แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
โจทก์ที่ 2 เคยฟ้องจำเลยที่ 1 และที่ 2 เป็นคดีอาญาในข้อหาฐานแจ้งความเท็จเกี่ยวกับการเช่าตึกแถวระหว่างจำเลยทั้งสองและศาลในคดีอาญาพิพากษาถึงที่สุดยกฟ้อง โดยฟังข้อเท็จจริงว่าตึกแถวพิพาทเป็นของจำเลยที่ 1 การที่โจทก์มาฟ้องจำเลยทั้งสองเป็นคดีแพ่งคดีนี้ขอให้เพิกถอนนิติกรรมสัญญาเช่าระหว่างจำเลยทั้งสองให้ส่งมอบที่ดินและตึกแถวพิพาทคืนโจทก์ มูลเหตุที่ฟ้องมิได้เกิดมาจากหรือเกี่ยวเนื่องกับมูลคดีอาญา คดีนี้จึงมิใช่คดีแพ่งที่เกี่ยวเนื่องกับคดีอาญาดังกล่าว ศาลไม่จำต้องถือตามข้อเท็จจริงตามคำพิพากษาคดีอาญา โจทก์ทั้งสามได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวพิพาทมาเมื่อปี2519 และพบว่าจำเลยที่ 1 ได้นำเอาตึกแถวพิพาทไปให้จำเลยที่ 2เช่าเมื่อปี 2520 โจทก์ทั้งสามฟ้องคดีนี้เรียกค่าเสียหายจากจำเลยที่ 1 เมื่อวันที่ 8 พฤษภาคม 2523 และนับแต่ถูกฟ้องจำเลยที่ 1ก็ยังคงให้จำเลยที่ 2 เช่าตึกแถวพิพาทอยู่ตลอดมา เช่นนี้แม้ค่าเสียหายก่อนฟ้องเกิน 1 ปี จะขาดอายุความแล้ว แต่การละเมิดของจำเลยที่ 1 นับแต่วันฟ้องยังไม่ขาดอายุความ ส. ซึ่งเป็นบิดาโจทก์ทั้งสามและเป็นพี่จำเลยที่ 1 เช่าที่ดินจาก ท.20 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2500 แล้วปลูกตึกแถวพิพาทมอบให้จำเลยที่ 1 เก็บกินผลประโยชน์ สิทธิของจำเลยที่ 1 หมดลงเมื่อวันที่ 1 เมษายน 2520 สัญญาเช่าระหว่างจำเลยทั้งสองลงวันที่5 กันยายน 2520 เป็นการทำสัญญาเช่าภายหลังจากที่สิทธิของจำเลยที่ 1หมดไปแล้ว ทั้งไม่ปรากฏว่าโจทก์ทั้งสามซึ่งได้เป็นเจ้าของที่ดินและตึกแถวพิพาทโดยซื้อที่ดินพิพาทจาก ท. และได้รับยกให้ตึกแถวพิพาทจาก ส. เมื่อ พ.ศ. 2519 ได้มอบหมายหรือยินยอมในการให้เช่าดังกล่าว จึงเป็นการเช่าโดยไม่มีอำนาจ แม้จำเลยที่ 2 จะสุจริตและได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ไม่อาจยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ทั้งสามผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 28156 เนื้อที่ประมาณ25 ตารางวา อยู่ถนนพญาลิไท ตำบลในเมือง อำเภอเมือง พิษณุโลกเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 256 เมื่อปี 2500 ได้เกิดเพลิงไหม้ครั้งใหญ่ที่ตลาดเมืองพิษณุโลก นายเสียม เจริญผลบิดาโจทก์ได้เช่าที่ดินดังกล่าวมาจากเจ้าของมีกำหนด 20 ปีแล้วปลูกสร้างตึกแถวเลขที่ 2-3 มีข้อตกลงว่าสิ่งปลูกสร้างในที่ดินที่เช่าคงเป็นของนายเสียมตลอดไป เมื่อนายเสียมสร้างตึกแถวเสร็จแล้ว ได้ให้จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นน้องร่วมบิดามารดาเดียวกันอาศัยใช้สอยทำประโยชน์ จำเลยที่ 1 ได้จัดให้จำเลยที่ 2 เช่าตึกแถวเลขที่ 2-3 เมื่อวันที่ 19 สิงหาคม 2519 โจทก์ทั้งสามได้ซื้อที่ดินโฉนดที่ 28156 จากนางสุทิน สมรรคะบุตร และได้เป็นเจ้าของตึกแถวสองชั้นสองคูหา หมายเลข 2-3 ซึ่งบิดาโจทก์ปลูกสร้างขึ้นและยอมยกให้ตกเป็นส่วนควบ ซึ่งจำเลยทั้งสองได้ทราบแล้ว ครั้งเมื่อวันที่ 5 กันยายน 2520 ภายหลังที่จำเลยที่ 1 ได้สิ้นสิทธิอาศัยใช้ประโยชน์ในที่ดินและตึกแถวรายพิพาทดังกล่าว จำเลยทั้งสองได้สมคบกันแจ้งเท็จถึงการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวรายพิพาทต่อเจ้าพนักงานผู้รับจดทะเบียน ให้จดทะเบียนสัญญาเช่ากันมีกำหนดเวลา 15 ปี นับแต่วันที่ 2 สิงหาคม 2520 เป็นต้นไปเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนหลงเชื่อได้จดทะเบียนให้ โจทก์จึงได้ดำเนินคดีอาญากับจำเลยและไม่มีความประสงค์จะให้จำเลยทั้งสองได้สิทธิใช้ประโยชน์ในที่ดินและตึกแถวหมายเลข 2-3 ต่อไป จึงแจ้งให้จำเลยที่ 1 ส่งมอบที่ดินพร้อมตึกแถวคืนและให้จำเลยที่ 2 ขนย้ายทรัพย์สินออกไป นิติกรรมสัญญาเช่ามีกำหนด 15 ปี ที่จำเลยทั้งสองจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะไม่มีผลผูกพันโจทก์ ขอให้พิพากษาเพิกถอนนิติกรรมสัญญาเช่าระหว่างจำเลยทั้งสองฉบับลงวันที่5 กันยายน 2520 ที่จดทะเบียนต่ออำเภอเมืองพิษณุโลกเสีย ขับไล่จำเลยทั้งสองพร้อมด้วยบริวารออกไปจากที่ดินและตึกแถวพิพาท ให้ส่งมอบที่ดินและตึกแถวพิพาทคืนแก่โจทก์ ห้ามจำเลยทั้งสองเกี่ยวข้องกับที่ดินโฉนดที่ 28156 และตึกแถว 2 คูหา เลขที่ 2-3 รายพิพาทของโจทก์ต่อไป และให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าเสียหาย 156,000 บาทพร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้องตลอดไปจนกว่าจะชำระเงินจำนวนนี้ให้โจทก์ กับให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าเสียหายอีกเดือนละ 6,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะออกไปและส่งมอบที่ดินกับตึกแถวรายพิพาทคืนให้โจทก์ จำเลยที่ 1 ให้การและฟ้องแย้งว่าโจทก์ทั้งสามเป็นบุตรนายเสียม เจริญผล และเคยเช่าที่ดินจากนายทรง ศุขกิจ เพื่อปลูกสร้างห้องแถวจริง แต่มิได้เช่าที่ดินตรงที่ปลูกตึกแถวเลขที่ 2-3 ที่ดินตรงที่ปลูกตึกแถวดังกล่าวเป็นที่ดินซึ่งจำเลยที่ 1 ได้มาโดยขุนนิติกรพานิช (กิม แซ่จอง)บิดาจำเลยที่ 1 ยกให้เมื่อปี พ.