แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
จำเลยบอกเลิกสัญญาเช่ากับโจทก์ โจทก์มีหนังสือยอมตกลงเลิกสัญญาเช่ากับจำเลย ถือว่าสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยระงับแล้ว
จำเลยที่ 2 กับจำเลยที่ 1 เป็นแม่ลูกกันและอยู่บ้านเดียวกัน จำเลยที่ 2 ได้ทำสัญญาให้เช่าตึกแถวซึ่งจำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ และจำเลยที่ 1 ได้ยอมตนผูกพันและปฏิบัติตนตามสัญญาเช่าที่จำเลยที่ 2 ทำกับผู้เช่า ถือได้ว่า จำเลยที่ 1 ได้เชิดจำเลยที่ 2 เป็นตัวแทนไปทำสัญญาเช่ากับผู้เช่า สัญญาเช่านั้นจึงมีผลผูกพันจำเลยที่ 1 ด้วย
โจทก์รับซื้อฝากตึกพิพาทจากจำเลย ทั้ง ๆ ที่รู้ดีแล้วว่าตึกพิพาทนั้นจำเลยได้ให้คนเช่าอยู่ โจทก์จึงต้องรับโอนตึกพิพาทนั้นไปทั้งสิทธิและหน้าที่ สัญญาเช่าจึงมีผลผูกพันโจทก์ด้วย เมื่อยังไม่ครบกำหนดตามสัญญาเช่าโจทก์จึงยังไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่ผู้เช่า
เมื่อจำเลยต่อสู้ว่า จำเลยทำสัญญาเช่ากับจำเลยที่ 2 และมีผลผูกพันโจทก์ สัญญาเช่านั้นมีผลผูกพันโจทก์หรือไม่ ศาลจะต้องวินิจฉัยถึงมูลฐานซึ่งเป็นต้นเหตุให้จำเลยที่ 2 ไปทำสัญญาเช่า การที่ศาลวินิจฉัยว่าจำเลยที่ 1 เชิดจำเลยที่ 2 ให้ไปทำสัญญาเช่าจึงไม่เป็นเรื่องนอกประเด็น
โจทก์ขอให้ศาลพิพากษาขับไล่จำเลยออกไปจากทรัพย์พิพาท ปรากฏว่าสัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยระงับแล้ว และจำเลยมิได้เกี่ยวข้องกับทรัพย์พิพาท ก็ไม่จำต้องพิพากษาบังคับ.
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ ๑ ได้ขายฝากที่ดินพร้อมทั้งสิ่งปลูกสร้างไว้แก่โจทก์ และขอเช่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นจากโจทก์ พร้อมทั้งวางเงินประกันความเสียหายไว้ จำเลยที่ ๒ ค้ำประกันจำเลยที่ ๑ ต่อโจทก์ต่อมาจำเลยที่ ๑ บอกเลิกสัญญาเช่ากับโจทก์ โจทก์ได้แจ้งให้จำเลยที่ ๑ – ๒ ชำระค่าเช่าที่ค้างและกำหนดวันส่งมอบทรัพย์ให้โจทก์ แต่จำเลยไม่ยอมชำระค่าเช่าและไม่ส่งมอบทรัพย์ที่เช่า ขอให้ศาลบังคับให้จำเลยทั้งสองชำระค่าเช่าที่ค้าง ค่าเสียหาย และค่าใช้จ่ายที่โจทก์ต้องเสียไป รวมทั้งดอกเบี้ยส่วนจำเลยที่ ๓ – ๑๐ อยู่ในตึกแถวพิพาทและเป็นบริวารของจำเลยที่ ๑ โจทก์ไม่ประสงค์จะให้อยู่ ขอให้ขับไล่และให้จำเลยส่งคืนสถานที่เช่าในสภาพเรียบร้อย ให้ชำระค่าเช่าที่ค้าง ค่าเสียหาย ค่าใช้จ่ายที่โจทก์ต้องเสียไป รวมทั้งดอกเบี้ยด้วย
จำเลยที่ ๑ – ๒ ให้การว่าจำเลยที่ ๑ จำนองตึกแถวไว้กับโจทก์โจทก์เกรงจำเลยจะไม่ชำระดอกเบี้ยจึงให้จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินกับตึกแถวไว้กับโจทก์เท่ากับดอกเบี้ยที่จำเลยต้องเสีย สัญญาเช่าจึงเป็นนิติกรรมอำพรางการเรียกดอกเบี้ยเกินอัตรา ไม่มีผลบังคับ แม้มีการขายฝากจริง กรรมสิทธิ์ยังไม่โอนไปโดยเด็ดขาด โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลย โจทก์มิได้เสียหายค่าเสียเป็นดอกเบี้ยเกินอัตรากฎหมายจึงเป็นโมฆะ จำเลยที่ ๓ – ๑๐ ทำสัญญาเช่ากับจำเลยที่ ๑ โดยชอบด้วยกฎหมาย โจทก์ต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ และจะบอกเบิกสัญญาเช่าหรือฟ้องขับไล่ไม่ได้
จำเลยที่ ๙ สู้ว่าเช่าเพื่ออยู่อาศัย และอ้างความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขันฯ และพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดินว่าโจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลย
จำเลยที่ ๓ – ๔ – ๕ – ๖ – ๗ – ๘ และ ๑๐ ต่อสู้ว่าจำเลยมิใช่บริวารจำเลยที่ ๑ โจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ในห้องพิพาทมา ต้องรับโอนทั้งสิทธิและหน้าที่ จำเลยได้ส่งค่าเช่าโจทก์รับไว้แล้ว
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาให้จำเลยที่ ๑ ชดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์จนกว่าจะส่งมอบตึกพิพาทให้โจทก์ ถ้าจำเลยที่ ๑ ไม่ใช้ ก็ให้จำเลยที่ ๒ ใช้แทน ยกฟ้องสำหรับจำเลยที่ ๓ ถึงที่ ๑๐
จำเลยที่ ๑ – ๒ อุทธรณ์ขอให้ยกฟ้องโจทก์
โจทก์อุทธรณ์ขอให้ขับไล่จำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๑๐
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้ให้ยกฟ้องโจทก์ในข้อที่ให้จำเลยที่ ๑ – ๒ ใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ และยกอุทธรณ์ในข้อที่ให้ขับไล่จำเลยที่ ๓ ถึง ที่ ๑๐ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามศาลชั้นต้น
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาเห็นว่า ตึกและที่ดินพิพาทเป็นของจำเลยที่ ๑ จำเลยที่ ๒ ทำสัญญาให้จำเลยที่ ๓ ถึงที่ ๑๐ เช่าไป ต่อมาจำเลยที่ ๑ ขายฝากให้แก่โจทก์และทำสัญญาเช่าทรัพย์พิพาทจากดจทก์ในวันเดียวกันนั้น จำเลยได้วางเงินประกันความเสียหายไว้กับโจทก์ และจำเลยที่ ๒ ได้เข้าเป็นผู้ค้ำประกันจำเลยที่ ๑ จำเลยที่ ๑ บอกเลิกสัญญาเช่ากับโจทก์ และโจทก์ได้มีหนังสือยอมตกลงเลิกการเช่ากับจำเลยที่ ๑ สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ ๑ จึงระงับแล้ว
จำเลยที่ ๑ และ ๒ เป็นแม่ลูก อยู่บ้านเดียวกัน การที่จำเลยที่ ๒ ทำสัญญาให้จำเลยที่ ๓ ถึงที่ ๑๐ เช่าตึกแถวพิพาท และจำเลยที่ ๑ ยอมผูกพันตนและปฏิบัติตามสัญญาเช่านั้น ถือได้ว่าจำเลยที่ ๑ เชิดจำเลยที่ ๒ ให้เป็นตัวแทนไปทำสัญญาเช่า สัญญาเช่านั้นจึงมีผลผูกพันจำเลยที่ ๑ เมื่อโจทก์รับซื้อฝากตึกพิพาท โจทก์ได้รู้ว่าตึกพิพาทนั้นจำเลยที่ ๓ ถึง ที่ ๑๐ เช่าอยู่โจทก์จึงต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ สัญญาเช่าจึงมีผลผูกพันโจทก์ โจทก์ยังไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยที่ ๓ ถึงที่ ๑๐ ก่อนครบกำหนดสัญญาเช่า
เมื่อจำเป็นต้องวินิจฉัยว่าสัญญาเช่ามีผลผูกพันโจทก์หรือไม่ จำต้องพิจารณาถึงมูลฐานซึ่งเป็นต้นเหตุให้จำเลยที่ ๒ ไปทำสัญญาเช่ากับจำเลยที่ ๓ ถึงที่ ๑๐ เมื่อพิจารณาแล้วกรณีเข้าเรื่องตัวแทนเชิด รูปเรื่องเข้าอยู่ในประเด็นข้อต่อสู้ของจำเลย จึงไม่เป็นเรื่องนอกประเด็น
เมื่อวินิจฉัยว่าสัญญาเช่าของจำเลยที่ ๓ ถึงที่ ๑๐ ผูกพันโจทก์ ก้ต้องถือว่า นับแต่สัญญาเช่านั้นระงับ จำเลยที่ ๓ ถึงที่ ๑๐ เป็นผู้ครอบครองทรัพย์สินพิพาทแทนโจทก์ เมื่อจำเลยที่ ๑ บอกเลิกสัญญาและแจ้งให้โจทก์ไปเก็บค่าเช่าจากจำเลยที่ ๓ ถึงที่ ๑๐ ถือได้ว่าจำเลยที่ ๑ ได้มอบทรัพย์พิพาทให้โจทก์โดยชอบแล้ว
โจทก์ขอให้พิพากษาขับไล่จำเลยที่ ๑ และที่ ๒ ปรากฏว่าเมื่อสัญญาเช่าระงับ จำเลยทั้งสองก็มิได้เกี่ยวข้องกับทรัพย์พิพาท แล้ว ก็ไม่จำต้องพิพากษาบังคับต่อไป
ค่าเช่ากับเงินค่าประกันความเสียหาย จำเลยได้ชำระให้โจทก์แล้ว ยังคงค้างชำระค่าเช่าอีกเพียง ๔,๐๐๐ บาทเท่านั้น
พิพากษาแก้ ให้จำเลยที่ ๑ ใช้ค่าเช่าที่ค้างอีก ๔,๐๐๐ บาทให้แก่โจทก์ ถ้าไม่ใช้ ให้จำเลยที่ ๒ ใช้แทน นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์.
