แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 32ชื่อนิติบุคคลอาคารชุดย่อมมีการแก้ไขเปลี่ยนแปลงได้เพียงแต่จะสมบูรณ์ต่อเมื่อได้นำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เท่านั้น และเมื่อพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ไม่ได้กำหนดมติเกี่ยวกับการเปลี่ยนชื่อนิติบุคคลอาคารชุดเป็นอย่างอื่น มติของที่ประชุมใหญ่ให้เปลี่ยนชื่อนิติบุคคลอาคารชุดจึงต้องได้รับคะแนนเสียงข้างมากของเจ้าของร่วมที่เข้าประชุมตามมาตรา 44 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว หาใช่ต้องได้รับความยินยอมเห็นชอบจากเจ้าของร่วมทุกคนไม่ ค่าใช้จ่ายที่เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 นั้น แยกค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง และมาตรา 18 วรรคสองออกต่างหากจากกันโดยเด็ดขาด และการคิดส่วนค่าใช้จ่ายก็แตกต่างกัน กล่าวคือ ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง ที่เกิดจากบริการส่วนรวม และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน เป็นค่าใช้จ่ายที่เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกตามส่วนแห่งประโยชน์ ที่ไม่ต่อห้องชุดและชำระกันตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ ซึ่งข้อบังคับเกี่ยวกับอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันของเจ้าของร่วมนี้สามารถแก้ไขเปลี่ยนแปลงได้ตามมาตรา 32(10) ประกอบด้วยมาตรา 49(1) ส่วนค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง ได้แก่ค่าภาษีอากรซึ่งจะต้องจ่ายในนามของอาคารชุดค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง เป็นค่าใช้จ่ายที่เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 กล่าวคือเป็นไปตามอัตราส่วนระหว่างราคาของห้องชุดแต่ละห้องชุดกับราคารวมของห้องชุดทั้งหมดในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา 6 และค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสองนี้ ต้องเป็นไปตามที่พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 กำหนดเท่านั้น คือตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 หาใช่เป็นไปตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ ซึ่งสามารถแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อบังคับได้ดังเช่นมาตรา 18 วรรคหนึ่ง ไม่ ดังนั้น การที่ข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยได้นำเอาค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่งและมาตรา 18 วรรคสอง มาปะปนกันและให้ตัวอย่างค่าใช้จ่ายปะปนรวม ๆ กันมา จึงทำให้เกิดปัญหา เมื่อจำเลยประสงค์จะเปลี่ยนแปลงข้อบังคับเกี่ยวกับอัตราส่วนค่าใช้จ่ายที่ต้องร่วมกันออกตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง แต่นำเอาค่าใช้จ่ายที่ต้องร่วมกันออกตามมาตรา 18 วรรคสอง ซึ่งแก้ไขเปลี่ยนแปลงโดยข้อบังคับไม่ได้มารวมเข้าด้วย เหตุนี้มติที่ประชุมใหญ่ให้แก้ไขข้อบังคับเกี่ยวกับอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันของเจ้าของร่วมเฉพาะค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง ที่ให้ใช้อัตราส่วนระหว่างพื้นที่ห้องชุดพื้นที่ซักล้างและพื้นที่จอดรถของอาคารชุดทั้งหมด จึงขัดต่อกฎหมายและใช้บังคับกันไม่ได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลประเภทอาคารชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ชื่อว่า “นิติบุคคลอาคารชุดสังสิทธิคอนโดมิเนียม” จดทะเบียนไว้ ณ สำนักงานที่ดินพระโขนงกรุงเทพมหานคร โจทก์เป็นเจ้าของร่วมในอาคารชุดสังสิทธิคอนโดมิเนียมผู้หนึ่ง โดยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอาคารห้องชุดเลขที่ 21/3 (204) เมื่อวันที่ 8 กันยายน 2531 จำเลยได้จัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมครั้งที่ 1/2531 ณ โรงแรมอิมพาล่า ถนนสุขุมวิท แขวงคลองตัน เขตพระโขนง กรุงเทพมหานครมีระเบียบวาระการประชุม 5 วาระ ได้แก่ พิจารณารับรองรายงานการประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมครั้งที่ 1/2530 แถลงผลการดำเนินงานของคณะกรรมการ พิจารณาเปลี่ยนชื่ออาคารใหม่ แก้ไขข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด และเลือกตั้งกรรมการบริหารชุดใหม่แทนกรรมการที่ออกตามวาระ ตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 1 ในการจัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมครั้งที่ 1/2531 ดังกล่าวที่ประชุมใหญ่ได้ลงมติโดยฝ่าฝืนต่อบทบัญญัติแห่งกฎหมายหลายประการกล่าวคือ ในการจัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมครั้งที่1/2531 จำเลยมิได้บอกกล่าวการประชุมให้โจทก์ทราบ โจทก์จึงไม่สามารถเข้าร่วมประชุมได้ อันเป็นการขัดต่อระเบียบข้อบังคับของจำเลยว่าด้วยเรื่องการเรียกประชุมใหญ่ ข้อ 9 ตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 2 ในวาระที่ 3 เรื่องพิจารณาการเปลี่ยนชื่ออาคารใหม่ซึ่งที่ประชุมได้มีมติให้เปลี่ยนชื่ออาคารจากเดิมใช้ชื่อว่า”นิติบุคคลอาคารชุดสังสิทธิคอนโดมิเนียม” เปลี่ยนเป็นชื่อใหม่ว่า “นิติบุคคลอาคารชุดพรีเมียร์คอนโดมิเนียม” นั้นเป็นมติที่ผิดกฎหมาย เพราะการเปลี่ยนชื่ออาคารชุดนั้นจะเปลี่ยนแปลงโดยคะแนนเสียงข้างมากของที่ประชุมใหญ่ไม่ได้ จะเปลี่ยนแปลงชื่ออาคารชุดใหม่ได้ต่อเมื่อได้รับความยินยอมของเจ้าของร่วมในอาคารชุดทั้งหมดเป็นเอกฉันท์ ในวาระที่ 4 เรื่องพิจารณาแก้ไขข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งที่ประชุมได้มีมติเปลี่ยนแปลงแก้ไขอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกัน โดยใช้อัตราส่วนระหว่างพื้นที่ห้องชุด พื้นที่ซักล้าง และพื้นที่จอดรถ กับพื้นที่ห้องชุดพื้นที่ซักล้างและพื้นที่จอดรถของอาคารชุดทั้งหมด ทำให้โจทก์และเจ้าของร่วมคนอื่นซึ่งมีเสียงข้างน้อยที่มีพื้นที่ซักล้างพื้นที่จอดรถมากต้องเสียค่าใช้จ่ายส่วนกลางเพิ่มขึ้น อันเป็นการไม่เป็นธรรมแก่โจทก์และเจ้าของร่วมคนอื่น การคิดอัตราส่วนดังกล่าวนี้เป็นการคิดค่าใช้จ่ายที่ฝ่าฝืนต่อพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 พื้นที่ซักล้างและพื้นที่จอดรถเป็นกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล มิใช่เป็นการบริการส่วนรวมหรือเครื่องมือเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน และมิใช่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง จึงไม่อาจนำมาคิดเป็นอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันได้ มติที่ประชุมดังกล่าวจึงฝ่าฝืนต่อกฎหมายตกเป็นโมฆะ เพราะไม่เข้าลักษณะค่าใช้จ่ายกันตามมาตรา 18 วรรคสองของพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งได้บัญญัติเรื่องอัตราส่วนค่าใช้จ่ายไว้ก็เพื่อมุ่งที่จะคุ้มครองรักษาผลประโยชน์ของเจ้าของร่วมที่มีเสียงข้างน้อยมิให้เจ้าของร่วมที่มีเสียงข้างมากเอาเปรียบโดยอาศัยเสียงข้างมากในที่ประชุมใหญ่ลงมติแก้ไขอัตราส่วนค่าใช้จ่ายให้เจ้าของร่วมที่มีเสียงข้างน้อยต้องรับภาระค่าใช้จ่ายสูงเกินส่วน และปกป้องมิให้เจ้าของร่วมที่มีเสียงข้างมากบีบบังคับซื้ออาคารชุดจากเจ้าของร่วมที่มีเสียงข้างน้อยได้ แต่ตามมติที่ประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมครั้งที่1/2531 กลับให้นำอัตราส่วนระหว่างพื้นที่ห้องชุด พื้นที่ซักล้างและพื้นที่จอดรถ กับพื้นที่ห้องชุด พื้นที่ซักล้าง และพื้นที่จอดรถของอาคารชุดทั้งหมดมาคำนวณคิดอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันสำหรับค่าใช้จ่ายทั้งสองประเภทคือทั้งที่เป็นค่าใช้จ่ายตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด กับค่าใช้จ่ายที่เป็นไปตามส่วนแห่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง โดยมิได้แยกใช้อัตราส่วนเฉลี่ยค่าใช้จ่ายว่าค่าใช้จ่ายตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด เจ้าของห้องชุดใดควรเสียเท่าใดและค่าใช้จ่ายตามส่วนแห่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้างที่เป็นค่าใช้จ่ายที่เจ้าของร่วมจะต้องร่วมกันเสียตามส่วนแห่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง การนำอัตราส่วนเฉลี่ยค่าใช้จ่ายตามมติดังกล่าวมาใช้เป็นส่วนร่วมกันดังกล่าวจึงเป็นการขัดต่อกฎหมาย ขอให้เพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมครั้งที่ 1/2531 เมื่อวันที่8 กันยายน 2531 ของจำเลย
จำเลยให้การว่า จำเลยได้จัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมครั้งที่ 1/2531 ตามฟ้อง โดยได้แจ้งนัดเจ้าของร่วมทุกคนให้มาประชุมกัน รวมทั้งแจ้งนัดพร้อมส่งวาระการประชุมให้โจทก์ทราบแล้ว แต่โจทก์เพิกเฉยไม่เข้าร่วมประชุมเอง จำเลยปฏิบัติหน้าที่ตามข้อบังคับเรื่องการเรียกประชุมใหญ่ถูกต้องครบถ้วนแล้ว การประชุมใหญ่ดังกล่าวจึงชอบด้วยกฎหมายมติที่ประชุมใหญ่ของเจ้าของร่วมที่ให้เปลี่ยนชื่อจากเดิมเป็นชื่อใหม่ว่า “นิติบุคคลอาคารชุดพรีเมียร์คอนโดมิเนียม” เป็นการชอบด้วยกฎหมาย เพราะได้รับเสียงข้างมากจากเจ้าของร่วมทั้งหมดที่เข้าประชุม 64 เสียงจากจำนวนเสียงทั้งสิ้น 80 เสียง จึงไม่ขัดต่อข้อบังคับหรือขัดต่อกฎหมายแต่อย่างใด การแก้ไขอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันในข้อบังคับ ที่ประชุมเจ้าของร่วมมีมติให้แก้ไขโดยใช้อัตราส่วนระหว่างพื้นที่ห้องชุด พื้นที่ซักล้างและพื้นที่จอดรถ กับพื้นที่ห้องชุดพื้นที่ซักล้างและพื้นที่จอดรถของอาคารชุดทั้งหมดแทนการคิดตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง เป็นการลงมติชอบด้วยกฎหมายและข้อบังคับของจำเลย ซึ่งมีการเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ได้แก่ ค่าภาษีอากร การดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนกลาง เช่น ค่าน้ำประปา ค่าไฟฟ้าเงินเดือนพนักงาน ค่าประกันภัย ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในทรัพย์ส่วนกลางเดือนละไม่เกิน 4,000 บาท ต่ออัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง1 ต่อ 80 ส่วน ทั้งนี้อาจจะเพิ่มหรือลดลงตามภาวะเศรษฐกิจหรือตามมติของที่ประชุมใหญ่ไม่ขัดต่อพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 