แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
แม้สัญญาเช่าห้องพิพาทจะเป็นสัญญาต่างตอบแทน สัญญานั้นก็ก่อให้เกิดเพียงบุคคลสิทธิ มีผลผูกพันเฉพาะคู่กรณีเท่านั้น ไม่ผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอน และเมื่อไม่ใช่สัญญาเช่าธรรมดา จำเลยจะอ้างประโยชน์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตราร 569 ไม่ได้
เงินกินเปล่าเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่า ฉะนั้น ข้อตกลงระหว่างเจ้าของเดิมกับจำเลยจึงเป็นสัญญาเช่าธรรมดา เมื่อไม่ได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การเช่านั้นก็ใช้ได้เพียง 3 ปี เมื่อครบ 3 ปีและได้บอกเลิกการเช่าแล้ว โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของห้องพิพาทย่อมฟ้องขับไล่จำเลยได้
เมื่อจำเลยเช่าห้องพิพาทเพื่อทำการค้าขายเป็นส่วนใหญ่ ก็ไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน ฯ
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องพิพาทมาจากเจ้าของเดิมจำเลยได้เช่าห้องพิพาทจากเจ้าของเดิมมีกำหนด ๑๐ ปี แต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงมีสิทธิการเช่าเพียง ๓ ปี หลังจากนั้นเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลา โจทก์ได้บอกเลิกการเช่าและขับไล่จำเลยแล้ว จำเลยก็ไม่ออก ทำให้โจทก์เสียหาย ขอให้ศาลบังคับขับไล่จำเลยและให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย
จำเลยสู้ว่า โจทก์ไม่ได้เป็นเจ้าของ ไม่มีอำนาจฟ้อง ฟ้องโจทก์เคลือบคลุม จำเลยเช่าอยู่อาศัย ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่า เจ้าของเดิมได้รับเงินค่าก่อสร้างห้องพิพาทจากจำเลย และตกลงยอมให้จำเลยมีสิทธิอยู่ ๑๐ ปีการตกลงจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทน ไม่ต้องจดทะเบียนโจทก์รับโอนห้องพิพาทมา ต้องรับโอนมาทั้งสิทธิและหน้าที่ โจทก์ไม่เคยแจ้งการรับโอน ไม่เคยบอกเลิกการเช่า และไม่เสียหาย
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาว่า จำเลยใช้ห้องพิพาทเพื่อประกอบการค้าเป็นส่วนใหญ่ เงินที่เจ้าของเดิมได้รับเป็นเงินกินเปล่า ไม่ใช่เงินช่วยค่าก่อสร้าง จึงเป็นส่วนหนึ่งของเงินค่าเช่า สัญญานั้นจึงเป็นสัญญาเช่าธรรมดา ไม่ใช่สัญญาต่างตอบแทน ไม่ผูกพันโจทก์ ให้ขับไล่จำเลย และให้ใช้ค่าเสียหาย
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้ศาลชั้นต้นเฉพาะในเรื่องค่าเสียหาย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามศาลชั้นต้น
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาเห็นว่า แม้สัญญาเช่าห้องพิพาทเป็นสัญญาต่างตอบแทน สัญญานี้ก็ก่อให้เกิดเพียงบุคคลสิทธิ มีผลผูกพันเฉพาะคู่กรณีเท่านั้น ไม่ผูกพันโจทก์ ซึ่งเป็นผู้รับโอน และเมื่อไม่ใช่สัญญาเช่าธรรมดา จำเลยจะอ้างประโยชน์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๖๙ ไม่ได้และเห็นว่า เงินที่ผู้เช่าเดิมได้รับไปเป็นเงินกินเปล่า จึงเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่า ข้อตกลงระหว่างเจ้าของเดิมกับจำเลยจึงเป็นสัญญาเช่าธรรม เมื่อไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ก็ใช้ได้เพียง ๓ ปี เมื่อครบ ๓ ปี โจทก์บอกเลิกการเช่าแล้ว โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของห้องพิพาทย่อมฟ้องขับไล่จำเลยได้ เมื่อจำเลยเช่าห้องพิพาทเพื่อทำการค้าขายเป็นส่วนใหญ่ จำเลยจึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะ และที่ดิน พ.ศ. ๒๕๐๔
พิพากษายืน ยกฎีกาจำเลย
