แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
แม้ใบสั่งจองบ้านและที่ดินฉบับพิพาทมีข้อความว่า โจทก์กับจำเลยจะทำหนังสือสัญญาซื้อขายกันเป็นลายลักษณ์อักษรต่อกันนับตั้งแต่วันสั่งจองเป็นต้นไป และโจทก์จำเลยยังไม่ได้ทำหนังสือสัญญาซื้อขายดังกล่าวกันก็ตาม แต่ใบสั่งจองฉบับดังกล่าวได้ระบุราคาขายบ้านและที่ดินดังกล่าวไว้และระบุว่าในวันสั่งจองโจทก์ได้วางเงินจำนวน 100,000 บาทกับระบุถึงค่าโอนกรรมสิทธิ์ไว้ว่าผู้ซื้อและผู้ขายออกฝ่าย ละครึ่ง แสดงให้เห็นเจตนาของจำเลยและโจทก์ว่าตกลงจะโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินดังกล่าวให้แก่กันต่อไป ใบสั่งจองบ้านและที่ดินจึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลย และเงินที่โจทก์วางในวันสั่งจองจำนวน100,000 บาท เป็นเงินมัดจำอันเป็นพยานหลักฐานว่าสัญญาดังกล่าวได้ทำกันขึ้นแล้วทั้งเงินมัดจำนี้ยังเป็นประกันการที่จำเลยและโจทก์จะปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินนั้นด้วย ทั้งนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 377และ 456 วรรคสอง แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การจองบ้านและที่ดินจึงมิใช่นิติกรรมที่มีเงื่อนไขบังคับก่อนที่ยังไม่มีผลบังคับตามกฎหมายจนกว่าจะได้ทำหนังสือสัญญาซื้อขายกันเป็นลายลักษณ์อักษร จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจองบ้านและที่ดินและไม่อาจโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินดังกล่าวให้โจทก์ได้ เพราะถูกเจ้าหนี้ตามคำพิพากษายึดไว้เพื่อขายทอดตลาด ย่อมเป็นเหตุให้โจทก์ไม่อาจซื้อบ้านและที่ดินดังกล่าวตามราคาซื้อขายขณะนั้น ซึ่งหากโจทก์จะซื้อบ้านและที่ดินใกล้เคียงกับบ้านและที่ดินดังกล่าวซึ่งมีเนื้อที่ที่ใกล้เคียงกันโจทก์ต้องซื้อบ้านและที่ดินใหม่ในราคาที่สูงกว่าเดิม ดังนี้ การ ผิดสัญญาของจำเลยย่อมก่อให้เกิดความเสียหายแก่โจทก์ และต้องรับผิดในเงินค่าเสียหายดังกล่าวแก่โจทก์รวมทั้งค่าธรรมเนียมถอนการยึดเป็นความเสียหายซึ่งมีผลสืบเนื่องมาจากการที่จำเลยผิดสัญญาไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินดังกล่าวให้แก่โจทก์ได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัดเดิมใช้ชื่อว่า บริษัทส.ศรีศุภโชค จำกัด จำเลยที่ 2 เป็นกรรมการผู้มีอำนาจกระทำการแทน เมื่อวันที่ 14 มิถุนายน 2533โจทก์ได้ทำสัญญาจองซื้อบ้านพร้อมที่ดินกับจำเลยที่ 2 คือบ้านเลขที่ 58/131 พร้อมที่ดินโฉนดเลขที่ 118249 เนื้อที่ 55 ตารางวา ในราคา 600,000 บาท โจทก์ได้วางเงินมัดจำไว้จำนวน100,000 บาท ภายหลังโจทก์ชำระเงินเพิ่มให้จำเลยอีกจำนวน25,000 บาท โจทก์ติดต่อเพื่อขอรับโอนบ้านจากจำเลยทั้งสองหลายครั้ง จำเลยที่ 2 ได้ผัดผ่อนเรื่อยมา ต่อมาโจทก์ทราบจากจำเลยที่ 2 ว่าบ้านและที่ดินดังกล่าวเป็นของบุคคลภายนอกที่ซื้อไปจากจำเลยที่ 1 