แหล่งที่มา : สำนักวิชาการ
ย่อสั้น
สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทซึ่งโจทก์ทำกับ ส. ข้อ 1 ระบุว่า ส. จะขายที่ดินพิพาทเฉพาะส่วนของตนให้แก่โจทก์ ข้อนี้จำเลยทั้งสี่ให้การต่อสู้คดีมาตั้งแต่ยื่นคำให้การในศาลชั้นต้นและชั้นอุทธรณ์ ที่โจทก์เบิกความว่า ส. ตกลงขายที่ดินพิพาททั้งแปลงซึ่งรวมถึงที่ดินพิพาทในส่วนของจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 เจ้าของรวมด้วยก็ขัดแย้งกับที่ระบุในสัญญา และถือว่าเป็นการนำพยานบุคคลมาสืบเพิ่มเติมข้อความในเอกสาร ต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94 (ข) ปัญหานี้แม้จำเลยทั้งสี่ไม่ได้อ้างมาในคำแก้ฎีกา แต่เป็นเรื่องหลักเกณฑ์การรับฟังพยานเอกสาร อันเป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกายกขึ้นวินิจฉัยเองได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และมาตรา 247
โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทในส่วนของ ส. เท่านั้น ไม่ได้ซื้อที่ดินพิพาทส่วนของจำเลยที่ 2 ช. และจำเลยที่ 4 เจ้าของรวมด้วย สำหรับที่ดินพิพาทเป็นที่ดินซึ่งทางราชการห้ามโอนภายใน 10 ปี นับแต่วันออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ทั้งข้อ 3 ของหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ระบุว่า ส. จะทำการโอนขายที่ดินให้แก่โจทก์ภายในกำหนด 10 ปี ตามที่กำหนดไว้ในหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ซึ่งจำเลยทั้งสี่ยอมรับในคำฟ้องอุทธรณ์ว่า ข้อความดังกล่าวมีความหมายว่า ส. และโจทก์มีเจตนาจะไปดำเนินการจดทะเบียนโอนสิทธิครอบครองในที่ดินพิพาทต่อเจ้าพนักงานภายใน 10 ปี หลังจากครบกำหนดห้ามโอน ดังนั้นการที่คู่สัญญามีข้อตกลงเช่นนี้จึงหามีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย ป.พ.พ. มาตรา 150 ไม่ เมื่อคู่สัญญาจะจดทะเบียนโอนสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทในภายหน้า กรณีจึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ใช่ซื้อขายเสร็จเด็ดขาด
สัญญาข้อ 4 ระบุว่า นับแต่วันทำสัญญา ส. ยินยอมให้โจทก์เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทได้เลย เชื่อว่า หลังจากทำสัญญาจะซื้อจะขายกันแล้ว โจทก์ผู้จะซื้อเข้าทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทจริง แต่โจทก์ไม่ได้สิทธิครอบครอง เพราะ ส. มิได้สละเจตนาครอบครองหรือไม่ยึดถือที่ดินพิพาทต่อไป เพราะยังอยู่ในระยะเวลาห้ามโอน 10 ปี โจทก์เพียงยึดถือที่ดินพิพาทในฐานะเป็นผู้แทน ส. ผู้ครอบครองเท่านั้น อย่างไรก็ตาม หลังจากปี 2527 พ้นกำหนดห้ามโอน 10 ปี แล้วโจทก์ยังคงครอบครองที่ดินพิพาทต่อมาโดย ส. มิได้โต้แย้งคัดค้าน จนกระทั่ง ส. ถึงแก่ความตายเมื่อปี 2554 ย่อมแสดงให้เห็นว่า ส. สละเจตนาครอบครองไม่ยึดถือที่ดินเพื่อตนต่อไป การครอบครองของ ส. ย่อมสิ้นสุดลงตาม ป.พ.พ. มาตรา 1377 วรรคแรก โจทก์อยู่ในที่ดินพิพาทโดยเจตนาจะยึดถือเพื่อตนจึงได้ซึ่งสิทธิครอบครอง จำเลยที่ 1 ในฐานะทายาทของ ส. กับจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 เจ้าของรวมในที่ดินพิพาทต้องเคารพสิทธิของโจทก์ด้วย จำเลยทั้งสี่ยอมรับในคำให้การว่า จำเลยทั้งสี่นำรถไปไถในที่ดินพิพาทจริง ซึ่งจำเลยที่ 1 ผู้สืบสิทธิของ ส. ไม่มีสิทธิกระทำได้ ส่วนจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 มีสิทธิทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทในฐานะเจ้าของรวม แต่ต้องระมัดระวังมิให้กระทบกระเทือนต่อการใช้สิทธิของโจทก์ด้วย โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทในส่วนของ ส. โดย ส. ยินยอมให้โจทก์เข้าทำประโยชน์ได้ แต่เมื่อโจทก์ไปทำประโยชน์ จำเลยที่ 1 ในฐานะทายาท ส. กับจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 เจ้าของรวมกลับขัดขวาง โจทก์มีสิทธิห้ามจำเลยที่ 1 ได้ตามคำขอท้ายฟ้อง แต่ห้ามจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 ได้เท่าที่ไม่ขัดต่อการใช้ประโยชน์ของโจทก์ในที่ดินส่วนของ ส. เท่านั้น
