แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
จำเลยทำสัญญาเช่าตลาดสดจากโจทก์โดยมีข้อสัญญาว่า จำเลยผู้เช่ายอมชำระค่าเช่าให้ในอัตราเดือนละ 30 เปอร์เซนต์ของเงินรายได้ทั้งหมดของตลาดโดยไม่หักค่าใช้จ่ายในกรณีที่จำเลยเป็นผู้ดำเนินการเก็บค่าเช่าเอง หรือในกรณีที่มีการให้ประมูลเช่าช่วงไปนอกจากนั้นหากจำเลยให้มีประมูลไปบางส่วนและดำเนินการเองบางส่วนรายได้ของจำเลยในส่วนนี้ก็อยู่ภายใต้เงื่อนไขที่ต้องชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์เช่นเดียวกันดังนี้ ตามข้อสัญญาดังกล่าวจำเลยผู้เช่าจึงต้องชำระค่าเช่าให้โจทก์ในอัตราเดือนละ 30 เปอร์เซนต์ของเงินรายได้ทั้งหมดของตลาดโดยไม่หักค่าใช้จ่ายไม่ว่ากรณีจำเลยผู้เช่าเก็บค่าเช่าเองหรือกรณีจำเลยผู้เช่าให้ประมูลเช่าช่วงไปทั้งหมดหรือบางส่วน ไม่ใช่ชำระค่าเช่าเพียงอัตราร้อยละ 30 ของจำนวนเงินที่บุคคลอื่นประมูลเช่าช่วงไปหากจำนวนเงินที่ประมูลเช่าช่วงนั้นต่ำกว่ารายได้ทั้งหมดของตลาดที่แท้จริง ในเมื่อคดีฟังได้ว่าเงินรายได้ทั้งหมดของตลาดได้รับมากกว่าค่าเช่าที่จำเลยให้ผู้อื่นประมูลเช่าช่วงไป แต่จำเลยกลับชำระค่าเช่าให้โจทก์เพียงร้อยละ 30 ของจำนวนเงินค่าเช่าที่ได้จากการประมูลเช่าช่วงดังกล่าว ย่อมถือได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าตลาดของโจทก์ ตกลงค่าเช่าในระยะ 5 ปีแรกเดือนละ 2,500 บาท ระยะ 25 ปีหลังเดือนละร้อยละ 30 ของเงินรายได้ทั้งหมดของตลาด โดยไม่หักค่าใช้จ่ายในกรณีที่จำเลยเป็นผู้ดำเนินการเก็บค่าเช่าเองหรือในกรณีที่มีการให้ประมูลเช่าช่วงไป หากจำเลยให้มีการประมูลบางส่วน และดำเนินการเองบางส่วนรายได้ของจำเลยในส่วนนี้ก็อยู่ภายใต้เงื่อนไขที่ต้องชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าเช่นเดียวกัน จำเลยเข้าดำเนินการและชำระค่าเช่าให้โจทก์ในระยะ 5 ปีแรก เดือนละ 2,500 บาท ถูกต้อง แต่เมื่อพ้น 5 ปีแล้วนับแต่วันที่ 1ตุลาคม 2513 เป็นต้นมา จำเลยผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่าให้โจทก์ในอัตราร้อยละ 30 ของเงินรายรับอันแท้จริงที่เก็บได้จากผู้ใช้ตลาดเดือนละไม่ต่ำกว่า40,000 บาท โดยจำเลยชำระเงินให้โจทก์ต่ำกว่ารายรับ ทั้งไม่บอกกล่าวให้โจทก์ทราบเมื่อจะทำการประมูล ไม่ยอมให้โจทก์ตรวจสอบรายได้ โจทก์บอกกล่าวให้ปฏิบัติตามสัญญา จำเลยเพิกเฉย และยังเก็บผลประโยชน์จากตลาดโดยไม่มีอำนาจเป็นการละเมิด ขอให้บังคับจำเลยส่งมอบตลาดแก่โจทก์ให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างพร้อมด้วยดอกเบี้ยและค่าเสียหาย
จำเลยให้การว่า จำเลยชำระค่าเช่าครบถ้วน โดยจำเลยทำสัญญาให้ผู้มีชื่อเช่าช่วงค่าเช่าเดือนละ 10,000 บาท และได้ชำระค่าเช่าแก่โจทก์ร้อยละ30 เป็นเงินเดือนละ 3,000 บาทตลอดมา จนกระทั่งวันที่ 1 ตุลาคม 2514 เป็นต้นมาจนถึงวันฟ้อง จำเลยจึงเก็บผลประโยชน์จากตลาดเองและได้ชำระค่าเช่าร้อยละ 30 ของรายได้ทุกเดือนตลอดมา เว้นแต่ค่าเช่าเดือนมิถุนายน 2515 และเดือนกรกฎาคม 2515 จำเลยยังมิได้ชำระแก่โจทก์จริง เพราะเกี่ยวกับงบประมาณรายจ่ายประจำปีของจำเลยหมดลง แต่ก็ได้ตั้งงบประมาณรายจ่ายใหม่แล้ว จำเลยมิได้ผิดสัญญา โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาฟ้องโจทก์เคลือบคลุม
