แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
โจทก์บรรยายฟ้องว่า จำเลยก่อสร้างตึกแถวรุกล้ำเข้าในเขตแนวถนนที่จำเลยมีข้อตกลงตามสัญญาที่ทำไว้กับโจทก์และตามแผนผังที่ได้โฆษณาไว้ในแนวถนน 2 เมตร ซึ่งหากข้อเท็จจริงเป็นดังข้ออ้างของโจทก์ การกระทำของจำเลยย่อมเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้อง โจทก์เข้าทำสัญญากับจำเลยโดยเชื่อคำโฆษณา จึงเข้าลักษณะเป็นการซื้อขายตามคำพรรณา จำเลยจึงมีหน้าที่ส่งมอบทรัพย์สินที่ซื้อขายให้ตรงตามคำพรรณนา
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเป็นเจ้าของโครงการจัดสรรที่ดินพร้อมรับจ้างปลูกอาคารบนที่ดิน ได้ให้คำมั่นต่อผู้จะซื้อทั่วไปว่า จำเลยจะจัดให้มีถนนกว้าง 8 เมตรตลอดระยะทางในที่ดินจัดสรรดังกล่าวสู่ซอยขุนนางอันเป็นซอยสาธารณะ โจทก์ตกลงซื้อที่ดินจัดสรรแปลงที่ 2ของจำเลยตามแผนผังที่จำเลยจัดทำขึ้น เนื้อที่ประมาณ 24 ตารางวาเป็นเงิน 288,000 บาท โดยโจทก์ว่าจ้างจำเลยเป็นผู้ออกแบบแปลนและปลูกสร้างอาคารทาวน์เฮาส์ บนที่ดินที่ซื้อเป็นค่าก่อสร้างอีกจำนวน 490,000 บาท นอกจากนี้โจทก์และผู้ซื้อรายอื่นต้องเป็นผู้ออกค่าถมที่ดินทำถนนคอนกรีตเสริมเหล็กตลอดแนวถนน ค่าวางท่อระบายน้ำ ท่อประปาและสายไฟฟ้าเข้าสู่ที่ดิน โดยคิดเป็นเงินรายละ72,000 บาท รวมเป็นเงินที่โจทก์ซื้อที่ดินและบ้านจัดสรรจากจำเลยจำนวน 850,000 บาท ได้ชำระเงินให้แก่จำเลยไปแล้ว 420,000 บาทจำเลยผิดสัญญาโดยก่อสร้างตึกแถวบนที่ดินด้านหน้าที่ติดกับซอยขุนนามรุกล้ำเข้าไปในเขตของแนวถนนที่จำเลยตกลงกับโจทก์และผู้ซื้อรายอื่นตามแผนผังที่ได้โฆษณาไว้ว่าถนนจะต้องมีความกว้างถึง 8 เมตรโดยเหลือเพียง 6 เมตร การกระทำของจำเลยเป็นเหตุให้ผู้ซื้อเสียหายเนื่องจากขาดประโยชน์ในการใช้ถนนตามข้อตกลงจากเดิมไปถึง 2 เมตร ขอให้จำเลยรื้อถอนตึกแถวในส่วนที่รุกล้ำเข้าไปในแนวเขตถนนทางเข้าหมู่บ้านจัดสรรโดยให้จำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายด้วยตนเองทั้งสิ้น หากจำเลยไม่ยินยอมรื้อถอนตึกแถวดังกล่าวให้โจทก์มีอำนาจทำการรื้อถอนได้ โดยโจทก์จะเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายด้วยตนเองก่อนแล้วบังคับเอากับจำเลยต่อไป ให้จำเลยก่อสร้างถนนในส่วนที่ได้รื้อถอนตึกแถวที่รุกล้ำแนวถนนให้เป็นที่เรียบร้อยตามข้อตกลงแห่งสัญญา
จำเลยให้การว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง เพราะไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ในทาวน์เฮาส์และที่ดินและยังไม่มีสิทธิที่จะเข้าอยู่อาศัยในทาวน์เฮาส์ดังกล่าว สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นเพียงสัญญาจะซื้อขาย โจทก์ยังค้างชำระค่าทาวน์เฮาส์และที่ดิน จำเลยจะส่งมอบทาวน์เฮาส์และที่ดินให้แก่โจทก์เข้าอยู่อาศัยเมื่อจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมระหว่างโจทก์กับจำเลยแล้ว