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสี่พร้อมบริวารออกไปจากที่ดินและห้ามจำเลยทั้งสี่และบริวารเข้ามายุ่งเกี่ยวกับที่ดินของโจทก์
จำเลยทั้งสี่ให้การ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ที่ดินพิพาทตามฟ้องโจทก์เป็นผู้มีสิทธิครอบครอง ให้จำเลยทั้งสี่และบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์ ห้ามจำเลยทั้งสี่และบริวารเกี่ยวข้อง กับให้จำเลยทั้งสี่ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์โดยกำหนดค่าทนายความ 5,000 บาท
จำเลยทั้งสี่อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 6 พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังเป็นยุติว่า จำเลยที่ 2 นายสมชาย และจำเลยที่ 4 เป็นบุตรของนางสุดตาหรือจันตา ที่ดินพิพาทมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3) เลขที่ 323 ตั้งอยู่ที่ตำบลศรีคีรีมาส อำเภอคีรีมาส จังหวัดสุโขทัย เนื้อที่ 44 ไร่ 2 งาน 35 ตารางวา มีชื่อนางสุดตา จำเลยที่ 2 นายสมชาย และจำเลยที่ 4 เป็นผู้มีสิทธิครอบครอง โดยทางราชการออกให้เมื่อวันที่ 18 มิถุนายน 2517 แต่มีกำหนดห้ามโอนภายใน 10 ปี ตามมาตรา 31 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3) ในการครอบครองที่ดินพิพาทนั้นไม่ปรากฏว่าผู้มีสิทธิครอบครองแต่ละคนต่างครอบครองเป็นสัดส่วน เมื่อวันที่ 14 กุมภาพันธ์ 2523 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อที่ดินแปลงพิพาทจากนางสุดตาเป็นเงิน 65,000 บาท วันทำสัญญาโจทก์ชำระเงิน 30,000 บาท นางสุดตาได้มอบหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3) ให้โจทก์ยึดถือไว้ ค่าที่ดินที่เหลือโจทก์ชำระอีก 3 งวด จนครบถ้วนในวันที่ 10 พฤศจิกายน 2523 ตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน และหนังสือสัญญาการซื้อขาย มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสี่ให้ออกไปจากที่ดินพิพาท และห้ามจำเลยทั้งสี่ยุ่งเกี่ยวกับที่ดินพิพาทได้หรือไม่ เห็นว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทซึ่งโจทก์ทำกับนางสุดตา ข้อ 1 ระบุว่า นางสุดตาจะขายที่ดินพิพาทเฉพาะส่วนของตนให้แก่โจทก์ ข้อนี้จำเลยทั้งสี่ให้การต่อสู้คดีมาตั้งแต่ยื่นคำให้การ ในศาลชั้นต้นและชั้นอุทธรณ์ ที่โจทก์เบิกความว่า นางสุดตาตกลงขายที่ดินพิพาททั้งแปลงซึ่งรวมถึงที่ดินพิพาทในส่วนของจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 เจ้าของรวมด้วยก็ขัดแย้งกับที่ระบุในสัญญา และถือว่าเป็นการนำพยานบุคคลมาสืบเพิ่มเติมข้อความในเอกสาร ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 (ข) ปัญหานี้แม้จำเลยทั้งสี่ไม่ได้อ้างมาในคำแก้ฎีกา แต่เป็นเรื่องหลักเกณฑ์การรับฟังพยานเอกสาร อันเป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกายกขึ้นวินิจฉัยเองได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และมาตรา 247 ข้อเท็จจริงจึงฟังได้ว่า โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทในส่วนของนางสุดตาเท่านั้น ไม่ได้ซื้อที่ดินพิพาทส่วนของจำเลยที่ 2 นายสมชาย และจำเลยที่ 4 เจ้าของรวมด้วย สำหรับที่ดินพิพาทเป็นที่ดินซึ่งทางราชการห้ามโอนภายใน 10 ปี นับแต่วันออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ทั้งข้อ 3 ของหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ระบุว่า