เพราะเป็นการคำนวณตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ห้องชุดใดมีส่วนแห่งประโยชน์มากน้อยเท่าใดก็ควรจะเสียค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามส่วนมากน้อยนั้น ๆ คำว่า”ห้องชุด” ตามมาตรา 4 หมายความว่า ส่วนของอาคารชุดที่แยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนเฉพาะของแต่ละบุคคล ดังนั้นห้องชุดนอกจากตัวห้องชุดแล้ว ยังต้องรวมพื้นที่ซักล้างและพื้นที่จอดรถซึ่งได้จดทะเบียนเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลด้วย ห้องชุดใดที่มีพื้นที่รวมทั้งหมดมาก ก็ถือว่ามีส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดนั้นมาก จึงควรคิดค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามส่วนมากขึ้นการใช้วิธีการดังกล่าวมาคำนวณเรียกเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางจึงเป็นเพียงนำวิธีการอย่างหนึ่งมาใช้ โดยใช้พื้นที่ห้องชุดมาเป็นหลักคำนวณ การที่โจทก์อ้างว่าเป็นกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลไม่อาจนำมาเป็นหลักคำนวณเฉลี่ยค่าใช้จ่ายส่วนกลาง จึงเป็นข้ออ้างที่ไม่มีเหตุผลมาตรา 18 วรรคสอง ก็ใช้วิธีการอีกวิธีหนึ่งมาคำนวณ โดยวางแนวทางไว้ว่าควรใช้อัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางเพื่อจะได้ไม่ต้องโต้เถียงกันภายหลัง เพราะอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางจะต้องระบุไว้ในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด และเป็นการวางแนวทางไว้เป็นมาตรฐานแต่ก็มิได้หมายความว่าจะแก้ไขวิธีการคำนวณเรียกเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางเป็นอย่างอื่นไม่ได้ เพราะไม่มีกฎหมายห้ามไว้อีกทั้งบทบัญญัติดังกล่าวก็ไม่ใช่ข้อกฎหมายอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชนที่จะแก้ไขข้อบังคับเป็นอย่างอื่นไม่ได้ขอให้ยกฟ้อง
ในวันนัดสืบพยานโจทก์ โจทก์และจำเลยยอมรับกันว่า จำเลยได้ปิดประกาศเรื่องการประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วม ประจำปี 2531ไว้ ณ ที่ทำการของจำเลยแล้ว ตามเอกสารหมาย ล.1 แต่จำเลยไม่ได้ส่งประกาศตามเอกสารหมาย ล.1 ให้โจทก์ทราบทางจดหมายอีกชั้นหนึ่งและยอมรับกันว่าข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดสังสิทธิคอนโดมิเนียมตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 3 เป็นข้อบังคับที่ถูกต้อง ต่างฝ่ายต่างไม่ติดใจสืบพยาน ให้ศาลวินิจฉัยคดีไปได้
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า มีปัญหาตามที่โจทก์ฎีกาประการแรกว่ามติที่ประชุมใหญ่ที่ให้เปลี่ยนชื่อจำเลยขัดต่อกฎหมายนั้น เห็นว่าพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 32 บัญญัติว่า”ข้อบังคับอย่างน้อยต้องมีสาระสำคัญดังต่อไปนี้
(1) ชื่อนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งต้องมีคำว่า “นิติบุคคลอาคารชุด” ไว้ด้วย
(2) ฯลฯ
การเปลี่ยนแปลงใด ๆ ซึ่งข้อบังคับที่ได้จดทะเบียนไว้แล้วจะสมบูรณ์ต่อเมื่อได้นำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่” ตามบทบัญญัติดังกล่าวแสดงว่าชื่อนิติบุคคลอาคารชุดย่อมมีการแก้ไขเปลี่ยนแปลงได้ เพียงแต่จะสมบูรณ์ต่อเมื่อได้นำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เท่านั้น หาใช่ไม่อาจแก้ไขเปลี่ยนแปลงได้เลยดังที่โจทก์ฎีกา ส่วนการเปลี่ยนชื่อนิติบุคคลอาคารชุดจะต้องใช้คะแนนเสียงของเจ้าของร่วมเท่าใดนั้น เห็นว่าพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 