แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
การขายตามคำพรรณนาคือการขายที่ผู้ซื้อไม่ได้เห็นหรือตรวจตราทรัพย์สินที่ขาย แต่ตกลงซื้อโดยเชื่อถึงคำบรรยายถึงลักษณะรูปพรรณสัณฐานและคุณภาพของทรัพย์สินนั้นตามที่ผู้ขายบอกหรือบรรยายไว้และแม้บางกรณีผู้ซื้อจะได้เห็นทรัพย์สินนั้นแล้วแต่หากยากแก่การที่จะตรวจตราถึงคุณภาพได้และผู้ซื้อตกลงซื้อโดยอาศัยคำบรรยายของผู้ขายเป็นหลักก็เป็นการขายตามคำพรรณนาเช่นกัน จำเลยโฆษณาเสนอขายที่ดินในโครงการของจำเลยโดยมีหนังสือชี้ชวนและแผนผังแสดงที่ตั้งโครงการรวมทั้งการแบ่งแยกที่ดินแปลงย่อย โจทก์ตกลงซื้อที่ดินพิพาทเพราะเชื่อตามที่จำเลยได้โฆษณาไว้ เมื่อโจทก์และจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจึงได้ระบุไว้ในสัญญาว่าที่ดินที่ซื้อขายกันนั้นปรากฏตามแผนผังที่ดินท้ายสัญญาที่ได้ทำเครื่องหมายไว้โดยให้ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา จึงถือได้ว่าเป็นการขายตามพรรณนา เมื่อต่อมาปรากฏว่าจำเลยได้เปลี่ยนแปลงแผนผังของโครงการโดยย้ายทางเข้าออกมาไว้ทางด้านตะวันออกทำให้อยู่ห่างจากที่ดินแปลงของโจทก์ถึง 1,200 เมตรย้ายศูนย์กีฬาและศูนย์อำนวยความสะดวกอื่น ๆ ไปอยู่ห่างออกไปถึง 1,700 เมตร จึงไม่ตรงตามคำพรรณนา จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ โจทก์ฟ้องให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายเนื่องจากจำเลยผิดสัญญามิได้เป็นเรื่องที่จำเลยส่งมอบทรัพย์สินให้โจทก์ตรงตามสัญญา แต่เกิดชำรุดบกพร่องในทรัพย์สินดังกล่าวจะนำอายุความ 1 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 474 มาใช้บังคับมิได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องเลิกสัญญาและขอให้บังคับให้จำเลยที่ 1 ชำระเงินจำนวน 1,218,574.27 บาท และจำเลยที่ 2 ชำระร่วมกับจำเลยที่ 1จำนวน 625,788.54 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีนับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยที่ 1 ให้การและแก้ไขคำให้การว่า จำเลยที่ 1ไม่ผิดสัญญาแต่โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา ขอให้ยกฟ้อง
จำเลยที่ 2 ขาดนัดยื่นคำให้การ
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 ชำระเงินจำนวน 915,322.72บาท แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ในต้นเงิน880,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จโดยให้จำเลยที่ 2ร่วมรับผิดกับจำเลยที่ 1 ในจำนวน 625,788.54 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ในต้นเงิน 544,000 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไป จนกว่าจะชำระเสร็จ
