แหล่งที่มา : สำนักวิชาการ
ย่อสั้น
จำเลยที่ 1 ขายที่ดินพิพาทซึ่งเป็นที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) แก่โจทก์โดยทำเป็นหนังสือ แต่ไม่ได้นำไปจดทะเบียนโอนสิทธิกันต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม ป.ที่ดิน มาตรา 4 ทวิ แต่จำเลยที่ 1 ได้แสดงเจตนาสละการครอบครองที่ดินพิพาทและโอนการครอบครองโดยส่งมอบที่ดินพิพาทแก่โจทก์และโจทก์เข้าครอบครองโดยเจตนายึดถือเพื่อตนตั้งแต่วันที่ทำสัญญาซื้อขายแล้วดังนั้น การครอบครองที่ดินพิพาทของจำเลยที่ 1 จึงสิ้นสุดลง และโจทก์ย่อมได้ซึ่งสิทธิครอบครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1367, 1377 และ 1378 โดยไม่จำต้องจดทะเบียนการได้มา เมื่อจำเลยที่ 1 มิใช่เจ้าของที่ดินพิพาทอีกต่อไป จึงไม่มีสิทธินำที่ดินพิพาทไปขอออกโฉนดที่ดินเป็นของตนและไม่มีสิทธินำที่ดินพิพาทไปจดทะเบียนจำนองแก่จำเลยที่ 2 อันเป็นการต้องห้ามตาม ป.พ.พ. มาตรา 705 เพราะผู้ที่จะจำนองทรัพย์สินได้ต้องเป็นเจ้าของในขณะนั้น การจำนองจึงไม่มีผลผูกพันจำเลยที่ 1 และที่ 2 โดยไม่ต้องคำนึงว่าจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นผู้รับจำนองสุจริตหรือไม่ เพราะสิทธิของผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ที่ห้ามมิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทน โดยสุจริตและได้จดทะเบียนโดยสุจริตตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง นั้นต้องเป็นการได้สิทธิในที่ดินที่ได้จดทะเบียนแล้ว และสิทธิที่ได้นั้นต้องเกิดจากเอกสารสิทธิของที่ดินที่ออกโดยชอบ เมื่อการออกโฉนดที่ดินไม่ชอบด้วยกฎหมาย จำเลยที่ 2 จะอ้างสิทธิที่เกิดจากโฉนดที่ดินที่ออกโดยไม่ชอบดังกล่าวหาได้ไม่ กรณีจึงไม่อยู่ในบังคับของมาตรา 1299 วรรคสอง โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการจำนองที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และที่ 3 ได้ ส่วนคำขอของโจทก์ที่ว่าให้จำเลยที่ 1 จดเปลี่ยนแปลงแก้ไขชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ทางทะเบียนจากจำเลยที่ 1 มาเป็นชื่อโจทก์นั้น เมื่อฟังได้ว่าจำเลยที่ 1 ขอออกโฉนดโดยไม่ชอบดังที่ได้วินิจฉัยแล้วข้างต้น โจทก์จะขอให้ใส่ชื่อโจทก์เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินที่ออกโดยไม่ชอบหาได้ไม่ เป็นหน้าที่ของโจทก์ที่จะไปดำเนินการออกโฉนดที่ดินเองตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่กำหนดไว้ใน ป. ที่ดิน
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการจำนองที่ดินโฉนดเลขที่ 40917 ตำบลกุดพิมาน อำเภอด่าน่ขุนทด จังหวัดนครราชสีมา ระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 ที่ 3 ตามหนังสือสัญญาจำนองฉบับลงวันที่ 5 สิงหาคม 2540 แล้วให้จำเลยทั้งสามส่งมอบโฉนดที่ดินแปลงดังกล่าวคืนแก่โจทก์ให้จำเลยที่ 1 จดเปลี่ยนแปลงแก้ไขชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ทางทะเบียนจากจำเลยที่ 1 มาเป็นชื่อของโจทก์ หากจำเลยทั้งสามไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา
จำเลยที่ 1 ขาดนัดยื่นคำให้การ
