใดและโจทก์มิได้แจ้งเรื่องนำที่ดินไปขายต่อและค่าเสียหายที่โจทก์จะต้องชดใช้ให้จำเลยทราบโจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าปรับจากจำเลย แต่เมื่อจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขาย โจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้
กรณีของโจทก์และจำเลยเป็นเรื่องสัญญาต่างตอบแทนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 369 เมื่อศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินแก่โจทก์ จึงต้องบังคับให้โจทก์ชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือแก่จำเลย และการกำหนดเวลาให้โจทก์ชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือก็เพื่อให้เกิดสภาพบังคับแก่โจทก์ไม่เป็นการพิพากษาเกินไปกว่าหรือนอกจากที่ปรากฏในคำฟ้องทั้งไม่ขัดต่อประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 271
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 12 กันยายน 2533 โจทก์และจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายโดยจำเลยตกลงขายที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 9336และ 9337 และที่ดินตามหนังสือแสดงการทำประโยชน์ เลขที่ 2140ที่ 127/2524 กับสิทธิครอบครองในที่ดินหนองน้ำซึ่งอยู่ติดกันพร้อมทั้งที่ดินส่วนเกิน รวมเนื้อที่ทั้งหมด 59 ไร่ ให้แก่โจทก์ในราคา 7,650,000บาท โจทก์วางเงินมัดจำในวันทำสัญญา 1,000,000 บาท และในวันที่ 3ตุลาคม 2533 อีก 1,650,000 บาท รวมเป็นเงิน 2,650,000 บาทส่วนที่เหลืออีก 5,000,000 บาท ตกลงชำระในวันที่ 12 กุมภาพันธ์2534 อันเป็นวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน หากโจทก์ผิดสัญญายอมให้จำเลยริบเงินมัดจำ หากจำเลยผิดสัญญายอมให้โจทก์ฟ้องบังคับให้ปฏิบัติตามสัญญาและเรียกค่าปรับเป็นเงิน 2 เท่าของราคาที่ดินที่โจทก์นำไปขายต่อ รวมถึงสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายประการอื่นพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ต่อมาโจทก์ตกลงขายที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวให้แก่นายพิชัย เจียมอนุกูลกิจ ในฐานะผู้เริ่มก่อการตั้งบริษัทพงษ์บัณฑิตอุตสาหกรรมการเกษตร จำกัด ในราคา 15,000,000 บาทโดยมีการวางมัดจำไว้เป็นเงิน 3,000,000 บาท และมีข้อสัญญาว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเมื่อได้จดทะเบียนตั้งบริษัทเรียบร้อยแล้ว หากโจทก์ผิดสัญญา โจทก์ยอมชดใช้ค่าเสียหายเป็น 2 เท่าของราคาที่ดินที่ตกลงซื้อขายกัน ครั้นถึงกำหนดวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน จำเลยไม่ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์และที่ดินบางแปลงไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ บริษัทพงษ์บัณฑิตอุตสาหกรรมการเกษตร จำกัด ไม่สามารถทำโครงการตามที่ได้สำรวจและวางผังไว้จึงบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ โจทก์ต้องชดใช้ค่าเสียหายให้แก่บริษัทพงษ์บัณฑิตอุตสาหกรรมการเกษตร จำกัด ตามสัญญาเป็นเงิน 30,000,000 บาท ซึ่งเท่ากับที่จำเลยต้องเสียค่าปรับเป็นเงิน 2 เท่า ของราคาที่ดินที่โจทก์ขายให้แก่บริษัทพงษ์บัณฑิตอุตสาหกรรมการเกษตร จำกัด โจทก์ทวงถามให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 9336 และ 9337 ให้แก่โจทก์โดยไม่มีภาระผูกพันและให้จำเลยรับเงินค่าที่ดินตามส่วนที่สามารถโอนได้ตามสัญญาจะซื้อจะขายหากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย และให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 30,000,000 บาทพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยให้การต่อสู้คดี ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 9336 และ 9337 แก่โจทก์โดยไม่มีภาระผูกพัน กับให้จำเลยรับเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือตามสัญญาจะซื้อจะขาย ลงวันที่ 12กันยายน 2533 หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก
โจทก์และจำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์ชำระเงินที่ต้องชำระตอบแทน 641,833.50 บาท แก่จำเลยภายใน 1 เดือนนับแต่วันมีคำพิพากษาถึงที่สุด มิฉะนั้นถือว่าไม่ติดใจให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแก่โจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
โจทก์และจำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงฟังได้ในเบื้องต้นว่า เมื่อวันที่ 12กันยายน 2533 โจทก์และจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขาย โดยจำเลยตกลงขายที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 9336 และ 9337 และที่ดินตามหนังสือแสดงการทำประโยชน์ เลขที่ 2140 กับสิทธิครอบครองในที่ดินหนองน้ำซึ่งอยู่ติดกันพร้อมทั้งที่ดินส่วนเกิน รวมเนื้อที่ 59 ไร่ ให้แก่โจทก์ในราคา7,650,000 บาท โจทก์วางเงินมัดจำในวันทำสัญญา 1,000,000 บาทและในวันที่ 3 ตุลาคม 2533 อีก 1,650,000 บาท รวมเป็นเงิน2,650,000 บาท ส่วนที่เหลืออีก 5,000,000 บาท ตกลงชำระในวันที่ 12กุมภาพันธ์ 2534 อันเป็นวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ตามสำเนาสัญญาจะซื้อจะขายและสำเนาเช็คเอกสารหมาย จ.6 จ.14 และ จ.15
มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยข้อแรกว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายหรือไม่ เมื่อชั่งน้ำหนักพยานหลักฐานทั้งสองฝ่ายแล้วศาลฎีกาเชื่อว่าจำเลยไม่ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์ตามนัดจำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขาย
มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยในข้อต่อไปว่า โจทก์ต้องรับโอนที่ดินทั้งหมดตามสัญญาจะซื้อจะขายโดยชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือหรือไม่เห็นว่า เมื่อจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ชอบที่จะฟ้องบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาโดยให้จำเลยโอนที่ดินรวมเนื้อที่ 59 ไร่ ให้แก่โจทก์และให้จำเลยรับชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือ แต่โจทก์ฟ้องเพียงขอให้จำเลยโอนที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 9336 และ 9337 ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายให้แก่โจทก์เท่านั้น และจำเลยก็มิได้ให้การต่อสู้เป็นประเด็นว่า โจทก์ต้องรับโอนที่ดินทั้งหมดตามสัญญาจะซื้อจะขายทั้งมิได้ยกประเด็นดังกล่าวขึ้นอ้างในชั้นอุทธรณ์ จึงเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค 1 จำเลยไม่อาจยกปัญหาดังกล่าวขึ้นฎีกาได้ ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย
ส่วนที่จำเลยฎีกาว่า ศาลอุทธรณ์ภาค 1 ให้จำเลยโอนที่ดินตามโฉนดที่ดินทั้งสองแปลงโดยถือราคาเฉลี่ยเท่ากับที่ดินส่วนที่โจทก์ไม่ได้ฟ้องขอให้โอน ย่อมไม่เป็นธรรมแก่จำเลย เพราะที่ดินที่มีโฉนดที่ดินทั้งสองแปลงด้านยาวติดถนนสาธารณะส่วนที่ดินนอกนั้นไม่มีทางออกสู่ถนนสาธารณะนั้นเห็นว่า ตามสำเนาสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.6 จำเลยตกลงขายที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 9336 และ 9337 กับที่ดินตามหนังสือแสดงการทำประโยชน์เลขที่ 2140 และสิทธิครอบครองในที่ดินหนองน้ำซึ่งอยู่ติดกันพร้อมทั้งที่ดินส่วนเกินรวมเนื้อที่ 59 ไร่ โดยไม่ปรากฏข้อตกลงเป็นเงื่อนไขว่าจำเลยต้องขอออกหลักฐานแสดงกรรมสิทธิ์เกี่ยวกับที่ดินตามหนังสือแสดงการทำประโยชน์ ที่ดินหนองน้ำและที่ดินส่วนเกินจึงเป็นการซื้อขายตามสภาพของที่ดินที่เป็นอยู่ทั้งส่วนที่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ได้ และส่วนที่ไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ได้หากแต่เป็นการโอนโดยการส่งมอบการครอบครองและโดยปกติที่ดินที่มีพื้นที่ติดต่อเป็นผืนเดียวกันหรืออยู่ในละแวกเดียวกันส่วนที่มีโฉนดที่ดินย่อมมีราคาสูงกว่าส่วนที่ไม่มีโฉนดที่ดินหรือไม่มีเอกสารสิทธิ ทั้งนี้ยังต้องคำนึงถึงทำเลที่ตั้งของที่ดินอีกด้วย คดีนี้ไม่ปรากฏในทางนำสืบของโจทก์และจำเลยว่า ที่ดินที่มีโฉนดที่ดินควรมีราคาไร่ละเท่าใด และที่ดินนอกนั้นควรมีราคาไร่ละเท่าใด คงปรากฏตามฎีกาจำเลยว่าที่ดินที่มีโฉนดที่ดินทั้งสองแปลงด้านยาวติดถนนสาธารณะ ส่วนที่ดินนอกจากนั้นไม่มีทางออกสู่ถนนสาธารณะ ราคาของที่ดินที่มีโฉนดที่ดินกับราคาของที่ดินส่วนที่เหลือจึงไม่ควรเท่ากันและเห็นสมควรกำหนดราคาให้ตามความเหมาะสมที่ดินที่ตกลงซื้อขายกันมีเนื้อที่ 59 ไร่เป็นเงิน 7,650,000 บาท หรือราคาถัวเฉลี่ยไร่ละ 129,661.02 บาท ที่ดินตามโฉนดที่ดินทั้งสองแปลงมีเนื้อที่รวมกัน 25 ไร่ 1 งาน 552/10 ตารางวา นอกนั้นอีกประมาณเกือบ 34 ไร่เป็นที่ดินที่ไม่มีโฉนดที่ดิน เห็นควรกำหนดราคาที่ดินที่มีโฉนดที่ดินไร่ละ150,000 บาท เป็นเงิน 3,808,200 บาท โจทก์ชำระเงินมัดจำไปแล้ว2,650,000 บาท คงเหลือเงินที่โจทก์ต้องชำระให้แก่จำเลยอีก 1,158,200บาท
มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาโจทก์ข้อแรกว่า โจทก์มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายได้เพียงใด โจทก์อ้างว่า หลังจากโจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลย โจทก์ทำสัญญาจะขายที่ดินดังกล่าวให้แก่บริษัทพงษ์บัณฑิตอุตสาหกรรมการเกษตร จำกัด ในราคา 15,000,000 บาท เมื่อจำเลยผิดสัญญาต่อโจทก์ โจทก์ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่บริษัทพงษ์บัณฑิตอุตสาหกรรมการเกษตร จำกัด ทำให้โจทก์ต้องชดใช้ค่าเสียหายเป็น 2 เท่าของราคาที่ดินที่ตกลงซื้อขายกันเป็นเงิน 30,000,000 บาทแก่บริษัทพงษ์บัณฑิตอุตสาหกรรมการเกษตร จำกัด ตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.16 โจทก์จึงมีสิทธิเรียกค่าปรับเป็นเงินจำนวนดังกล่าวจากจำเลย เห็นว่า หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.16 เป็นสัญญาระหว่างโจทก์กับนายพิชัยเจียมอนุกูลกิจ น้องโจทก์ในฐานะผู้เริ่มก่อการตั้งบริษัทพงษ์บัณฑิตอุตสาหกรรมการเกษตร จำกัด แสดงว่าในขณะทำสัญญา บริษัทพงษ์บัณฑิตอุตสาหกรรมการเกษตร จำกัด ยังมิได้จดทะเบียนตั้งเป็นบริษัทจำกัด และจากคำเบิกความของโจทก์ได้ความว่า บริษัทพงษ์บัณฑิตอุตสาหกรรมการเกษตร จำกัดตั้งขึ้นเพื่อทำโครงการเลี้ยงสุกร โดยรวบรวมบรรดาญาติพี่น้องโจทก์เข้ามาเป็นผู้ถือหุ้น ทั้งตามสำเนาหนังสือรับรอง สำเนารายงานการประชุมตั้งบริษัทและสำเนาบัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นในวันประชุมตั้งบริษัทเอกสารหมายล.1 ถึง ล.3 ระบุว่าโจทก์และภริยาเป็นผู้ถือหุ้นรายใหญ่ และโจทก์แต่ผู้เดียวเป็นกรรมการผู้มีอำนาจกระทำการแทนบริษัทพงษ์บัณฑิตอุตสาหกรรมการเกษตร จำกัด จึงเห็นได้ว่าหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.16 คู่สัญญาที่แท้จริงเป็นบุคคลคนเดียวกัน โดยโจทก์และญาติพี่น้องโจทก์ซึ่งมีผลประโยชน์ร่วมกัน เมื่อพิเคราะห์ประกอบกับราคาที่ดินที่โจทก์นำไปขายต่อสูงกว่าราคาที่โจทก์ตกลงซื้อจากจำเลยเกือบเท่าตัวในช่วงเวลาไม่ถึง 3 เดือน กับค่าเสียหายที่โจทก์ยอมชดใช้เป็น 2 เท่า ของราคาที่ดินที่ตกลงซื้อขายกันสอดคล้องกับให้สิทธิโจทก์เรียกค่าปรับเป็น 2 เท่า ของเงินที่โจทก์จะได้รับจากการนำที่ดินไปขายต่อตามที่กำหนดไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์กับจำเลยแล้วมีเหตุผลให้เชื่อว่าโจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.16 เพื่อโจทก์จะได้ใช้สิทธิเรียกร้องค่าปรับจากจำเลยตามสัญญาเท่านั้น คู่สัญญาไม่มีเจตนาที่จะผูกพันตามสัญญา นอกจากนี้การเรียกร้องค่าปรับซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของค่าเสียหายดังกล่าวมีลักษณะเป็นการเรียกค่าเสียหายอันเกิดแต่พฤติการณ์พิเศษโจทก์จะเรียกร้องได้ต่อเมื่อจำเลยซึ่งเป็นคู่กรณีที่เกี่ยวข้องได้คาดเห็นหรือควรได้คาดเห็น แม้ตามสัญญาจะซื้อจะขายระบุให้โจทก์นำที่ดินไปขายต่อได้ และหากจำเลยผิดสัญญาให้โจทก์เรียกค่าปรับเป็น 2 เท่า ของเงินที่โจทก์จะได้รับจากการนำที่ดินไปขายต่อก็ตาม แต่จำเลยไม่อาจคาดเห็นได้ว่า ค่าปรับ 2 เท่า ของเงินที่โจทก์จะได้รับจากการนำที่ดินไปขายต่อเป็นจำนวนเท่าใด และโจทก์มิได้แจ้งเรื่องนำที่ดินไปขายต่อและค่าเสียหายที่โจทก์จะต้องชดใช้ให้จำเลยทราบ โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าปรับจากจำเลย แต่เมื่อจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายโจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้ และเห็นควรกำหนดค่าเสียหายให้โจทก์ 1,000,000 บาท
มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาโจทก์ในข้อต่อไปว่า ศาลอุทธรณ์ภาค 1กำหนดเวลาให้โจทก์ชำระเงินตอบแทนแก่จำเลยภายใน 1 เดือนนับแต่วันที่มีคำพิพากษาถึงที่สุด มิฉะนั้นให้ถือว่าไม่ติดใจให้จำเลยโอนที่ดินแก่โจทก์นั้นชอบหรือไม่ เห็นว่า กรณีของโจทก์และจำเลยเป็นเรื่องสัญญาต่างตอบแทนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 369 เมื่อศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินแก่โจทก์ จึงต้องบังคับให้โจทก์ชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือแก่จำเลยและการกำหนดเวลาให้โจทก์ชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือก็เพื่อให้เกิดสภาพบังคับแก่โจทก์ ไม่เป็นการพิพากษาเกินไปกว่าหรือนอกจากที่ปรากฏในคำฟ้อง ทั้งไม่ขัดต่อประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 271 ดังที่โจทก์ฎีกา”
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย 1,000,000 บาทพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ และให้โจทก์ชำระเงินค่าที่ดิน 1,158,200 บาท แก่จำเลยภายใน 1 เดือน นับแต่วันที่โจทก์ฟังคำพิพากษาศาลฎีกา มิฉะนั้นให้ถือว่าโจทก์ไม่ติดใจให้จำเลยโอนที่ดินแก่โจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าขึ้นศาลในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค 1 ตามทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดีในชั้นฎีกา นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 1