จำเลยทั้งสองอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยทั้งสองฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งสองในข้อแรกมีว่า โจทก์ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาได้หรือไม่จำเลยทั้งสองอ้างว่าหนังสือชี้ชวนและแผนผังตามเอกสารหมาย จ.3 จ.4เป็นเพียงเอกสารส่วนหนึ่งในการเสนอขาย และโจทก์ได้ตรวจดูที่ดินในขณะตกลงซื้อด้วยตนเองมาแล้ว ย่อมไม่ถือว่าเป็นการขายตามคำพรรณนา จำเลยที่ 1 ในฐานะผู้ขายจึงไม่ต้องส่งมอบทรัพย์ที่ขายให้ตรงตามคำพรรณนา ตามสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1ก็ไม่ได้ห้ามเปลี่ยนแปลงที่ตั้งของที่ดินแปลงย่อย ทั้งจำเลยที่ 1เพิ่งทราบเหตุขัดข้องของกรมทางหลวงที่ไม่อนุญาตให้ทำถนนเชื่อมเข้าโครงการตามแผนผังเดิม การเปลี่ยนแปลงทางเข้าไม่ใช่การเปลี่ยนแปลงสิ่งซึ่งเป็นสาระสำคัญของสัญญานั้น เห็นว่าการขายตามคำพรรณนาตามปกติคือการขายที่ผู้ซื้อไม่ได้เห็นหรือตรวจตราทรัพย์สินที่ขาย แต่ตกลงซื้อโดยเชื่อถึงคำบรรยายถึงลักษณะรูปพรรณสัณฐานและคุณภาพของทรัพย์สินนั้นตามที่ผู้ขายบอกหรือบรรยายไว้ และแม้ในบางกรณีผู้ซื้อจะได้เห็นทรัพย์สินนั้นแล้วก็ดี หากทรัพย์สินนั้นยากแก่การที่จะตรวจตราถึงคุณภาพได้และผู้ซื้อตกลงซื้อโดยอาศัยคำบรรยายของผู้ขายเป็นหลักก็ย่อมเป็นการขายตามคำพรรณนาเช่นกัน โจทก์จำเลยรับกันว่าจำเลยได้โฆษณาเสนอขายที่ดินในโครงการของจำเลยที่ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว โดยมีหนังสือชี้ชวนและแผนผังแสดงที่ตั้งโครงการ รวมทั้งการแบ่งแยกที่ดินแปลงย่อยตามเอกสารหมาย จ.3และ จ.4 ที่ดินแปลงที่ เอ 248 ที่โจทก์ตกลงซื้ออยู่ปากทางเข้าโครงการ ซึ่งภายในโครงการมีสปอร์ตคลับ ศูนย์กีฬา และโรงแรมแม้จะปรากฏว่าโจทก์ได้ไปดูที่ดินก่อนทำสัญญา แต่ตำแหน่งที่ตั้งของที่ดินของศูนย์อำนวยความสะดวกอื่น ๆ เช่น ศูนย์กีฬาสปอร์ตคลับและทางเข้าออกของโครงการ โจทก์ย่อมไม่สามารถตรวจดูได้เพราะเป็นที่ดินว่างเปล่ายังมิได้มีการทำถนนและสิ่งปลูกสร้าง คงเชื่อตามที่จำเลยได้บรรยายไว้ในหนังสือชี้ชวนและแผนผังที่จำเลยที่ 1 ออกโฆษณาเมื่อโจทก์และจำเลยที่ 1ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.7 จึงได้ระบุไว้ในข้อ 1ว่า ที่ดินแปลงหมายเลขเอ 248 ที่ซื้อขายกันนั้นปรากฏตามแผนผังที่ดินท้ายสัญญาที่ได้หมายสีแดงไว้โดยให้ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา จึงถือได้ว่าเป็นการขายตามคำพรรณนา เมื่อต่อมาปรากฏว่าจำเลยที่ 1 ได้เปลี่ยนแปลงแผนผังของโครงการโดยย้ายทางเข้าออกมาไว้ทางด้านตะวันออก ทำให้อยู่ห่างจากที่ดินแปลงของโจทก์ถึง1,200 เมตร ย้ายศูนย์กีฬา และศูนย์อำนวยความสะดวกอื่น ๆไปอยู่ห่างออกไปถึง 1,700 เมตร จึงไม่ตรงตามคำพรรณนาที่จำเลยทั้งสองอ้างว่าเหตุที่ต้องเปลี่ยนแปลงดังกล่าวเพราะกรมทางหลวงไม่อนุญาตให้เชื่อมทางตามแผนผังเดิมจึงมิใช่เป็นเพราะความผิดของจำเลยทั้งสองนั้น