แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ฎีกาจำเลยที่ว่า โจทก์ได้สละประโยชน์แห่งเงื่อนเวลาสิ้นสุดตามสัญญาแล้วโจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา เมื่อปัญหาดังกล่าวจำเลยมิได้ให้การต่อสู้ไว้ ทั้งมิได้อุทธรณ์ในปัญหาดังกล่าวแต่อย่างใด จึงเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ อีกทั้งมิใช่เป็นปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ต้องห้ามิให้ฎีกาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 249 ศาลฎีกาไม่วินิจฉัยให้
เมื่อขณะทำสัญญาจะซื้อจะขาย ที่ดินพิพาทสามารถโอนกรรมสิทธิ์กันได้เพียงแต่กรมที่ดินให้มีหมายเหตุไว้ในบัญชีอายัดและกลัดติดไว้ในโฉนดที่ดินว่า”เมื่อมีผู้มาขอจดทะเบียนเกี่ยวกับที่ดินแปลงนี้ ให้แจ้งให้คู่กรณีทราบว่ากองทัพบกอ้างว่าเป็นที่สนามบินอันเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน หากเป็นที่สาธารณสมบัติของแผ่นดินจริง ผู้รับโอนย่อมไม่ได้สิทธิในที่ดินนี้แต่อย่างใด ถ้าคู่กรณีทราบแล้วประสงค์จะให้จดทะเบียน ก็ให้บันทึกถ้อยคำไว้แล้วดำเนินการจดทะเบียนต่อไปได้”ดังนั้น ในขณะทำสัญญาจะซื้อจะขาย วัตถุที่ประสงค์ของสัญญามิได้เป็นการพ้นวิสัยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 113 เดิม (มาตรา 150 ใหม่)จึงมีผลใช้บังคับระหว่างโจทก์และจำเลยซึ่งเป็นคู่สัญญา
เหตุที่จำเลยไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้โจทก์ได้เกิดจากผู้ว่าราชการจังหวัดมีหนังสือแจ้งอายัดที่ดินพิพาทตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 83 ไปยังเจ้าพนักงานที่ดิน ซึ่งผลของการแจ้งอายัดนั้น ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 83 วรรคสอง บัญญัติให้เจ้าพนักงานที่ดินเมื่อได้สอบสวนหลักฐานที่ผู้ขอได้นำมาแสดงให้ปรากฏแล้ว ถ้าเห็นสมควรเชื่อถือก็ให้รับอายัดไว้ได้มีกำหนดหกสิบวันนับแต่วันที่ขออายัด โดยให้ผู้นั้นไปดำเนินการทางศาล และให้นำหลักฐานการยื่นฟ้องพร้อมสำเนาคำฟ้องในกรณีที่ขออายัดมาแสดงต่อเจ้าพนักงานที่ดินผู้รับอายัดภายในกำหนดเวลาที่อายัด ถ้าผู้ขออายัดมิได้ปฏิบัติดังกล่าวให้ถือว่าการอายัดสิ้นสุดและจะขออายัดซ้ำในกรณีเดียวกันอีกไม่ได้ แต่ถ้าผู้ขออายัดได้แสดงหลักฐานดังกล่าวภายในกำหนดเวลาที่อายัดให้การอายัดมีผลต่อไปจนกว่าศาลจะสั่งให้ถอนการอายัดหรือมีคำพิพากษาหรือคำสั่งถึงที่สุด เพราะฉะนั้นการแจ้งขออายัดจึงไม่ทำให้ที่ดินพิพาทถูกห้ามจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์โดยเด็ดขาด และไม่ทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทเป็นการชำระหนี้พ้นวิสัยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 219 อีกทั้งหนังสือแจ้งอายัดก็ไม่ใช่เหตุใด ๆ อันจะเกิด จะให้ผลพิบัติ ไม่มีใครจะอาจป้องกันได้ อันเป็นเหตุสุดวิสัยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 8 การที่จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้โจทก์ทั้งสองไม่ได้ตามกำหนดในสัญญาจะซื้อจะขายจึงไม่ทำให้จำเลยหลุดพ้นจากการชำระหนี้คือการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้โจทก์
ในวันครบกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทตามสัญญา ฝ่ายโจทก์นำแคชเชียร์เช็คไปพร้อมชำระราคาให้แก่จำเลย โดยโจทก์ไม่ได้ผิดสัญญา แต่ต่อมาหลังจากครบกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาท และไม่สามารถโอนให้ได้แล้ว จำเลยได้มีหนังสือแจ้งให้โจทก์ทั้งสองชำระเงินตามสัญญาภายใน 10 วัน หากพ้นกำหนดถือว่าโจทก์ผิดสัญญาและให้ถือว่าหนังสือดังกล่าวเป็นการแจ้งบอกเลิกสัญญาอันเป็นการที่จำเลยแสดงเจตนาบอกเลิกสัญญาพร้อมกันนั้นโจทก์ก็ได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญา ให้จำเลยคืนเงินมัดจำ และราคาที่ได้ชำระแล้ว พฤติการณ์ดังกล่าวมาแสดงว่าโจทก์ทั้งสองและจำเลยต่างสมัครใจเลิกสัญญา สัญญาจะซื้อจะขายจึงเลิกกัน คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 จำเลยจึงต้องให้โจทก์ทั้งสองได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทั้งสองและจำเลยตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินของจำเลยเป็นเงิน 5,300,000 บาท โจทก์ทั้งสองได้วางเงินมัดจำให้จำเลยในวันทำสัญญา 1,000,000 บาท และชำระเงินในวันที่ 21 มีนาคม 2534 อีก 300,000 บาท รวมเป็นเงิน 1,300,000 บาท ส่วนที่เหลือกำหนดชำระใน 1 ปีนับแต่วันทำสัญญาโดยจำเลยจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้งสองแปลงให้โจทก์ทั้งสองในวันเดียวกัน ครั้นถึงวันครบกำหนดตามสัญญาโจทก์ทั้งสองได้เตรียมเงินพร้อมชำระให้จำเลย แต่จำเลยไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์ทั้งสองได้เพราะทางราชการอายัดที่ดินทั้งสองแปลงไว้ โจทก์ทั้งสองจึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญาและให้จำเลยคืนเงินจำนวน 1,300,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยนับแต่วันที่จำเลยได้รับเงินแต่ละคราวแต่จำเลยเพิกเฉย โจทก์ทั้งสองคิดดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ต้นเงินและดอกเบี้ยคิดถึงวันฟ้องเป็นจำนวน 1,504,875 บาท ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน 1,504,875 บาท แก่โจทก์ทั้งสอง พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ในต้นเงิน 1,300,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ
จำเลยให้การว่า จำเลยได้แจ้งให้โจทก์ทั้งสองทราบถึงปัญหาเกี่ยวกับที่ดินทั้งสองแปลงว่ายังมีกรณีพิพาทอยู่กับกองทัพบก แต่โจทก์ทั้งสองยังคงแสดงเจตนาที่จะทำสัญญากับจำเลย สัญญาจะซื้อจะขายจึงเป็นสัญญามีเงื่อนไขตามเจตนาของคู่สัญญาให้ใช้บังคับกันได้ หลังทำสัญญาโจทก์ทั้งสองก็ได้เข้าทำประโยชน์ในที่ดินทั้งสองแปลงมาโดยตลอด ครั้นถึงวันครบกำหนดการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินจำเลยและโจทก์ทั้งสองได้ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ แต่โจทก์ทั้งสองบ่ายเบี่ยง จนกระทั่งทางราชการมีหนังสือแจ้งอายัดที่ดินทั้งสองแปลงจนกว่าจะมีคำพิพากษาของศาลว่า ที่ดินทั้งสองแปลงเป็นที่สาธารณสมบัติของแผ่นดินหรือไม่ โจทก์ทั้งสองจึงไม่มีอำนาจฟ้องให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายพร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 15 ต่อปี เพราะจำเลยไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา หากเกิดจากเหตุสุดวิสัย โจทก์ทั้งสองจึงต้องเป็นฝ่ายรับผลในความเสียหายดังกล่าว