แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
โจทก์ฟ้องว่าจำเลยผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเพราะไม่สามารถส่งมอบที่ดินให้แก่โจทก์ได้ และโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้ว ดังนี้ โจทก์ย่อมฟ้องเรียกเงินมัดจำที่ให้ไว้คืนและหากโจทก์ได้รับความเสียหายก็มีสิทธิเรียกค่าปรับหรือค่าเสียหายจากจำเลยได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 หลังโจทก์และจำเลยทั้งหกทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกันแล้ว กรุงเทพมหานครได้เข้าทำถนนในที่ดินดังกล่าวก่อนวันนัดโอนกรรมสิทธิ์โดยอ้างว่าเจ้าของที่ดินเดิมยกที่ดินบางส่วนให้เป็นที่สาธารณะ แต่ในสารบัญจดทะเบียนที่ดินไม่ปรากฏว่าเจ้าของเดิมได้จดแจ้งลงในสารบัญจดทะเบียนแต่อย่างใด จำเลยทั้งหกจึงน่าจะไม่ทราบเรื่องที่เจ้าของเดิมยกที่ดินบางส่วนให้เป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน การที่จำเลยไม่สามารถโอนที่ดินให้โจทก์ได้ครบถ้วนตามสัญญาจึงเป็นเรื่องพ้นวิสัยเนื่องจากเหตุซึ่งจำเลยไม่ต้องรับผิดชอบ โจทก์จึงไม่มีสิทธิ์เรียกร้องค่าปรับหรือค่าเสียหายจากจำเลยตาม ป.พ.พ. มาตรา 218 วรรคหนึ่ง
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งหกคืนเงินมัดจำจำนวน 15,000 บาท พร้อมชำระค่าปรับจำนวน 15,000,000 บาท รวม 30,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยทั้งหกให้การขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งหกร่วมกันชำระเงินแก่โจทก์จำนวน 15,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับตั้งแต่วันฟ้องวันที่ 9 กันยายน 2539 จนกว่าจะชำระเสร็จ กับให้จำเลยทั้งหกร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 30,000 บาท
โจทก์และจำเลยทั้งหกอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
โจทก์และจำเลยทั้งหกฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า เมื่อวันที่ 8 ธันวาคม 2538 โจทก์ในฐานะผู้ซื้อและจำเลยทั้งหกในฐานะผู้ขายตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 5130 ตำบลทับยาว อำเภอลาดกระบัง (เจียระดับ) กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 34 ไร่ 2 งาน 23 ตารางวา ราคา 55,292,000 บาท โจทก์วางเงินมัดจำในวันทำสัญญาโดยสั่งจ่ายเช็คจำนวน 2 ฉบับ รวมเป็นเงิน 15,000,000 บาท ให้แก่จำเลยทั้งหก ส่วนเงินที่เหลือจำนวน 40,292,000 บาท ตกลงชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินวันที่ 9 กันยายน 2539 ที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาลาดกระบัง โจทก์และจำเลยทั้งหกได้ทำความตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายข้อ 4 ว่า จำเลยทั้งหกสัญญาว่าจะดำเนินการให้ที่ดินปลอดจากภาระผูกพันหรือการรอนสิทธิใด ๆ ก่อนวันจดทะเบียนโอนสิทธิ์ และข้อ 7 ว่า หากโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญายอมให้จำเลยทั้งหกริบเงินมัดจำ หากจำเลยทั้งหกผิดสัญญาไม่ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์จำเลยทั้งหกยอมให้โจทก์ฟ้องบังคับให้เป็นไปตามสัญญาพร้อมทั้งคืนเงินมัดจำและยอมชำระค่าปรับอีกจำนวน 15,000,000 บาท ให้แก่โจทก์ เช็คที่โจทก์สั่งจ่ายเป็นเงินมัดจำจำเลยทั้งหกได้รับเงินครบถ้วน เมื่อวันที่ 26 มีนาคม 2539 จำเลยทั้งหกได้ฟ้องกรุงเทพมหานครต่อศาลจังหวัดมีนบุรีข้อหาละเมิด บุกรุกเข้ามาในที่ดินของจำเลยทั้งหกที่จะขายให้แก่โจทก์ วันที่ 30 สิงหาคม 2539 โจทก์ได้รับมอบหมายให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังจำเลยทั้งหกและให้จำเลยทั้งหกคืนเงินมัดจำและชำระค่าปรับอีก 15,000,000 บาท โดยให้ชำระภายใน 3 วัน นับแต่วันที่จำเลยทั้งหกได้รับหนังสือ จำเลยทั้งหกได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาแล้ว หลังจากนั้นจำเลยทั้งหกได้มีหนังสือแจ้งโจทก์ว่า จำเลยทั้งหกไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาและยังสามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ตามสัญญา ต่อมาวันที่ 9 กันยายน 2539 โจทก์ จำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ในฐานะส่วนตัวและในฐานะผู้รับมอบอำนาจ จำเลยที่ 4 ถึงที่ 6 ได้ไปที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาลาดกระบัง แต่วันดังกล่าวไม่มีการชำระเงินและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน
คดีมีปัญหาประการแรกว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องให้จำเลยทั้งหกรับผิดตามสัญญาหรือไม่ เนื่องจากโจทก์ได้บอกเลิกสัญญากับจำเลยทั้งหกแล้ว ทำให้โจทก์และจำเลยทั้งหกกลับคืนสู่ฐานะเดิมไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกันอีก เห็นว่า โจทก์ฟ้องว่าจำเลยทั้งหกเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเพราะจำเลยทั้งหกไม่สามารถส่งมอบที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ได้ และโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้ว ดังนี้ โจทก์ย่อมฟ้องเรียกเงินมัดจำที่ให้ไว้ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินคืนจากจำเลยทั้งหกได้ และหากโจทก์ได้รับความเสียหายจากการกระทำผิดสัญญาของจำเลยทั้งหก โจทก์ก็มีสิทธิฟ้องเรียกค่าปรับหรือค่าเสียหายจากจำเลยทั้งหกได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391
ปัญหาประการต่อไปมีว่า จำเลยทั้งหกเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทหรือไม่ เห็นว่า กรุงเทพมหานครถมดินทำถนนในที่ดินที่โจทก์และจำเลยทั้งหกตกลงจะซื้อจะขายกันมีเนื้อที่ประมาณ 3 ไร่ หรือคิดเป็นร้อยละ 8.6 แห่งเนื้อที่ดินทั้งหมด จำเลยทั้งหกจึงไม่สามารถส่งมอบที่ดินครบจำนวนตามที่ระบุไว้ในสัญญาได้ การที่จำเลยทั้งหกอ้างว่าเจ้าของที่ดินเดิมก็ดี จำเลยทั้งหกก็ดี ไม่ได้ยกที่ดินส่วนหนึ่งของที่ดินพิพาทให้แก่กรุงเทพมหานครก็ตาม แต่เมื่อขณะที่โจทก์บอกเลิกสัญญากับจำเลยทั้งหกนั้น จำเลยทั้งหกยังมีข้อพิพาทกับกรุงเทพมหานคร และไม่อาจส่งมอบที่ดินให้ครบจำนวนตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแก่โจทก์ได้ โดยที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายขาดไปถึงประมาณ 3 ไร่ หรือคิดเป็นเนื้อที่ประมาณร้อยละ 8.6 ของเนื้อที่ดินทั้งหมดตามสัญญา กรณีจึงปรับได้ตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 วรรคแรก บัญญัติว่า ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ระบุจำนวนเนื้อที่ทั้งหมดไว้นั้น ถ้าผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินน้อยไปกว่าที่ได้สัญญา ผู้ซื้อจะปัดเสียก็ได้ และในวรรคสองของมาตราดังกล่าวบัญญัติว่า ถ้าขาดตกบกพร่องไม่เกินร้อยละ 5 แห่งเนื้อที่ทั้งหมดอันได้ระบุไว้นั้น ผู้ซื้อจำต้องรับเอาและใช้ราคาตามส่วน (แต่ว่าผู้ซื้ออาจจะเลิกสัญญาเสียได้ในเมื่อขาดตกบกพร่องถึงขนาดซึ่งหากผู้ซื้อได้ทราบก่อนแล้วคงจะไม่ได้เข้าทำสัญญานั้น) จากบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าว เห็นว่า การที่จำเลยทั้งหกส่งมอบที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ในวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ขาดไปเกินกว่าร้อยละ 5 แห่งเนื้อที่ทั้งหมดอันได้ระบุไว้ โจทก์ย่อมมีสิทธิที่จะบอกปัดเสียไม่ยอมรับมอบและใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยทั้งหกได้ เมื่อโจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาแล้ว คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งกลับคืนสู่ฐานะเดิมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 จำเลยทั้งหกจึงต้องคืนเงินมัดจำให้โจทก์พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ที่จำเลยทั้งหกฎีกาอ้างว่าโจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเพราะหลังจากทำสัญญาแล้ว จำเลยทั้งหกไม่ได้ทำการใด ๆ อันเป็นการรอนสิทธิโจทก์ก็ดี จำเลยทั้งหกทำการโดยสุจริตก็ดีนั้น เห็นว่า เมื่อจำเลยทั้งหกไม่อยู่ในวิสัยที่จะส่งมอบที่ดินให้แก่โจทก์ได้ครบถ้วนตามสัญญา จำเลยทั้งหกจะอ้างว่าพร้อมที่จะโอนที่ดินให้แก่โจทก์โดยยอมลดราคาที่ดินลงตามส่วนเพื่อไม่ให้โจทก์บอกเลิกสัญญาหาได้ไม่
ปัญหาต่อไปมีว่า โจทก์มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายจากจำเลยทั้งหกตามสัญญาที่กำหนดเบี้ยปรับไว้จำนวน 15,000,000 บาท หรือไม่ เห็นว่า การที่จำเลยทั้งหกไม่สามารถโอนที่ดินให้โจทก์ได้ครบถ้วนตามสัญญาจะซื้อจะขายเป็นเรื่องพ้นวิสัยเนื่องจากเหตุซึ่งจำเลยทั้งหกไม่ต้องรับผิดชอบ เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญากับจำเลยทั้งหกแล้ว โจทก์คงมีสิทธิเรียกคืนเงินมัดจำที่โจทก์ได้ชำระไปแล้วจากจำเลยทั้งหกดังที่ได้วินิจฉัยแล้วเท่านั้น โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าปรับหรือค่าเสียหายจากจำเลยทั้งหกตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 218 วรรคแรก
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ.