และได้นำไปจำนองไว้แก่ธนาคารอาคารสงเคราะห์ขณะนั้นธนาคารได้ฟ้องบังคับจำนองจำเลยที่ 2 สัญญาว่าจะโอนขายบ้านและที่ดินแก่โจทก์โดยจำเลยที่ 2 จะเป็นผู้ไปไถ่ถอนจำนองและขอให้โจทก์ชำระเงินให้อีกจำนวน 16,292.50 บาท ส่วนที่เหลือให้ไปชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ โจทก์ได้มอบเงินจำนวนดังกล่าวให้แก่จำเลยที่ 2 ไป รวมเป็นเงินที่โจทก์ชำระให้จำเลยที่ 2ไปจำนวนทั้งสิ้น 141,292.50 บาท หลังจากนั้นจำเลยทั้งสองไม่เคยติดต่อเพื่อจะโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินให้แก่โจทก์ตามสัญญาโจทก์ได้มอบหมายให้ทนายความมีหนังสือถึงจำเลยทั้งสองเพื่อนัดหมายให้ไปโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดิน แต่จำเลยทั้งสองก็ไม่ยอมไปดำเนินการให้ ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายในการที่โจทก์จะต้องไปซื้อบ้านและที่ดินขนาดและสภาพเดียวกันแพงขึ้นด้วย ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองคืนเงินจำนวน 141,292.50 บาทพร้อมกับชดใช้ค่าเสียหายจำนวน 500,000 บาท ให้แก่โจทก์ ให้จำเลยทั้งสองชำระดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีจากต้นเงิน641,292.50 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยทั้งสองให้การต่อสู้คดี ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระเงินจำนวน641,292.50 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีจากต้นเงินดังกล่าวนับจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยทั้งสองอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยทั้งสองฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติได้ว่า เมื่อวันที่ 14 มิถุนายน 2533 โจทก์ได้ทำสัญญาจองซื้อบ้านพร้อมที่ดินจากจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นกรรมการผู้มีอำนาจกระทำการแทนบริษัทจำเลยที่ 1 ในโครงการหมู่บ้านแสงอรุณ 5 หรือศรีศุภโชคคือบ้านเลขที่ 58/131 พร้อมที่ดินโฉนดเลขที่ 118249 เนื้อที่55 ตารางวา ในราคา 600,000 บาท โจทก์ได้วางเงินมัดจำไว้จำนวน 100,000 บาท คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งสองว่า จำเลยทั้งสองจะต้องรับผิดชำระเงินจำนวนตามฟ้องต่อโจทก์หรือไม่ ที่จำเลยทั้งสองฎีกาว่า ใบสั่งจองบ้านและที่ดินเป็นนิติกรรมที่มีเงื่อนไขบังคับก่อน เพราะโจทก์และจำเลยทั้งสองจะต้องทำหนังสือสัญญาซื้อขายกันเป็นลายลักษณ์อักษร จึงจะเกิดผลบังคับตามกฎหมายเมื่อไม่มีการปฏิบัติตามเงื่อนไขดังกล่าวนิติกรรมซื้อขายบ้านและที่ดินดังกล่าวย่อมไม่เกิดผลบังคับตามกฎหมายนั้น เห็นว่า แม้ใบสั่งจองบ้านและที่ดินตามเอกสารหมายจ.2 ซึ่งโจทก์ลงลายมือชื่อเป็นผู้สั่งจองและจำเลยที่ 2 ลงลายมือชื่อเป็นรับสั่งจองจะมีข้อความว่าโจทก์กับจำเลยที่ 2จะทำหนังสือสัญญาซื้อขายกันเป็นลายลักษณ์อักษรต่อกัน นับตั้งแต่วันสั่งจองเป็นต้นไปและยังไม่ได้ทำหนังสือสัญญาซื้อขายดังกล่าวกันก็ตาม