แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
สัญญาที่เจ้าของที่ดินให้ผู้เช่าที่ดินปลูกตึกรายพิพาท แล้วให้ตึกพิพาทตกเป็นของเจ้าของที่ดินแต่ให้ผู้เช่าที่ดินเอาตึกไปให้ผู้อื่นเช่าได้มีกำหนดระยะเวลา 6 ปี สัญญานี้ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วนั้น เป็นสัญญาที่มีผลผูกพันเจ้าของที่ดินกับผู้เช่าที่ดินเท่านั้น ส่วนจำเลยที่มีสิทธิเข้ามาอยู่ในตึกรายพิพาทได้ก็โดยอาศัยสัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับผู้เช่าที่ดินที่ปลูกตึกพิพาทต่างหาก จำเลยจะมีสิทธิอยู่ในตึกรายพิพาทได้แค่ไหนเพียงใดนั้น ย่อมจะต้องเป็นไปตามสัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาท จำเลยไม่มีสิทธิอย่างใดที่จะยกเอาสัญญาที่เจ้าของที่ดินทำกับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทมายันเจ้าของที่ดินได้เพราะจำเลยไม่ใช่คู่สัญญา สัญญานั้นจึงไม่มีข้อผูกพันเกี่ยวข้องกับจำเลยเมื่อสัญญาปลูกสร้างตึกพิพาทระหว่างเจ้าของที่ดินกับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทระงับไปแล้ว เจ้าของที่ดินซึ่งมีกรรมสิทธิ์ในตึกรายพิพาทย่อมจะรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ที่ผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทมีอยู่ตามสัญญาเช่าที่ทำไว้กับจำเลย จำเลย 3 สำนวนนี้ ได้ทำสัญญาเช่าตึกรายพิพาทแต่ละห้องไว้กับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทมีกำหนดเวลาเช่า 6 ปี จะทำสัญญาเช่าเป็น 2 ฉบับๆละ 3 ปี หรือจะทำเป็นฉบับเดียวมีกำหนด 6 ปี ก็ตาม เมื่อไม่ได้จดทะเบียนสัญญาเช่านั้นต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วสัญญาเช่านั้นก็คงใช้ได้เพียง 3 ปีเท่านั้น เมื่อจำเลยผู้เช่ามาครบกำหนด 3 ปีแล้วและห้องเช่าไม่ใช่เคหะที่จะได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ และเจ้าของที่ดินได้บอกเลิกการเช่าโดยชอบแล้ว เจ้าของที่ดินก็ย่อมมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้
แม้โจทก์จะกล่าวในฟ้องขอเรียกเป็นค่าเช่า แต่ถ้าตามสภาพของคำฟ้องเป็นที่เข้าใจได้ว่าเป็นค่าเสียหายที่จำเลยยังคงขืนอยู่ในห้องของโจทก์ในเมื่อโจทก์ได้บอกกล่าวแล้วโดยชอบ ให้จำเลยคืนห้องให้โจทก์ ศาลก็ย่อมให้จำเลยชดใช้เป็นค่าเสียหายได้ (อ้างฎีกาที่1593/2494)
ย่อยาว
คดี 3 สำนวนนี้ พิจารณาพิพากษารวมกัน
