แหล่งที่มา : สำนักวิชาการ
ย่อสั้น
คดีนี้โจทก์เบิกความว่า เมื่อทำสัญญาซื้อขายแล้ว อ. ได้ส่งมอบที่ดินกับบ้านพิพาทที่โจทก์ครอบครองอยู่ก่อนแล้วตามสัญญาเช่าให้โจทก์ครอบครองทำประโยชน์และโจทก์ก็ได้ครอบครองทำประโยชน์ตลอดมา แต่ข้อเท็จจริงได้ความว่าการซื้อขายระหว่างโจทก์กับ อ. มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงเป็นเรื่องที่โจทก์อ้างว่าเป็นเจ้าของสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทตามสัญญาซื้อขายที่โจทก์และ อ. ทำขึ้นแก่กันโดยกำหนดข้อตกลงให้คู่สัญญาไปจดทะเบียนโอนแก่กันหลังจากทำสัญญาซื้อขาย 5 ปีเศษ ดังนี้ สัญญาซื้อขายที่ทำกันจึงเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขาย และตราบใดที่ยังไม่มีการจดทะเบียนโอน สิทธิครอบครองก็ยังไม่โอนไปยังโจทก์ผู้จะซื้อ และตราบใดที่ยังไม่มีการจดทะเบียนโอน สิทธิครอบครองก็ยังไม่โอนไปยังโจทก์ผู้จะซื้อ แม้จะมีการส่งมอบการครอบครองแต่ อ. ผู้จะขายก็ยังไม่มีเจตนาสละการครอบครอง การครอบครองของโจทก์เป็นเพียงการครอบครองแทน อ. ผู้จะขายเท่านั้น โจทก์ไม่อาจอ้างว่าโจทก์เป็นเจ้าของสิทธิครอบครองในที่ดินพิพาท ปัญหานี้เป็นเรื่องอำนาจฟ้องเป็นข้อกฎหมายเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ไม่มีคู่ความยกขึ้นอ้างศาลย่อมมีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัย
เมื่อฟังว่าจำเลยเป็นเจ้าของที่ดินและบ้านพิพาทไม่ประสงค์ให้โจทก์อยู่และให้โจทก์ออกไปจากที่ดินและบ้านพิพาท การที่โจทก์ยังคงอยู่จึงเป็นการละเมิดทำให้จำเลยเสียหาย โจทก์จึงต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายแก่จำเลย
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้พิพากษาว่า โจทก์มีสิทธิครอบครองที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 172 และที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เลขที่ 171 เฉพาะส่วนด้านทิศตะวันตก เนื้อที่ 24 ตารางวา ตำบลท่าตะคร้อ อำเภอหนองหญ้าปล้องจังหวัดเพชรบุรี ตามแผนที่สังเขปเอกสารท้ายคำฟ้องหมายเลข 7 ให้จำเลยจดทะเบียนโอนสิทธิครอบครองที่ดินดังกล่าวแก่โจทก์ หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแสดงเจตนาของจำเลย หากไม่สามารถโอนได้ให้จำเลยชำระราคาที่ดินแก่โจทก์
จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า นางอุไรไม่เคยขายที่ดินและบ้านพิพาทแก่โจทก์ แต่นางอุไรทำสัญญาซื้อขายตามฟ้องและทำสัญญากู้ยืมเงินจากโจทก์เพื่อหลอกลวงเจ้าหนี้อื่น โจทก์เป็นเพียงผู้เช่าบ้านพิพาทจากนางอุไร เมื่อนางอุไรถึงแก่ความตาย จำเลยเคยแจ้งให้โจทก์ออกไปจากที่ดินพิพาท โจทก์แจ้งว่าจะซื้อแต่ขอรวบรวมเงินก่อน จำเลยจึงไปขอหลักฐานเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 170 และออกหลักฐานแบ่งเป็น 4 แปลง สัญญาซื้อขายตามฟ้องทำในระหว่างระยะเวลาห้ามโอน 10 ปี ตกเป็นโมฆะ โจทก์นำคดีมาฟ้องเกิน 1 ปี นับแต่นางอุไรถึงแก่ความตาย ฟ้องโจทก์ขาดอายุความ ขอให้ยกฟ้อง ให้โจทก์ออกไปจากบ้านและที่ดินพิพาทและให้โจทก์ใช้ค่าเสียหายแก่จำเลยเดือนละ 500 บาท นับแต่วันฟ้องแย้งจนกว่าจะออกไปจากที่ดินและบ้านพิพาท
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า โจทก์มีสิทธิครอบครองที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 171 เฉพาะส่วนด้านทิศตะวันตกเนื้อที่ 24 ตารางวา และเลขที่ 172 ตำบลท่าตะคร้อ อำเภอหนองหญ้าปล้องจังหวัดเพชรบุรี ตามแผนที่สังเขปเอกสารท้ายคำฟ้องหมายเลข 7 คำขออื่นให้ยก ยกฟ้องแย้ง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 7 พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ออกไปจากที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 171 เฉพาะส่วนด้านทิศตะวันตก เนื้อที่ 24 ตารางวา และเลขที่ 172 ตำบลท่าตะคร้อ อำเภอหนองหญ้าปล้อง จังหวัดเพชรบุรี ตามแผนที่สังเขปเอกสารท้ายคำฟ้องหมายเลข 7 และบ้านเลขที่ 45/2 หมู่ที่ 2 ตำบลท่าตะคร้อ อำเภอหนองหญ้าปล้อง จังหวัดเพชรบุรีและให้โจทก์ใช้ค่าเสียหายแก่จำเลยเดือนละ 