แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
โจทก์กับจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกันเป็นหนังสือแม้โจทก์ได้วางมัดจำด้วยก็ถือว่าการวางมัดจำเป็นเพียงข้อสัญญาข้อหนึ่งเท่านั้นหาใช่ทำสัญญากันด้วยการวางมัดจำไม่เมื่อตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินไม่มีข้อความตอนใดระบุให้จำเลยจะต้องจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทหรือทางเข้าออกแก่โจทก์ ณ สำนักงานที่ดินอำเภอเมืองลพบุรีในวันที่ 1กุมภาพันธ์ 2534 ดังนั้น การที่โจทก์นำสืบถึงข้อความเพิ่มเติมนอกจากที่ระบุไว้ในสัญญา โดยอ้างว่าโจทก์จำเลยตกลงโอนที่ดินกันภายใน 3 เดือน ซึ่งตรงกับวันที่ 1กุมภาพันธ์ 2534 แต่ผู้เขียนสัญญาลืมเขียนข้อความระบุวันนัดโอนนั้น เป็นการนำสืบพยานบุคคลเพิ่มเติมข้อความในเอกสารสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94(ข) ดังนั้นแม้ในวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2534 จำเลยไม่ไปสำนักงานที่ดินเพื่อจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทพร้อมทางเข้าออกให้โจทก์ก็ถือไม่ได้ว่าจำเลยผิดสัญญา ก่อนที่โจทก์จะบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโจทก์ได้มีหนังสือถึงจำเลยสองครั้ง ครั้งแรกเมื่อวันที่ 19 มีนาคม 2534 เร่งรัดให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาและ ขอคำยืนยันจากจำเลยภายในวันที่ 29 มีนาคม 2534 ก็ไม่ปรากฏว่าจำเลยได้มีหนังสือชี้แจงให้โจทก์ทราบว่าสามารถโอนที่ดินตามสัญญาให้โจทก์ได้หรือไม่ ครั้งที่สองเมื่อวันที่ 16 กันยายน 2534 โจทก์ขอให้จำเลยโอนที่ดินในวันที่ 19 กันยายน 2534 เวลา 13.30 นาฬิกา จำเลยได้รับหนังสือ ของโจทก์แล้ว แม้ว่าหนังสือของโจทก์ครั้งที่สองแจ้งให้จำเลย โอนที่ดินในระยะกระชั้นชิด แต่หนังสือของโจทก์ครั้งแรก ที่เร่งรัดให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาจนถึงวันที่โจทก์บอกกล่าวในครั้งที่สองเป็นเวลาห่างกันถึง 6 เดือน จำเลยกลับเพิกเฉยไม่ได้ดำเนินการอย่างใดเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินสำหรับเป็นทางเข้าออกจากที่ดินพิพาทเชื่อมถนนสาธารณะ ซึ่งได้ความว่าเจ้าของที่ดินได้ขอรับวัดแบ่งแยกที่ดินแล้วเสร็จ และเจ้าของที่ดินข้างเคียงได้ยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่ใช้ทำเป็นทางเข้าออกเมื่อวันที่15 ตุลาคม 2534 การที่จำเลยกลับมีหนังสือถึงโจทก์ลงวันที่ 26 กันยายน 2534 อ้างว่า จำเลยพร้อมที่จะโอนที่ดินตามสัญญาให้โจทก์ และให้โจทก์ชำระราคาที่ดินที่เหลือณ สำนักงานที่ดินในวันที่ 11 ตุลาคม 2534 เวลา 10 นาฬิกานั้นปรากฏว่าพนักงานเจ้าหน้าที่ได้รังวัดแบ่งแยกที่ดินเสร็จและออกหนังสือ น.ส.3 เมื่อวันที่ 14 ตุลาคม 2534ถ้าหากโจทก์ไปสำนักงานที่ดินอำเภอเมืองลพบุรีในวันที่ 11 ตุลาคม 2534 ตามที่จำเลยนัดหมาย โจทก์ก็ไม่สามารถ รับโอนที่ดินตามสัญญาจากจำเลยได้ และการที่จำเลยไม่สามารถจัดซื้อที่ดินสำหรับเป็นทางเข้าออกตามสัญญาได้ แต่จำเลยมีหนังสือถึงโจทก์ลงวันที่ 26 กันยายน 2534 นัดโอนที่ดินกันจึงเป็นการประวิงการปฏิบัติตามสัญญาโดยไม่ได้คำนึงว่าจำเลยไม่สามารถโอนที่ดินพิพาทพร้อมทางเข้าออกให้โจทก์ตามสัญญาได้ จำเลยย่อมเป็นฝ่ายผิดสัญญาอยู่นั่นเองดังนั้นการที่โจทก์มีหนังสือถึงจำเลยให้จำเลยโอนที่ดินในวันที่ 19 กันยายน 2534 เป็นการกำหนดระยะเวลาให้จำเลยชำระหนี้ภายในเวลาพอสมควรแล้ว จำเลยไม่ชำระหนี้จึงถือได้ว่าจำเลยผิดสัญญาและต่อมาโจทก์ได้มีหนังสือถึงจำเลยแจ้งว่าจำเลยผิดสัญญาขอให้คืนเงินมัดจำ 480,000 บาท และชำระเบี้ยปรับ 960,000 บาท ภายในกำหนด 7 วัน หากพ้นกำหนดจะดำเนินคดีต่อไป ซึ่งจำเลยได้รับหนังสือดังกล่าวแล้วจึงเป็นกรณีที่ถือว่าโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาต่อจำเลยแล้วตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 31 ตุลาคม 2533 โจทก์กับจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) เลขที่ 451 เนื้อที่ 12 ไร่ พร้อมที่ดินเป็นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะ กว้าง 8 เมตร ยาว 300 เมตร ในราคา 1,600,000 บาทโจทก์ได้ชำระเงินมัดจำให้จำเลยจำนวน 480,000 บาท ส่วนเงินค่าที่ดินอีกจำนวน 1,120,000 บาท โจทก์จะชำระให้แก่จำเลยในวันจดทะเบียนโอนที่ดินในวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2534 หากจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่ว่ากรณีใด ๆ จำเลยจะต้องคืนเงินมัดจำจำนวน480,000 บาท แก่โจทก์ และยอมให้โจทก์ปรับเป็นเงิน 960,000 บาทครั้นถึงกำหนดวันโอนที่ดินโจทก์ได้ไปที่สำนักงานที่ดินพร้อมกับนำเงินจำนวน 1,120,000 บาท มาชำระแก่จำเลย แต่จำเลยผิดนัดไม่ไปจัดการโอนที่ดินให้แก่โจทก์ ต่อมาโจทก์ได้มีหนังสือแจ้งให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่โจทก์อีกครั้งหนึ่งในวันที่19 กันยายน 2534 แต่จำเลยเพิกเฉย โจทก์จึงมีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยคืนเงินมัดจำและชำระเบี้ยปรับแก่โจทก์ แต่จำเลยยังคงเพิกเฉย จำเลยต้องคืนเงินมัดจำและใช้เบี้ยปรับแก่โจทก์พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีของเงินมัดจำตั้งแต่วันที่1 พฤศจิกายน 2533 ถึงวันฟ้องเป็นเงิน 36,394.52 บาทรวม 1,476,394.52 บาท ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน1,476,394.52 บาท แก่โจทก์ พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีของเงินต้น 480,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ
จำเลยให้การว่า โจทก์จำเลยมิได้ตกลงกันว่าจะทำการโอนทางทะเบียนและชำระราคาค่าที่ดินส่วนที่เหลือตามสัญญาในวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2534 ตามที่โจทก์อ้าง แต่ตกลงกันให้จำเลยเป็นผู้ดำเนินการจัดหาเส้นทางเข้าออกจากที่ดินแปลงดังกล่าวสู่ทางสาธารณะให้เสร็จก่อนแล้วจึงจะกำหนดนัดทำการโอนทางทะเบียนพร้อมกับชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือตามสัญญา จำเลยมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา กล่าวคือจำเลยพร้อมจะโอนที่ดินดังกล่าวให้แก่โจทก์แต่โจทก์ไม่ยอมรับอ้างว่าให้จำเลยดำเนินการเกี่ยวกับทางออกสู่ถนนสาธารณะให้เรียบร้อยเสียก่อนจึงค่อยนัดจดทะเบียนโอนและชำระราคาค่าที่ดินส่วนที่เหลือ ในระหว่างที่จำเลยดำเนินการหาทางออกสู่ทางสาธารณะ โจทก์ได้มาติดต่อขอลดราคาค่าที่ดินแต่จำเลยไม่ยอม โจทก์ขอเลิกสัญญาจะซื้อจะขายและขอเงินมัดจำคืนและมีหนังสือฉบับลงวันที่ 16 กันยายน 2534 มายังจำเลยและกำหนดให้จำเลยไปทำการจดทะเบียนโอนในวันที่ 19 กันยายน 2534เวลา 13.30 นาฬิกา อันเป็นกำหนดเวลาอันรวดเร็วเพื่อประสงค์จะไม่ยอมรับโอนที่ดินจากจำเลย ต่อมาจำเลยได้มีหนังสือบอกกล่าวฉบับลงวันที่ 26 กันยายน 2534 ไปถึงโจทก์กำหนดให้โจทก์มาจดทะเบียนรับโอนที่ดินในวันที่ 11 ตุลาคม 2534 เวลา 10 นาฬิกาแต่โจทก์เพิกเฉยและกลับมีหนังสือฉบับลงวันที่ 7 ตุลาคม 2534มายังจำเลยขอบอกเลิกสัญญาซึ่งโจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเพราะจำเลยมิได้ผิดสัญญา ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 1,441,578 บาทพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีของต้นเงิน 480,000 บาทนับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระแก่โจทก์เสร็จ
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงในเบื้องต้นฟังได้เป็นยุติว่าเมื่อวันที่ 31 ตุลาคม 2533 โจทก์กับจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) เลขที่ 451เนื้อที่ 12 ไร่ พร้อมทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะกว้าง 8 เมตรยาวตั้งแต่ที่ดินพิพาทถึงถนนสาธารณะในราคา 1,600,000 บาทในวันทำสัญญาโจทก์ได้วางมัดจำแก่จำเลย 480,000 บาทส่วนราคาที่ดินที่เหลือกำหนดให้โจทก์ชำระในวันจดทะเบียนโอนที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.1
ปัญหาวินิจฉัยข้อแรกตามฎีกาของจำเลยมีว่า โจทก์หรือจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยฎีกาว่าโจทก์กับจำเลยไม่มีข้อตกลงในวันทำสัญญาให้จำเลยจะต้องไปจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่โจทก์ในวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2534 ดังคำวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์ เห็นว่าโจทก์กับจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกันเป็นหนังสือ แม้โจทก์ได้วางมัดจำด้วย