แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
การให้งดสืบพยานเป็นอำนาจของศาลที่จะใช้ดุลพินิจสั่งตามสมควรแก่กรณีเป็นเรื่อง ๆ ไป ถ้าข้อเท็จจริงเพียงพอแก่การวินิจฉัยคดีแล้วก็ไม่จำต้องนำสืบพยานหลักฐานใดอีกกรณีคดีนี้ ศาลชั้นต้นพิจารณาคำฟ้อง คำให้การเอกสาร และคำเบิกความรับรองเอกสารของโจทก์ เห็นว่าเป็นการเพียงพอแก่การวินิจฉัยคดีแล้ว จึงมีคำสั่งงดสืบพยานโจทก์ต่อไปเป็นกรณีที่ศาลชั้นต้นใช้ดุลยพินิจทั้งนี้ก็เพื่อให้คดี ดำเนินไปโดยรวดเร็วและยุติธรรม ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 86 วรรคสอง คำสั่งงดสืบพยานของศาลชั้นต้น จึงชอบแล้ว โจทก์กับจำเลยที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด เนื้อที่ประมาณ 157 ตารางเมตร เมื่อจำเลยที่ 1 ก่อสร้างอาคารชุดเสร็จปรากฏว่าห้องชุดมีเนื้อที่ 206 ตารางเมตรเศษ ซึ่งเกินกว่าร้อยละ 5 ของพื้นที่ที่กำหนดไว้ในสัญญา โจทก์จึงบอกปัดไม่ยอมรับมอบและชำระราคาห้องชุดดังกล่าว แต่จะขอรับมอบในพื้นที่ 157 ตารางเมตร พร้อมกับชำระราคาส่วนที่เหลือตามพื้นที่เดิม แต่เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายระบุว่า ผู้จะขายตกลงกับผู้จะซื้อห้องชุดเลขที่ 205 ชั้นที่ 2 คิดเป็นพื้นที่อันเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลจำนวนประมาณ 157 ตารางเมตร ตามที่ปรากฏในแผนผังของอาคารชุดที่ทำเครื่องหมายเส้นสีแดงที่แนบท้ายสัญญาและหากพื้นที่เพิ่มขึ้นหรือลดลง คู่สัญญาตกลงให้เพิ่มหรือลดราคาลงตามอัตราส่วนของราคาซื้อขายดังกล่าวข้างต้นเห็นได้ว่า คู่กรณีคือโจทก์กับจำเลยที่ 1 มีเจตนาจะซื้อจะขายห้องชุดกัน โดยมิได้ถือเป็นสาระสำคัญว่าพื้นที่ของห้องชุดจะต้องมีเนื้อที่เพียงประมาณ 157 ตารางเมตร เท่านั้นหากพื้นที่เพิ่มหรือลดลง คู่สัญญาตกลงกันให้เพิ่มหรือลดราคาลงตามอัตราส่วนของราคาที่ตกลงซื้อขายกัน ข้อสัญญาดังกล่าวจึงใช้บังคับได้ บทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 466 วรรคสอง มิใช่ข้อกฎหมายที่เกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน เมื่อปรากฏชัดว่าโจทก์กับจำเลยที่ 1 ตกลงสัญญาอันเป็นข้อยกเว้นมิให้ใช้ข้อกฎหมายดังกล่าวข้างต้นบังคับ โจทก์กับจำเลยที่ 1 จึงต้องผูกพันกันตามข้อสัญญาที่ตกลงกัน โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกปัดไม่รับพื้นที่ห้องชุดที่เพิ่มขึ้นและเรียกร้องให้จำเลยที่ 1 มอบห้องชุดในพื้นที่ที่ประมาณไว้ตามสัญญา ส่วนจำเลยที่ 1 เมื่อสร้างห้องชุดเสร็จพร้อมส่งมอบแก่โจทก์ แต่โจทก์เพิกเฉยไม่ยอมชำระราคาห้องชุดดังกล่าวภายในกำหนดเวลาที่จำเลยที่ 1 แจ้งให้ทราบโดยไม่มีเหตุจะอ้างได้ตามกฎหมาย โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัดมีวัตถุประสงค์ประกอบกิจการสร้างคอนโดมิเนียมเพื่อขาย ได้ปลูกสร้างอาคารชุดโครงการรอยัลปาร์ค โดยมีจำเลยที่ 2 และที่ 3เป็นกรรมการผู้มีอำนาจกระทำแทนจำเลยที่ 1 โจทก์ได้เข้าจองและทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดเลขที่ 205 ชั้น 2 พื้นที่ประมาณ157 ตารางเมตร ในโครงการดังกล่าว จากจำเลยที่ 1 ในราคา3,297,000 บาท ได้ชำระเงินค่าจองและเงินดาวน์รวม 1,400,000 บาทแก่จำเลยที่ 1 ส่วนที่เหลือ 1,897,000 บาท กำหนดชำระก่อนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดแต่ปรากฏว่า จำเลยที่ 1 ได้แจ้งให้โจทก์ชำระเงินเพิ่มอีก 1,034,880 บาท โดยอ้างว่าห้องชุดดังกล่าวมีพื้นที่เพิ่มขึ้นอีก 49.28 ตารางเมตร ซึ่งโจทก์ได้บอกปัดไม่ยอมรับพื้นที่ที่เพิ่มขึ้น เนื่องจากเกินกว่าร้อยละ 5 ของพื้นที่ทั้งหมดที่ตกลงจะซื้อขายกัน และยืนยันรับโอนในพื้นที่ 157 ตารางเมตรพร้อมให้จำเลยที่ 1 รับชำระเงิน 1,897,000 บาท จากโจทก์จำเลยที่ 1 กลับมีหนังสือบอกเลิกสัญญากับโจทก์ ขอให้บังคับจำเลยทั้งสามร่วมกันโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดดังกล่าวในพื้นที่157 ตารางวา โดยตัดพื้นที่ทิศใต้ด้านขวาของห้องชุดอันเป็นส่วนเสียหายน้อยที่สุดและรับเงินจำนวน 1,897,000 บาท จากโจทก์ให้จำเลยทั้งสามร่วมกันติดตั้งมิเตอร์น้ำประปา ปูพื้นด้วยพรมอัดปูพื้นห้องน้ำและระเบียงด้วยเซรามิก ติดตั้งเครื่องสุขภัณฑ์และย้ายห้องน้ำจากเดิมเฉพาะพื้นที่ส่วนที่จะตัดออกส่งมอบแก่โจทก์พร้อมใช้งาน หากไม่ดำเนินการดังกล่าวให้โจทก์มีสิทธิดำเนินการเองโดยจำเลยทั้งสามร่วมกันใช้เงินส่วนที่เหลือไม่แล้วเสร็จนี้200,000 บาท แก่โจทก์ หากไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ให้ร่วมกันชำระเงินมัดจำและเงินดาวน์จำนวน 1,400,000 บาทพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันผิดนัดจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ และค่าเสียหายที่โจทก์ขาดกำไรในการขายห้องชุดจำนวน 4,703,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ พร้อมคืนเงินค่าติดตั้งอุปกรณ์ในห้องชุดจำนวน 40,000 บาท แก่โจทก์ด้วย
จำเลยที่ 1 ให้การว่า จำเลยที่ 1 บอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดดังกล่าวโดยชอบ เนื่องจากโจทก์ไม่ยอมชำระเงินส่วนที่เหลือตามกำหนดแก่จำเลยที่ 1 โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกให้โอนกรรมสิทธิ์เรียกเงินมัดจำและค่าเสียหายใด ๆ อีก ในส่วนข้อตกลงเรื่องมิเตอร์ไฟฟ้า น้ำประปา การปูพร้อมอัด ปูพื้นห้องน้ำและระเบียงด้วยกระเบื้องเซรามิก จำเลยที่ 1 มีสิทธิเปลี่ยนแปลงวัสดุได้ตามข้อสัญญา ส่วนการเปลี่ยนขนาดมิเตอร์ไฟฟ้า การขอโทรศัพท์สายตรงไม่มีการตกลงกันในสัญญา ค่าเสียหายขาดกำไรในการขายห้องชุดโจทก์กล่าวอ้างลอย ๆ ขอให้ยกฟ้อง
จำเลยที่ 2 และที่ 3 ให้การว่า จำเลยที่ 2 และที่ 3ไม่ต้องรับผิดเป็นการส่วนตัวเพราะทำการในฐานะกรรมการหรือตัวแทนจำเลยที่ 1 อีกทั้งโจทก์เองเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ชำระเงินแก่จำเลยที่ 1 ในส่วนที่เหลือและส่วนพื้นที่ห้องชุดที่เพิ่มขึ้นทั้งที่มีข้อตกลงในสัญญาให้จำเลยเรียกราคาขายในส่วนพื้นที่ที่เพิ่มขึ้นได้ จำเลยที่ 2 ที่ 3 จึงไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ในความเสียหายใด ๆ และในส่วนข้อตกลงเรื่องมิเตอร์ไฟฟ้า ประปาปูพรมอัด ปูกระเบื้องเซรามิก นั้นไม่เป็นความจริงแต่อย่างใดขอให้ยกฟ้อง
ระหว่างพิจารณาของศาลชั้นต้น เมื่อโจทก์ซึ่งมีหน้าที่นำสืบก่อนเบิกความตอบข้อซักถามจบเฉพาะตัวโจทก์เพียงหนึ่งปากเท่านั้นศาลชั้นต้นเห็นว่ารูปคดีพอวินิจฉัยได้ จึงมีคำสั่งงดสืบพยานโจทก์และพยานจำเลย แล้วพิพากษายกฟ้องโจทก์
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงได้ในเบื้องต้นว่า จำเลยที่ 1สร้างอาคารชุดและเป็นเจ้าของอาคารชุดโครงการรอยัลปาร์คเมื่อวันที่ 3 กุมภาพันธ์ 2533 โจทก์จองห้องชุดเลขที่ 205ชั้นที่ 2 พื้นที่ประมาณ 157 ตารางเมตร ราคา 3,297,000 บาทจากจำเลยที่ 1 ชำระเงินค่าจองและชำระเงินในวันทำสัญญาแล้วจำนวน 500,000 บาท และโจทก์ชำระเงินอีกจำนน 900,000 บาทโดยผ่อนชำระเงินงวดเดือนรวม 10 เดือน เดือนละ 90,000 บาทส่วนที่เหลืออีกจำนวน 1,897,000 บาท โจทก์จะต้องชำระให้จำเลยที่ 1ให้เสร็จก่อนจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งจำเลยที่ 1 จะแจ้งเป็นหนังสือล่วงหน้าอย่างน้อย 7 วัน ปรากฏรายละเอียดตามหนังสือจองห้องชุดและสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด เอกสารหมาย จ.2 และ จ.6
คดีมีปัญหาวินิจฉัยข้อแรกซึ่งโจทก์ฎีกาว่า ศาลชั้นต้นมีคำสั่งงดสืบพยานโจทก์เป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาที่ไม่ชอบนั้นเห็นว่า การให้งดสืบพยานเป็นอำนาจของศาลที่จะใช้ดุลยพินิจสั่งตามสมควรแก่กรณีเป็นเรื่อง ๆ ไป ถ้าข้อเท็จจริงเพียงพอแก่การวินิจฉัยคดีแล้วก็ไม่จำต้องนำสืบพยานหลักฐานใดอีกกรณีคดีนี้ ศาลชั้นต้นพิจารณาคำฟ้อง คำให้การ เอกสารและคำเบิกความรับรองเอกสารของโจทก์เห็นว่าเป็นการเพียงพอแก่การวินิจฉัยคดีแล้วจึงมีคำสั่งงดสืบพยานโจทก์ต่อไป เป็นกรณีที่ศาลชั้นต้นใช้ดุลยพินิจ ทั้งนี้ก็เพื่อให้คดี ดำเนิน ไปโดยรวดเร็วและยุติธรรมตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 86 วรรคสองคำสั่งงดสืบพยานของศาลชั้นต้น จึงชอบแล้ว
ปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาโจทก์ต่อไปว่า โจทก์หรือจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา ข้อเท็จจริงฟังยุติตามคำฟ้องคำให้การและคำเบิกความของโจทก์ว่าโจทก์กับจำเลยที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดเนื้อที่ประมาณ 157 ตารางเมตร ตามเอกสารหมาย จ.6 เมื่อจำเลยที่ 1 ก่อสร้างอาคารชุดเสร็จปรากฏว่าห้องชุดมีเนื้อที่206 ตารางเมตรเศษ ซึ่งเกินกว่าร้อยละ 5 ของพื้นที่ที่กำหนดไว้ในสัญญาโจทก์จึงบอกปัดไม่ยอมรับมอบและชำระราคาห้องชุดดังกล่าวแต่จะขอรับมอบในพื้นที่ 157 ตารางเมตร พร้อมกับชำระราคาส่วนที่เหลือตามพื้นที่เดิม เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.6 