แหล่งที่มา : สำนักวิชาการ
ย่อสั้น
แม้ที่ดินพิพาทจะเป็นถนนและทะเลสาบซึ่งจัดแบ่งไว้เป็นสาธารณูปโภคอันต้องตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ซึ่งผู้จัดสรรที่ดินคือจำเลยที่ 1 มีหน้าที่บำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นตลอดไปและจะกระทำการใดๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แก่ภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง และ ป.พ.พ. มาตรา 1390 แต่จำเลยที่ 1 ยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท เพียงแต่จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นเจ้าของที่พิพาทอันเป็นภารทรัพย์จะกระทำการใดๆ ให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือหรือเสื่อมความสะดวกไม่ได้ จำเลยที่ 1 ย่อมมีสิทธิใช้สอยและจำหน่ายที่พิพาทได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1336 ถึงแม้ว่าจะมีการโอนที่พิพาทไปเป็นของผู้ใดก็ตาม ภาระจำยอมย่อมตกติดไปกับที่พิพาทเสมอ ไม่ทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกแต่ประการใด การโอนที่พิพาทเป็นทางสาธารณประโยชน์ย่อมเป็นการโอนโดยมีอำนาจที่ถูกต้องชอบด้วยกฎหมายอีกทั้งตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง ยังบัญญัติให้จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นผู้จัดสรรที่ดินมีอำนาจอุทิศที่พิพาทไปเป็นสาธารณประโยชน์ได้ แม้ก่อนที่จำเลยที่ 1 จะโอนที่พิพาทเป็นทางสาธารณประโยชน์ จำเลยที่ 1 จะทำข้อตกลงและสัญญาให้โจทก์ที่ 1 กับพวกเข้าบริหารดูแลรักษาทรัพย์ที่พิพาทให้คงสภาพดังเช่นที่จัดทำขึ้นโดยตลอดไปก็หาใช่เป็นการยกกรรมสิทธิ์หรือยกภาระจำยอมในที่พิพาทให้แก่โจทก์ที่ 1 กับพวกไม่ ข้อตกลงและสัญญาดังกล่าวเป็นเพียงก่อให้เกิดบุคคลสิทธิมีผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาเท่านั้น ไม่มีผลผูกพันบุคคลภายนอก โจทก์ที่ 1 กับพวกจึงหามีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนการโอนที่พิพาทไม่
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 ได้ทำการพัฒนาที่ดินทำหมู่บ้านจัดสรรจำหน่ายแก่ประชาชนใช้ชื่อโครงการว่า “วินด์มิลล์ พาร์ค” ที่ดินโฉนดเลขที่ 2004 และ 2005 ตำบลบางพลีใหญ่ อำเภอบางพลี (บางพลีใหญ่) จังหวัดสมุทรปราการ เนื้อที่ 46 ไร่ 66 ตารางวา และ 98 ไร่ 3 งาน 97 ตารางวา ตามลำดับ เป็นส่วนหนึ่งของที่ดินในโครงการที่แบ่งกันไว้เป็นสาธารณูปโภคประเภทถนนและทะเลสาบเพื่อประโยชน์ของผู้อาศัยในโครงการโดยเฉพาะ โจทก์ทั้งหกสิบสองเป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและเข้าอยู่อาศัย โดยจำเลยที่ 1 ได้ก่อสร้างรั้วคอนกรีตล้อมรอบหมู่บ้านและเป็นผู้บริหารดูแลรักษาสาธารณูปโภคซึ่งจำเลยที่ 1 ได้เรียกเก็บเงินค่าบริการจากโจทก์และเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินในโครงการ ต่อมาจำเลยที่ 1 ได้รื้อรั้วคอนกรีตทางด้านทิศเหนือของโครงการเพื่อเชื่อมทางเข้ากับโครงการสนามกอล์ฟ “วินด์มิลล์ พาร์ค คันทรีคลับ” และโครงการอื่นที่อยู่ด้านหลังเพื่อให้ร่วมใช้ถนนของโครงการวินด์มิลล์ พาร์ค ผ่านเข้าออกสู่ถนนบางนา – ตราด ถือว่าเป็นการผิดต่อคำมั่นสัญญาและคำโฆษณาที่ได้ให้ไว้ ทำให้ในโครงการเหล่านั้นและผู้มาติดต่อมาใช้บริการผ่านเข้าออกถนนในหมู่บ้านของโจทก์ทั้งหกสิบสอง อันเป็นการรบกวนความเป็นอยู่โดยปกติสุข โจทก์ทั้งหกสิบสองได้รับความเดือดร้อนเพราะขาดความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินตลอดจนขาดความเป็นส่วนตัว จำเลยที่ 1 ได้สัญญากับโจทก์ที่ 1 