แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
สัญญาเช่าระบุว่าเมื่อพ้นอายุสัญญาเช่า 15 ปีแล้ว โจทก์ยินยอมตกลงให้จำเลยเช่าต่อได้อีก 14 ปีนั้น กำหนดเวลาเช่าที่กำหนดไว้แน่นอนมีเพียง 15 ปีส่วนเมื่อพ้นกำหนดดังกล่าวหากจำเลยประสงค์จะเช่า โจทก์จะให้จำเลยเช่าต่อไปได้อีก 14 ปี เป็นคำมั่นของโจทก์ที่จะให้จำเลยเช่า จำเลยจะต้องแสดงความจำนงต่อโจทก์ก่อนครบอายุสัญญาเช่า เมื่อจำเลยมิได้แสดงความจำนงที่จะเช่าต่อก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่า การที่จำเลยคงอยู่ในที่เช่าและชำระค่าเช่าภายหลังครบกำหนดสัญญาเช่าเดิมแล้ว จึงเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดระยะเวลาตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 570 คำมั่นที่มีอยู่ตามสัญญาเช่าย่อมระงับไป เมื่อโจทก์บอกเลิกการเช่าโดยชอบแล้ว จำเลยจึงไม่มีสิทธิอยู่ในที่เช่าต่อไป
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 25 สิงหาคม 2512 จำเลยจดทะเบียนเช่าที่ดินดังกล่าวจากโจทก์ เนื้อที่ 1 งาน มีกำหนดเวลา 15 ปี เพื่อปลูกสร้างตึกแถว 2 ชั้น ตกลงชำระค่าเช่าเป็นรายเดือนเดือนละ 175 บาทและเมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดจำเลยยอมให้ตึกแถวเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ โจทก์ให้คำมั่นกับจำเลยว่าเมื่อพ้นกำหนด 15 ปีแล้วโจทก์ยินยอมให้จำเลยเช่าที่ดินและตึกแถวต่อไปได้อีก 14 ปี โดยคิดค่าเช่าเดือนละ 350 บาท และยอมให้จำเลยนำตึกแถวไปให้ผู้อื่นเช่าช่วง เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนด จำเลยไม่เคยแสดงเจตนาสนองรับคำมั่นที่โจทก์ได้ให้ไว้ แต่จำเลยคงเช่าที่ดินและตึกแถวจากโจทก์ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาท การเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดระยะเวลา ต่อมาจำเลยได้นำที่ดินและตึกแถวไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วง โดยไม่ได้รับความยินยอมจากโจทก์การให้เช่าช่วงจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย และตั้งแต่เดือนกรกฎาคม 2530 เป็นต้นมาจำเลยผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า โจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าต่อไปจึงได้บอกเลิกสัญญาและให้จำเลยขนย้ายครอบครัวออกไป แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยขนย้ายครอบครัวและบริวารออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 11435ตำบลพระประโทน (บ่อโตนด) อำเภอเมืองนครปฐม (พระปฐมเจดีย์)จังหวัดนครปฐม และส่งที่ดินกับตึกแถวให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อยให้จำเลยชำระเงินค่าเช่าที่ค้างชำระจำนวน 9,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะชำระเงินเสร็จให้แก่โจทก์ และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ในอัตราเดือนละ 21,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะขนย้ายครอบครัวและบริวารออกไปจากที่ดินโจทก์
จำเลยให้การว่า โจทก์ตกลงให้จำเลยเช่าที่ดินของโจทก์มีกำหนด29 ปีระยะเวลา 15 ปีแรก จำเลยจะต้องชำระค่าเช่าในอัตราเดือนละ175 บาท ระยะเวลา 14 ปีหลัง จำเลยต้องชำระค่าเช่าในอัตราเดือนละ350 บาท จำเลยจะต้องปลูกสร้างตึกแถวสองชั้นในที่ดินดังกล่าวด้วยค่าใช้จ่ายของจำเลยและเมื่อครบกำหนด 15 ปี ให้ตึกแถวตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ทันที สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา จำเลยชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์เรื่อยมาและนับตั้งแต่เดือนกรกฎาคม 2530 เป็นต้นมาโจทก์ไม่ยอมรับค่าเช่าจากจำเลยเอง โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา จำเลยได้นำตึกแถวไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วงโดยความรู้เห็นยินยอมของโจทก์ตามสัญญาแล้ว โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเช่าจำนวน 9,000 บาท จากจำเลยหากจำเลยจะต้องรับผิดก็คงเพียงเดือนละ 350 บาทเท่านั้น โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลย หากจะนำตึกแถวดังกล่าวไปให้เช่าก็คงได้ค่าเช่าเดือนละไม่เกิน 350 บาท มิใช่เดือนละ 21,000 บาทขอให้ยกฟ้องโจทก์
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินพิพาทและให้ส่งมอบที่ดินพิพาทพร้อมตึกแถวให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อยให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ 21,000 บาท แก่โจทก์นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากที่ดินพิพาทและส่งมอบที่ดินพิพาทพร้อมตึกแถวแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “คดีนี้โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละหนึ่งหมื่นบาท ต้องห้ามมิให้ฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 ที่จำเลยฎีกาว่าโจทก์เสียหายไม่เกินเดือนละ 350 บาท นั้นเป็นฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย ส่วนที่จำเลยฎีกาในปัญหาข้อกฎหมายว่าสัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดากำหนดเวลาเช่าไว้29 ปี โดยแบ่งเป็น 2 ช่วง คือ 15 ปี และ 14 ปี เนื่องจากค่าเช่าแต่ละช่วงไม่เท่ากันเป็นสัญญาเช่าที่กำหนดเวลาเช่าไว้แน่นอน เวลาเช่าช่วง 14 ปีหลังไม่ใช่คำมั่นว่าจะให้เช่านั้น เห็นว่าสัญญาเช่าระบุมีใจความว่าเมื่อพ้นอายุสัญญาเช่า 15 ปีแล้ว โจทก์ยินยอมตกลงให้จำเลยเช่าต่อไปได้อีกมีกำหนด 14 ปี เห็นได้ว่าสัญญาเช่าได้กำหนดเวลาเช่าไว้แน่นอนเพียง 15 ปีเท่านั้น เมื่อพ้นกำหนด 15 ปีแล้วหากจำเลยประสงค์จะเช่าต่อ โจทก์จะให้จำเลยเช่าต่อไปได้อีก14 ปี ข้อตกลงในสัญญาเช่าเช่นนี้เป็นคำมั่นของโจทก์ที่จะให้จำเลยเช่าต่อไป คำมั่นที่จะให้เช่านี้ถ้าจำเลยผู้เช่าประสงค์จะเช่าต่อจำเลยต้องแสดงความจำนงที่จะเช่าต่อเสียก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่าแต่คดีนี้ปรากฏว่าจำเลยมิได้แสดงความจำนงที่จะเช่าต่อก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่า เมื่อกำหนดระยะเวลาเช่าครบ 15 ปีตามสัญญาเช่าแล้วจำเลยยังคงอยู่ในที่เช่าและชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์ผู้ให้เช่าตลอดมาก็เท่ากับเป็นการเช่ากันโดยไม่มีกำหนดระยะเวลาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 คำมั่นที่มีอยู่ตามสัญญาเช่าจึงระงับไปในตัวเมื่อเป็นการเช่ากันโดยไม่มีกำหนดระยะเวลาและโจทก์ได้บอกเลิกการเช่าโดยถูกต้องตามกฎหมายแล้ว จำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในที่เช่าอีกต่อไป ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน
