แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
โจทก์เป็นเจ้าของที่ดิน ตกลงให้ อ.ปลูกสร้างตึกในที่ดินด้วยทุนทรัพย์ของ อ. โดย อ. ยอมเสียค่าหน้าดินให้โจทก์และโจทก์ตกลงให้อ. เช่าตึกดังกล่าวมีกำหนด 8 ปี และให้สิทธิแก่ อ. ให้เช่าช่วงและเรียกเงินช่วยค่าก่อสร้างได้ด้วย เมื่อปลูกสร้างตึกเสร็จ อ.ให้ญ. เป็นผู้เช่าช่วงห้องรายพิพาทแต่ ญ.โอนสิทธิการเช่าให้แก่จำเลยที่1โดยจำเลยที่1ทำสัญญาเช่าต่ออ.จำเลยที่ 1 เสียเงินค่าก่อสร้างให้ อ.โดยมีกำหนดเวลาเช่า8ปีต่อมา อ. โอนหนี้รายนี้ทั้งสิทธิและหน้าที่แก่น. น. โอนสิทธิต่างๆที่ได้มาจาก อ. ให้โจทก์จำเลยที่ 1 ได้ชำระค่าเช่าห้องรายพิพาทแก่โจทก์ ดังนี้ สัญญาเช่าระหว่างอ. กับจำเลยที่ 1 มิใช่เป็นสัญญาเช่าธรรมดาแต่เป็นสัญญาต่างตอบแทนซึ่งคู่สัญญาต่างมีสิทธิและหน้าที่จะต้องปฏิบัติการชำระหนี้ต่อกันตามข้อตกลงอ.ซึ่งได้รับเงินช่วยค่าก่อสร้างจากจำเลยที่ 1 ย่อมมีข้อผูกพันหรือหน้าที่ที่จะให้จำเลยที่ 1 เช่ามีกำหนด 8 ปี แม้จะไม่ได้จดทะเบียนการเช่าก็ตามสัญญาเช่าระหว่าง อ. กับจำเลยที่ 1 จึงมีผลผูกพันโจทก์ตามระยะเวลาที่ อ. กับ จำเลยที่ 1 ตกลงกัน
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อประมาณ พ.ศ. 2498 จำเลยที่ 1 เช่าตึกแถว 2 ชั้น ของนายใหญ่ ศวิตชาต หมายเลขทะเบียนที่ 131/5 ซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินของโจทก์จากนายใหญ่ ศวิตชาต ไม่มีกำหนดอายุสัญญาเช่า และไม่ได้จดทะเบียนการเช่าวันที่ 25 ตุลาคม 2503 นายใหญ่ ศวิตชาตโอนตึกแถวให้โจทก์ โจทก์ตรวจดูพบว่าจำเลยที่ 1 ให้จำเลยที่ 2 เช่าช่วง โจทก์แจ้งบอกเลิกการเช่าแก่จำเลยที่ 1-2 จำเลยก็เพิกเฉยขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารกับใช้ค่าเสียหาย
จำเลยที่ 1 ให้การว่าจำเลยที่ 1 เช่าตึกพิพาทจากนายอิวเลี้ยง แซ่อื้อ ซึ่งโจทก์ตกลงให้นายอิวเลี้ยงปลูกสร้างโดยคิดค่าหน้าดิน 100,000 บาท ให้ผู้ก่อสร้างเรียกค่าช่วยก่อสร้างเอาเอง และโจทก์ตกลงให้ผู้ก่อสร้างให้เช่าตึกได้ 8 ปี จำเลยที่ 1 ได้เช่าห้องพิพาทโดยยอมเสียเงินค่าช่วยก่อสร้างโดยโอนสิทธิการเช่ามาจากผู้มีชื่อและนายอิวเลี้ยงตกลงให้จำเลยที่ 1 เช่า ในการเช่านี้ จำเลยที่ 1 ได้เสียค่าช่วยก่อสร้างประมาณ 80,000 บาท จำเลยที่ 1 ได้รับช่วงสัญญาเช่านั้นในอายุการเช่า 8 ปี ซึ่งเป็นสัญญาต่างตอบแทนโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง
จำเลยที่ 2 ขาดนัดยื่นคำให้การ
ศาลชั้นต้นเห็นว่า สัญญาระหว่างโจทก์กับนายอิวเลี้ยงเป็นสัญญาต่างตอบแทนนายอิวเลี้ยงจะอยู่เองหรือให้ใครเช่าช่วงต่อไปก็มีสิทธิจะอยู่ได้ 8 ปี โดยไม่จำเป็นต้องจดทะเบียนการเช่าพิพากษายกฟ้องโจทก์
