แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายกลายเป็นสัญญาที่มิได้กำหนดเวลาชำระหนี้ตามวันแห่งปฏิทินและจำเลยบอกกล่าวให้เวลาแก่โจทก์ชำระหนี้ภายในกำหนดเวลาใหม่โดยชอบ แต่โจทก์ไม่ปฏิบัติตาม โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาละเลยไม่ชำระหนี้ จำเลยย่อมมีสิทธิริบมัดจำได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 378 (2) และมีสิทธินำที่ดินไปเสนอขายบุคคลอื่นได้ ไม่ถือเป็นการตกลงเลิกสัญญาจะซื้อจะขายกับโจทก์โดยปริยายแต่อย่างใด พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540 มาตรา 7 บัญญัติว่า ในสัญญาที่มีการให้สิ่งใดไว้เป็นมัดจำหากมีกรณีที่จะต้องริบมัดจำ ถ้ามัดจำนั้นสูงเกินส่วน ศาลจะลดให้ริบได้เพียงเท่าความเสียหายที่แท้จริงก็ได้ ซึ่งโจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับจำเลยในราคา 1,400,000 บาท วางมัดจำไว้ 500,000 บาท คิดเป็นร้อยละ 35.71 ของราคาที่ดิน เมื่อเทียบมัดจำกับราคาที่ซื้อขายกันแล้ว เห็นได้ว่าเป็นมัดจำที่สูงเกินส่วน เห็นควรลดมัดจำที่จะให้ริบลง โจทก์และจำเลยต่างมิได้นำสืบว่าความเสียหายแท้จริงที่จำเลยได้รับมีเพียงใด แต่เห็นว่าหากจำเลยขายและได้รับเงินค่าที่ดินจากโจทก์ย่อมนำเงินไปหาประโยชน์อย่างอื่นได้ เมื่อโจทก์ผิดสัญญาแล้ว จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับผู้ซื้อรายใหม่ในราคา ที่ลดลง เห็นควรลดมัดจำที่จะให้ริบลงเหลือ 200,000 บาท ซึ่งเป็นจำนวนที่จำเลยน่าจะเสียหายจริงและจำเลยต้องคืนเงินมัดจำอีก 300,000 บาท แก่โจทก์ ปัญหาดังกล่าวเป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ให้อำนาจศาลในการพิจารณาคดีและเป็นปัญหาเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยเองได้ สำหรับเงินมัดจำที่จำเลยต้องคืนแก่โจทก์นั้น มิใช่กรณีที่จำเลยผิดนัดอันจะต้องชำระดอกเบี้ยตาม ป.พ.พ. มาตรา 224 วรรคหนึ่ง ทั้งเป็นเหตุสืบเนื่องมาจากโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยจึงไม่ต้องชำระดอกเบี้ยในเงิน 300,000 บาท ที่ต้องคืนแก่โจทก์
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงิน 600,369 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 600,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 9 พิพากษากลับว่า ให้จำเลยคืนเงินมัดจำ 500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 17 มิถุนายน 2557 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ แต่ดอกเบี้ยคิดถึงวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 20 มิถุนายน 2557) ต้องไม่เกิน 367 บาท ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังเป็นยุติว่า จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 157286 ตำบลคอหงส์ อำเภอหาดใหญ่ จังหวัดสงขลา ให้แก่โจทก์ในราคา 1,400,000 บาท โจทก์วางเงินมัดจำในวันทำสัญญา 500,000 บาท ส่วนที่เหลือจะชำระในวันที่ 9 พฤษภาคม 2557 ซึ่งเป็นวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน
มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า จำเลยต้องคืนเงินมัดจำตามฟ้องแก่โจทก์หรือไม่ จำเลยฎีกาว่า หลังจากทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกันแล้ว โจทก์ต่อรองขอลดราคาที่ดินลง แต่จำเลยไม่ตกลง โจทก์จึงขอเลิกสัญญาไม่ซื้อที่ดินอีกต่อไป ยอมให้จำเลยริบเงินมัดจำได้ จำเลยจึงไม่ต้องคืนเงินมัดจำแก่โจทก์ พาจำเลยไปเจรจากับโจทก์เรื่องการโอนที่ดิน โจทก์ยังคงแจ้งว่าหากจำเลยไม่ลดราคาให้ โจทก์ก็ไม่มีเงินชำระ เห็นว่า การที่สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามฟ้องระหว่างโจทก์กับจำเลยกำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันในวันที่ 9 พฤษภาคม 2557 ซึ่งเป็นวันหยุดราชการจนไม่อาจจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินกันได้ในวันนั้น มิได้อยู่ในบังคับแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/8 ที่บัญญัติให้นับวันที่เริ่มทำการใหม่ต่อจากวันที่หยุดทำการเป็นวันสุดท้ายของระยะเวลา จึงถือไม่ได้ว่าจำเลยต้องไปจดทะเบียนโอนที่ดินแก่โจทก์ในวันที่ 12 พฤษภาคม 2557 การที่โจทก์ไปที่สำนักงานที่ดินและทำบันทึกว่า จำเลยไม่ไปโอนที่ดินแก่โจทก์จึงไม่มีผลว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดนัดหรือผิดสัญญาแต่ประการใด ทั้งไม่ปรากฏด้วยว่า โจทก์ได้เตรียมเงินไปชำระราคาที่ดินส่วนที่ยังเหลืออยู่แก่จำเลยแต่อย่างใด โจทก์จึงไม่อาจกล่าวอ้างเหตุบอกเลิกสัญญาแก่จำเลย ข้อเท็จจริงกลับได้ความจากคำเบิกความของจำเลยว่า ก่อนถึงกำหนดนัดในวันที่ 9 พฤษภาคม 2557 โจทก์มาหาจำเลยเพื่อเจรจาขอลดราคาที่ดินลงแต่จำเลยไม่ตกลง เนื่องจากจำเลยจำเป็นต้องใช้เงินเพื่อต่อเติมโรงกลึงของจำเลย โจทก์จึงบอกแก่จำเลยว่าเมื่อจำเลยไม่ลดราคาให้ โจทก์ก็ยอมสูญเงินมัดจำที่วางไว้ ต่อมาหลังจากครบกำหนดที่นัดไว้ พันโททวีศักดิ์โทรศัพท์มาขอเลื่อนเวลาไปอีก 1 สัปดาห์ เพื่อให้โจทก์หาเงินมาชำระส่วนที่เหลือโดยจำเลยยินยอมแต่โจทก์เงียบหายไป โดยจำเลยมีพันโททวีศักดิ์ ซึ่งลงชื่อเป็นพยานในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและรับราชการอยู่ที่ค่ายเสนาณรงค์เช่นเดียวกับโจทก์ ทั้งโจทก์เบิกความรับว่าเป็นผู้ติดต่อโจทก์ไปดูที่ดินตามฟ้องจนโจทก์ตกลงซื้อที่ดินแปลงนี้เบิกความเป็นพยานสนับสนุนจำเลยว่า ก่อนถึงกำหนดนัดโอนที่ดินคดีนี้ 1 สัปดาห์เศษ โจทก์โทรศัพท์มาหาขอให้พยานช่วยต่อรองราคาที่ดินกับจำเลยอีกครั้งให้ลดลงเหลือ 900,000 บาท ผลการต่อรองจำเลยไม่ยอมลดราคาให้ เมื่อแจ้งให้โจทก์ทราบ โจทก์บอกว่าหากจำเลยไม่ลดราคาให้ โจทก์ก็จะไม่ซื้อที่ดินดังกล่าว จะยอมเสียเงินมัดจำตามสัญญา ภายหลังจากครบกำหนดนัดแล้ว พยานพูดคุยกับจำเลยเพื่อขอให้จำเลยให้เวลากับโจทก์อีก 1 สัปดาห์ หลังจากวันครบกำหนดโอน ซึ่งจำเลยยินยอมหากโจทก์นำเงินมาชำระภายหลังวันครบกำหนด จำเลยพร้อมจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แล้วพยานโทรศัพท์ติดต่อแจ้งให้โจทก์ทราบว่า จำเลยขยายเวลาให้หากโจทก์นำเงินมาชำระ แต่โจทก์บอกพยานว่า ไม่ประสงค์จะซื้อที่ดินแล้ว เนื่องจากราคาแพงไป พยานจึงแจ้งให้จำเลยทราบว่าโจทก์ไม่ซื้อที่ดินตามสัญญาแล้ว จำเลยมีสิทธิขายที่ดินให้บุคคลอื่นต่อไปได้ นอกจากนี้จำเลยยังมีสิบเอกบรรพตเป็นพยานเบิกความด้วยว่า ก่อนถึงกำหนดโอนที่ดินตามฟ้อง พยานกับจำเลยไปพบโจทก์เพื่อแจ้งให้โจทก์มารับโอนที่ดิน แต่โจทก์แจ้งว่าไม่ต้องการซื้อที่ดินแล้ว เพราะราคาแพงกว่าราคาประเมินหลังจากครบกำหนดแล้ว พยานพบกับโจทก์อีกสองครั้ง โจทก์ยืนยันว่าไม่เอาที่ดินตามสัญญาแล้วเพราะไม่มีเงิน เห็นว่า จำเลย พันโททวีศักดิ์และสิบเอกบรรพตเบิกความสอดคล้องต้องกัน แม้พันโททวีศักดิ์และสิบเอกบรรพตจะเป็นนายหน้ามีสิทธิได้เงินบำเหน็จนายหน้าในการซื้อขายที่ดินรายนี้ แต่ได้ความจากพันโททวีศักดิ์ว่ายังไม่ได้รับเงินค่านายหน้าแต่อย่างใด เนื่องจากสัญญายังไม่ได้จดทะเบียนซื้อขายกันและโจทก์กับพันโททวีศักดิ์ต่างรับราชการอยู่ในค่ายทหารเดียวกัน ไม่ปรากฏว่าพันโททวีศักดิ์และสิบเอกบรรพตมีเรื่องโกรธเคืองใด ๆ กับโจทก์มาก่อน คำเบิกความของจำเลยกับพันโททวีศักดิ์และสิบเอกบรรพตจึงมีน้ำหนักให้รับฟัง พยานจำเลยที่นำสืบมามีน้ำหนักดีกว่าพยานโจทก์ ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าก่อนถึงกำหนดวันโอนที่ดิน โจทก์ติดต่อจำเลยขอให้ลดราคาที่ดินลงจากเดิมที่เคยตกลงกันในสัญญา แต่จำเลยปฏิเสธ โจทก์แสดงเจตนาว่าไม่ต้องการจะซื้อที่ดินอีก จนวันที่ 9 พฤษภาคม 2557 ซึ่งเป็นวันนัดโอนที่ดิน แต่เป็นวันหยุดราชการ ไม่สามารถจดทะเบียนโอนที่ดินกันได้ในวันนั้น โดยไม่ถือเป็นความผิดของฝ่ายใด หลังจากวันที่ 9 พฤษภาคม 2557 แล้ว จำเลยตกลงให้พันโททวีศักดิ์แจ้งให้โจทก์ทราบว่าจำเลยขยายเวลาให้โจทก์อีก 1 สัปดาห์ เพื่อให้โจทก์หาเงินมาชำระแล้วจำเลยจะจดทะเบียนโอนที่ดินให้ แต่โจทก์แจ้งว่าไม่ประสงค์จะซื้อที่ดินอีก ดังนี้ เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายกลายเป็นสัญญาที่มิได้กำหนดเวลาชำระหนี้ตามวันแห่งปฏิทิน และจำเลยบอกกล่าวให้เวลาแก่โจทก์ชำระหนี้ภายในกำหนดเวลาใหม่โดยชอบ แต่โจทก์ไม่ปฏิบัติตาม โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาละเลยไม่ชำระหนี้ จำเลยย่อมมีสิทธิริบมัดจำนั้นได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 378 (2) และมีสิทธินำที่ดินไปเสนอขายบุคคลอื่นได้ ไม่ถือเป็นการตกลงเลิกสัญญาจะซื้อจะขายกับโจทก์โดยปริยายแต่อย่างใด อย่างไรก็ตาม พระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540 มาตรา 7 บัญญัติว่า ในสัญญาที่มีการให้สิ่งใดไว้เป็นมัดจำ หากมีกรณีที่จะต้องริบมัดจำ ถ้ามัดจำนั้นสูงเกินส่วน ศาลจะลดให้ริบได้เพียงเท่าความเสียหายที่แท้จริงก็ได้ ได้พิจารณาแล้วโจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับจำเลยในราคา 1,400,000 บาท วางมัดจำไว้ 500,000 บาท คิดเป็นร้อยละ 35.71 ของราคาที่ดินเมื่อเทียบมัดจำกับราคาที่ซื้อขายกันแล้ว เห็นได้ว่าเป็นมัดจำที่สูงเกินส่วน เห็นควรลดมัดจำที่จะให้ริบลง โจทก์และจำเลยต่างมิได้นำสืบว่าความเสียหายแท้จริงที่จำเลยได้รับมีเพียงใด แต่เห็นว่าหากจำเลยขายและได้รับเงินค่าที่ดินจากโจทก์ย่อมนำเงินไปหาประโยชน์อย่างอื่นได้ และเมื่อโจทก์ผิดสัญญาแล้ว จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับผู้ซื้อรายใหม่ในราคาที่ลดลง จึงเห็นควรลดมัดจำที่จะให้ริบลงเหลือ 200,000 บาท ซึ่งเป็นจำนวนที่จำเลยน่าจะเสียหายจริง และจำเลยต้องคืนเงินมัดจำอีก 300,000 บาท แก่โจทก์ ปัญหาดังกล่าวเป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ให้อำนาจศาลในการพิจารณาคดีและเป็นปัญหาเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยเองได้ สำหรับเงินมัดจำที่จำเลยต้องคืนแก่โจทก์นั้น มิใช่กรณีที่จำเลยผิดนัดอันจะต้องชำระดอกเบี้ยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 224 วรรคหนึ่ง ทั้งเป็นเหตุสืบเนื่องมาจากโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยจึงไม่ต้องชำระดอกเบี้ยในเงิน 300,000 บาท ที่ต้องคืนแก่โจทก์ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 9 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยบางส่วน ฎีกาของจำเลยฟังขึ้นบางส่วน
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยคืนเงินมัดจำ 300,000 บาท แก่โจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 9 ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นฎีกาให้เป็นพับ