นางสุดตาจะทำการโอนขายที่ดินให้แก่โจทก์ภายในกำหนด 10 ปี ตามที่ กำหนดไว้ในหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ซึ่งจำเลยทั้งสี่ยอมรับในคำฟ้องอุทธรณ์ว่า ข้อความดังกล่าวมีความหมายว่า นางสุดตาและโจทก์มีเจตนาจะไปดำเนินการจดทะเบียนโอนสิทธิครอบครองในที่ดินพิพาทต่อเจ้าพนักงานภายใน 10 ปี หลังจากครบกำหนดห้ามโอน ดังนั้นการที่คู่สัญญามีข้อตกลงเช่นนี้จึงหามีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 150 ไม่ เมื่อคู่สัญญาจะจดทะเบียนโอนสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทในภายหน้า กรณีจึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ใช่ซื้อขายเสร็จเด็ดขาด สัญญาข้อ 4 ระบุว่า นับแต่วันทำสัญญา นางสุดตายินยอมให้โจทก์เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทได้เลย เชื่อว่า หลังจากทำสัญญาจะซื้อจะขายกันแล้ว โจทก์ผู้จะซื้อเข้าทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทจริง แต่โจทก์ไม่ได้สิทธิครอบครอง เพราะนางสุดตามิได้สละเจตนาครอบครองหรือไม่ยึดถือที่ดินพิพาทต่อไป เพราะยังอยู่ในระยะเวลาห้ามโอน 10 ปี โจทก์เพียงยึดถือที่ดินพิพาทในฐานะเป็นผู้แทนนางสุดตาผู้ครอบครองเท่านั้น อย่างไรก็ตาม หลังจากปี 2527 พ้นกำหนดห้ามโอน 10 ปี แล้วโจทก์ยังคงครอบครองที่ดินพิพาทต่อมาโดยนางสุดตามิได้โต้แย้งคัดค้านจนกระทั่งนางสุดตาถึงแก่ความตายเมื่อปี 2554 ย่อมแสดงให้เห็นว่านางสุดตาสละเจตนาครอบครองไม่ยึดถือที่ดินเพื่อตนต่อไป การครอบครองของนางสุดตาย่อมสิ้นสุดลงตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1377 วรรคแรก โจทก์อยู่ในที่ดินพิพาทโดยเจตนาจะยึดถือเพื่อตนจึงได้ซึ่งสิทธิครอบครอง จำเลยที่ 1 ในฐานะทายาทของนางสุดตา กับจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 เจ้าของรวมในที่ดินพิพาทต้องเคารพสิทธิของโจทก์ด้วย จำเลยทั้งสี่ยอมรับในคำให้การว่า เดือนมีนาคม 2555 จำเลยทั้งสี่นำรถไปไถที่ดินพิพาทจริง ซึ่งจำเลยที่ 1 ผู้สืบสิทธิของนางสุดตาไม่มีสิทธิกระทำได้ ส่วนจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 มีสิทธิทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทในฐานะเจ้าของรวม แต่ต้องระมัดระวังมิให้กระทบกระเทือนต่อการใช้สิทธิของโจทก์ด้วย พยานหลักฐานของโจทก์ที่นำสืบมามีน้ำหนักดีกว่าพยานหลักฐานของจำเลยทั้งสี่ ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทในส่วนของนางสุดตา โดยนางสุดตายินยอมให้โจทก์เข้าทำประโยชน์ได้ แต่เมื่อโจทก์ไปทำประโยชน์ จำเลยที่ 1 ในฐานะทายาทนางสุดตา กับจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 เจ้าของรวมกลับขัดขวาง โจทก์มีสิทธิห้ามจำเลยที่ 1 ได้ตามคำขอท้ายฟ้อง แต่ห้ามจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 ได้เท่าที่ไม่ขัดต่อการใช้ประโยชน์ของโจทก์ในที่ดินส่วนของนางสุดตาเท่านั้น ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 6 พิพากษายกฟ้องมานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้นบางส่วน
พิพากษากลับเป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 ในฐานะทายาทโดยธรรมของนางสุดตาหรือจันตา พร้อมบริวารออกจากที่ดินพิพาท หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3) เลขที่ 323 ตำบลศรีคีรีมาส อำเภอคีรีมาส จังหวัดสุโขทัย และห้ามจำเลยที่ 1 ยุ่งเกี่ยวกับที่ดินพิพาทอีกต่อไป ห้ามจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 ใช้สิทธิในที่ดินพิพาทในลักษณะที่จะกระทบกระเทือนต่อการใช้สิทธิของโจทก์ในที่ดินพิพาทส่วนของนางสุดตาหรือจันตา คำขออื่นนอกนี้ให้ยก ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