กับพวกโดยตกลงมอบให้โจทก์ที่ 1 กับพวกบริหารดูแลรักษาสาธารณูปโภคในหมู่บ้านเองเพื่อรอให้มีกฎหมายในเรื่องดังกล่าวออกมาใช้บังคับจึงจะยกกรรมสิทธิ์ในสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคลที่จัดตั้งขึ้นดูแลต่อไป ต่อมาจำเลยที่ 1 ได้จดทะเบียนยกที่ดินโฉนดเลขที่ 2004 และ 2005 ให้เป็นทางสาธารณประโยชน์อันเป็นผลให้ที่ดินดังกล่าวตกอยู่ในความดูแลรับผิดชอบของจำเลยที่ 2 เพื่อให้เกิดประโยชน์แก่ผู้ที่จะเข้าสู่โครงการสนามกอล์ฟ วินด์มิลล์ พาร์ค คันทรีคลับ และโครงการที่อยู่ด้านหลัง ขอให้เพิกถอนนิติกรรมการยกที่ดินโฉนดเลขที่ 2004 และ 2005 ให้เป็นทางสาธารณประโยชน์และห้ามจำเลยที่ 1 กระทำการหรือนิติกรรมใดๆ อันเป็นการทำให้ที่ดินโฉนดเลขที่ 2004 และ 2005 ต้องรับภาระเพิ่มขึ้นกว่าภาระที่มีอยู่กับโจทก์ทั้งหกสิบสองในขณะซื้อขายที่ดินกับจำเลยที่ 1 และให้จำเลยที่ 1 ปิดรั้วที่รื้อถอนออกให้กลับสู่สภาพเดิม หากจำเลยที่ 1 ไม่ดำเนินการให้โจทก์ดำเนินการแทนและให้จำเลยที่ 1 เป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น
จำเลยที่ 1 ให้การว่า จำเลยที่ 1 ไม่เคยโฆษณาว่าสาธารณูปโภคมีไว้ใช้สำหรับผู้อยู่อาศัยในโครงการวินด์มิลล์ พาร์ค เท่านั้น จำเลยที่ 1 ยอมรับว่าที่ดินโฉนดเลขที่ 2004 และ 2005 เป็นถนนในโครงการ ที่ดินตกเป็นภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรรของโครงการและเป็นหน้าที่ของจำเลยที่ 1 ที่จะบำรุงรักษาให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นตลอดไปตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง ข้อตกลงที่จำเลยที่ 1 ทำกับโจทก์และพวกมอบหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้โจทก์กับพวกเป็นการขัดต่อกฎหมายและเป็นโมฆะ จำเลยที่ 1 มีหน้าที่ดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภคเช่นเดิมและมีอำนาจที่จะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินสาธารณูปโภคให้เป็นทางสาธารณประโยชน์ได้ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคสอง โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องเพิกถอนการจดทะเบียนโอนที่ดินดังกล่าวได้ การยกที่ดินให้เป็นทางสาธารณประโยชน์ไม่ทำให้ถนนหรือสาธารณูปโภคเสื่อมประโยชน์หรือเสื่อมความสะดวก โจทก์นำคดีมาฟ้องเมื่อล่วงเลยระยะเวลา 1 ปี นับตั้งแต่ปี 2535 คดีโจทก์จึงขาดอายุความ ขอให้ยกฟ้อง
จำเลยที่ 2 ให้การ ขอให้ยกฟ้อง
ระหว่างพิจารณา โจทก์ทั้งหกสิบสองยื่นคำร้องขอถอนฟ้องจำเลยที่ 2 จำเลยที่ 2 ไม่ค้าน ศาลชั้นต้นอนุญาตให้ถอนฟ้องจำเลยที่ 2 จำหน่ายคดีส่วนจำเลยที่ 2 เสียจากสารบบความ
โจทก์ทั้งหกสิบสองแถลงสละประเด็นตามคำขอท้ายฟ้องข้อ 3 ที่ขอให้จำเลยที่ 1 ปิดรั้วที่รื้อถอนออกให้กลับสู่สภาพเดิม
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง
โจทก์ทั้งหกสิบสองอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน
โจทก์ทั้งหกสิบสองฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า จำเลยที่ 1 เป็นผู้จัดสรรที่ดินโครงการวินด์มิลล์ พาร์ค ส่วนโจทก์ทั้งหกสิบสองเป็นผู้ซื้อที่ดินในโครงการดังกล่าว ที่ดินโฉนดเลขที่ 2004 และ 2005 ตำบลบางพลีใหญ่ อำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 ผู้จัดสรรที่ดินโครงการดังกล่าวและได้จัดแบ่งไว้เป็นสาธารณูปโภคประเภทถนนและทะเลสาบเพื่อประโยชน์ของโจทก์ทั้งหกสิบสองและผู้ซื้อที่ดินในโครงการซึ่งเป็นที่พิพาท ฉะนั้นที่พิพาทจึงต้องตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรซึ่งรวมถึงโจทก์ทั้งหกสิบสองด้วยตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 