ก็ถือว่าการวางมัดจำเป็นเพียงข้อสัญญาข้อหนึ่งเท่านั้น หาใช่ทำสัญญากันด้วยการวางมัดจำไม่สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.1 ไม่มีข้อความตอนใดระบุให้จำเลยจะต้องจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทหรือทางเข้าออกแก่โจทก์ณ สำนักงานที่ดินอำเภอเมืองลพบุรีในวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2534ดังนั้น การที่โจทก์นำสืบถึงข้อความเพิ่มเติมนอกจากที่ระบุไว้ในสัญญา โดยอ้างว่าโจทก์จำเลยตกลงโอนที่ดินกันภายใน 3 เดือนซึ่งตรงกับวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2534 แต่พันโทเฉอื้อน รอดเพชรผู้เขียนสัญญาลืมเขียนข้อความระบุวันนัดโอนนั้น เป็นการนำสืบพยานบุคคลเพิ่มเติมข้อความในเอกสารสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.1 ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 94(ข) ดังนั้น แม้ในวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2534 จำเลยไม่ไปสำนักงานที่ดินอำเภอเมืองลพบุรีเพื่อจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทพร้อมทางเข้าออกให้โจทก์ ก็ถือไม่ได้ว่าจำเลยผิดสัญญาไม่โอนที่ดินให้โจทก์ในวันดังกล่าว แต่อย่างไรก็ดี ก่อนที่โจทก์จะบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.1โจทก์นำสืบว่า โจทก์ได้มีหนังสือถึงจำเลยสองครั้ง ครั้งแรกเมื่อวันที่ 19 มีนาคม 2534 เร่งรัดให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาและขอคำยืนยันจากจำเลยภายในวันที่ 29 มีนาคม 2534ตามเอกสารหมาย จ.5 แต่ไม่ปรากฏว่าจำเลยได้มีหนังสือชี้แจงให้โจทก์ทราบว่าสามารถโอนที่ดินตามสัญญาให้โจทก์ได้หรือไม่ครั้งที่สองเมื่อวันที่ 16 กันยายน 2534 ขอให้จำเลยโอนที่ดินในวันที่ 19 กันยายน 2534 เวลา 13.30 นาฬิกา ตามเอกสารหมาย จ.6จำเลยได้รับหนังสือของโจทก์แล้วตามเอกสารหมาย จ.14 แม้ว่าหนังสือของโจทก์ครั้งที่สองแจ้งให้จำเลยโอนที่ดินในระยะกระชั้นชิดแต่จำเลยก็น่าจะทราบตั้งแต่ได้รับหนังสือของโจทก์ครั้งแรกที่เร่งรัดให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาตั้งแต่เดือนมีนาคม 2534จนถึงวันที่โจทก์บอกกล่าวในครั้งที่สองเป็นเวลาห่างกันถึง 6 เดือนจำเลยกลับเพิกเฉยไม่ได้ดำเนินการอย่างใดเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินสำหรับเป็นทางเข้าออกจากที่ดินพิพาทเชื่อมถนนสาธารณะจำเลยกลับนำสืบว่าในวันที่โจทก์มีหนังสือนัดโอนที่ดินในวันที่19 กันยายน 2534 นั้น เด็กที่บ้านของจำเลยได้รับหนังสือเมื่อวันที่ 18 กันยายน 2534 ในวันดังกล่าวจำเลยไปต่างจังหวัดและกลับบ้านเมื่อวันที่ 20 กันยายน 2534 แต่นางโสภา กุศลส่งภริยาของจำเลยได้แจ้งเหตุขัดข้องการโอนที่ดินว่าเรื่องทางเข้าออกอยู่ระหว่างดำเนินการแบ่งแยก จำเลยได้มอบหมายให้นายประยูรกับนายจำลองเป็นผู้ติดต่อซื้อที่ดินจากนายปรีชาเจ้าของที่ดินข้างเคียงตามภาพถ่ายหนังสือ น.ส.3 ก. เอกสารหมาย ล.1และ ล.2 และเอกสารหมาย ล.10 ถึง ล.13 แต่ได้ความว่าเจ้าของที่ดินได้ขอรังวัดแบ่งแยกที่ดินแล้วเสร็จ และนายปรีชาได้ยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่ใช้ทำเป็นทางเข้าออกเมื่อวันที่ 15 ตุลาคม 2534 โดยที่ไม่ปรากฏหลักฐานว่าก่อนหน้าที่โจทก์จะมีหนังสือถึงจำเลยตามเอกสารหมาย จ.6 จำเลยได้ติดต่อซื้อที่ดินสำหรับเป็นทางเข้าออกจากนายปรีชาเจ้าของที่ดินเป็นกิจลักษณะหรือไม่ จำเลยกลับมีหนังสือถึงโจทก์ลงวันที่ 26 กันยายน 2534 อ้างว่า จำเลยพร้อมที่จะโอนที่ดินตามสัญญาให้โจทก์ และให้โจทก์ชำระราคาที่ดินที่เหลือ ณ สำนักงานที่ดินอำเภอเมืองลพบุรี ในวันที่ 11 ตุลาคม 2534 เวลา 10 นาฬิกา ตามเอกสารหมาย ล.3 แต่ปรากฏว่าพนักงานเจ้าหน้าที่ได้รังวัดแบ่งแยกที่ดินเสร็จและออกหนังสือ น.ส.3ตามเอกสารหมาย ล.1 และ ล.2 เมื่อวันที่ 14 ตุลาคม 2534ถ้าหากโจทก์ไปสำนักงานที่ดินอำเภอเมืองลพบุรีในวันที่ 11 ตุลาคม2534 ตามที่จำเลยนัดหมายโจทก์ก็ไม่สามารถรับโอนที่ดินตามสัญญาจากจำเลยได้ นอกจากนี้นายประยูรพยานจำเลยเบิกความว่าที่ดินที่ได้ตกลงซื้อทำทางเข้าออกตามภาพถ่ายหนังสือ น.ส.3เอกสารหมาย ล.2 มีเนื้อที่เพียง 25 ตารางวา ส่วนที่ดินตามหนังสือ น.ส.3 เอกสารหมาย ล.1 มีเนื้อที่ 1 งาน 25 ตารางวาจำเลยให้ซื้อไว้เฉย ๆ แต่ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.1ได้ระบุทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะกว้าง 8 เมตร หรือ 4 วาส่วนความยาวนั้นโจทก์นำสืบว่ามีระยะทาง 300 เมตร หรือ 150 วาคำนวณแล้วที่ดินที่เป็นทางเข้าออกจะมีเนื้อที่ 600 ตารางวาหรือ 1 ไร่ 2 งาน แสดงว่าจำเลยไม่สามารถจัดซื้อที่ดินสำหรับเป็นทางเข้าออกตามสัญญาได้ หนังสือของจำเลยที่มีถึงโจทก์ลงวันที่ 26 กันยายน 2534 นัดโอนที่ดินกันตามเอกสารหมาย ล.3น่าจะเป็นการประวิงการปฏิบัติตามสัญญาโดยไม่ได้คำนึงว่าจำเลยไม่สามารถโอนที่ดินพิพาทพร้อมทางเข้าออกให้โจทก์ตามสัญญาได้จำเลยย่อมเป็นฝ่ายผิดสัญญาอยู่นั่นเอง การที่โจทก์มีหนังสือถึงจำเลยให้จำเลยโอนที่ดินในวันที่ 19 กันยายน 2534 เวลา 13.30 นาฬิกา ตามเอกสารหมาย จ.6 เป็นการกำหนดระยะเวลาให้จำเลยชำระหนี้ภายในเวลาพอสมควรแล้ว เมื่อจำเลยไม่ชำระหนี้จึงถือได้ว่าจำเลยผิดสัญญา ต่อมาโจทก์ได้มีหนังสือถึงจำเลยลงวันที่ 7 ตุลาคม 2534 แจ้งว่า จำเลยผิดสัญญาขอให้คืนเงินมัดจำ480,000 บาท และชำระเบี้ยปรับ 960,000 บาท ภายในกำหนด7 วัน หากพ้นกำหนดจะดำเนินคดีต่อไป ซึ่งจำเลยไม่รับหนังสือดังกล่าวแล้วตามเอกสารหมาย จ.9 และ จ.10 จึงเป็นกรณีที่ถือว่าโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาต่อจำเลยแล้ว ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387
พิพากษายืน
