แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
โจทก์ทำสัญญาจะซื้อที่ดินนาจากจำเลยและวางเงินมัดจำไว้โดยโจทก์ทราบอยู่แล้วว่ามีผู้เช่าที่ดินพิพาททำนาในขณะทำสัญญาจะซื้อจะขายเมื่อผู้เช่านาทราบว่าจำเลยจะขายที่ดินพิพาทจึงแสดงความจำนงจะซื้อที่ดินพิพาทเป็นหนังสือยื่นต่อประธานคชก.ตำบลและทำเรื่องคัดค้านขอเช่าและซื้อที่ดินต่อทางอำเภอจำเลยเพียงแต่แจ้งแก่ผู้เช่านาว่าจะขายที่ดินพิพาทมิได้ทำเป็นหนังสือดังนี้ผู้เช่านาย่อมได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ.2524มาตรา53โดยมีสิทธิจะซื้อที่ดินพิพาทก่อนโจทก์การที่จำเลยไม่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทตามกำหนดเวลาให้โจทก์ก็เนื่องจากผู้เช่านาจะขอซื้อที่ดินพิพาทโดยดำเนินการถูกต้องตามบทบัญญัติมาตรา53ทุกประการและโจทก์รู้ดีว่าที่ดินพิพาทมีผู้เช่าทำนาหากจำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ไปเพราะเหตุมิได้ปฏิบัติตามมาตรา53ผู้เช่านาก็มีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทจากโจทก์ได้ตามมาตรา54และในกรณีกลับกันหากจำเลยแจ้งให้ผู้เช่านาทราบโดยทำเป็นหนังสือถูกต้องตามบทบัญญัติมาตรา53ผู้เช่านาก็มีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทก่อนโจทก์เช่นกันการกระทำของจำเลยจึงไม่ผิดสัญญาต่อโจทก์โจทก์ก็มิได้ปฏิบัติผิดสัญญาแต่อย่างใดจำเลยจึงต้องคืนมัดจำแก่โจทก์
ย่อยาว
โจทก์ ฟ้อง ว่า จำเลย ผิดสัญญา ไม่ยอม จดทะเบียน โอน ขายที่ดิน ให้ แก่ โจทก์ ขอให้ บังคับ จำเลย โอน ขาย ที่ดิน แก่ โจทก์ ตาม สัญญา
จำเลย ให้การ ว่า จำเลย ไม่อาจ โอน ที่ดิน ให้ แก่ โจทก์ ได้เพราะ ผู้เช่า นา ได้ แจ้ง ว่า จะ ขอ ซื้อ ที่ดิน ใน ราคา ที่ จำเลย ขาย ให้ แก่โจทก์ และ จำเลย ต้อง ขาย ให้ แก่ ผู้เช่า นา ก่อน ตาม พระราชบัญญัติการเช่าที่ดิน เพื่อ เกษตรกรรม พ.ศ. 2524 ขอให้ ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้น พิพากษายก ฟ้อง
โจทก์ อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ พิพากษากลับ ให้ จำเลย โอน ขาย ที่ดิน ตาม สัญญาจะซื้อจะขาย ให้ แก่ โจทก์ ใน ราคา 867,000 บาท คำขอ อื่น ให้ยก
จำเลย ฎีกา
ศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า ตาม พระราชบัญญัติ การเช่าที่ดิน เพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 มาตรา 53 วรรคหนึ่ง ได้ บัญญัติ ว่า”ผู้ให้เช่า นา จะขาย นา ได้ ต่อเมื่อ ได้ แจ้ง ให้ ผู้เช่า นา ทราบ โดย ทำเป็น หนังสือ แสดง ความจำนง จะขาย นา พร้อม ทั้ง ระบุ ราคา ที่ จะขาย และวิธีการ ชำระ เงิน ยื่น ต่อ ประธาน คชก. ตำบล เพื่อ แจ้ง ให้ ผู้เช่า นาทราบ ภายใน สิบ ห้า วัน และ ถ้า ผู้เช่า นา แสดง ความจำนง จะซื้อ นา เป็น หนังสือยื่น ต่อ ประธาน คชก. ตำบล ภายใน สามสิบ วัน นับแต่ วันที่ ได้รับ แจ้งผู้ให้เช่า นา ต้อง ขาย นา แปลง ดังกล่าว ให้ ผู้เช่า นา ตาม ราคา และ วิธีการชำระ เงิน