จำเลยไม่เคยให้คำมั่นสัญญาว่าทางเข้าทาวน์เฮาส์และที่ดินของจำเลยมีความกว้างขนาด8 เมตร จำเลยทำทางเข้ากว้าง 6 เมตร มีความเหมาะสมในการใช้สอยแล้ว โจทก์มีสิทธิที่จะใช้เป็นทางเข้าออกได้ตามที่จำเลยทำให้การก่อสร้างตึกแถวลงในที่ดินติดกับทางเข้าเป็นสิทธิของจำเลยและมิได้สร้างรุกล้ำเข้าไปในถนนที่จำเลยจัดสร้างไว้สำหรับเป็นทางเข้า โจทก์ไม่ได้รับความเสียหายจากการก่อสร้างตึกแถวของจำเลย จำเลยไม่ได้ผิดสัญญาและไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยรื้อถอนตึกแถวที่รุกล้ำเข้าไปในแนวถนนทางเข้าหมู่บ้านจัดสรรซึ่งมีความกว้าง 8 เมตรโดยให้จำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายด้วยตนเอง และให้จำเลยก่อสร้างถนนในส่วนที่รื้อถอนดังกล่าวให้เรียบร้อย โดยให้ถนนช่วงที่เชื่อมต่อกับซอยขุนนามมีความกว้าง 8 เมตรจนจรดถนนในโครงการก่อสร้างทาวน์เฮาส์ที่โจทก์ซื้อจากจำเลยตามสัญญา
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่โต้แย้งกันรับฟังได้ว่า จำเลยเป็นเจ้าของโครงการและจัดสรรบ้านบางกระบือทาวน์เฮาส์ในซอยสามเสน 32 (ซอยขุนนาม) แขวงถนนนครไชยศรี เขตดุสิตกรุงเทพมหานคร ตามโครงการมีการจัดสรรทาวน์เฮาส์ขายจำนวน17 ห้อง เมื่อวันที่ 29 สิงหาคม 2531 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อทาวน์เฮาส์ดังกล่าวจากจำเลยจำนวน 1 ห้อง ปรากฏตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายที่ดินและจ้างเหมาก่อสร้างทาวน์เฮาส์ เอกสารหมาย จ.3จำเลยได้ก่อสร้างตึกแถวขึ้นที่ปากทางเข้าโครงการดังกล่าวโดยเว้นเป็นถนนด้านที่ติดกับซอยขุนนามมีความกว้าง 6 เมตร ปรากฏตามแผนผังก่อสร้างชุดที่ 1, 2
จำเลยฎีกาข้อแรกในปัญหาอำนาจฟ้องของโจทก์ว่า สัญญาระหว่างโจทก์จำเลยไม่ได้ระบุถึงที่ดินส่วนที่ทำถนนพิพาท การกระทำของจำเลยจึงไม่เป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ เห็นว่าโจทก์กล่าวอ้างในฟ้องว่าจำเลยได้ก่อสร้างตึกแถวรุกล้ำเข้าในเขตแนวถนนที่จำเลยได้มีข้อตกลงตามสัญญาที่ทำไว้กับโจทก์และตามแผนผังที่ได้โฆษณาไว้ในแนวถนน 2 เมตรหากข้อเท็จจริงเป็นดังข้ออ้างของโจทก์ การกระทำของจำเลยย่อมเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องคดีนี้
จำเลยฎีกาข้อหลังว่า ตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายที่ดินและจ้างเหมาก่อสร้างทาวน์เฮาส์เอกสารหมาย จ.3 ไม่ได้ระบุเรื่องการทำถนนพิพาทไว้ว่ามีความกว้างเท่าใด การที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์นำเอาพฤติการณ์แห่งคดีมาวินิจฉัยว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาเป็นการไม่ชอบ และจำเลยซื้อที่ดินเพื่อทำถนนพิพาทจากนายชูชาติกว้างเพียง 6 เมตรเท่านั้น ไม่มีเหตุที่จะบังคับให้จำเลยทำถนนกว้างถึง 8 เมตร ในข้อนี้พยานโจทก์มีตัวโจทก์เบิกความประกอบเอกสารว่าโจทก์มีความประสงค์จะซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย โจทก์เห็นประกาศโครงการจัดสรรทาวน์เฮาส์ของจำเลย จึงเข้าไปติดต่อกับเจ้าหน้าที่ของจำเลย ณ สำนักงานขายโครงการดังกล่าว เจ้าหน้าที่ของจำเลยได้มอบแผ่นปลิวโฆษณาโครงการและผังบริเวณของโครงการตามเอกสารหมาย จ.1 และ จ.2 แก่โจทก์ โจทก์จึงได้จองซื้อห้องหมายเลข 7และได้ทำสัญญาจะซื้อไว้ตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายที่ดินและจ้างเหมาก่อสร้างทาวน์เฮาส์ เอกสารหมาย จ.3 จากจำเลย โดยมีการตกลงกันด้วยว่าจำเลยจะต้องสร้างถนนคอนกรีตเสริมเหล็กขนาดกว้าง8 เมตร ยาว 60 เมตร จากซอยขุนนามผ่านกลางหมู่บ้านจัดสรร ตามผังบริเวณโครงการเอกสารหมาย จ.2 นอกจากนี้โจทก์ยังมี นายสุวรรณโควินทะรักษา และนางสาวพิไล เทพลักษณเลขาซึ่งได้ทำสัญญาจะซื้อทาวน์เฮาส์จากจำเลยเช่นเดียวกับโจทก์เบิกความสนับสนุนคำเบิกความของโจทก์ว่ามีข้อผูกพันที่จำเลยต้องทำถนนกว้าง 8 เมตรตลอดสายโดยเริ่มจากซอยขุนนามผ่านตลอดโครงการกลางหมู่บ้านทาวน์เฮาส์ที่จัดสรรด้วย และจำเลยเองก็เบิกความรับแผ่นปลิวโฆษณาโครงการตามเอกสารหมาย จ.1 และเบิกความตอบคำถามค้านรับว่าได้นำผังบริเวณของโครงการตามเอกสารหมาย จ.2 ไปยื่นขออนุญาตก่อสร้างโครงการทาวน์เฮาส์ดังกล่าวต่อเขตดุสิต จึงรับฟังได้ว่าจำเลยได้โฆษณาขายทาวน์เฮาส์ดังกล่าวโดยระบุว่ามีถนนพิพาทเชื่อมต่อจากซอยขุนนามขนาดกว้าง 8 เมตร อยู่ในโครงการด้วย การที่โจทก์เข้าทำสัญญากับจำเลยโดยเชื่อตามคำโฆษณาดังกล่าวจึงเข้าลักษณะเป็นการซื้อขายตามคำพรรณนา จำเลยย่อมมีหน้าที่ต้องส่งมอบทรัพย์สินที่ซื้อขายให้ตรงตามคำพรรณนาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 503 วรรคสอง ที่จำเลยอ้างมาในฎีกาว่าศาลล่างทั้งสองฟังข้อเท็จจริงนอกเหนือจากที่ปรากฏตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายที่ดินและจ้างเหมาก่อสร้างทาวน์เฮาส์เอกสารหมาย จ.3 เป็นการไม่ชอบเห็นว่าการที่ศาลรับฟังข้อเท็จจริงตามแผ่นปลิวโฆษณา โครงการและผังบริเวณของโครงการตามเอกสารหมาย จ.1 และ จ.2 ก็เพื่อชี้หรืออธิบายถึงความผูกพันในหนังสือสัญญาจะซื้อขายที่ดินและจ้างเหมาก่อสร้างทาวน์เฮาส์เอกสารหมาย จ.3 ว่ามีเพียงใด หาเป็นการไม่ชอบตามฎีกาของจำเลยไม่และที่จำเลยยกขึ้นอ้างในฎีกาว่าจำเลยซื้อที่ดินจากนายชูชาติสำหรับทำถนนพิพาทเพียงกว้าง 6 เมตร จะบังคับให้จำเลยทำถนนพิพาทถึง 8 เมตรไม่ได้นั้น ข้อเท็จจริงได้ความว่า จำเลยได้ซื้อที่ดินส่วนที่ก่อสร้างตึกแถวที่ล้ำเข้าไปในแนวถนนพิพาทจากนายชูชาติเมื่อวันที่ 4 ตุลาคม 2531 ปรากฏตามภาพถ่ายโฉนดและบันทึกเพิ่มเติมต่อท้ายสัญญาจะซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย ล.2 และ ล.3 กรณีย่อมอยู่ในวิสัยที่สามารถบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามข้อผูกพันที่จำเลยมีต่อโจทก์ได้ คำพิพากษาศาลล่างทั้งสองชอบแล้วฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน
