แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ทำสัญญาเช่าที่ดินวันเดียวกัน 2 ฉบับมีกำหนดการเช่าฉบับละ 3 ปีอันเป็นเวลาต่อกันไปเป็น 6 ปีนั้น ถือว่าการเช่าที่เกิน 3 ปีขัดต่อมาตรา 538 จึงบังคับคดีได้เพียง 3 ปี
ข้อเท็จจริงที่โจทก์บรรยายมาในฟ้อง และจำเลยมิได้ปฏิเสธข้ออ้าง หรือมิได้ให้การถึง ต้องถือว่าจำเลยรับข้อเท็จจริงนั้น ๆ จึงไม่มีประเด็นที่โจทก์จะต้องสืบอีกและในกรณีเช่นนี้ไม่ใช่เรื่องขาดนัดยื่นคำให้การ.
ย่อยาว
คดีนี้ โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ ๖ พฤษภาคม ๒๔๘๖ จำเลยทำหนังสือสัญญาเช่าที่ดินของโจทก์มีกำหนด ๓ ปี และในวันเดียวกันนั้น จำเลยได้ทำหนังสือสัญญาเช่าที่ดินรายนี้มีข้อสัญญาอย่างเดียวกัน แต่ลงวันที่ ๖ พฤษภาคม ๒๔๘๙ รวมกำหนดเวลาเช่าตามสัญญาทั้ง ๒ ฉบับ เป็น ๖ ปี จำเลยกระทำผิดสัญญาเช่าบางประการ และโจทก์ถือว่าสัญญาเช่าลงวันที่ ๖ พฤษภาคม ๒๔๘๙ เป็นโมฆะไม่ผูกพันธ์โจทก์ จึงขอให้ศาลขับไล่จำเลย
จำเลยต่อสู้ว่า สัญญาลงวันที่ ๖ พฤษภาคม ๒๔๘๙ ไม่เป็นโมฆะ เพราะได้ทำกันด้วยเจตนาอันแท้จริง และสุจริตด้วยกันทั้งสองฝ่าย ขอให้ปฏิบัติไปตามสัญญา
ศาลชั้นต้นเห็นว่า สัญญาเช่าทั้งสองฉบับเป็นโมฆะ เพราะไม่ทำให้ถูกต้องตามแบบ ให้จำเลยและบริวารออกจากที่ดินของโจทก์
ศาลอุทธรณ์เห็นว่า คู่สัญญามีเจตนาจะเช่าที่ดินแปลงนี้ติดต่อกันเป็นเวลา ๖ ปี ซึ่งอยู่ในบังคับของกฎหมายว่าต้องจดทะเบียนจึงจะสมบูรณ์ มิฉะนั้นก็บังคับกันได้เพียง ๓ ปี ตามประมวลแพ่งฯ ม. ๕๓๘ สัญญา ๓ ปีหลังจึงฟ้องร้องบังคับกันไม่ได้
โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเพิกถอนสัญญาลงวันที่ ๖ พฤษภาคม ๒๔๘๙ เสียได้ พิพากษาแก้ให้ถือว่าสัญญาเช่าลง วันที่ ๖ พฤษภาคม ๒๔๘๙ ไม่ผูกพันธ์โจทก์ต่อไปให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่ดินโจทก์
จำเลยฎีกา ศาลฎีกาพิจารณาแล้ว ที่จำเลยฎีกาว่าที่ศาลชั้นต้นฟังว่า สัญญาทั้งสองทำในวันเดียวกัน โดยจำเลยมิได้ให้การถึง เป็นการไม่ชอบด้วยกฎหมายนั้น ศาลฎีกาเห็นว่าข้อเท็จจริงนี้ โจทก์เป็นฝ่ายบรรยายมาในฟ้องเอง เมื่อจำเลยมิได้ปฏิเสธความข้อนี้ในคำให้การของตนแล้ว ประเด็นในข้อเท็จจริงนี้ ก็ไม่เกิดขึ้น ข้อที่จำเลยเถียงว่า แม้ในกรณีที่จำเลยขาดนัดให้การ โจทก์ต้องสืบให้สมฟ้อง ศาลฎีกาเห็นว่า ไม่ใช่เหตุผลสำหรับปัญหานี้ เพราะที่จำเลยยื่นคำให้การ แต่ไม่ปฏิเสธข้ออ้างของโจทก์ กับการที่จำเลยขาดนัดให้การนั้นต่างกันมาก ข้อเท็จจริงในคดีนี้จึงต้องฟังว่า สัญญากู้ทั้งสองฉบับนี้ได้ทำในวันเดียวกันตามฟ้องโจทก์ และเป็นการแสดงออกซึ่งเจตนาว่า จะให้มีกำหนดอายุ ๖ ปี ซึ่งถ้ามิได้ทำกันให้ถูกต้องตามแบบแล้ว ป.ม.แพ่งฯ ม. ๕๓๘ บังคับว่า จะฟ้องร้องบังคับกันได้เพียง ๓ ปี จึงพิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์.