นอกจากนี้จำเลยยังมีหนังสือแจ้งให้โจทก์ทั้งสองมารับโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพร้อมชำระเงินส่วนที่เหลือตามสัญญาเพราะการแจ้งอายัดไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายที่ดิน แต่โจทก์ทั้งสองกลับเพิกเฉย จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 1,300,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีในต้นเงิน 1,000,000 บาท นับแต่วันที่ 20 กันยายน 2533 และในต้นเงิน 300,000 บาท นับแต่วันที่ 21 มีนาคม 2534 จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ทั้งสองดอกเบี้ยคิดถึงวันฟ้องต้องไม่เกินจำนวน 175,000 บาท และ 29,875 บาท ตามลำดับ
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่โจทก์ทั้งสองและจำเลยมิได้โต้แย้งกันฟังเป็นยุติว่า เมื่อวันที่ 20 กันยายน 2533 โจทก์ทั้งสองและจำเลยตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทจำนวน 2 แปลง เป็นเงิน 5,300,000 บาท ตามเอกสารหมาย จ.6 หรือ ล.2 โดยโจทก์ทั้งสองได้จ่ายเงินมัดจำและชำระเงินบางส่วนให้จำเลยรวม 2 คราว เป็นเงิน 1,300,000 บาท ส่วนที่เหลือเป็นเงิน 4,000,000 บาท โจทก์ทั้งสองจะชำระภายใน 1 ปี นับแต่วันทำสัญญาโดยจำเลยจะโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ทั้งสองเมื่อโจทก์ทั้งสองได้ชำระเงินค่าที่ดินเป็นที่เรียบร้อยในวันที่ 20 กันยายน 2534 ซึ่งเป็นวันที่ครบกำหนดตามสัญญาโจทก์ทั้งสองและจำเลยได้ไปทำการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาท ปรากฏว่าเจ้าพนักงานที่ดินไม่ยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทเนื่องจากผู้ว่าราชการจังหวัดชลบุรีมีหนังสือแจ้งอายัดที่ดินพิพาทไว้
จำเลยฎีกาในปัญหาข้อแรกว่า โจทก์ได้สละประโยชน์แห่งเงื่อนเวลาสิ้นสุดตามสัญญาแล้ว โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา เห็นว่า ปัญหาดังกล่าวจำเลยมิได้ให้การต่อสู้ไว้ ทั้งมิได้อุทธรณ์ในปัญหาดังกล่าวแต่อย่างใด จึงเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค 1 อีกทั้งมิใช่เป็นปัญหาเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ต้องห้ามมิให้ฎีกาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 ศาลฎีกาไม่วินิจฉัยให้
คงมีปัญหาตามฎีกาของจำเลยว่า เมื่อโจทก์ทั้งสองต้องเสี่ยงต่อความเสียหายที่จะเกิดขึ้นตามสัญญาข้อ 6 ฉะนั้นเมื่อเกิดพฤติการณ์อันเป็นเหตุสุดวิสัยตามข้อ 6 นั้น โจทก์ทั้งสองต้องเป็นฝ่ายรับความเสียหายเองตามเจตนาที่แสดงไว้จะเรียกคืนเงินมัดจำและราคาที่ได้ชำระบางส่วนได้ไม่ เห็นว่า ในขณะทำสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.6 ที่ดินพิพาทสามารถโอนกรรมสิทธิ์กันได้ เพียงแต่กรมที่ดินให้มีหมายเหตุไว้ในบัญชีอายัดและกลัดติดไว้ในโฉนดที่ดินว่า “เมื่อมีผู้มาขอจดทะเบียนเกี่ยวกับที่ดินแปลงนี้ให้แจ้งให้คู่กรณีทราบว่ากองทัพบกอ้างว่าเป็นที่สนามบินอันเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน หากเป็นที่สาธารณสมบัติของแผ่นดินจริงผู้รับโอนย่อมไม่ได้สิทธิในที่ดินนี้แต่อย่างใด ถ้าคู่กรณีทราบแล้วประสงค์จะให้จดทะเบียนก็ให้บันทึกถ้อยคำไว้แล้วดำเนินการจดทะเบียนต่อไปได้”ดังนั้นในขณะทำสัญญาจะซื้อจะขาย วัตถุที่ประสงค์ของสัญญาหาได้เป็นการพ้นวิสัยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 113 เดิม (มาตรา 150 ใหม่) ไม่สัญญาดังกล่าวจึงมีผลใช้บังคับระหว่างโจทก์ทั้งสองและจำเลยได้