จำเลยที่ 2 และที่ 3 ให้การว่า จำเลยที่ 2 ได้โอนสิทธิเรียกร้องให้แก่จำเลยที่ 3 ตามกฎหมายแล้ว สัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 เป็นโมฆะเพราะเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด และไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จำเลยที่ 1 มีชื่อในโฉนดที่ดินจึงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงพิพาท โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งสาม เมื่อจำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงพิพาท จึงมีอำนาจที่จะนำที่ดินแปลงดังกล่าวไปจดทะเบียนจำนองกับจำเลยที่ 2 ได้ จำเลยที่ 2 รับจดทะเบียนจำนองโดยสุจริต และไม่เคยทราบว่าโจทก์ได้ทำสัญญาซื้อขายที่ดินแปลงพิพาทจากจำเลยที่ 1 โจทก์ไม่เคยเข้าครอบครองที่ดินแปลงพิพาทมาก่อนเพราะขณะที่จำเลยที่ 2 จดทะเบียนรับจำนองได้มีการตรวจสอบแล้วไม่ปรากฏว่าโจทก์ได้เข้าครอบครอบที่ดินแปลงพิพาท จำเลยที่ 2 และที่ 3 จึงไม่มีหน้าที่จะต้องเพิกถอนนิติกรรมจำนองที่ดิน และส่งมอบโฉนดที่ดินให้แก่โจทก์
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมเป็นพับ
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 ไปจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงแก้ไขชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 40917 เลขที่ดิน 202 ตำบลกุดพิมาน อำเภอด่านขุนทด จังหวัดนครราชสีมา จากจำเลยที่ 1 มาเป็นชื่อโจทก์ หากจำเลยที่ 1 ไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “…พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงรับฟังได้เป็นยุติว่า โจทก์กับจำเลยที่ 1 เป็นญาติกัน จำเลยที่ 1 ขายที่ดินพิพาทมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) ให้แก่โจทก์เมื่อวันที่ 7 เมษายน 2527 ตามหนังสือสัญญาซื้อขายและหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) โดยมิได้ไปจดทะเบียนตามกฎหมายแต่จำเลยที่ 1 สละการครอบครองและมอบการครอบครองให้แก่โจทก์ และโจทก์ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทด้วยเจตนาเป็นเจ้าของตลอดมา โดยจำเลยที่ 1 ยังเก็บรักษาหนังสือรับรองการทำประโยชน์ไว้ ต่อมาในปี 2533 จำเลยที่ 1 นำหนังสือรับรองการทำประโยชน์ดังกล่าวไปขอออกเป็นโฉนดที่ดิน ตามโฉนดที่ดินและนำไปจดทะเบียนจำนองเป็นประกันเงินกู้แก่จำเลยที่ 2 ในปี 2536 และในปี 2540 ต่อมาจำเลยที่ 2 ได้โอนสิทธิเรียกร้องให้แก่จำเลยที่ 3
มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการจำนองที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 ที่ 3 หรือไม่ โจทก์ นำสืบว่า โจทก์กับจำเลยที่ 1 เป็นญาติกัน ตอนทำสัญญาซื้อขาย จำเลยที่ 1 นำภาพถ่ายหนังสือรับรองการทำประโยชน์มาให้ดู แต่ไม่ได้มอบหนังสือรับรองการทำประโยชน์โดยจำเลยที่ 1 อ้างว่าจะขอเก็บไว้เอง เมื่อเป็นญาติพี่น้องโจทก์จึงเชื่อใจเหตุที่ไม่ได้จดทะเบียนเนื่องจากว่าผู้ใหญ่บ้านแจ้งว่าเมื่อทำสัญญาซื้อขายและส่งมอบการครอบครองที่ดิน ไม่จำต้องไปจดทะเบียน ต่อมาภายหลังทราบว่าจำเลยที่ 1 นำที่ดินไปขอออกโฉนดที่ดินและนำที่พิพาทไปจดทะเบียนจำนองไว้กับธนาคาร จึงขอให้จำเลยที่ 1 ไปไถ่ถอนและโอนโฉนดให้แก่โจทก์ จำเลยที่ 1 ขอผัดผ่อน ในที่สุดอ้างว่าไม่มีเงิน ส่วนพยานจำเลย จำเลยที่ 1 ไม่สืบพยาน พยานจำเลยที่ 2 และที่ 3 มีแต่ทนายความและเจ้าหน้าที่ธนาคารมิได้นำสืบหักล้างพยานโจทก์แต่อย่างใด ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 วินิจฉัยว่า การที่โจทก์ยินยอมให้จำเลยที่ 1 ยึดถือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) จนกระทั่งจำเลยที่ 1 นำไปออกโฉนดถือว่าเป็นความประมาทร้ายแรงของโจทก์โดยตรง การที่โจทก์นำคดีมาฟ้องถือได้ว่าเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย โดยเห็นว่า จำเลยที่ 1 ขายที่ดินพิพาทซึ่งเป็นที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) แก่โจทก์โดยทำเป็นหนังสือแต่ไม่ได้นำไปจดทะเบียนโอนสิทธิกันต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 4 ทวิ แต่จำเลยที่ 1 ได้แสดงเจตนาสละการครอบครองที่ดินพิพาท และโอนการครอบครองโดยส่งมอบที่ดินพิพาทแก่โจทก์ และโจทก์เข้าครอบครองโดยเจตนายึดถือเพื่อตนตั้งแต่วันที่ทำสัญญาซื้อขายแล้ว ดังนั้นการครอบครองที่ดินพิพาทของจำเลยที่ 1 จึงสิ้นสุดลง และโจทก์ย่อมได้ซึ่งสิทธิครอบครอง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1367, 1377 และ 1378 โดยไม่จำต้องจดทะเบียนการได้มา เมื่อจำเลยที่ 1 มิใช่เจ้าของที่ดินพิพาทอีกต่อไป จึงไม่มีสิทธินำที่ดินพิพาทไปขอออกโฉนดที่ดินเป็นของตนและไม่มีสิทธินำที่ดินพิพาทไปจดทะเบียนจำนองแก่จำเลยที่ 2 อันเป็นการต้องห้ามตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 705 เพราะผู้ที่จะจำนองทรัพย์สินได้ต้องเป็นเจ้าของในขณะนั้นการจำนองจึงไม่มีผลผูกพันจำเลยที่ 1 และที่ 2 โดยไม่ต้องคำนึงว่าจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นผู้รับจำนองสุจริตหรือไม่ เพราะสิทธิของผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ที่ห้ามมิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนโดยสุจริตและได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้ว ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง นั้น ต้องเป็นการได้สิทธิในที่ดินที่ได้จดทะเบียนแล้วและสิทธิที่ได้นั้นต้องเกิดจากเอกสารสิทธิของที่ดินที่ออกโดยชอบ เมื่อการออกโฉนดที่ดินไม่ชอบด้วยกฎหมาย จำเลยที่ 2 จะอ้างสิทธิที่เกิดจากโฉนดที่ดินที่ออกโดยไม่ชอบดังกล่าวหาได้ไม่ กรณีจึงไม่อยู่ในบังคับของมาตรา 1299 วรรคสอง โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการจำนองที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และที่ 3 ได้ ส่วนคำขอของโจทก์ที่ว่าให้จำเลยที่ 1 จดเปลี่ยนแปลงแก้ไขชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ทางทะเบียนจากจำเลยที่ 1 มาเป็นชื่อโจทก์นั้น เมื่อฟังได้ว่าจำเลยที่ 1 ขอออกโฉนดโดยไม่ชอบดังที่ได้วินิจฉัยแล้วข้างต้น โจทก์จะขอให้ใส่ชื่อโจทก์เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินที่ออกโดยไม่ชอบหาได้ไม่ เป็นหน้าที่ของโจทก์ที่จะไปดำเนินการออกโฉนดที่ดินเองตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่กำหนดไว้ในประมวลกฎหมายที่ดิน ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้นบางส่วน”
พิพากษาแก้เป็นว่า ที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์ ให้เพิกถอนโฉนดที่ดินเลขที่ 40917 เลขที่ดิน 202 ตำบลกุดพิมาน อำเภออ่านขุนทด จังหวัดนครราชสีมาและให้เพิกถอนนิติกรรมการจำนองที่ดินระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และที่ 3 ตามหนังสือสัญญาจำนองที่ดินเป็นประกันฉบับลงวันที่ 5 สิงหาคม 2540 ให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความรวม 5,000 บาท ส่วนค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 และที่ 3 ให้เป็นพับ