ศ. 2500 โดยมิได้บอกว่าเป็นที่มีโฉนดหรือไม่ ได้ชี้อาณาเขตให้จำเลยที่ 1 เข้าครอบครองมีเนื้อที่ประมาณ 25 ตารางวา จำเลยที่ 1 ได้เข้าครอบครองมากกว่า 10 ปีแล้วและได้ปลูกตึกแถวเลขที่ 2-3 บนที่ดินนี้อีกด้วย ต่อมาจำเลยที่ 1ได้ให้นายเจ๊กฮั้ว แซ่อึ้ง เช่ามีกำหนดเวลา 20 ปี นับแต่วันที่1 มีนาคม 2501 ระหว่างอายุสัญญาเช่านายเจ๊กฮั้วได้โอนสิทธิการเช่าตึกแถวดังกล่าวให้จำเลยที่ 2 โดยจำเลยที่ 1 รู้เห็นยินยอมด้วยและได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ต่อมาโจทก์ที่ 2ได้ฟ้องจำเลยทั้งสองต่อศาลจังหวัดพิษณุโลก หาว่าร่วมกันแจ้งความเท็จศาลจังหวัดพิษณุโลกพิพากษายกฟ้องคดีถึงที่สุดแล้ว คดีดังกล่าวศาลฟังว่า ตึกแถวเลขที่ 2-3 เป็นของจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 เข้าครอบครองที่ดินพิพาทมา 20 ปีเศษแล้ว ซึ่งโจทก์ทั้งสามก็ทราบหากโจทก์ได้ซื้อที่ดินโฉนดที่ 28156 และจดทะเบียนการโอนไว้จริงก็ย่อมเป็นการจดทะเบียนทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เป็นทางเสียเปรียบแก่จำเลยที่ 1 ผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนแล้ว โจทก์รับโอนโดยไม่สุจริต ดังนั้นนิติกรรมการจดทะเบียนโอนดังกล่าวจึงไม่มีผลบังคับแก่จำเลยที่ 1 ได้โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายในมูลละเมิด แต่มิได้ฟ้องภายใน 1 ปีคดีโจทก์จึงขาดอายุความฟ้องร้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 448 ขอให้ยกฟ้องโจทก์ และจำเลยที่ 1 ฟ้องแย้งขอให้แสดงว่าที่ดินและตึกแถวเลขที่ 2-3 เป็นของจำเลยที่ 1 ห้ามโจทก์ทั้งสามและบริวารเข้าเกี่ยวข้อง ให้เพิกถอนการจดทะเบียนโอนที่ดินโฉนดที่28156 เสียและใส่ชื่อจำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของต่อไป หากศาลฟังว่าที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์ก็ขอให้บังคับให้โจทก์ทั้งสามใช้ค่าแห่งที่ดินที่เพิ่มขึ้น เพราะมีตึกแถวของจำเลยที่ 1 ปลูกอยู่แก่จำเลยที่ 1 เป็นเงิน 500,000 บาท จำเลยที่ 2 ให้การว่า โจทก์ทั้งสามและนายเสียมไม่ใช่เจ้าของที่ดินและตึกแถวรายพิพาท แต่เป็นของจำเลยที่ 1 หรือจำเลยที่ 1 มีสิทธินำที่ดินและตึกแถวให้บุคคลอื่นเช่า หรือมิฉะนั้นก็เป็นตัวแทนเชิดของนายเสียมในการให้เช่าที่ดินและตึกแถวดังกล่าว คือ เมื่อวันที่ 1 มีนาคม 2501จำเลยที่ 1 ได้ให้นายเจ๊กฮั้ว แซ่อึ้ง เช่าที่ดินและตึกแถวพิพาทนี้จนถึงวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2521 ครั้นต่อมาวันที่ 29 มิถุนายน2515 นายเจ๊กฮั้วได้โอนสิทธิการเช่าที่ดินและตึกแถวให้แก่จำเลยที่ 2 โดยจำเลยที่ 1 เป็นผู้ให้เช่า จำเลยที่ 2 เช่าที่ดินและตึกแถวโดยเข้าใจโดยสุจริตว่า จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของเป็นผู้มีสิทธิให้เช่าและได้จดทะเบียนโดยสุจริตตามกฎหมายมีกำหนด 