แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
สัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาต่างตอบแทน เมื่อโจทก์ขายที่ดินพิพาทให้จำเลยในราคา 500,000 บาท โดยรับเงินมัดจำไปแล้ว 10,000 บาท จำเลยจึงคงค้างชำระราคาเพียง490,000 บาท แม้ตามคำขอฟ้องแย้งของจำเลยจะขอชำระราคาที่ดินพิพาทของโจทก์ 500,000 บาท และมิได้อุทธรณ์ขอให้ศาลอุทธรณ์หักเงินมัดจำออกจากราคาที่ดินก็ตาม ศาลอุทธรณ์ก็มีอำนาจนำเงินมัดจำที่โจทก์รับแล้วไปหักกลบลบหนี้กับราคาที่ดิน และพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 490,000 บาท ตามที่เป็นหนี้กันจริงได้ โดยไม่ถือว่าเป็นการพิพากษาเกินคำขอ
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 119906และ 113038 เมื่อประมาณเดือนพฤษภาคม 2535 โจทก์อนุญาตให้จำเลยทั้งสองปลูกบ้านในที่ดินโฉนดเลขที่ 113038 แต่จำเลยทั้งสองกลับปลูกบ้านลงในที่ดินโฉนดเลขที่ 119903 เมื่อปลูกบ้านเสร็จจำเลยทั้งสองเข้ามาอยู่อาศัยในเดือนกันยายน 2535 และขอเลขบ้านต่อเขตบางขุนเทียน ได้เลขที่ 45/4 ต่อมาจำเลยทั้งสองขอซื้อที่ดินบริเวณที่ปลูกบ้าน แต่โจทก์ปฏิเสธ และโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยทั้งสองอาศัยอยู่ในที่ดินของโจทก์ต่อไป จึงบอกกล่าวให้จำเลยทั้งสองให้รื้อถอนบ้านและขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินของโจทก์ แต่จำเลยทั้งสองยังอยู่ในที่ดินของโจทก์ต่อไปจึงเป็นการละเมิดต่อโจทก์ ทำให้โจทก์เสียหายขาดประโยชน์วันละ 100 บาท ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองรื้อถอนบ้านเลขที่ 45/4และขนย้ายทรัพย์สินพร้อมบริวารออกไป และส่งมอบที่ดินคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อย ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันหรือแทนกันชำระค่าเสียหายวันละ 100 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะรื้อถอนบ้านและขนย้ายทรัพย์สินพร้อมบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์และส่งมอบที่ดินคืนแก่โจทก์
จำเลยทั้งสองให้การและฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องและบังคับโจทก์จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 119903 เนื้อที่200 ตารางวา แก่จำเลยทั้งสอง ในราคา 500,000 บาท หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งยืนยันตามฟ้องเดิม ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ให้จำเลยทั้งสองชำระเงิน500,000 บาท แก่โจทก์ แล้วให้โจทก์จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 119903 แก่จำเลยทั้งสอง หากไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยทั้งสองชำระเงิน490,000 บาท แก่โจทก์ นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า เมื่อปี2531 ถึง 2532 ขณะจำเลยที่ 1 ทำงานเป็นผู้จัดการบริษัทไทยโมเดอร์นฟู้ดจำกัด จำเลยที่ 1 ฝากนายปรีดาบุตรโจทก์เข้าทำงานที่บริษัทดังกล่าว ต่อมาปี 2534 จำเลยที่ 1 ย้ายไปเป็นผู้จัดการบริษัทไทยเทพรสผลิตภัณฑ์อาหาร จำกัด (มหาชน) จำเลยที่ 1 ฝากนายปรีดาเข้าทำงานในบริษัทดังกล่าวด้วยต่อมาจำเลยที่ 1 ทะเลาะวิวาทกับพี่ชายจนได้รับบาดเจ็บ จำเลยทั้งสองจึงไปอาศัยอยู่ที่บ้านโจทก์เมื่อวันที่ 2 พฤษภาคม 2535หลังจากนั้นจำเลยที่ 1 ได้ปลูกบ้านในที่ดินของโจทก์ห่างบ้านโจทก์ประมาณ 200 เมตร สามารถมองเห็นกันได้เป็นบ้านชั้นเดียวเลขที่ 45/4 แล้วจำเลยที่ 2 แจ้งย้ายเข้าอยู่ในบ้านดังกล่าวเมื่อวันที่ 17 มิถุนายน 2535 ในฐานะเป็นเจ้าบ้าน บ้านดังกล่าวสร้างเสร็จประมาณเดือนกรกฎาคม 2535 หลังจากนั้นจำเลยทั้งสองย้ายจากบ้านโจทก์ไปอยู่ที่บ้านดังกล่าว