500 บาท นับแต่วันฟ้องแย้งจนกว่าจะออกไปจากที่ดินและบ้านดังกล่าว ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “…พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังยุติว่า นางอุไร เป็นเจ้าของที่ดินหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3) เลขที่ 28 ตำบลหนองหญ้าปล้องกิ่งอำเภอหนองหญ้าปล้อง จังหวัดเพชรบุรี ตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ในที่ดินมีบ้านเลขที่ 45/2 ปลูกอยู่โดยโจทก์เช่าอยู่อาศัยจากนางอุไร ต่อมานางอุไรถูกฟ้องให้ชำระหนี้และเมื่อวันที่ 21 กันยายน 2528 เจ้าหนี้ตามคำพิพากษาได้นำยึดที่ดินของนางอุไรตามบัญชียึดทรัพย์ และระหว่างบังคับคดีเมื่อวันที่ 23 พฤศจิกายน 2532 โจทก์ทำสัญญาซื้อขายที่ดินดังกล่าวบางส่วนเนื้อที่ประมาณ 1 งานเศษ กับนางอุไร ตามหนังสือซื้อขายที่ดิน นางอุไรถึงแก่กรรมเมื่อวันที่ 26 ธันวาคม 2538 และจำเลยบุตรของนางอุไรได้รับแต่งตั้งให้เป็นผู้จัดการมรดก เมื่อวันที่ 28 สิงหาคม 2540 จำเลยในฐานะผู้จัดการมรดกได้จดทะเบียนเปลี่ยนแปลงหลักฐานที่ดินจากหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3) เป็นที่ดินหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 170 กับแบ่งแยกที่ดินออกเป็น 4 แปลง ตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ซึ่ง 2 ใน 4 แปลง คือแปลงเลขที่ 172 เนื้อที่ 1 งาน 18 ตารางวา ตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) และแปลงเลขที่ 171 เนื้อที่ 24 ตารางวา จากเนื้อที่ 94 ตารางวา ตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) โจทก์อ้างว่า คือที่ดินพิพาทที่โจทก์ซื้อจากนางอุไรแล้ว คดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินและบ้านเลขที่ 45/2 ที่ปลูกอยู่บนที่ดินพิพาทหรือไม่ โจทก์เป็นพยานเบิกความว่า เมื่อทำสัญญาซื้อขายแล้วนางอุไรได้ส่งมอบที่ดินพิพาทกับบ้านพิพาทที่โจทก์ครอบครองอยู่ก่อนแล้วตามสัญญาเช่าให้โจทก์ครอบครองทำประโยชน์ และโจทก์ก็ได้ครอบครองทำประโยชน์ตลอดมา แต่โดยที่ได้ความว่าการซื้อขายระหว่างโจทก์กับนางอุไรมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงเป็นเรื่องที่โจทก์อ้างว่าโจทก์เป็นเจ้าของสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทตามสัญญาซื้อขายที่โจทก์และนางอุไรทำขึ้นแก่กัน ปรากฏตามหนังสือซื้อขายที่ดินได้กำหนดข้อตกลงให้คู่สัญญาไปจดทะเบียนโอนแก่กันในภายหลัง คือนับแต่เจ้าพนักงานบังคับคดีมีคำสั่งถอนการยึดหลังแจ้งคำสั่งแก่เจ้าหน้าที่ที่ดินแล้ว 15 วัน กับเมื่อพ้นข้อบังคับตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 334 ลงวันที่ 13 ธันวาคม 2515 ซึ่งจะสิ้นสุดลงในวันที่ 5 มิถุนายน 2537 ซึ่งเป็นเวลาภายหลังจากทำสัญญาซื้อขาย 5 ปีเศษ ดังนี้ สัญญาซื้อขายที่ทำกันจึงเป็นเพียงสัญญาจะซื้อขาย และตราบใดที่ยังไม่มีการจดทะเบียนโอน สิทธิครอบครองก็ยังไม่โอนไปยังโจทก์ผู้จะซื้อ แม้จะมีการส่งมอบการครอบครองแต่นางอุไรผู้จะขายก็ยังไม่มีเจตนาสละการครอบครอง การครอบครองของโจทก์เป็นเพียงการครอบครองแทนนางอุไรผู้จะขายเท่านั้น โจทก์ไม่อาจอ้างว่าโจทก์เป็นเจ้าของสิทธิครอบครองในที่ดินและบ้านพิพาท ปัญหานี้เป็นเรื่องอำนาจฟ้องเป็นข้อกฎหมายเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ไม่มีคู่ความยกขึ้นอ้างศาลย่อมมีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัย และเมื่อโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง จึงไม่มีประโยชน์จะวินิจฉัยฎีกาของโจทก์ว่าฟ้องโจทก์ขาดอายุความหรือไม่ เนื่องจากไม่ทำให้ผลคดีเปลี่ยนแปลงส่วนที่โจทก์ฎีกาว่า โจทก์ไม่ต้องรับผิดค่าเสียหายตามฟ้องแย้ง เห็นว่า เมื่อฟังว่าจำเลยเป็นเจ้าของที่ดินและบ้านพิพาทไม่ประสงค์ให้โจทก์อยู่และให้โจทก์ออกไปจากที่ดินและบ้านพิพาท การที่โจทก์ยังคงอยู่ จึงเป็นการละเมิด ทำให้จำเลยเสียหาย โจทก์จึงต้องรับผิดใช้ค่าเสียหายแก่จำเลย ฎีกาของโจทก์ทุกข้อจึงฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