10 ปี7 เดือน สัญญาเช่ายังไม่ครบกำหนด จำเลยที่ 2 มีสิทธิอยู่ในที่ดินและตึกแถวพิพาทต่อไป ขอให้ยกฟ้องโจทก์ โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่าฟ้องโจทก์ไม่ขาดอายุความเพราะจำเลยกระทำละเมิดติดต่อสืบเนื่องกันตลอดมาจนบัดนี้ ที่ดินและตึกแถวรายพิพาทอยู่ในเขตโฉนดที่ 28156ซึ่งโจทก์ซื้อมาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนตลอดจนจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว จำเลยที่ 1 หามีสิทธิฟ้องแย้งให้เพิกถอนการจดทะเบียนดังกล่าวไม่ ที่ดินโฉนดเลขที่ 28156 ไม่เคยมีชื่อขุนนิติกรพานิช (กิม แซ่จอง) บิดาจำเลยที่ 1 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์มาก่อน จึงยกที่ดินดังกล่าวให้แก่จำเลยที่ 1 ไม่ได้ ที่จำเลยได้ใช้ประโยชน์ที่ดินดังกล่าวก็โดยบิดาโจทก์เห็นว่า จำเลยที่ 1 เป็นน้องร่วมบิดามารดา จึงแบ่งตึกแถวที่ปลูกสร้างขึ้นให้ได้อาศัยใช้ประโยชน์เท่าอายุสัญญาเช่าที่บิดาโจทก์เช่ามาจากเจ้าของที่ดินเท่านั้น การกล่าวอ้างการครอบครองปรปักษ์ของจำเลยย่อมไม่อาจยกขึ้นต่อสู้กับโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้ซึ่งได้รับโอนโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนได้ ขอให้ยกฟ้องแย้งของจำเลยที่ 1 ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ที่ดินพิพาทตามโฉนดเลขที่ 28156 ในพื้นที่สีเขียวในแผนที่พิพาทเป็นของโจทก์ทั้งสาม ส่วนตึกแถวพิพาทเลขที่ 2-3เป็นของจำเลยที่ 1 ให้ขับไล่จำเลยทั้งสองพร้อมด้วยบริวารให้ออกไปจากตึกแถวและที่ดินพิพาทดังกล่าวให้ส่งมอบตึกแถวและที่ดินรายพิพาทให้โจทก์ทั้งสาม ห้ามจำเลยทั้งสองเกี่ยวข้องในที่ดินโฉนดที่ 28156และตึกแถว 2 คูหา เลขที่ 2-3 รายพิพาทแต่ทั้งนี้โจทก์ทั้งสามจะต้องชำระค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะการมีตึกแถวรายพิพาทเลขที่ 2-3 ตามฟ้องแย้งของจำเลยที่ 1 ให้แก่จำเลยที่ 1 ก่อนเป็นเงิน500,000 บาท เท่าที่จำเลยที่ 1 ขอคำขออื่น ๆ นอกจากนี้ของโจทก์และของจำเลยที่ 1 ให้ยก โจทก์ทั้งสามและจำเลยทั้งสองอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ที่ดินและตึกแถวรายพิพาทเป็นของโจทก์ทั้งสาม ให้เพิกถอนสัญญาเช่าระหว่างจำเลยที่ 1 และที่ 2ลงวันที่ 5 กันยายน 2520 ให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสามเดือนละ 2,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยที่ 1 จะส่งมอบตึกแถวรายพิพาทให้แก่โจทก์ทั้งสาม นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น จำเลยทั้งสองฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงฟังได้ในเบื้องต้นว่า โจทก์ทั้งสามเป็นบุตรของนายเสียม เจริญผล จำเลยที่ 1 เป็นน้องนายเสียม โดยต่างเป็นบุตรขุนนิติกรพานิช (กิม) ที่พิพาทตั้งอยู่ตำบลในเมือง อำเภอเมืองพิษณุโลก จังหวัดพิษณุโลก มีตึกแถวพิพาทเลขที่ 2-3 ปลูกอยู่จำเลยที่ 1 ได้ให้นายเจ๊กฮั้วเช่ามีกำหนด20 ปี ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.1 นายเจ๊กฮั้วอยู่ในตึกแถวพิพาทได้ 14-15 ปี จึงได้โอนการเช่าให้จำเลยที่ 2 จำเลยที่ 1 ยินยอมให้โอนโดยจำเลยที่ 2 ทำสัญญาเช่ากันกับจำเลยที่ 1 ใหม่ ณ ที่ว่าการอำเภอเมืองพิษณุโลก กำหนดเวลาเช่า 10 ปี 7 เดือน ตามเอกสารหมาย ล.17ต่อมาเมื่อปี 2522 โจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 และที่ 2 ข้อหาฐานแจ้งความเท็จเกี่ยวกับการเช่าตึกแถวระหว่างจำเลยทั้งสอง ศาลพิพากษายกฟ้องตามคดีอาญาหมายเลขแดงที่ 832/2522 ของศาลชั้นต้น และเมื่อประมาณ 2 ปีมานี้ โจทก์ได้ฟ้องขับไล่จำเลยที่ 2 ออกจากตึกแถวพิพาทแต่โจทก์ได้ถอนฟ้อง ปรากฏตามคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 50/2522ของศาลชั้นต้น
มีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยในชั้นนี้ตามฎีกาของจำเลยทั้งสองว่า(1) ที่ดินและตึกแถวพิพาทเป็นของโจทก์ทั้งสามหรือเป็นของจำเลยที่ 1(2) ถ้าฟังว่าจำเลยที่ 1 ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทจะยกข้อต่อสู้โจทก์ทั้งสามได้หรือไม่ (3) เมื่อโจทก์ทั้งสามมิได้ฟ้องเรียกค่าเสียหายภายใน 1 ปี นับจากวันละเมิดโจทก์จะมีสิทธิได้ค่าเสียหายนับแต่วันฟ้องหรือไม่ เพียงใด และ (4) โจทก์จะฟ้องเพิกถอนสัญญาเช่าระหว่างจำเลยทั้งสองได้หรือไม่
พิเคราะห์แล้ว ในประเด็นข้อแรกนั้นโจทก์อ้างและนำสืบว่าที่ดินแปลงพิพาทเดิมเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินของนายทรง ศุขกิจนายเสียม บิดาโจทก์ได้เช่ามาปลูกตึกแถวหลายห้องรวมทั้งห้องที่พิพาท แล้วได้ให้จำเลยที่ 1 เก็บกินผลประโยชน์จากตึกแถวห้องพิพาทส่วนจำเลยที่ 1 อ้างและนำสืบว่าที่ดินพิพาทเดิมเป็นของขุนนิติกรพานิช ต่อมาได้ยกให้จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 1 ปลูกตึกแถวพิพาท และครอบครองปรปักษ์ที่ดินมาเกิน 10 ปี จนได้กรรมสิทธิ์ที่ดิน ข้อนี้โจทก์ทั้งสามมีนายเสียม เจริญผล เบิกความประกอบเอกสาร คือโฉนดเลขที่ 256, 27235 และ 28156 และสัญญาแบ่งเช่าที่ดินเอกสารหมาย จ.1 ถึง จ.5 ตลอดจนสัญญาแบ่งขายที่ดิน ตามโฉนดเลขที่ 256ปรากฏว่า ออกเมื่อ พ.ศ. 2492 ให้แก่นายทรง ศุขกิจ กับนางฉลอง ศุขกิจ มีรายการจดทะเบียนเรื่อยมา ในปี พ.ศ. 2518นางสุทิน สมรรคะบุตร ได้รับแบ่งแยกโฉนดเลขที่ 27235 เอกสารหมายจ.6 และต่อมาปี 2519 นางสุทินได้แบ่งขายให้โจทก์ทั้งสาม และได้ขอแบ่งแยกโฉนดเป็นสามแปลงคือโฉนดเลขที่ 28156, 28157 และ28158 ซึ่งตามแผนที่พิพาทปรากฏว่าที่ดินโฉนดเลขที่ 28156 เป็นที่ดินแปลงที่ตึกแถวพิพาทตั้งอยู่และเป็นที่ดินแปลงพิพาท ทั้งตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1 ถึง จ.5 เป็นสัญญาแบ่งเช่าที่ดินระหว่างนายเสียม เจริญผล กับนายทรง ศุขกิจ ซึ่งทำสัญญาเช่าฉบับละ 3 ปีต่อกันไป ฉบับแรกทำเมื่อปี 2500 โดยมีบันทึกข้อความว่าเช่าที่ดินกัน 20 ปี ในสัญญาเช่าทั้งห้าฉบับนี้ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 ได้ลงลายมือชื่อเป็นพยานในสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.2, จ.3 และ จ.4และสามีจำเลยที่ 1 ได้ลงลายมือชื่อเป็นพยานในสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1 และ จ.5 จึงเป็นการแสดงว่า จำเลยที่ 1 ทราบและยอมรับว่าเดิมที่ดินพิพาทเป็นของนายทรง มิใช่ของขุนนิติกรพานิชดังที่จำเลยที่ 1 นำสืบ ส่วนที่เกี่ยวกับตึกแถวพิพาทนั้น จำเลยที่ 1ฎีกาประการแรกว่า เมื่อปี พ.ศ. 2522 โจทก์ที่ 2 ได้ฟ้องจำเลยทั้งสองเป็นคดีอาญาต่อศาลจังหวัดพิษณุโลกในข้อหาว่า จำเลยทั้งสองร่วมกันแจ้งความเท็จ ศาลจังหวัดพิษณุโลกพิพากษาตามคดีหมายเลขแดงที่832/2522 ว่า ตึกแถวพิพาทเป็นของจำเลยที่ 1 คดีถึงที่สุด ศาลพิพากษาคดีนี้จำต้องถือข้อเท็จจริงตามคำพิพากษาคดีอาญาดังกล่าวว่าตึกแถวพิพาทเป็นของจำเลยที่ 1 นั้น ศาลฎีกาเห็นว่า มูลเหตุที่ฟ้องเป็นคดีนี้มิได้เกิดมาจากหรือเกี่ยวเนื่องกับมูลคดีอาญาที่โจทก์ที่ 2 ได้ฟ้องจำเลยที่ 1 ในคดีดังกล่าวข้างต้นคดีนี้จึงมิใช่คดีแพ่งที่เกี่ยวเนื่องกับคดีอาญาดังกล่าว ศาลจึงไม่ต้องถือข้อเท็จจริงตามคำพิพากษาคดีอาญาดังกล่าว สำหรับพยานหลักฐานเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในตึกแถวพิพาทนั้น โจทก์มีนายเสียมเบิกความว่า ก่อนไฟไหม้ตลาดพิษณุโลก นายเสียมมีอาชีพขายของชำ หลังไฟไหม้ได้เปลี่ยนอาชีพเป็นรับเหมาก่อสร้าง เมื่อเช่าที่ดินจากนายทรงแล้ว ได้ปลูกตึกแถวสามชั้น 5-6 ห้อง ทางด้านถนนพุทธบูชา ส่วนทางด้านถนนพญาลิไทได้ปลูกตึกแถวสองชั้น 5-6 ห้อง เมื่อปลูกเสร็จขุนนิติกรพานิชได้บอกให้ยกตึกแถวเลขที่ 2-3 ที่พิพาทให้จำเลยที่ 1ให้เก็บกินผลประโยชน์นายเสียมจึงได้ให้จำเลยที่ 1 มีสิทธิเก็บผลประโยชน์จากตึกแถวพิพาทข้อนี้มีนางสุภัทร เจริญผล บุตรนายเสียมกับนายสำรวย ศรีปาน ผู้ควบคุมงานก่อสร้างเบิกความสนับสนุนส่วนจำเลยที่ 1 เบิกความว่า ได้ว่าจ้างนายเสียมเป็นผู้ก่อสร้างตึกแถวพิพาท 2 ห้อง แต่จำเลยที่ 1 เบิกความยอมรับว่านายเสียมเป็นคนก่อสร้างตึกแถวตรงที่ถูกไฟไหม้ทั้งหมด แต่จะกี่ห้องจำไม่ได้โดยนายเสียมปลูกตึกแถวพิพาทพร้อมกับตึกแถวห้องอื่น ๆ อีก20 กว่าห้อง เมื่อก่อสร้างไปพร้อม ๆ กันเช่นนี้ และส่วนใหญ่เป็นของนายเสียม จึงน่าเชื่อว่าเป็นของนายเสียมทั้งหมด ที่จำเลยที่ 1 มีนายสมชาย สรรพานิช เบิกความเป็นพยานว่าได้ควบคุมการก่อสร้างตึกแถวพิพาทให้จำเลยที่ 1 นั้น นอกจากจำเลยที่ 1 มิได้เบิกความถึงแล้ว คำเบิกความของนายสมชายเองก็ไม่น่าเชื่อ เพราะพยานเบิกความตอนต้นว่าได้ควบคุมการก่อสร้างร้านวิทยาคารให้จำเลยที่ 1 ตอนที่ควบคุมอยู่นั้น จำเลยที่ 1 บอกว่ากำลังก่อสร้างตึกแถวพิพาท ขอให้พยานไปช่วยควบคุมการก่อสร้างซึ่งมีความหมายว่าตึกแถวพิพาทปลูกสร้างภายหลัง แต่พยานตอบทนายโจทก์ว่า ตึกร้านวิทยาคารกับตึกแถวพิพาทหลังไหนจะสร้างก่อนหลังจำไม่ได้เป็นการสับสน ทั้งพยานเบิกความว่า ทางซ้ายมือของตึกพิพาทมีการก่อสร้างตึกแถวแต่จะทำไปขนาดไหนไม่ทราบ ตึกแถวด้านขวาติดกับตึกพิพาทจะก่อสร้างเมื่อไหร่ไม่ทราบ ตลอดจนว่าตึกแถวพิพาทนี้นายเสียมจะเป็นผู้รับเหมาก่อสร้างหรือไม่ไม่ทราบ ใครจะเป็นผู้สร้างก็ไม่ทราบล้วนแต่ทำให้เห็นว่า พยานมิได้ควบคุมการก่อสร้างจริง พยานหลักฐานโจทก์มีทั้งพยานเอกสารและพยานบุคคลสอดคล้องต้องกันและสมเหตุผลมีน้ำหนักยิ่งกว่าพยานจำเลย ฟังได้ว่าที่ดินแปลงพิพาทเดิมเป็นของนายทรง เมื่อปี 2500 นายเสียมบิดาโจทก์ทั้งสามเช่ามาปลูกตึกแถวหลายห้องรวมทั้งตึกแถวพิพาท แล้วนายเสียมให้จำเลยที่ 1เก็บผลประโยชน์จากตึกแถวพิพาท ต่อมาเมื่อปี 2519 โจทก์ทั้งสามได้ซื้อที่ดินพิพาทพร้อมทั้งนายเสียมยกกรรมสิทธิ์ตึกแถวพิพาทให้แก่โจทก์ทั้งสาม ที่ดินพิพาทและตึกแถวพิพาทจึงเป็นของโจทก์ทั้งสาม มิใช่เป็นเรื่องที่ขุนนิติกรพานิชยกที่ดินพิพาทให้จำเลยที่ 1 แล้วจำเลยที่ 1 ก่อสร้างตึกแถวพิพาทและครอบครองปรปักษ์จนได้กรรมสิทธิ์ในที่ดิน และเมื่อฟังเช่นนี้แล้วก็ไม่จำต้องวินิจฉัยประเด็นข้อที่สอง
สำหรับประเด็นที่ว่า เมื่อโจทก์ทั้งสามมิได้ฟ้องคดีภายใน 1 ปีนับแต่วันละเมิด โจทก์ทั้งสามจะมีสิทธิได้ค่าเสียหายนับจากวันฟ้องหรือไม่ และควรได้ค่าเสียหายเพียงใดนั้น ศาลฎีกาเห็นว่า ข้อเท็จจริงฟังยุติแล้วว่า โจทก์ทั้งสามได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวพิพาทมาเมื่อปี 2519 และพบว่าจำเลยที่ 1 ได้นำเอาตึกแถวพิพาทไปให้จำเลยที่ 2 เช่าตามสัญญาเช่า เอกสารหมาย ล.17 เมื่อปี 2520โจทก์ทั้งสามฟ้องคดีนี้เรียกค่าเสียหายจากจำเลยที่ 1 