ที่ดินของโจทก์โฉนดเลขที่ 67014 มีเนื้อที่ประมาณ 6 ไร่ เมื่อปี 2532 โจทก์แบ่งแยกที่ดินเนื้อที่ 1 งาน 94 ตารางวา ซึ่งอยู่ข้างบ้านโจทก์ขายให้นายวิชา กุลตวนิช ในราคา 200,000 บาท ต่อมาวันที่26 มกราคม 2536 โจทก์ไปขอรังวัดแบ่งแยกโฉนดที่ดินดังกล่าวออกไปอีก 5 แปลง คือ โฉนดเลขที่ 113034 ถึง 113038 คงเหลือที่ดินในโฉนดเลขที่ 67014 เพียง 1 ไร่ เมื่อแบ่งแยกแล้วบ้านจำเลยทั้งสองอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 113037 ซึ่งมีเนื้อที่1 งาน 75 ตารางวา ต่อมาวันที่ 11 กุมภาพันธ์ 2537 โจทก์ไปขอรังวัดแบ่งแยกโฉนดที่ดินเลขที่ 113037 ออกไปอีก 1 แปลง เนื้อที่1 งาน 10 ตารางวา คือ โฉนดเลขที่ 119903 เมื่อแบ่งแยกแล้วบ้านจำเลยทั้งสองอยู่ในที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 119903 ครั้นวันที่1 เมษายน 2537 นายปรีดาลาออกออกจากบริษัทไทยเทพรสผลิตภัณฑ์อาหาร จำกัด (มหาชน) หลังจากนั้นโจทก์ให้จำเลยทั้งสองรื้อบ้านออกไป
ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาข้อแรกของโจทก์มีว่า โจทก์ตกลงจะขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 1 หรือไม่ ศาลฎีกาวินิจฉัยข้อเท็จจริงว่า ที่ศาลล่างทั้งสองฟังว่าโจทก์ตกลงจะขายที่ดินพิพาทที่จำเลยทั้งสองปลูกบ้านแก่จำเลยทั้งสองชอบแล้ว
ปัญหาที่จะวินิจฉัยตามฎีกาข้อต่อไปของโจทก์มีว่า โจทก์ต้องไปจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยทั้งสองหรือไม่เห็นว่า แม้การที่โจทก์ตกลงขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยทั้งสองจะไม่ได้ทำเป็นหนังสือ แต่จำเลยที่ 1 เบิกความว่า จำเลยที่ 1ได้วางมัดจำให้โจทก์เป็นเงิน 10,000 บาท และข้อเท็จจริงน่าเชื่อว่าเมื่อจำเลยที่ 1 ลงมือปลูกบ้านในที่ดินพิพาท โจทก์ก็รู้เห็นด้วย หากที่ดินพิพาทไม่ใช่ที่ดินที่โจทก์อนุญาต โจทก์ต้องทักท้วงทันที ไม่ใช่ปล่อยให้จำเลยที่ 1 ปลูกสร้างไปแล้วจึงมาทักท้วงภายหลัง ที่โจทก์อ้างว่าจำเลยทั้งสองปลูกบ้านผิดแปลงจึงไม่น่าเชื่อ ทั้งในเรื่องค่าเสียหายนั้นนางวงษ์เบิกความว่าจำเลยทั้งสองปลูกบ้านบนที่ดินซึ่งมีต้นรักปลูกอยู่ประมาณ 6 หลุม ค่าเสียหายไม่น่าจะถึง 10,000 บาท น่าเชื่อว่าเงิน 10,000 บาท เป็นเงินมัดจำค่าที่ดินพิพาทที่จำเลยที่ 1ชำระให้แก่โจทก์ ไม่ใช่เป็นเงินค่าเสียหายดังที่โจทก์อ้างดังนั้นจำเลยทั้งสองจึงฟ้องบังคับโจทก์ให้ไปจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยทั้งสองได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 วรรคสอง คำวินิจฉัยของศาลล่างทั้งสองชอบแล้ว
ส่วนที่โจทก์ฎีกาว่า การที่ศาลอุทธรณ์ลดจำนวนเงินที่ศาลชั้นต้นให้จำเลยทั้งสองชำระให้แก่โจทก์ลง 10,000 บาทไม่ชอบนั้น เห็นว่า สัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาต่างตอบแทนเมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าโจทก์ขายที่ดินพิพาทให้จำเลยทั้งสองในราคา 500,000 บาท โดยรับเงินมัดจำไปแล้ว 10,000 บาท จำเลยทั้งสองจึงคงค้างชำระราคาเพียง 490,000 บาท ดังนี้แม้ตามคำขอฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสอง จำเลยทั้งสองจะขอชำระราคาที่ดินพิพาทของโจทก์ 500,000 บาท และมิได้อุทธรณ์ ขอให้ศาลอุทธรณ์หักเงินมัดจำออกจากราคาที่ดินก็ตาม ศาลอุทธรณ์ก็มีอำนาจนำเงินมัดจำที่โจทก์รับแล้วไปหักกลบลบหนี้กับราคาที่ดิน และพิพากษาให้จำเลยทั้งสองชำระเงิน 490,000 บาท ตามที่เป็นหนี้กันจริงได้โดยไม่ถือว่าเป็นการพิพากษาเกินคำขอ ทั้งไม่มีบทบัญญัติแห่งกฎหมายใดห้ามไว้ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้นชอบแล้ว
พิพากษายืน