ได้ความว่าโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ปลูกตึกรายพิพาทโจทก์ได้ทำสัญญาให้นายเอ้งเม้งเช่าที่ดินปลูกตึกรายพิพาทปลูกเสร็จแล้วให้ตึกรายพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ แต่โจทก์ยอมให้นายเอ้งเม้งเอาตึกแถวรายพิพาทให้คนอื่นเช่าได้ มีกำหนด 6 ปีนับแต่วันที่ปลูกตึกรายพิพาทเสร็จ สัญญาระหว่างโจทก์กับนายเอ้งเม้งนี้ ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว ปลูกตึกแล้วนายเอ้งเม้งได้เอาตึกพิพาทให้จำเลยในคดีแรกเช่า 2 ห้อง มีกำหนดระยะเวลาเช่า 6 ปี โดยทำสัญญาเช่ากัน 2 ฉบับ ๆ ละ 3 ปี สัญญาเช่านี้ทำกันเอง ไม่ได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ส่วนจำเลยในสำนวนที่ 3 ก็ได้ทำสัญญาเช่าห้องพิพาท 1 ห้องจากนายเอ้งเม้งเช่นเดียวกับจำเลยในสำนวนแรก คือ ทำสัญญา 2 ฉบับ ๆ ละ 3 ปีสำหรับจำเลยในสำนวนที่ 2 นั้น ได้ทำสัญญาเช่ากับนายเอ้งเม้งฉบับเดียว มีกำหนดระยะเวลาเช่า 6 ปี สัญญาเช่านี้ทำกันเองโดยไม่ได้จดทะเบียนการเช่าเช่นกัน ต่อมานายเอ้งเม้งผิดสัญญากับโจทก์โจทก์มาฟ้องศาล ศาลแพ่งพิพากษาให้สัญญาปลูกสร้างตึกระหว่างโจทก์กับนายเอ้งเม้งเป็นอันเลิกกัน ให้นายเอ้งเม้งส่งมอบตึกคืนให้โจทก์และให้นายเอ้งเม้งชำระค่าเช่าตามสัญญา จนกว่าจะส่งมอบตึกคืน
ข้อเท็จจริงได้ความดังกล่าวข้างต้นโจทก์จึงฟ้องขับไล่จำเลยทุกสำนวนและให้ชำระค่าเช่า
จำเลยทุกสำนวนให้การต่อสู้ว่า ได้เช่าตึกจากนายเอ้งเม้งโดยเป็นผู้ออกเงินช่วยค่าก่อสร้างตึกให้แก่นายเอ้งเม้ง เป็นสัญญาต่างตอบแทนจำเลยจึงควรจะเช่าตึกพิพาทได้ต่อไปเต็มตามอายุสัญญาเช่าที่จำเลยทำกับนายเอ้งเม้ง
ศาลแพ่งวินิจฉัยว่า สัญญาระหว่างนายเอ้งเม้งกับโจทก์ไม่มีผลผูกพันระหว่างโจทก์จำเลย อนึ่ง จำเลยเช่าตึกมีกำหนด 6 ปี แม้สัญญาจะทำเป็น 2 ฉบับ หรือฉบับเดียวก็ตาม เมื่อไม่ได้จดทะเบียนก็มีผลบังคับได้เพียง 3 ปี จำเลยจึงมีสิทธิตามสัญญาเช่าเท่าที่มีส่วนสมบูรณ์ตามกฎหมายเท่านั้น ในอันที่จะผูกพันโจทก์ได้ คือสัญญาเช่าใช้บังคับได้เพียง 3 ปีตึกพิพาทไม่เป็นเคหะ โจทก์ได้บอกเลิกการเช่าแล้วแม้โจทก์จะฟ้องเรียกเป็นค่าเช่า (หลังจากที่บอกเลิกการเช่าแล้ว) ก็ตาม ค่าเช่าที่โจทก์เรียกก็คือค่าเสียหายนั่นเอง ศาลแพ่งจึงพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารทุกสำนวนกับให้จำเลยใช้ค่าเสียหายให้โจทก์
จำเลยทุกสำนวนอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์เห็นว่า สัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์กับนายเอ้งเม้งนี้ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว ปรากฏในสัญญาว่า โจทก์ยอมให้นายเอ้งเม้งเอาตึกทั้งหมดไปให้ผู้อื่นเช่าได้โดยกำหนดเวลาไม่เกินกำหนดเวลาที่ตกลงเช่าที่ดินกัน คือ 6 ปี เมื่อนายเอ้งเม้งสร้างตึกเสร็จ ก็ได้ให้จำเลยเป็นผู้เช่าตึกตามสัญญา