ที่ ได้ แจ้ง ไว้ ” เห็นว่า เมื่อ โจทก์ ทราบ แล้ว ว่า มี ผู้เช่าที่ดินพิพาท ทำนา ใน ขณะ ทำ สัญญาจะซื้อจะขาย ที่ดิน ตาม เอกสาร หมาย จ. 1และ จำเลย ก็ นำสืบ ว่า นาย สุชาติ นิ่มเรือง และ นาย ฉุน รุ่งอร่าม เป็น ผู้เช่า ที่ดินพิพาท ทำนา โดย นาย สุชาติ และ นาย ฉุน มา เบิกความ เป็น พยาน จำเลย ยืนยัน ว่า นาย สุชาติ เช่า ที่ดินพิพาท จาก จำเลย ทำนา 52 ไร่ นาย ฉุน เช่า ทำนา 50 ไร่ พยาน ทั้ง สอง ทราบ ว่า จำเลย จะขาย ที่ดินพิพาท จึง แสดง ความจำนง จะซื้อ ที่ดินพิพาท เป็น หนังสือยื่น ต่อ ประธาน คชก. ตำบล ตาม เอกสาร หมาย ล. 7 และ ทำ เรื่องคัดค้าน ขอ เช่า และ ซื้อ ที่ดิน ต่อ ทาง อำเภอ องครักษ์ ตาม เอกสาร หมาย ล. 8 และ ล. 9 โดย นาย เต็มศักดิ์ จารุจินดา ปลัดอำเภอ องครักษ์ใน ขณะ นั้น ซึ่ง เป็น พยาน จำเลย อีก ปาก หนึ่ง ก็ เบิกความ ว่า นาย สุชาติ และ นาย ฉุน ได้ ไป พบ พยาน แจ้ง ว่า ได้ เช่า ที่ดินพิพาท ของ จำเลย ทำนา มี ความ ประสงค์ จะ ขอ ซื้อ ที่ดินพิพาท และ ให้ พยาน ติดต่อ กับ เจ้าของ นาพยาน ทำ บันทึก ไว้ ตาม เอกสาร หมาย ล. 8 และ ล. 9 สอดคล้อง กับคำเบิกความ ของ จำเลย นาย สุชาติ และ นาย ฉุน พยานหลักฐาน ของ จำเลย จึง มี น้ำหนัก ใน การ รับฟัง แม้ ตาม สัญญาจะซื้อจะขาย เอกสารหมาย จ. 1 ข้อ 6 จะ มี ข้อตกลง ให้ จำเลย จัดการ ให้ ผู้เช่า นาออกจาก ที่ดินพิพาท ให้ เรียบร้อย ก่อน วัน โอน กรรมสิทธิ์ แต่ ได้ความ เพียงว่า จำเลย แจ้ง แก่ ผู้เช่า ที่ดินพิพาท ว่า จะขาย ที่ดินพิพาท มิได้ ทำ เป็นหนังสือ และ ปรากฎ ว่า นาย สุชาติ กับ นาย ฉุน ผู้เช่า ที่ดินพิพาท ทำนา ประสงค์ ต่อมา ว่า จะ ขอ ซื้อ ที่ดินพิพาท นาย สุชาติ และ นาย ฉุน ผู้เช่า ที่ดินพิพาท ย่อม ได้รับ ความคุ้มครอง ตาม มาตรา 53 ดังกล่าวโดย มีสิทธิ จะซื้อ ที่ดินพิพาท ก่อน โจทก์ การ ที่ จำเลย ไม่ จดทะเบียนโอน กรรมสิทธิ์ ที่ดินพิพาท ตาม กำหนด เวลา ให้ โจทก์ ก็ เนื่องจากผู้เช่า ที่ดินพิพาท ทำนา จะ ขอ ซื้อ ที่ดินพิพาท โดย ดำเนินการ ถูกต้อง ตามบทบัญญัติ มาตรา 53 ทุกประการ และ โจทก์ ก็ รู้ ดี ว่า ที่ดินพิพาท มีผู้เช่า ทำนา หาก จำเลย โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดินพิพาท ให้ แก่ โจทก์ ไป เพราะเหตุ มิได้ ปฏิบัติ ตาม มาตรา 53 นาย สุชาติ และ นาย ฉุน ผู้เช่า ที่ดิน พิพาท ทำนา ก็ มีสิทธิ ซื้อ ที่ดินพิพาท จาก โจทก์ ได้ ตาม มาตรา 54 แห่งพระราชบัญญัติ การเช่าที่ดิน เพื่อ เกษตรกรรม พ.ศ. 2524 และ ใน กรณีกลับกัน หาก จำเลย แจ้ง ให้ ผู้เช่า นา ทราบ โดย ทำ เป็น หนังสือ ถูกต้องตาม บทบัญญัติ มาตรา 53 ผู้เช่า นา ก็ มีสิทธิ ซื้อ ที่ดินพิพาท ก่อน โจทก์เช่นกัน ดังนี้ การกระทำ ของ จำเลย จึง ไม่ผิด สัญญา ต่อ โจทก์อย่างไร ก็ ตาม โจทก์ เอง ก็ มิได้ ปฏิบัติ ผิดสัญญา แต่อย่างใด จำเลย จึงต้อง คืน มัดจำ ให้ แก่ โจทก์
พิพากษากลับ ให้ยก ฟ้องโจทก์ แต่ ให้ จำเลย คืน มัดจำ จำนวน200,000 บาท แก่ โจทก์