ข้อ 2 วรรคแรกระบุว่า ผู้จะขายตกลงกับผู้จะซื้อห้องชุดเลขที่ 205 ชั้นที่ 2คิดเป็นพื้นที่อันเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลจำนวนประมาณ 157 ตารางเมตรตามที่ปรากฏในแผนผังของอาคารชุดที่ทำเครื่องหมายเส้นสีแดงที่แนบท้ายสัญญานี้ และวรรคสามระบุว่า อนึ่งหากพื้นที่เพิ่มขึ้นหรือลดลง คู่สัญญาตกลงให้เพิ่มหรือลดราคาลงตามอัตราส่วนของราคาซื้อขายดังกล่าวข้างต้น จะเห็นได้ว่าสัญญาจะซื้อจะขายคู่กรณีคือโจทก์กับจำเลยที่ 1 มีเจตนาจะซื้อจะขายห้องชุดกันโดยมิได้ถือเป็นสาระสำคัญว่าพื้นที่ของห้องชุดจะต้องมีเนื้อที่ประมาณ 157 ตารางเมตร เท่านั้น หากพื้นที่เพิ่มหรือลดลงคู่สัญญาตกลงกันให้เพิ่มหรือลดราคาลงตามอัตราส่วนของราคาที่ตกลงซื้อขายกัน ข้อสัญญาดังกล่าวจึงใช้บังคับได้ ที่โจทก์อ้างว่าพื้นที่ที่เพิ่มขึ้นเกินกว่าร้อยละ 5 ของพื้นที่ห้องชุดที่ระบุไว้ในสัญญา โจทก์จึงบอกปัดไม่ยอมรับและชำระราคานั้น ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 วรรคสอง บัญญัติว่า อนึ่งถ้าขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนไม่เกินกว่าร้อยละห้าแห่งเนื้อที่ทั้งหมดอันได้ระบุไว้นั้นไซร้ ท่านว่าผู้ซื้อจำต้องรับเอาและใช้ราคาตามส่วนแต่ว่าผู้ซื้ออาจจะเลิกสัญญาเสียได้ในเมื่อขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนถึงขนาดซึ่งหากผู้ซื้อได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญานี้ซึ่งหมายความว่าผู้ซื้อบอกปัดไม่รับพื้นที่ส่วนที่เกินได้ แต่บทบัญญัติดังกล่าวมิใช่ข้อกฎหมายที่เกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน คู่กรณีย่อมตกลงยกเว้นได้เมื่อปรากฏชัดว่าโจทก์กับจำเลยที่ 1 ตกลงสัญญากันว่าหากพื้นที่เพิ่มหรือลดลงคู่สัญญาตกลงกันให้เพิ่มหรือลดราคาลงตามอัตราส่วนของราคาที่ตกลงซื้อขายกัน อันเป็นข้อยกเว้นมิให้ใช้ข้อกฎหมายดังกล่าวข้างต้นบังคับ ด้วยเหตุดังกล่าว โจทก์กับจำเลยที่ 1จึงต้องผูกพันกันตามข้อสัญญาที่ตกลงกัน ดังนั้นโจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกปัดไม่รับพื้นที่ห้องชุดที่เพิ่มขึ้น และเรียกร้องให้จำเลยที่ 1มอบห้องชุดในพื้นที่ที่ประมาณไว้ตามสัญญา เมื่อจำเลยที่ 1 สร้างห้องชุดเสร็จพร้อมส่งมอบแก่โจทก์ แต่โจทก์เพิกเฉยไม่ยอมชำระราคาห้องชุดดังกล่าวภายในกำหนดเวลาที่จำเลยที่ 1 แจ้งให้ทราบโดยไม่มีเหตุจะอ้างได้ตามกฎหมาย โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาที่โจทก์อ้างว่าจำเลยที่ 1 ทำงานยังไม่แล้วเสร็จ โดยไม่ติดตั้งมิเตอร์ไฟฟ้า มิเตอร์ประปาปูพื้นด้วยพรมอัด ปูพื้นห้องน้ำและระเบียงด้วยเซรามิก ติดตั้งเครื่องสุขภัณฑ์ ตลอดจนเพิ่มมิเตอร์ไฟฟ้าเป็น 100 แอมแปร์ และโทรศัพท์สายตรง 2 เครื่อง ตามที่โจทก์ขอนั้น ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าเป็นเรื่องที่ยกขึ้นมาใหม่โดยเลื่อนลอยไม่มีน้ำหนักที่จะรับฟัง
พิพากษายืน