เมื่อวันที่8 พฤษภาคม 2523 และนับแต่ถูกฟ้องจำเลยที่ 1 ก็ยังคงให้จำเลยที่ 2เช่าตึกแถวพิพาทอยู่ตลอดมาเช่นนี้ แม้ค่าเสียหายก่อนฟ้องเกิน 1 ปีจะขาดอายุความแล้ว แต่การละเมิดของจำเลยที่ 1 นับแต่วันฟ้องยังไม่ขาดอายุความ โจทก์จึงมีสิทธิเรียกได้และสำหรับจำนวนค่าเสียหายนั้น ปรากฏแล้วว่าตึกแถวพิพาทอยู่ในทำเลการค้า โจทก์นำสืบว่าถ้าให้เช่าโดยไม่เรียกเงินกินเปล่าจะได้ค่าเช่าประมาณเดือนละ6,000-10,000 บาท แต่จำเลยที่ 1 อ้างว่าจำเลยที่ 1 ให้จำเลยที่ 2เช่าเพียงเดือนละ 300 บาท ซึ่งการเช่าระหว่างจำเลยทั้งสองนี้ปรากฏจากสัญญาเช่าว่าจำเลยที่ 1 ได้เรียกเงินกินเปล่าจากจำเลยที่ 2เป็นเงิน 200,000 บาท ที่ศาลอุทธรณ์กำหนดค่าเสียหายให้โจทก์ทั้งสามเดือนละ 2,000 บาท จึงเหมาะสมแก่รูปคดีแล้ว ฎีกาข้อนี้ของจำเลยที่ 1 ฟังไม่ขึ้น
ส่วนในประเด็นสุดท้ายที่ว่า โจทก์ทั้งสามจะฟ้องขอให้เพิกถอนสัญญาเช่าระหว่างจำเลยทั้งสองได้หรือไม่นั้น จำเลยทั้งสองอ้างว่าโจทก์ทั้งสามไม่มีสิทธิขอให้เพิกถอนสัญญาเช่าดังกล่าว เพราะจำเลยที่ 1 มีสิทธินำตึกแถวพิพาทให้เช่าเก็บผลประโยชน์ จำเลยที่ 2ได้เช่าโดยสุจริตและจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วโจทก์ทั้งสามจึงต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ ศาลฎีกาเห็นว่าข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติแล้วว่า นายเสียมเช่าที่ดินจากนายทรงเพียง 20 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2500 เมื่อมอบให้จำเลยที่ 1เก็บกินผลประโยชน์ในตึกแถวพิพาทจึงมีความหมายว่า ในช่วงเวลาที่เช่าที่ดินอยู่เท่านั้น ฉะนั้นสิทธิของจำเลยที่ 1 ที่จะให้เช่าตึกแถวพิพาทจึงหมดลงในวันที่ 1 เมษายน 2520 สัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.17ระหว่างจำเลยทั้งสอง ลงวันที่ 5 กันยายน 2520 จึงเป็นการทำสัญญาให้เช่าภายหลังจากที่สิทธิของจำเลยที่ 1 หมดไปแล้ว ไม่ปรากฏข้อเท็จจริงว่าโจทก์ทั้งสามได้มอบหมายหรือยินยอมในการให้เช่าอย่างใด จึงเป็นการให้เช่าโดยไม่มีอำนาจ แม้จำเลยที่ 2 จะสุจริตและได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ก็ไม่อาจจะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ทั้งสามผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ได้ กรณีมิใช่เรื่องผู้มีสิทธิให้จดทะเบียนได้อยู่ก่อนขอให้เพิกถอนนิติกรรมการจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300ดังที่จำเลยทั้งสองอ้างสัญญาเช่าระหว่างจำเลยทั้งสองไม่ผูกพันโจทก์ทั้งสาม โจทก์ทั้งสามจึงมีสิทธิฟ้อง ขอให้เพิกถอนได้”
พิพากษายืน