แต่ใบสั่งจองบ้านและที่ดินเอกสารหมาย จ.2 ได้ระบุราคาขายบ้านและที่ดินดังกล่าวไว้เป็นเงิน 600,000 บาท ระบุว่าในวันสั่งจองโจทก์ได้วางเงินจำนวน 100,000 บาท และระบุถึงค่าโอนกรรมสิทธิ์ไว้ว่าผู้ซื้อและผู้ขายออกฝ่ายละครึ่งซึ่งแสดงให้เห็นเจตนาของจำเลยที่ 2 และโจทก์ว่าตกลงจะโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินดังกล่าวให้แก่กันต่อไป ใบสั่งจองบ้านและที่ดินเอกสารหมาย จ.2 จึงถือได้ว่าเป็นสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 และเงินที่โจทก์วางในวันสั่งจองจำนวน 100,000 บาท เป็นเงินมัดจำอันเป็นพยานหลักฐานว่าสัญญาดังกล่าวได้ทำกันขึ้นแล้ว ทั้งเงินมัดจำนี้ยังเป็นประกันการที่จำเลยที่ 2 และโจทก์จะปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินนั้นด้วย ทั้งนี้ตามบทบัญญัติมาตรา 377 และ 456 วรรคสอง แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การจองบ้านและที่ดินตามเอกสารหมาย จ.2 จึงหาใช่นิติกรรมที่มีเงื่อนไขบังคับก่อนที่ยังไม่มีผลบังคับตามกฎหมายจนกว่าจะได้ทำหนังสือสัญญาซื้อขายกันเป็นลายลักษณ์อักษรดังที่จำเลยทั้งสองฎีกาไม่
ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยต่อไปคือ จำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวหรือไม่ ข้อนี้โจทก์มีตัวโจทก์และนางสินธร แสงปัญหา ภรรยาโจทก์เบิกความว่า หลังจากโจทก์จองบ้านและที่ดินดังกล่าวแล้ว โจทก์ขอให้จำเลยทั้งสองโอนกรรมสิทธิ์หลายครั้ง แต่จำเลยที่ 2 ผัดผ่อนเรื่อยมา ทั้งโจทก์ได้จ่ายเงินให้จำเลยที่ 2 เพิ่มจำนวนอีก 25,000 บาท แต่จำเลยทั้งสองก็ไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินให้โจทก์จนกระทั่งเมื่อเดือนกุมภาพันธ์ 2534 จำเลยที่ 2 จึงได้แจ้งให้โจทก์ทราบว่าบ้านและที่ดินดังกล่าวไม่ใช่ของจำเลยทั้งสองแต่เป็นของนางเสนาะ ลอยเกตุ ซึ่งได้นำไปจำนองไว้แก่ธนาคารอาคารสงเคราะห์ โดยมีจำเลยที่ 2 เป็นผู้ค้ำประกันนางเสนาะและจำเลยที่ 2 ถูกธนาคารฟ้องบังคับจำนองบ้านและที่ดินถูกยึดไว้ จำเลยที่ 2 ให้โจทก์ไปขอถอนการยึดและตกลงกับธนาคาร โจทก์จึงไปตกลงกับธนาคารและขอถอนการยึดบ้านและที่ดินดังกล่าว ซึ่งโจทก์ต้องเสียค่าถอนการยึดเป็นเงิน 15,492.50 บาทและค่าธรรมเนียมเป็นเงิน 800 บาท จากนั้นได้นัดหมายเพื่อไปทำการโอนกรรมสิทธิ์ แต่ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินได้เนื่องจากจำนวนเงินที่โจทก์เตรียมไปชำระค่าบ้านและที่ดินส่วนที่เหลือมีจำนวนน้อยกว่าเงินที่นางเสนาะเป็นหนี้ธนาคารเจ้าหน้าที่ธนาคารมอบหนังสือให้จำเลยที่ 2 ลงชื่อรับผิดในจำนวนเงินที่ยังขาดอยู่ หากจำเลยที่ 1 ยอมลงชื่อ ธนาคารก็ตกลงดำเนินการโอนบ้านและที่ดินให้เป็นของโจทก์ แต่จำเลยที่ 2 ไม่ยอมโจทก์มีเงินพร้อมที่จะชำระให้แก่จำเลย โจทก์ได้มอบหมายให้ทนายความนัดหมายกับจำเลยทั้งสองเพื่อทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ตามสำเนาหนังสือและใบไปรษณีย์ตอบรับเอกสารหมาย