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยส่งมอบตลาดแก่โจทก์ ห้ามจำเลยและบริวารเกี่ยวข้อง ให้จำเลยจดทะเบียนเลิกสัญญาเช่า หากไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทน ให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างพร้อมดอกเบี้ยและให้จำเลยชำระค่าเสียหายพร้อมดอกเบี้ยจนกว่าจะส่งมอบตลาดดังกล่าวคืนแก่โจทก์
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า สัญญาเช่าข้อ 3 ข. ระบุว่า “ในระยะยี่สิบห้าปีหลังผู้เช่ายอมชำระค่าเช่าในอัตราเดือนละ 30 เปอร์เซนต์ของเงินรายได้ทั้งหมดของตลาด โดยไม่หักค่าใช้จ่าย ในกรณีที่เทศบาลเป็นผู้ดำเนินการเก็บค่าเช่าเอง หรือในกรณีที่มีการให้ประมูลเช่าช่วงไป นอกจากนั้นหากเทศบาลให้มีประมูลไปบางส่วนและดำเนินการเองบางส่วน รายได้ของเทศบาลในส่วนนี้ก็อยู่ภายใต้เงื่อนไขที่ต้องชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าเช่นเดียวกัน” ดังนี้ ตามข้อสัญญาดังกล่าวเห็นได้ว่า ในระยะยี่สิบห้าปีหลังคู่สัญญาตกลงกันไว้ชัดแจ้งว่า จำเลยผู้เช่าต้องชำระค่าเช่าอัตราเดือนละ 30 เปอร์เซนต์ของรายได้ทั้งหมดของตลาดโดยไม่หักค่าใช้จ่าย ไม่ว่ากรณีจำเลยผู้เช่าเก็บค่าเช่าเองหรือกรณีจำเลยผู้เช่าให้ประมูลเช่าช่วงไปทั้งหมดหรือบางส่วน ไม่ใช่ชำระค่าเช่าเพียงอัตราร้อยละ 30 ของจำนวนเงินที่บุคคลอื่นประมูลเช่าช่วงไป หากจำนวนเงินที่ประมูลเช่าช่วงนั้นต่ำกว่ารายได้ทั้งหมดของตลาดที่แท้จริง เมื่อปรากฏว่าในปี พ.ศ. 2513 นางสิเกาะ ใบมีเด็น ประมูลเช่าช่วงตลาดเสาธงทองได้โดยให้ค่าเช่าเดือนละ 10,000 บาทแก่จำเลย เงินจำนวน 10,000 บาท ไม่ใช่เงินรายได้ทั้งหมดของตลาดโดยไม่หักค่าใช้จ่ายตามสัญญาน่าเชื่อตามที่โจทก์นำสืบว่าเงินรายได้ทั้งหมดของตลาดเสาธงทองได้รับมากกว่า 10,000 บาท ดังนั้น การที่จำเลยชำระค่าเช่าร้อยละ 30 ของจำนวนเงิน 10,000 บาท คือเดือนละ 3,000 บาทนั้น ถือได้ว่าจำเลยผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ ส่วนปัญหาเรื่องค่าเสียหาย โจทก์นำสืบว่าในปี พ.ศ. 2508 นางสุจินต์ ลิ่มจุฬารัตน์ ประมูลเช่าช่วงตลาดเสาธงทองได้ในราคาค่าเช่าเดือนละ 28,259 บาท ตลาดเสาธงทองของโจทก์เจริญขึ้นอย่างมากเรื่อย ๆ เมื่อ พ.ศ. 2515 เก็บค่าเช่าตลาดเสาธงทองได้เดือนละ 40,000 บาทเศษ และจำเลยนำสืบว่าในปี พ.ศ. 2517 นายประเสริฐ เลิศพยับ ประมูลเช่าตลาดเสาธงทอง ให้ค่าเช่าเดือนละ 43,575 บาท 75 สตางค์ อนึ่ง เอกสารหมาย จ.25 ก็แสดงว่า การประมูลให้เช่าตลาดเสาธงทองกระทำกันมิชอบ ทำให้โจทก์ขาดรายได้จำนวนมาก เมื่อพิจารณาประกอบกันแล้ว น่าเชื่อว่าตั้งแต่เดือนตุลาคม พ.ศ. 2513 ตลอดมา ตลาดเสาธงทองมีรายได้ทั้งหมดเฉลี่ยเป็นค่าเช่าเดือนละ 35,000 บาท ดังศาลอุทธรณ์วินิจฉัย จำเลยต้องรับผิดในค่าเสียหายจำนวนดังกล่าว คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ชอบแล้ว ฎีกาจำเลยฟังไม่ขึ้น
พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นฎีกา 1,000 บาทแทนโจทก์