บัญญัติเกี่ยวกับมติในเรื่องต่าง ๆ ซึ่งต้องได้รับคะแนนเสียงแตกต่างกัน กล่าวคือมติเกี่ยวกับเรื่องตามมาตรา 48 และมาตรา 49 ต้องได้รับคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่ง และไม่น้อยกว่าสามในสี่ของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดตามลำดับ ส่วนมติอื่นต้องได้รับคะแนนเสียงข้างมากของเจ้าของร่วมที่เข้าประชุมตามมาตรา 44 ดังนี้เมื่อพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ไม่ได้กำหนดมติเกี่ยวกับการเปลี่ยนชื่อนิติบุคคลอาคารชุดเป็นอย่างอื่น มติของที่ประชุมใหญ่ให้เปลี่ยนชื่อนิติบุคคลอาคารชุดจึงต้องได้รับคะแนนเสียงข้างมากของเจ้าของร่วมที่เข้าประชุมตามมาตรา 44 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว หาใช่ต้องได้รับความยินยอมเห็นชอบจากเจ้าของร่วมทุกคนดังที่โจทก์ฎีกาไม่
มีปัญหาตามที่โจทก์ฎีกาในประการสุดท้ายว่า มติที่ประชุมใหญ่ให้แก้ไขข้อบังคับเกี่ยวกับอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันของเจ้าของร่วมชอบด้วยกฎหมายหรือไม่นั้น เห็นว่า พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า “เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการบริหารส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ” มาตรา 18 วรรคสอง บัญญัติว่า “เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ตามมาตรา 14”
ดังนี้ ย่อมเห็นได้ว่าค่าใช้จ่ายที่เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกตามมาตรา 28 นั้น แยกค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่งและมาตรา 18 วรรคสอง ออกต่างหากจากกันโดยเด็ดขาด ทั้งนี้เห็นได้จากมาตรา 34, 41 และ 46 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว และการคิดส่วนค่าใช้จ่ายก็แตกต่างกัน กล่าวคือ ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่งที่เกิดจากบริการส่วนรวม เช่น ค่าไฟฟ้าแก่บริเวณอาคารชุดส่วนรวมเป็นต้น และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น ค่าใช้จ่ายที่เกิดจากเครื่องปรับอากาศส่วนรวม โทรศัพท์ส่วนรวม เป็นต้น ค่าใช้จ่ายเหล่านี้เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดและชำระกันตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับซึ่งข้อบังคับเกี่ยวกับอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันของเจ้าของร่วมนี้สามารถแก้ไขเปลี่ยนแปลงได้ตามมาตรา 32(10) ประกอบด้วยมาตรา 49(1) ส่วนค่าใช้จ่ายตามมาตรา 17 วรรคสอง ได้แก่ ค่าภาษีอากรซึ่งจะต้องจ่ายในนามของอาคารชุดเป็นต้น ค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางเช่น ค่าซ่อมอาคารที่เสียหายสำหรับที่เป็นทรัพย์ส่วนกลาง ตามมาตรา 50 วรรคสาม เป็นต้น และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง เช่น ค่าจ้างพนักงานและค่าเครื่องใช้ในสำนักงานนิติบุคคลอาคารชุด เป็นต้น ค่าใช้จ่ายเหล่านี้เจ้าของร่วมกันออกตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 กล่าวคือ เป็นไปตามอัตราส่วนระหว่างราคาของห้องชุดแต่ละห้องชุด กับราคารวมของห้องชุดทั้งหมดในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา 6 เฉพาะคดีนี้เจ้าของห้องชุดแต่ละห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางเท่ากับ1/80 ยกเว้นห้องชุดหมายเลข 21/3 และ 21/6 มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางเท่ากับ 2/80 และห้องชุดหมายเลข 21/72 มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางเท่ากับ 3/80 ตามข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 2 ข้อ 4 ซึ่งคู่ความรับกัน และค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสองนี้ ต้องเป็นไปตามที่พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 กำหนดเท่านั้น คือตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ตามมาตรา 14 หาใช่เป็นไปตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับซึ่งสามารถแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อบังคับได้ดังเช่นมาตรา 18 วรรคหนึ่งไม่ ทั้งนี้เห็นได้ชัดจากบทบัญญัติของมาตรา 34, 41(2), 50 วรรคสาม เป็นต้น
คดีนี้ ปรากฏตามข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 2 ข้อ 5 ว่า “การออกค่าใช้จ่ายของเจ้าของร่วมเพื่อให้นิติบุคคลอาคารชุดนี้ดำเนินการตามวัตถุประสงค์ข้างต้นจึงให้เจ้าของห้องชุดร่วมกันออกค่าใช้จ่ายอันเกิดจากค่าภาษีอากรการดูแลรักษาและดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนกลาง เช่นค่าน้ำประปา ค่าไฟฟ้า เงินเดือนพนักงาน ค่าประกันภัย ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในทรัพย์ส่วนกลางตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดและตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์มีอยู่ในทรัพย์ส่วนกลาง ดังนี้
(1) ให้เจ้าของห้องชุด ชำระเงินค่าใช้จ่ายข้างต้นเป็นการล่วงหน้าทุกเดือน เดือนละไม่เกิน 4,000 บาท ต่ออัตรากรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง 1/80 ส่วน ทั้งนี้ อาจจะเพิ่มขึ้นหรือลดลงตามภาวะเศรษฐกิจหรือตามมติของที่ประชุมใหญ่
(2) ให้เจ้าของห้องชุด ออกค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมอาคารที่เป็นทรัพย์ส่วนกลาง เมื่อเกิดความเสียหายตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง”
ข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยดังกล่าว เห็นได้ว่านำเอาค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง และมาตรา 18 วรรคสอง มาปะปนกัน และให้ตัวอย่างค่าใช้จ่ายปะปนรวม ๆ กันมา จึงทำให้เกิดปัญหาเมื่อจำเลยประสงค์เปลี่ยนแปลงข้อบังคับเกี่ยวกับอัตราส่วนค่าใช้จ่ายที่ต้องร่วมกันออกตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง แต่นำเอาค่าใช้จ่ายที่ต้องร่วมกันออกตามมาตรา 18 วรรคสอง ซึ่งแก้ไขเปลี่ยนแปลงโดยข้อบังคับไม่ได้มารวมเข้าด้วยเหตุนี้มติที่ประชุมใหญ่ให้แก้ไขข้อบังคับเกี่ยวกับอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันของเจ้าของร่วมร่วมเฉพาะค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสองที่ให้ใช้อัตราส่วนระหว่างพื้นที่ห้องชุด พื้นที่ซักล้าง และพื้นที่จอดรถของอาคารชุดทั้งหมด จึงขัดต่อกฎหมายและใช้บังคับกันไม่ได้
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้เพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมครั้งที่ 1/2531 เมื่อวันที่ 8 กันยายน 2531 ของจำเลย เฉพาะค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ที่ให้ใช้อัตราส่วนระหว่างพื้นที่ห้องชุด พื้นที่ซักล้าง และพื้นที่จอดรถกับพื้นที่ห้องชุด พื้นที่ซักล้างและพื้นที่จอดรถของอาคารชุดทั้งหมด นอกจากที่แก้ไขให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