จ.8 และ จ.9แต่จำเลยทั้งสองเพิกเฉย ศาลฎีกาวินิจฉัยรับฟังข้อเท็จจริงว่าพยานหลักฐานของจำเลยทั้งสองไม่มีน้ำหนักและเหตุผลพอให้ฟังหักล้างพยานหลักฐานของโจทก์ได้ ข้อเท็จจริงฟังได้ตามที่โจทก์นำสืบ เมื่อจำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 2 ต้องผูกพันต่อโจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายโดยมีหน้าที่ต้องโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินตามสัญญาดังกล่าวให้โจทก์ดังได้วินิจฉัยแล้วข้างต้น แต่จำเลยทั้งสองไม่โอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินให้โจทก์เพราะจำเลยที่ 2ซึ่งเป็นผู้ค้ำประกันหนี้ของนางเสนาะไม่ยอมชำระหนี้ส่วนที่ยังขาดอยู่แก่ธนาคารผู้รับจำนองบ้านและที่ดินดังกล่าว ธนาคารจึงไม่อาจดำเนินการให้มีการโอนกรรมสิทธิ์และที่ดินให้โจทก์ได้ทั้ง ๆ ที่โจทก์พร้อมจะชำระราคาบ้านและที่ดินที่เหลือให้แก่จำเลยทั้งสอง ดังนี้ จำเลยทั้งสองจึงตกเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวและต้องรับผิดต่อโจทก์ในความเสียหายที่โจทก์ได้รับ
ส่วนข้อที่จำเลยทั้งสองฎีกาว่าโจทก์ไม่เสียหายและความเสียหายของโจทก์ยังไม่เกิดขึ้น จำเลยทั้งสองจึงไม่ต้องรับผิดชำระค่าเสียหายให้แก่โจทก์และไม่ต้องรับผิดในค่าธรรมเนียมถอนการยึดนั้น เห็นว่า เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้แล้วว่าจำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญาจองบ้านและที่ดินดังกล่าวและไม่อาจโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินดังกล่าวให้โจทก์ได้ ย่อมเป็นเหตุให้โจทก์ไม่อาจซื้อบ้านและที่ดินดังกล่าวตามราคาซื้อขายขณะนั้นทั้งโจทก์นำสืบโดยจำเลยทั้งสองมิได้หักล้างให้เห็นเป็นอย่างอื่นฟังได้ว่า หากโจทก์จะซื้อบ้านและที่ดินใกล้เคียงกับบ้านและที่ดินดังกล่าวซึ่งมีเนื้อที่ที่ใกล้เคียงกัน โจทก์ต้องซื้อบ้านและที่ดินใหม่ในราคาที่สูงกว่าเดิมเป็นเงินไม่น้อยกว่า500,000 บาท ดังนี้ การผิดสัญญาของจำเลยทั้งสองย่อมก่อให้เกิดความเสียหายแก่โจทก์ ที่จำเลยทั้งสองฎีกาว่าโจทก์ได้ประโยชน์จากบ้านดังกล่าวโดยนำไปให้ผู้อื่นเช่า โจทก์จึงไม่ได้รับความเสียหายนั้น จำเลยทั้งสองคงมีแต่นางทองสุข รื่นพิทักษ์มาเบิกความลอย ๆ เพียงปากเดียว แต่จำเลยทั้งสามหาได้นำหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือมาสืบสนับสนุนแต่อย่างใดไม่ ข้อเท็จจริงจึงไม่อาจรับฟังได้ดังที่จำเลยทั้งสองฎีกา
ส่วนข้อฎีกาที่ว่าจำเลยทั้งสองไม่มีหน้าที่หรือความผูกพันที่จะต้องรับผิดในค่าธรรมเนียมถอนการยึดบ้านและที่ดินดังกล่าวนั้น เห็นว่า ค่าธรรมเนียมถอนการยึดดังกล่าวเป็นความเสียหายซึ่งมีผลสืบเนื่องมาจากการที่จำเลยทั้งสองผิดสัญญาไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินดังกล่าวให้แก่โจทก์ได้ จำเลยทั้งสองจึงต้องรับผิดต่อโจทก์
พิพากษายืน