เห็นว่า จะถือว่าเป็นความผิดของจำเลยทั้งสองหรือไม่ก็ตาม แต่เมื่อจำเลยที่ 1 ส่งมอบทรัพย์สินไม่ตรงตามคำพรรณนาจะบังคับให้โจทก์ยอมรับเอามิได้ การที่โจทก์ยังผ่อนชำระค่างวดให้จำเลยทั้งสองต่อไปก็เพื่อมิให้จำเลยทั้งสองอ้างได้ว่าโจทก์ผิดสัญญา แต่ในขณะเดียวกันโจทก์ได้มีหนังสือแจ้งให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติตามสัญญา จึงจะถือว่าโจทก์ยอมรับเอาการเปลี่ยนแปลงนั้นหาได้ไม่ เมื่อจำเลยทั้งสองไม่ปฏิบัติตามจำเลยทั้งสองจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเสียได้ สัญญาระหว่างโจทก์และจำเลยทั้งสองจึงเป็นอันเลิกกันคู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งกลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม จำเลยทั้งสองจึงต้องคืนเงินให้โจทก์พร้อมด้วยดอกเบี้ยคิดตั้งแต่เวลาที่ได้รับไว้ ที่จำเลยฎีกาว่าจำเลยที่ 1 ได้รับเงินจากโจทก์เพียง 136,000 บาท ส่วนอีก 544,000 บาท จำเลยที่ 1รับไว้แทน จำเลยที่ 2 จึงไม่ต้องรับผิดนั้น เห็นว่า โจทก์ฟ้องว่าจำเลยที่ 2 เป็นหุ้นส่วนร่วมกับจำเลยที่ 1 ในการพัฒนาที่ดินภายในโครงการบาร์ริงตัน กอล์ฟ แอนด์รีสอร์ท ในการว่าจ้างพัฒนาที่ดินของโจทก์นั้น จำเลยทั้งสองคิดค่าจ้างเหมาเป็นเงิน620,000 บาท ก่อนที่สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งสองจะสิ้นสุดลงโจทก์ได้ผ่อนชำระเงินค่าพัฒนาที่ดินส่วนแรกให้แก่จำเลยทั้งสองแล้วเป็นเงิน 544,000 บาท รวมเป็นเงินที่จำเลยที่ 1 ได้รับไปจากโจทก์แล้วทั้งสิ้น 682,000 บาท จำเลยที่ 1 ให้การว่า โจทก์มีสิทธิเรียกดอกเบี้ยจากจำเลยที่ 1 จากเงินจำนวน 680,000 บาทเท่านั้นมิใช่จากจำนวน 682,000 บาท เนื่องจากจำเลยที่ 1ได้จ่ายเงินมัดจำส่วนที่โจทก์ชำระเกินมา 2,000 บาท คืนให้โจทก์แล้วในชั้นพิจารณาโจทก์นำสืบว่าได้ชำระเงินค่างวดพัฒนาที่ดินให้แก่จำเลยทั้งสองตามใบเสร็จรับเงินชั่วคราว เอกสารหมาย จ.19ถึง จ.34 ซึ่งเป็นใบเสร็จรับเงินของจำเลยที่ 1 ไม่ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 นำสืบปฏิเสธในข้อนี้แต่อย่างใด ข้ออ้างของจำเลยที่ 1จึงฟังไม่ขึ้น
ปัญหาต่อไปตามฎีกาของจำเลยทั้งสองมีว่า ค่าเสียหายมีเพียงใดจำเลยทั้งสองอ้างว่า จำเลยที่ 1 ได้ว่าจ้างบริษัทโรเจอร์ฯจำกัด ให้ออกแบบแปลนแผนผังใหม่ตามเอกสารหมาย จ.13 แผ่นที่ 2ตั้งแต่วันที่ 10 สิงหาคม 2533 ซึ่งเป็นระยะเวลาก่อนที่โจทก์กับนายณรงค์จะทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกันตามเอกสารหมาย จ.11จำเลยที่ 1 จึงไม่อาจคาดเห็นหรือควรจะได้คาดเห็นความเสียหายอันเกิดแต่พฤติการณ์พิเศษเช่นนั้น ทั้งการทำสัญญาจะซื้อขายระหว่างโจทก์กับนายณรงค์และการทำสัญญาประนีประนอมยอมความตามเอกสารหมาย จ.16 จำเลยทั้งสองไม่ได้รู้เห็นเกี่ยวข้องด้วยจึงไม่ต้องรับผิดใช้ค่าเสียหายจากการที่โจทก์จะได้กำไรจากการขายและที่ต้องจ่ายค่าปรับให้นายณรงค์นั้น เห็นว่า โจทก์ทำสัญญาจะขายที่ดินให้นายณรงค์เมื่อวันที่ 1 กันยายน 2533ตามเอกสารหมาย จ.11 และได้ส่งสำเนาสัญญาให้จำเลยที่ 1 ทราบโดยนางเขมะศิริ บริสุทธิ์ พนักงานของจำเลยที่ 1 เป็นผู้รับไว้เมื่อวันที่ 10 ตุลาคม 2533 ตามบันทึกเอกสารหมาย จ.12ซึ่งจำเลยที่ 1 ก็รับว่านางเขมะศิริเป็นตัวแทนของจำเลยที่ 1ในการติดต่อกับลูกค้าและได้รับหนังสือดังกล่าวไว้จริงจำเลยที่ 1 ได้แจ้งการเปลี่ยนแปลงแบบแปลนแผนผังให้โจทก์ทราบเมื่อวันที่ 2 พฤษภาคม 2534 ตามเอกสารหมาย จ.13 ภายหลังที่โจทก์ทำสัญญาจะซื้อขายกับนายณรงค์และแจ้งให้จำเลยที่ 1ทราบแล้วหลายเดือน แผนผังใหม่ตามเอกสารหมาย จ.13แผ่นที่ 2 ที่จำเลยที่ 1 ว่าจ้างให้บริษัทโรเจอร์ฯ จำกัดออกแบบไม่ได้ระบุว่าทำขึ้นเมื่อใด แม้จะฟังว่าทำขึ้นก่อนที่โจทก์จะทำสัญญาจะซื้อขายกับนายณรงค์ แต่จะฟังว่าโจทก์รับรู้ด้วยแล้วไม่ได้เพราะจำเลยที่ 1 เพิ่งแจ้งให้โจทก์ทราบและแม้ว่าตามข้อสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1ได้กำหนดกันไว้ในข้อ 7 ว่า หากผู้ซื้อจะโอนสิทธิตามสัญญาให้บุคคลภายนอก ผู้จะซื้อจะต้องแจ้งให้ผู้ขายทราบเป็นหนังสือล่วงหน้าและเสียค่าธรรมเนียมในการเปลี่ยนแปลงคู่สัญญาให้ผู้ขายเป็นเงิน 20,000 บาท ต่อการเปลี่ยนแปลง 1 ครั้งแต่ไม่ได้กำหนดว่าจะต้องชำระเงินให้แก่กันเมื่อใดซึ่งตามบันทึกแจ้งการเปลี่ยนคู่สัญญาของโจทก์ตามเอกสารหมาย จ.12 ก็ได้แจ้งไปด้วยว่าจะชำระค่าธรรมเนียมการโอนให้จำเลยที่ 1ในวันโอนกรรมสิทธิ์จึงถือได้ว่าโจทก์ได้ปฏิบัติถูกต้องตามเงื่อนไขในสัญญา ฟังได้ว่าจำเลยที่ 1 ได้ทราบถึงข้อสัญญาระหว่างโจทก์และนายณรงค์โดยชอบแล้วก่อนที่จำเลยที่ 1 จะปฏิบัติผิดสัญญา จำเลยที่ 1 จึงอยู่ในฐานะที่ได้คาดเห็นหรือควรจะได้คาดเห็นในความเสียหายอันเกิดแต่พฤติการณ์พิเศษนั้นล่วงหน้าก่อนแล้วจึงต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ด้วย ฎีกาของจำเลยที่ 1 ในข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน
ปัญหาข้อสุดท้ายตามฎีกาของจำเลยทั้งสองมีว่า คดีโจทก์ขาดอายุความหรือไม่ เห็นว่า กรณีเป็นเรื่องโจทก์ฟ้องให้จำเลยทั้งสองชดใช้ค่าเสียหายเนื่องจากจำเลยที่ 1 ปฏิบัติผิดสัญญามิได้เป็นเรื่องที่จำเลยที่ 1 ส่งมอบทรัพย์สินให้โจทก์ตรงตามสัญญาแต่เกิดชำรุดบกพร่องในทรัพย์สินดังกล่าว เป็นเหตุให้เสื่อมราคาหรือเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์อันมุ่งจะใช้เป็นปกติหรือประโยชน์ที่มุ่งหมายโดยสัญญา จะนำอายุความ 1 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 474 มาใช้บังคับมิได้ศาลล่างทั้งสองพิพากษาชอบแล้ว ฎีกาจำเลยทั้งสองทุกข้อฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน
