แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
เมื่อสัญญาซื้อขายที่ดินตอนต้นระบุถึงที่ดินซึ่งมีห้องแถวรวมอยู่ด้วย แม้ตอนต่อมาจะเขียนสัญญาซื้อขายใช้คำแต่เพียงว่า ผู้ขายยอมขายที่ดิน ผู้ซื้อยอมรับซื้อที่ดินโดยไม่มีข้อความเพิ่มเติมว่า “พร้อมกับห้องแถวด้วย” ก็ต้องหมายความว่า เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมด้วยสิ่งปลูกสร้าง คือห้องแถวพิพาทซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินและเป็นส่วนควบของที่ดิน
เมื่อสัญญาซื้อขายแสดงว่า ยอมขายห้องแถวด้วย โดยไม่มีข้อตกลงพิเศษว่า ให้ห้องแถวคงเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์โจทก์ซึ่งเป็นผู้ขายไม่มีสิทธินำสืบว่าต้องการขายแต่ที่ดิน ไม่ขายห้องแถว เพราะต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทำหนังสือสัญญาขายที่ดินให้จำเลยโดยจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ส่วนห้องแถวพิพาทซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินดังกล่าว โจทก์ไม่ได้ขายแต่จำเลยกลับอ้างว่าขายด้วย และไปขอรับเงินทดแทนค่ารื้อถอนห้องแถวพิพาทจากกรมทางหลวงแผ่นดินไว้กรมทางหลวงแผ่นดินจึงไม่รับแจ้งคำขอรับค่าทดแทนของโจทก์ ขอให้พิพากษาแสดงว่าห้องแถวพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์
จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยซื้อห้องแถวพิพาทตามสัญญาซื้อขายแล้วให้โจทก์อาศัยอยู่ จำเลยบอกให้โจทก์ออกจากห้องแถวพิพาท โจทก์ไม่ออกไปจึงขอให้ศาลพิพากษาแสดงว่าห้องแถวพิพาทเป็นของจำเลยให้โจทก์ใช้ค่าเสียหายเดือนละ 200 บาท นับแต่วันฟ้องแย้ง จนกว่าโจทก์จะออกจากห้องแถวพิพาท
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ขายแต่เฉพาะที่ดิน ห้องแถวยังเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ โจทก์ไม่ได้อาศัยจำเลยอยู่ในห้องแถวจำเลยไม่มีสิทธิเรียกค่าเช่า ๆ สูงเกินไป ปีหนึ่งอย่างสูงก็ไม่เกิน 50-100 บาท
ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ห้องแถวพิพาทเป็นของโจทก์ ยกฟ้องแย้งของจำเลย
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ยกฟ้องโจทก์ ห้องแถวพิพาทเป็นของจำเลยให้โจทก์ใช้ค่าเสียหายเดือนละ 50 บาท นับแต่วันฟ้องแย้งจนกว่าจะออกจากฟ้องแถวพิพาท
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาเห็นว่า ตามสัญญาซื้อขายรายนี้ข้อความในวรรคแรกมีความหมายแสดงว่าที่ดินแปลงนี้มีสิ่งปลูกสร้าง คือ ห้องแถวรายพิพาทด้วยจริง แม้จะเขียนสัญญาในวรรคต่อมาใช้คำแต่เพียงว่า ผู้ขายยอมขายที่ดิน ผู้ซื้อยอมรับซื้อที่ดินโดยไม่มีข้อความเพิ่มเติมว่า”พร้อมกับห้องแถวด้วย” ก็ดี ก็ต้องหมายความว่า เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมด้วยสิ่งปลูกสร้างคือ ห้องแถวพิพาทด้วย เพราะห้องแถวพิพาทปลูกในที่ดิน และเป็นส่วนควบของที่ดินที่ตกลงขายกันย่อมตกติดไปกับที่ดิน นอกจากนี้ ตามสัญญาแสดงว่ายอมขายห้องแถวโดยไม่มีข้อตกลงพิเศษว่าให้ห้องแถวยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ โจทก์จึงไม่มีสิทธินำสืบว่า โจทก์ต้องการขายแต่ที่ดิน ไม่ขายห้องแถวเพราะต้องห้ามมิให้นำสืบแก้ไขข้อความในเอกสารตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 94 พิพากษายืน