แต่เหตุที่จำเลยไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้โจทก์ทั้งสองได้เกิดจากผู้ว่าราชการจังหวัดชลบุรีมีหนังสือแจ้งอายัดที่ดินพิพาทตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 83 ไปยังเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรี ซึ่งผลของการแจ้งอายัดนั้นประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 83 วรรคสอง บัญญัติว่า “เมื่อเจ้าพนักงานที่ดินสอบสวนหลักฐานที่ผู้ขอได้นำมาแสดงให้ปรากฏแล้วถ้าเห็นสมควรเชื่อถือก็ให้รับอายัดไว้ได้มีกำหนดหกสิบวันนับแต่วันที่ขออายัด โดยให้ผู้นั้นไปดำเนินการทางศาลและให้นำหลักฐานการยื่นฟ้องพร้อมสำเนาคำฟ้องในกรณีที่ขออายัดมาแสดงต่อเจ้าพนักงานที่ดินผู้รับอายัดภายในกำหนดเวลาที่อายัด ถ้าผู้ขออายัดมิได้ปฏิบัติดังกล่าวให้ถือว่าการอายัดสิ้นสุดและจะขออายัดซ้ำในกรณีเดียวกันอีกไม่ได้ แต่ถ้าผู้ขออายัดได้แสดงหลักฐานดังกล่าวภายในกำหนดเวลาที่อายัดให้การอายัดมีผลต่อไปจนกว่าศาลจะสั่งให้ถอนการอายัดหรือมีคำพิพากษาหรือคำสั่งถึงที่สุด” เพราะฉะนั้นการแจ้งขออายัดจึงไม่ทำให้ที่ดินพิพาทถูกห้ามจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์โดยเด็ดขาดและไม่ทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทเป็นการชำระหนี้พ้นวิสัยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 219 อีกทั้งหนังสือแจ้งอายัดก็ไม่ใช่เหตุใด ๆ อันจะเกิดจะให้ผลพิบัติ ไม่มีใครจะอาจป้องกันได้ อันเป็นเหตุสุดวิสัยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 8 ดังนั้นการที่จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้โจทก์ทั้งสองไม่ได้ตามกำหนดในสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.6ข้อ 4 ไม่ทำให้จำเลยหลุดพ้นจากการชำระหนี้คือการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้โจทก์ทั้งสอง เป็นแต่จำเลยทั้งสองไม่ต้องรับผิดในเบี้ยปรับตามข้อตกลงในบันทึกเพิ่มเติมท้ายสัญญาข้อ 2 เท่านั้น โดยในวันที่ 20 กันยายน 2534 ซึ่งเป็นวันครบกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทตามสัญญาข้อ 4 ฝ่ายโจทก์นำแคชเชียร์เช็คจำนวน4,000,000 บาท ไปพร้อมชำระราคาให้แก่จำเลย โจทก์ทั้งสองไม่ได้ผิดสัญญา แต่หลังจากครบกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ทั้งสองดังกล่าวและไม่สามารถโอนให้ได้แล้วต่อมาจำเลยมีหนังสือลงวันที่ 7 ตุลาคม 2534 แจ้งให้โจทก์ทั้งสองชำระเงิน 4,000,000 บาท ภายใน 10 วัน หากพ้นกำหนดถือว่าโจทก์ทั้งสองผิดสัญญาและให้ถือว่าหนังสือนี้เป็นการแจ้งบอกเลิกสัญญา อันเป็นการแสดงเจตนาบอกเลิกสัญญา พร้อมกันนั้นโจทก์ทั้งสองมีหนังสือลงวันที่ 17ตุลาคม 2534 บอกเลิกสัญญาให้จำเลยคืนเงินมัดจำ 1,000,000 บาท และราคาที่ได้ชำระแล้ว 300,000 บาท แสดงว่าโจทก์ทั้งสองและจำเลยต่างสมัครใจเลิกสัญญา สัญญาจะซื้อจะขายจึงเลิกกันคู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 จำเลยจึงต้องให้โจทก์ทั้งสองได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม คืนเงินมัดจำ 1,000,000 บาทและราคาที่ได้ชำระแล้ว 300,000 บาท แก่โจทก์ทั้งสองพร้อมดอกเบี้ยนับแต่วันที่จำเลยรับเงินแต่ละจำนวนจากโจทก์ทั้งสอง
พิพากษายืน