จึงเห็นว่า ผลของสัญญาฉบับนี้ ผูกพันโจทก์กับจำเลยผู้เช่าตึกจากนายเอ้งเม้งตลอดเวลา 6 ปี ตามที่ได้จดทะเบียนสัญญาเช่านั้นไว้ เพราะโจทก์ยินยอมให้สัญญามีผลไปถึงบุคคลที่ 3 คือ ผู้เช่าตึกจากนายเอ้งเม้งจำเลยจึงมีสิทธิยกเอาสัญญาที่โจทก์อ้างเป็นมูลฟ้องขึ้นยันกับโจทก์ได้ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ทุกสำนวน
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาเห็นว่า สัญญาที่โจทก์ทำกับนายเอ้งเม้งโดยให้นายเอ้งเม้งเช่าที่ดินปลูกตึกรายพิพาทแล้วเอาตึกไปให้ผู้อื่นเช่าได้มีกำหนดระยะเวลา 6 ปีนั้น เป็นสัญญาซึ่งมีผลผูกพันโจทก์กับนายเอ้งเม้งซึ่งเป็นคู่สัญญาต่อกันเท่านั้น ส่วนจำเลยที่มีสิทธิเข้ามาอยู่ในตึกรายพิพาทได้ ก็โดยอาศัยสัญญาเช่าที่จำเลยได้ทำไว้กับนายเอ้งเม้งต่างหาก จำเลยจะมีสิทธิอยู่ในตึกรายพิพาทได้แค่ไหนเพียงใดนั้น ย่อมจะต้องเป็นไปตามสัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับนายเอ้งเม้งจำเลยไม่มีสิทธิแต่อย่างใด ที่จะยกเอาสัญญาที่โจทก์ทำกับนายเอ้งเม้งขึ้นมายันโจทก์ได้เพราะจำเลยไม่ใช่คู่สัญญา สัญญานั้นจึงไม่มีข้อผูกพันเกี่ยวข้องกับจำเลย เมื่อสัญญาปลูกสร้างตึกระหว่างโจทก์กับนายเอ้งเม้งระงับไปแล้ว โจทก์ผู้ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกรายพิพาทย่อมจะรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ที่นายเอ้งเม้งมีอยู่ตามสัญญาเช่าที่นายเอ้งเม้งทำไว้กับจำเลย จำเลยทั้ง 3 สำนวนนี้ได้ทำสัญญาเช่าตึกพิพาทไว้กับนายเอ้งเม้ง มีกำหนดเวลาเช่า 6 ปีจะทำเป็น 2 ฉบับ ๆ ละ 3 ปี หรือจะทำเป็นฉบับเดียวมีกำหนด 6 ปีก็ตาม เมื่อไม่ได้จดทะเบียนสัญญาเช่านั้นต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 สัญญาเช่านั้นก็คงใช้ได้เพียง 3 ปีเท่านั้น เมื่อจำเลยผู้เช่ามาครบกำหนด 3 ปีแล้ว และห้องเช่าก็ไม่ใช่เคหะที่จะได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ และโจทก์ได้บอกเลิกการเช่าโดยชอบแล้ว โจทก์ก็ย่อมมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้
ศาลฎีกาวินิจฉัยต่อไปว่า แม้โจทก์จะกล่าวในฟ้องขอเรียกค่าเช่าแต่ถ้าตามสภาพของคำฟ้องเป็นที่เข้าใจได้ว่าเป็นค่าเสียหายที่จำเลยยังคงขืนอยู่ในห้องของโจทก์ในเมื่อโจทก์ได้บอกกล่าวแล้วโดยชอบให้จำเลยคืนห้องให้โจทก์ศาลก็ย่อมให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายตามที่โจทก์ขอมาในฟ้องนั้นได้ ตามนัยฎีกาที่ 1593/2494
ศาลฎีกาพิพากษากลับศาลอุทธรณ์ ให้ขับไล่จำเลยและบริวารทั้ง 3 สำนวนออกจากห้องพิพาท และให้จำเลยทุกสำนวนใช้ค่าเสียหาย
