แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
การทำสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญมิฉะนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีไม่ได้ เป็นกรณีมีกฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง เมื่อตามสัญญาจะซื้อจะขายมิได้มีข้อตกลงเป็นเงื่อนไขว่า โจทก์และจำเลยร่วมจะต้องสมรสกันหากฝ่ายใดไม่ยอมสมรสอีกฝ่ายมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ การที่จำเลยและจำเลยร่วมนำสืบมีเงื่อนไขการสมรสระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วมในสัญญาจะซื้อจะขายเป็นการนำสืบเพิ่มเติมตัดทอนหรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสาร ต้องห้ามมิให้นำสืบ ศาลไม่อาจรับฟังพยานบุคคลของจำเลยและจำเลยร่วมดังกล่าวได้
จำเลยตกลงจะขายที่ดินและเรือนพิพาทแก่โจทก์และจำเลยร่วมโจทก์และจำเลยร่วมมีฐานะเป็นเจ้าหนี้ร่วม โจทก์แต่ผู้เดียวมีอำนาจฟ้องจำเลยให้โอนที่ดินและเรือนพิพาทแก่โจทก์ได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 100493(แต่ในสัญญาเขียนผิดเป็นโฉนดเลขที่ 100483) ตำบลบางตลาด อำเภอปากเกร็ด จังหวัดนนทบุรี เนื้อที่ 1 งาน 2 ตารางวา พร้อมเรือน 2 หลัง ให้แก่นายพลเทพ นิลกำแหง (บุตรจำเลย) และโจทก์ในราคา 500,000 บาท โดยนายพลเทพและโจทก์ได้มอบเงินคนละ 50,000 บาท รวมเป็น100,000 บาท ให้แก่จำเลยเป็นค่ามัดจำในวันทำสัญญา ส่วนที่เหลืออีก400,000 บาท นายพลเทพและโจทก์จะผ่อนชำระเป็นรายเดือน เดือนละ5,000 บาท โดยไม่มีดอกเบี้ย เริ่มผ่อนชำระตั้งแต่วันที่ 28 กุมภาพันธ์2533 เป็นต้นไป จนกว่าจะครบ เมื่อชำระครบแล้วจำเลยจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่นายพลเทพและโจทก์ทันที ต่อมาโจทก์ได้ผ่อนชำระค่าที่ดินและเรือนพิพาทให้แก่จำเลยรวม 51 งวด เป็นเงินรวม 329,000บาท งวดที่ 1 ถึงงวดที่ 19 ชำระให้จำเลยโดยตรง ส่วนงวดที่ 20 ถึงงวดที่ 51 จำเลยให้โจทก์ชำระโดยโอนเงินผ่านธนาคารเข้าบัญชีจำเลย ซึ่งการผ่อนชำระทั้งห้าสิบเอ็ดงวด นายพลเทพช่วยโจทก์ออกเพียง 5,000 บาทในระหว่างผ่อนชำระมีบางเดือนที่โจทก์ชำระไม่ครบและบางเดือนชำระล่าช้าแต่จำเลยก็ยอมรับและมิได้ว่ากล่าวทักท้วงเพราะจำเลยประสงค์ที่จะให้นายพลเทพสมรสกับโจทก์ ภายหลังโจทก์ไม่ประสงค์จะสมรสกับนายพลเทพและเกรงว่าจำเลยจะบิดพลิ้ว จึงได้โอนเงินผ่อนชำระงวดที่ 51 เข้าบัญชีเงินฝากของจำเลยเมื่อวันที่ 25 เมษายน 2538 จำนวน 70,000 บาท และนัดให้จำเลยไปรับเงินส่วนที่เหลืออีกจำนวน 71,000 บาท พร้อมกับจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและเรือนพิพาทให้แก่โจทก์ในวันที่ 23พฤษภาคม 2538 เวลา 9 นาฬิกา ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดนนทบุรีสาขาปากเกร็ด แต่จำเลยได้ส่งเงินจำนวน 70,000 บาท คืนโจทก์และปฏิเสธไม่ยอมไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและเรือนพิพาทให้แก่โจทก์ ทั้งไม่ยอมรับชำระราคาส่วนที่เหลือ โจทก์จึงได้นำเงินส่วนที่เหลือรวม 141,000 บาท ไปวาง ณ สำนักงานวางทรัพย์กลาง กรมบังคับคดีอันถือเป็นการปฏิบัติการชำระหนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว แต่จำเลยก็ยังคงปฏิเสธที่จะโอนที่ดินและเรือนพิพาทให้แก่โจทก์ ขอให้บังคับให้จำเลยโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 100493 เลขที่ดิน 2568 ตำบลบางตลาด อำเภอปากเกร็ด จังหวัดนนทบุรี พร้อมเรือน 2 หลัง ให้แก่โจทก์ โดยให้จำเลยรับชำระราคาที่เหลือจำนวน 141,000 บาท เป็นการตอบแทน หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามก็ให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นหลักฐานในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ และให้จำเลยชำระค่าเสียหายให้แก่โจทก์เดือนละ5,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์
จำเลยให้การว่า โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา ไม่ผ่อนชำระค่าที่ดินส่วนที่เหลือตามกำหนดและให้แล้วเสร็จภายในปี 2533 จำเลยยอมทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและเรือนพิพาทให้แก่โจทก์กับนายพลเทพในราคา 500,000 บาท ซึ่งเป็นราคาที่ต่ำกว่าความเป็นจริงที่ซื้อขายกันทั่วไปและต่ำกว่าราคาจริงที่จำเลยซื้อมา เพราะมีข้อตกลงว่าโจทก์จะทำการสมรสกับนายพลเทพ จำเลยจึงหวังที่จะให้โจทก์และนายพลเทพใช้ที่ดินและเรือนพิพาทเป็นที่อยู่อาศัยร่วมกันหลังจากได้สมรสกัน ในวันทำสัญญานายพลเทพได้ชำระเงินมัดจำให้ 100,000 บาท ภายหลังทำสัญญาโจทก์และนายพลเทพได้ร่วมกันผ่อนชำระค่าที่ดินและเรือนพิพาทให้อีก26 งวด งวดละ 5,000 บาท รวม 130,000 บาท โดยนำมาให้ที่บ้านจำเลยและตั้งแต่งวดที่ 27 โจทก์ได้ผ่อนชำระโดยวิธีโอนเข้าบัญชีเงินฝากของจำเลยตลอดมาจนถึงงวดที่ 51 ต่อมาจำเลยทราบว่าโจทก์ไม่ยอมทำการสมรสกับนายพลเทพ และไปอยู่กินฉันสามีภริยากับชายอื่น จำเลยจึงได้ปิดบัญชีเงินฝากที่โจทก์โอนเงินให้จำเลยและบอกกล่าวด้วยวาจาให้โจทก์มารับเงินคืนไป หรือให้โจทก์ชำระราคาค่าที่ดินและเรือนพิพาทส่วนที่เหลือแล้วรับโอนกรรมสิทธิ์ไป แต่โจทก์เพิกเฉย จำเลยจึงมอบให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำและเงินที่ผ่อนชำระทั้งหมดโจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยโอนที่ดินและเรือนพิพาทให้ และไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหาย ขอให้ยกฟ้อง
ระหว่างพิจารณา จ่าสิบเอกหรือนายพลเทพ นิลกำแหง ยื่นคำร้องขอเข้าเป็นจำเลยร่วม ศาลชั้นต้นมีคำสั่งอนุญาต
จำเลยร่วมให้การและแก้ไขคำให้การว่า จำเลยร่วมเป็นบุตรของจำเลยและเป็นคู่สัญญาในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและเรือนพิพาทโดยเป็นผู้จะซื้อร่วมกับโจทก์ จำเลยตกลงจะขายที่ดินและเรือนพิพาทในราคา 500,000 บาทซึ่งต่ำกว่าราคาที่จำเลยซื้อมา เพราะประสงค์ที่จะให้โจทก์กับจำเลยร่วมสมรสกันและใช้เป็นที่อยู่อาศัยร่วมกันต่อไป เงินมัดจำ 100,000 บาท ที่ชำระให้จำเลยเป็นเงินของจำเลยร่วมเพียงคนเดียว และเงินที่ผ่อนชำระนับแต่เดือนมีนาคม2533 ถึงเดือนมีนาคม 2535 จำนวน 130,000 บาท โจทก์และจำเลยร่วมร่วมกันจ่าย โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่ยอมสมรสกับจำเลยร่วมแต่กลับไปอยู่กินฉันสามีภริยากับชายอื่น โจทก์จึงไม่อาจถือสิทธิตามสัญญาที่จำเลยทำขึ้นเพื่อประโยชน์ของจำเลยร่วมซึ่งเป็นบุตรเท่านั้น และโจทก์ไม่มีสิทธิที่จะให้โอนที่ดินและเรือนพิพาทให้แก่โจทก์เพียงคนเดียว ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 100493 ตำบลบางตลาด อำเภอปากเกร็ด จังหวัดนนทบุรีและเรือน 2 หลัง ที่พิพาทให้แก่โจทก์ และรับเงินจำนวน 141,000 บาทจากโจทก์ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก
จำเลยและจำเลยร่วมอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยและจำเลยร่วมฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่าโจทก์และจำเลยร่วมได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและเรือนพิพาทจากจำเลยซึ่งเป็นบิดาจำเลยร่วมในราคา 500,000 บาท วางมัดจำในวันทำสัญญา 100,000 บาท ส่วนที่เหลือให้ผ่อนชำระเดือนละ 5,000 โดยไม่มีดอกเบี้ย เริ่มผ่อนชำระตั้งแต่วันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2533 เป็นต้นไปตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.1
จำเลยและจำเลยร่วมฎีกาประการแรกว่า จำเลยขายที่ดินและเรือนพิพาทให้แก่โจทก์และจำเลยร่วมก็โดยมีข้อตกลงให้โจทก์และจำเลยร่วมสมรสกัน เพื่อทั้งสองคนได้อยู่กินร่วมกันในที่ดินและเรือนพิพาทแต่โจทก์ผิดข้อตกลงไม่ยอมสมรสกับจำเลยร่วม ทั้งยังผ่อนชำระไม่ครบถ้วนและไม่ตรงตามกำหนดในสัญญา จำเลยเพิ่งมาทราบภายหลังจึงได้ทักท้วงและบอกเลิกสัญญา โจทก์จึงผิดสัญญานั้น เห็นว่า การทำสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์นั้น ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 วรรคสอง บังคับให้ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ มิฉะนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีไม่ได้จึงเป็นกรณีมีกฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง ซึ่งตามหนังสือจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.1 มิได้มีข้อตกลงเป็นเงื่อนไขว่า โจทก์และจำเลยร่วมจะต้องสมรสกัน หากฝ่ายใดไม่ยอมสมรสอีกฝ่ายมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้แต่อย่างใด การที่จำเลยและจำเลยร่วมนำสืบว่ามีเงื่อนไขการสมรสระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วมในสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมายจ.1 ทั้ง ๆ ที่สัญญาดังกล่าวก็มิได้กำหนดเงื่อนไขดังกล่าวไว้เช่นนี้ เป็นการนำสืบเพิ่มเติมตัดทอนหรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสาร ต้องห้ามมิให้นำสืบตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94(ข)ศาลไม่อาจที่จะรับฟังพยานบุคคลของจำเลยและจำเลยร่วมดังกล่าวได้ที่ศาลล่างทั้งสองรับฟังว่าการที่โจทก์ไม่ยอมสมรสกับจำเลยร่วม ถือว่าโจทก์ผิดสัญญาไม่ได้นั้น ชอบแล้ว
จำเลยและจำเลยร่วมฎีกาประการสุดท้ายว่า โจทก์แต่ฝ่ายเดียวหาอาจจะฟ้องขอให้จำเลยโอนที่ดินและเรือนพิพาทแก่โจทก์เพียงคนเดียวได้ไม่เห็นว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.1 จำเลยตกลงจะขายที่ดินและเรือนพิพาทแก่โจทก์และจำเลยร่วม ดังนั้น โจทก์และจำเลยร่วมจึงเป็นคู่สัญญาดังกล่าวและมีฐานะเป็นเจ้าหนี้ร่วมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 298 โจทก์แต่ผู้เดียวมีอำนาจฟ้องจำเลยให้โอนที่ดินและเรือนพิพาทแก่โจทก์ได้ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาต้องกันมานั้นศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาทุกข้อของจำเลยและจำเลยร่วมฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน