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาเห็นว่า ข้อเท็จจริงที่ศาลล่างฟังมาเป็นยุติว่า เดิมโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินได้ตกลงให้นายอิวเลี้ยงปลูกสร้างตึก 15 ห้องในที่ดินของโจทก์ด้วยทุนทรัพย์ของนายอิวเลี้ยง โดยนายอิวเลี้ยงยอมเสียค่าหน้าดินให้โจทก์ 100,000 บาท มีข้อสัญญาว่าเมื่อปลูกสร้างเสร็จแล้ว ให้ตึกตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ทันทีเพื่อชดเชยในการปลูกสร้าง โจทก์ตกลงให้นายอิวเลี้ยงเช่าตึกดังกล่าวมีกำหนด 8 ปี ให้สิทธิแก่นายอิวเลี้ยงให้เช่าช่วงและเรียกเงินค่าช่วยค่าก่อสร้างได้ด้วย เมื่อปลูกสร้างเสร็จ นายอิวเลี้ยงให้นายใหญ่ แซ่ตั้ง เป็นผู้เช่าช่วงห้องพิพาท แต่นายใหญ่ แซ่ตั้งโอนสิทธิการเช่าให้แก่จำเลยที่ 1 โดยให้จำเลยที่ 1 ทำสัญญาเช่าต่อนายอิวเลี้ยง ในการเช่าห้องพิพาท จำเลยที่ 1 ได้เสียค่าก่อสร้างให้นายอิวเลี้ยงไปประมาณ 80,000 บาท โดยมีกำหนดเวลาเช่า 8 ปี ต่อมานายอิวเลี้ยงไม่สามารถชำระค่าหน้าดินให้โจทก์ครบหนึ่งแสน นายอิวเลี้ยงได้โอนหนี้รายนี้รวมทั้งสิทธิและหน้าที่แก่นายใหญ่ ศวิตชาต นายใหญ่ ศวิตชาต รับโอนมาแล้วไม่สามารถชำระหนี้ค้างแก่โจทก์ได้อีก จึงโอนสิทธิ์ต่าง ๆ ที่ได้มาจากนายอิวเลี้ยงคืนให้แก่โจทก์ไป แล้วจำเลยที่ 1 ได้ชำระค่าเช่าห้องพิพาทให้แก่โจทก์โดยตรงตลอดมา
ปัญหาว่าสัญญาเช่าระหว่างนายอิวเลี้ยงกับจำเลยที่ 1 เมื่อไม่ได้จดทะเบียนการเช่า มีผลผูกพันโจทก์เพียง 3 ปีดังฎีกาโจทก์หรือ 8 ปีตามข้อต่อสู้ของจำเลย
ศาลฎีกาเห็นว่า สัญญาเช่าดังกล่าวมิใช่เป็นสัญญาเช่าธรรมดาแต่เป็นสัญญาต่างตอบแทนซึ่งคู่สัญญาต่างมีสิทธิและหน้าที่จะต้องปฏิบัติการชำระหนี้ต่อกันตามข้อตกลง โดยเฉพาะนายอิวเลี้ยงซึ่งได้รับเงินช่วยค่าก่อสร้างจากจำเลยที่ 1 แล้วย่อมมีข้อผูกพันหรือหน้าที่จะให้จำเลยที่ 1 เช่นมีกำหนด 8 ปี แม้จะไม่ได้จดทะเบียนการเช่าก็ตาม ต่อมาเมื่อนายอิวเลี้ยงไม่สามารถชำระค่าหน้าดินให้โจทก์ นายอิวเลี้ยงได้โอนหนี้รายนี้พร้อมด้วยสิทธิและหน้าที่ให้นายใหญ่ ศวิตชาต นายใหญ่ ศวิตชาต โอนต่อไปคืนให้โจทก์แล้ว จำเลยได้ชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์ ต่อมาสิทธิและหน้าที่ของนายอิวเลี้ยงตามสัญญาตอบแทนดังกล่าวจึงโอนมาเป็นสิทธิและหน้าที่ของโจทก์โดยชอบ สัญญาเช่าระหว่างนายอิวเลี้ยงกับจำเลยที่ 1 จึงมีผลผูกพันโจทก์ตามระยะเวลาที่นายอิวเลี้ยง จำเลยที่ 1 ตกลงกัน โดยเหตุที่โจทก์เป็นผู้รับโอนมา หาใช่มีผลผูกพันโจทก์เพียง 3 ปีไม่
พิพากษายืน
