แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ที่ดินที่ได้รับความคุ้มครองตาม พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่า ฯลฯ นั้นต้องเป็นที่ดินเช่าสำหรับปลูกสร้างเคหะและที่ซึ่งต่อเนื่องเป็นบริเวรของเคหะ เมื่อผู้เช่าที่ดินได้ขายฝากเรือนที่ปลูกสร้างใช้เป็นที่อยู่อาศัยในที่ดินที่เช่านี้และปล่อยให้หลุดตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อฝากไปแล้ว ผู้เช่าก็ไม่ใช่ผู้เช่าซึ่งได้รับหรือรับประโยชน์ในที่ดินเช่าตามความหมายของ พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่า ฯ พ.ศ.2489 ม.16 การเช่าที่ดินรายนี้จึงไม่ได้รับความคุ้มครองตาม พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่า ผุ้รับโอนที่ดิน (ที่เช่า) รายนี้ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าที่ดินกับผู้เช่าได้ตาม ป.พ.พ. ม.566,569.570.
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่าจำเลยเช่าที่ดินปลูกเรือนในโฉนดที่ ๒๑๒๘ จากเจ้าของเดิม ต่อมาในปี พ.ศ.๒๔๙๒ จำเลยได้ขายฝากเรือนของจำเลยแก่นางแสนสุข สารสาสเป็นเงิน ๔,๐๐๐ บาทครบกำหนดไถ่คืน จำเลยไม่ไถ่ ในปี พ.ศ.๒๔๙๔ หลวงศรีสัตยารักษ์กับนางถมยาสุชาติวุฒิได้ซื้อโฉนดเลขที่ ๒๑๒๘ จางเจ้าของเดิมและได้รังวัดแบ่งแยกกันโดยหลวงศรีสัตยารักษ์ได้รับโฉนดที่ ๓๘๗๔ เนื้อที่ ๑๐๙ ตารางวาเศษ ส่วนที่เหลือเป็นของนางถมยา สุชาติวุฒิ ในที่ดินของหลวงศรีสัตยารักษ์ มีเรือนของจำเลยซึ่งขายฝากปลูกอยู่บางส่วน ครั้นเมื่อเดือนธันวาคม ๒๔๙๕ หลวงศรีสัตยารักษ์มอบอำนาจให้โจทก์บอกกล่าวให้นางแสนสุขรื้อเรือนที่ซื้อฝากจากจำเลยไปและมอบอำนาจให้โจทก์บอกกล่าวเลิกสัญญาเช่ากับจำเลย เมื่อเดือนกุมภาพันธ์ ๒๔๙๖ ด้วย โจทก์ได้จัดการให้รับทราบแล้ว นางแสนสุข สารสาสได้ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากเรือนที่ขายฝาก แต่ในที่สุดตกลงทำยอมความกันโดยจำเลยยอมไถ่เรือนคืนเป็นเงิน ๕,๐๐๐ บาทภายในกำหนด ๑ เดือนและจำเลยวางเงินต่อศาลไว้แล้ว การที่จำเลยไถ่เรือนคืน เมื่อพ้นกำหนดไถ่ตามสัญญาขายฝากเท่ากับซื้อเรือนคืนมาภายหลังที่หลวงศรีสัตยารักษ์บอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยแล้ว จึงไม่มีการเช่าที่ดินต่อกัน ต่อมาเดือนกรกฎาคม ๒๔๙๗ โจทก์กับนายอาวุธ ทับสายทอง นายสุเทพ ชูเชื้อได้ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ ๓๔๗๔ จากหลวงศรีสัตยารักษ์โดยทำนิติกรรมและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ดินตาม ก.ม. โจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยรื้อเรือนออกไปจากที่ดินของโจทก์ จำเลยเพิกเฉยเสีย ขืนอยู่ในที่ดินของโจทก์ โดยละเมิดทำให้โจทก์เสียหายขาดประโยชน์ที่ควรได้เดือนละ ๑๕๐ บาท ขอให้ศาลพิพากษาบังคับขับไล่จำเลยและบริวารกับให้จำเลยรื้อเรือนไปจากที่ดินโจทก์ กับให้จำเลยใช้ค่าเสียหายจนกว่าจะรื้อเรือนเสร็จเดือนละ ๑๕๐ บาท
จำเลยให้การต่อสู้ว่าได้ทำสัญญาเช่าที่ดินตามที่โจทก์ฟ้องเพื่อปลูกบ้านอาศัยตั้งแต่ พงศ.๒๔๘๙ ได้เสียค่าเช่าตลอดมา แม้โจทก์จะรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินรายนี้ การเช่าย่อมติดมายังผู้รับโอนด้วยจำเลยมีสิทธิเช่าที่ดินรายนี้ตาม พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่า ฯ โจทก์ไม่เคยบอกกล่าวให้จำเลยรื้อเรือนไปและโจทก์ไม่เสียหายอย่างไร
ศาลแพ่งพิจารณาแล้วพิพากษาให้จำเลยรื้อเรือนของจำเลยส่วนที่เหลื่อมล้ำออกไปและขับไล่จำเลยกับบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์กับให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเดือนละ ๕ บาทนับแต่เดือนสิงหาคม ๒๔๙๗ เป็นต้นไปจนกว่าจะรื้อเรือนออกไปจากที่ดินของโจทก์
จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยฎีกาว่าจำเลยได้รับความคุ้มครองตาม พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่า ฯ
ศาลฎีกาได้ฟังโจทก์และทนายจำเลยแถลงการณ์ด้วยวาจาตรวจสำนวนและประชุมปรึกษาแล้วคดีคงมีปัญหาว่าจำเลยได้รับความคุ้มครองตาม พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่า ฯ หรือไม่
ศาลฎีกาเห็นว่าที่ดินที่ได้รับความคุ้มครองตาม พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่า ฯ ต้องเป็นที่ดินที่เช่าสำหรับปลูกสร้างเคหะ คือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยในที่ดินที่เขา++และปล่อยให้หลุดตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนางแสนสุข สารสาทแล้ว จำเลยก็ไม่ใช่ผู้เช่าซึ่งได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในที่ดินที่เช่าตามความหมายของ ม.๑๖ แห่ง พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่า ฯ พ.ศ.๒๔๘๙ การเช่าที่ดินรายนี้จึงไม่ได้รับความคุ้มครองตาม พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่า ฯ หลวงศรีสัตยารักษ์ผู้รับโอนที่ดินรายนี้ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าที่ดินกับจำเลยได้ตาม ป.พ.พ. ม.๕๖๖,๕๖๙,๕๗๐ หลวงศรีสัตยารักษ์ได้บอกเลิกการเช่าจำเลยโดยชอบแล้ว สิทธิของจำเลยตามสัญญาเช่าจึงระงับสิ้นไป การที่จำเลยไปรับซื้อเรือนคืนมาจากนางแสนสุข สารสาร ภายหลังที่เลยกำหนดไถ่ และภายหลังที่หลวงศรีสัตยารักษ์บอกเลิกการเช่ากับจำเลยแล้วไม่ทำให้จำเลยได้สิทธิในการเช่ามาในการซื้อที่ดินคืน โจทก์ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินรายนี้มาจากหลวงศรีสัตยารักษ์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้ไม่ต้องห้ามตาม พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่า ฯ ฎีกาจำเลยไม่มีเหตุจะแก้ไขคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ จึงพิพากษายืน.
