แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
เช่าที่ดินปลูกห้องแถวภายหลังวันที่ประกาศใช้พระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. 2504 แล้ว ที่ดินที่เช่าไม่เป็น”ที่ดินควบคุม” ตามมาตรา 4 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว จำเลยจึงไม่ได้รับความคุ้มครอง
ทำสัญญาเช่าในวันเดียวกัน 2 ฉบับ ฉบับแรก 3 ปีฉบับหลัง2 ปี โดยไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และในวันที่ครบกำหนดสัญญาเช่าฉบับแรกผู้ให้เช่าได้ออกใบรับเงินค่าเช่ามีกำหนด 1 ปีสำหรับการเช่าต่อมาให้กับผู้เช่า กรณีเช่นนี้จึงต้องถือว่าสัญญาเช่ามีผลบังคับกันได้เพียง 3 ปี ตามสัญญาเช่าฉบับแรกเท่านั้นสัญญาเช่าฉบับหลังไม่มีผลบังคับตามกฎหมาย ใบรับเงินค่าเช่าที่ผู้ให้เช่าออกให้แก่ผู้เช่าในเมื่อสัญญาฉบับแรกครบแล้ว ย่อมถือเป็นหลักฐานการเช่ามีกำหนด 1 ปี ตามข้อความในเอกสารนั้น
หลักฐานแห่งการเช่ากำหนดเวลาการเช่าไว้ เมื่อครบกำหนดเวลานั้นแล้วสัญญาเช่าย่อมสิ้นสุดลง โดยผู้ให้เช่าไม่จำต้องบอกเลิกการเช่าอีก
ย่อยาว
คดีนี้ โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินที่โจทก์อ้างว่าจำเลยเช่าจากเจ้าของเดิม ปลูกห้องแถวเพื่อทำการค้า โจทก์ได้แจ้งกำหนดวันให้จำเลยมาทำสัญญาเช่ากับโจทก์ และถ้าจำเลยไม่ประสงค์จะเช่าต่อไปก็ให้รื้อถอนย้ายออกไปภายในวันที่ที่กำหนดแจ้งไปไว้ จำเลยไม่ไปทำสัญญาเช่าและไม่รื้อถอนย้ายออกไป คงยึดถือครอบครองที่ดินของโจทก์ต่อมา จึงเป็นการละเมิด
จำเลยให้การว่า เช่าที่ดินจากสิบตำรวจเอกม้วน นางสาวบุญช่วยมีกำหนด ๒ ปี ชำระค่าเช่าล่วงหน้า ๑ ปีแล้ว มีสัญญาเช่าและใบเสร็จรับเงินค่าเช่า ที่ดินแปลงนี้เป็นที่ดินควบคุม จำเลยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดินฯ เมื่อทราบจากโจทก์ว่าที่ดินตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ จำเลยจึงเช่าจากโจทก์ต่ออีก ๑ ปี ชำระค่าเช่าตลอดมาไม่ติดค้าง ต่อมาโจทก์จำเลยตกลงเลิกสัญญาเช่า โดยโจทก์จะจ่ายค่ารื้อถอนให้แล้วไม่จ่าย โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายได้เพราะโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา
ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า ใบรับเงินค่าเช่าเอกสารหมาย ล.๒ เป็นหลักฐานการเช่าระหว่างโจทก์จำเลย เมื่อหมดอายุการเช่าแล้วถือว่า โจทก์จำเลยทำสัญญาเช่ากันโดยไม่มีกำหนดเวลา ไม่ปรากฏหลักฐานพอให้ฟังได้ว่าโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยโดยชอบด้วยกฎหมาย โจทก์จึงยังไม่มีอำนาจฟ้องจำเลย พิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า จำเลยและเจ้าของที่ดินเดิมทำสัญญาเช่าในวันเดียวกัน ๒ ฉบับ รวมระยะเวลาเช่า ๕ ปี โดยไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงมีผลบังคับได้เพียง ๓ ปีเฉพาะฉบับแรก ส่วนฉบับหลังระยะเวลา ๒ ปี จะถือเป็นหลักฐานการเช่าตามกฎหมายหาได้ไม่ ต้องถือว่าจำเลยเช่าที่ดินพิพาทจากเจ้าของเดิมโดยไม่มีกำหนดเวลาจนที่ดินตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์จำเลยไม่ได้ให้การปฏิเสธบอกเลิกสัญญาของโจทก์ไว้ในคำให้การโดยชัดแจ้งทั้งศาลไม่ได้กำหนดเป็นประเด็นไว้ จึงต้องฟังว่าโจทก์บอกเลิกการเช่าให้จำเลยทราบแล้ว ทั้งจำเลยไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. ๒๕๐๔ เพราะจำเลยเช่าที่ดินหลังจากพระราชบัญญัติดังกล่าวใช้บังคับแล้ว จึงไม่เป็นที่ดินควบคุม พิพากษากลับให้จำเลยรื้อถอนขนย้ายออกจากที่ดินของโจทก์ห้ามเข้าเกี่ยวข้อง และให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างตั้งแต่วันที่ ๑๐ พฤศจิกายน๒๕๐๙ ถึงวันที่ ๓๑ ธันวาคม ๒๕๐๙ เดือนละ ๑๒๕ บาท และค่าเสียหายเดือนละ ๒๐๐ บาท ตั้งแต่ ๑ มกราคม ๒๕๑๐ จนกว่าจำเลยจะรื้อถอนขนย้ายออกจากที่ดินของโจทก์
จำเลยฎีกาว่า ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินควบคุมตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. ๒๕๐๔ ใบรับเงินค่าเช่าเอกสาร ล.๒เป็นหลักฐานการเช่า โจทก์ไม่มีสิทธิเลิกสัญญา และก่อนฟ้องโจทก์ไม่ได้บอกเลิกการเช่า
ศาลฎีกาวินิจฉัย คำว่า “ที่ดินควบคุม” ตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน มาตรา ๔ หมายความถึงที่ดินซึ่งผู้ให้เช่าและผู้เช่าตกอยู่ในบังคับแห่งกฎหมายว่าด้วยการควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขันฯซึ่งใช้บังคับอยู่ในวันประกาศพระราชบัญญัตินี้ในราชกิจจานุเบกษา ปรากฏว่าจำเลยเพิ่งเช่าที่ดินรายนี้จากเจ้าของที่ดินเดิมเมื่อปี พ.ศ. ๒๕๐๕ ซึ่งเป็นเวลาหลังจากพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าฯ ใช้บังคับแล้ว จำเลยจึงไม่ได้รับความคุ้มครองจากกฎหมายดังกล่าว
โจทก์จำเลยนำสืบฟังได้ว่าในปี ๒๕๐๕ เจ้าของที่ดินเดิมผู้ให้เช่าและจำเลยทำสัญญาเช่าวันเดียวกัน ๒ ฉบับ ฉบับแรกมีกำหนด ๓ ปี ฉบับหลัง ๒ ปีโดยไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าฉบับแรกในวันที่ ๑๐ ตุลาคม ๒๕๐๘ แล้ว ในวันเดียวกันนั้นเอง ผู้ให้เช่าเดิมก็ได้ออกใบเสร็จรับเงินค่าเช่าเอกสารหมาย ล.๒ ให้จำเลย ศาลฎีกาเห็นว่ากรณีเช่นนี้ต้องถือว่าสัญญาเช่ามีผลบังคับได้เพียง ๓ ปีตามสัญญาเช่าฉบับแรกเท่านั้น สัญญาเช่าฉบับหลังไม่มีผลบังคับตามกฎหมาย แต่เมื่อข้อเท็จจริงฟังว่าเอกสารหมาย ล.๒ ออกให้เมื่อสัญญาฉบับแรกครบกำหนดแล้ว ก็ถือได้ว่าเอกสารนี้เป็นหลักฐานการเช่ามีกำหนด ๑ ปี ตั้งแต่วันที่ ๑๐ตุลาคม ๒๕๐๘ ตามข้อความในเอกสารนั้น ซึ่งคู่สัญญาย่อมมีสิทธิจะทำได้เมื่อที่ดินตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ตั้งแต่วันที่ ๘ มิถุนายน ๒๕๐๙ ในระหว่างเวลาอายุสัญญาเช่า ๑ ปีนั้นโจทก์จึงต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ในฐานะเป็นผู้ให้เช่าทรัพย์จากเจ้าของเดิมต่อมา เมื่อหลักฐานการเช่าได้กำหนดระยะเวลาการเช่าไว้ ๑ ปี เมื่อสิ้นสุดแห่งกำหนดเวลาเช่านั้นคือครบ ๑ ปี แล้ว โจทก์หาจำต้องบอกกล่าวเลิกสัญญาอีกไม่
พิพากษายืน