มาตรา 30 วรรคหนึ่ง ที่ใช้บังคับในขณะเกิดข้อพิพาทเมื่อวันที่ 19 พฤษภาคม 2541 จำเลยที่ 1 ได้ทำข้อตกลงและสัญญากับโจทก์ที่ 1 โดยให้จำเลยที่ 1 กับพวกเข้าบริหารดูแลรักษาสาธารณูปโภคในโครงการรายละเอียดตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 6 ต่อมาวันที่ 19 พฤษภาคม 2541 จำเลยที่ 1 ได้จดทะเบียนโอนที่พิพาทให้เป็นทางสาธารณประโยชน์ตามสำเนาโฉนดเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 3 และ 4 มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ทั้งหกสิบสองว่า จำเลยที่ 1 มีอำนาจจดทะเบียนโอนที่พิพาทเป็นทางสาธารณประโยชน์ได้หรือไม่และโจทก์ทั้งหกสิบสองมีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนการโอนที่พิพาทหรือไม่ เห็นว่า การที่ที่พิพาทซึ่งเป็นถนนและทะเลสาบซึ่งจัดแบ่งไว้เป็นสาธารณูปโภคอันต้องตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ซึ่งผู้จัดสรรที่ดินคือจำเลยที่ 1 มีหน้าที่บำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป และจะกระทำการใดๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แก่ภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง และประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1390 แต่จำเลยที่ 1 ยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท เพียงแต่จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นเจ้าของที่พิพาทอันเป็นภารยทรัพย์จะกระทำการใดๆ ให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกไม่ได้ ดังนี้จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่พิพาทอันเป็นภารยทรัพย์ดังกล่าวย่อมมีสิทธิใช้สอยและจำหน่ายที่พิพาทได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336 ถึงแม้ว่าจะมีการโอนที่พิพาทไปเป็นของผู้ใดก็ตาม ภาระจำยอมย่อมตกติดไปกับที่พิพาทเสมอ ไม่ทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกแต่ประการใด กล่าวคือ ภาระจำยอมยังคงมีอยู่เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรและโจทก์ทั้งหกสิบสองดังเดิม อีกทั้งตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคสอง ยังบัญญัติให้จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นผู้จัดสรรที่ดินมีอำนาจอุทิศที่พิพาทให้เป็นสาธารณประโยชน์หรือโอนให้แก่เทศบาล สุขาภิบาล หรือองค์การบริหารส่วนจังหวัดแห่งท้องที่ที่ดินจัดสรรอยู่ในเขตได้ การที่จำเลยที่ 1 โอนที่พิพาทเป็นทางสาธารณประโยชน์ย่อมเป็นการโอนโดยมีอำนาจที่ถูกต้องชอบด้วยกฎหมาย แม้ก่อนที่จำเลยที่ 1 จะโอนที่พิพาทเป็นทางสาธารณประโยชน์ จำเลยที่ 1 จะทำข้อตกลงและสัญญาให้โจทก์ที่ 1 กับพวกเข้าบริหารดูแลรักษาที่พิพาทก็ตามข้อตกลงและสัญญาดังกล่าวเป็นเพียงการมอบหมายอำนาจหน้าที่บริหารดูแลบำรุงรักษาที่พิพาทให้คงสภาพดังเช่นที่จัดทำขึ้นโดยตลอดไปเท่านั้น หาใช่เป็นการยกกรรมสิทธิ์หรือยกภาระจำยอมในที่พิพาทให้แก่โจทก์ทั้งหกสิบสองไม่ ข้อตกลงและสัญญาดังกล่าวเป็นเพียงก่อให้เกิดบุคคลสิทธิมีผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาเท่านั้นไม่มีผลผูกพันบุคคลภายนอก โจทก์ทั้งหกสิบสองจึงหามีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนการโอนที่พิพาทไม่ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษายกฟ้องโจทก์ทั้งหกสิบสองมานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ทั้งหกสิบสองฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน
