แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
สัญญาข้อ 11 มีว่า ถ้าผู้เช่าผิดสัญญาข้อใดผู้ให้เช่ามีสิทธิเข้าครอบครองสถานที่เช่าได้โดยพลัน และมีสิทธิบอกเลิกสัญญาทันที ส่วนสัญญาข้อ 12 มีว่า ถ้าผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาหรือรื้อถอนหรือขายทรัพย์สินที่เช่าก่อนครบกำหนดสัญญาเช่า ผู้ให้เช่ายอมชดใช้ค่าซ่อมแซมและค่าเสียหายที่ผู้เช่าลงทุนเป็นจำนวนเงิน 25,000 บาทให้ผู้เช่า ฯลฯ ดังนี้เมื่อผู้เช่าผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาตามข้อ 11 แล้วก็ตาม ผู้เช่าไม่มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายค่าซ่อมแซมตามสัญญาข้อ 12
ความประสงค์หรือเจตนาของคู่สัญญาต้องแปลจากสัญญาทั้งฉบับ ไม่ใช่ยกเอาข้อความเฉพาะตอนใดตอนหนึ่งหรือสัญญาข้อใดข้อหนึ่งขึ้นมาแปล ฉะนั้น การแปลข้อ 12 ของสัญญา ก็จะต้องแปลรวมกับข้อ 11 อันเป็นข้อความที่กล่าวถึงสิทธิและหน้าที่ระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่าที่มีต่อกัน การที่โจทก์นำ ส.ผู้เขียนเข้าเบิกความว่า ก่อนทำสัญญาโจทก์จำเลยตกลงกันว่าหากจำเลยบอกเลิกการเช่า ไม่ว่าจะเป็นเพราะโจทก์ผิดสัญญาหรือไม่ก็ตาม จำเลยจะต้องชดใช้เงินให้แก่โจทก์นั้น เป็นการนำพยานบุคคลเข้าสืบเพิ่มเติมข้อความในเอกสาร เพราะในสัญญาไม่ได้เขียนไว้เลยว่า ถึงแม้ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญา เพราะผู้เช่าผิดสัญญา ผู้ให้เช่าก็ต้องชดใช้เงินให้แก่ผู้เช่า การสืบพยานบุคคลเพิ่มเติมข้อความในเอกสารเช่นนี้ ต้องห้าม
(ประชุมใหญ่ครั้งที่ 8/2511)
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้ศาลพิพากษาให้จำเลยชำระเงินค่าซ่อมแซมบ้านเช่าและค่าเสียหายรวมเป็นเงิน ๒๕,๐๐๐ บาท แก่โจทก์พร้อมด้วยดอกเบี้ย ฯลฯ
จำเลยต่อสู้ว่า โจทก์ผิดสัญญาข้อ ๑๑ โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกเงินดังกล่าว
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยใช้เงินจำนวนดังกล่าว
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยฎีกา
คดีได้ความว่า โจทก์เช่าบ้านเลขที่ ๓๕-๓๖ ของจำเลย มีข้อสัญญายอมให้ผู้เช่าดัดแปลงเพิ่มเติมได้ทุกอย่างบรรดาสิ่งก่อสร้างซ่อมแซมเมื่อครบสัญญาเช่า ผู้เช่าออกจากบ้านห้ามมิให้รื้อถอนทำลายให้ตกเป็นของผู้ให้เช่าและมีสัญญา ข้อ ๑๑ ว่า “ถ้าผู้เช่าประพฤติผิดล่วงละเมิดสัญญาแม้แต่ข้อหนึ่งข้อใด หรือกระทำผิดวัตถุประสงค์ข้อหนึ่งข้อใดอย่างร้ายแรง ยอมให้ผู้ให้เช่าทรงไว้ซึ่งสิทธิที่จะเข้ายึดครอบครองสถานที่และสิ่งที่เช่าตามสัญญานี้ได้โดยพลันและมีสิทธิบอกเลิกสัญญาทันที” และสัญญาข้อ ๑๒ ว่า “ถ้าผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาให้เช่าหรือจะรื้อถอนบ้านที่ให้เช่านี้ก่อนครบกำหนดสัญญาไม่ว่าจะเป็นกรณีใด ๆ ก็ตาม หรือผู้ให้เช่าตกลงขายทรัพย์ที่เช่านี้แก่ผู้ใดก่อนครบกำหนดสัญญาเช่านี้ ผู้ให้เช่ายอมชดใช้ค่าซ่อมแซมและค่าเสียหายที่ผู้เช่าได้ลงทุนไว้ทั้งหมดเป็นจำนวนเงิน๒๕,๐๐๐ บาท และผู้ให้เช่าจะต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบก่อนด้วยว่าจะตกลงขายให้แก่ผู้ใด เป็นเงินเท่าใดเพื่อผู้เช่าจะได้มีโอกาสตกลงซื้อได้ก่อน เมื่อเป็นราคาอันสมควร เว้นแต่ทางราชการต้องการที่ดินหรือบ้าน ผู้เช่าจะเรียกค่าเสียหายไม่ได้” ต่อมาโจทก์เช่าบ้านเลขที่ ๓๗ ของจำเลยซึ่งอยู่ติดกับบ้านเลขที่ ๓๕-๓๖โดยทำสัญญาเช่าเพิ่มเติมสัญญาเช่าฉบับเดิม แล้วลงทุนทำการดัดแปลงต่อเติมบ้านเลขที่ ๓๕-๓๖-๓๗ ให้เป็นห้องเดียวกัน ต่อมาโจทก์ค้างค่าเช่า จำเลยบอกเลิกสัญญาและฟ้องขับไล่โจทก์และเรียกค่าเช่าที่ค้างต่อศาลจังหวัด โจทก์สู้คดีและฟ้องแย้งเรียกให้จำเลยใช้ค่าซ่อมแซมและเรียกค่าเสียหาย ๒๕,๐๐๐ บาทตามสัญญาข้อ ๑๒ ด้วยศาลจังหวัดไม่รับฟ้องแย้ง ผลที่สุดโจทก์จำเลยตกลงประนีประนอมยอมความกันในศาล
ปัญหามีว่า ถ้าโจทก์เป็นผู้ผิดสัญญาจนจำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้ก่อนสิ้นกำหนดเวลาเช่า โจทก์จะมีสิทธิเรียกเงิน ๒๕,๐๐๐บาท ตามสัญญาข้อ ๑๒ หรือไม่ ศาลฎีกาโดยที่ประชุมใหญ่เห็นว่า คดีนี้โจทก์ผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้ทันที การที่จำเลยบอกเลิกการเช่าและฟ้องขับไล่โจทก์นี้ เป็นสิทธิที่จำเลยได้รับตามสัญญาข้อ ๑๑ ไม่เป็นการกระทำผิดหน้าที่ของผู้ให้เช่าที่มีอยู่ตามสัญญา จะถือว่าจำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญาหรือผิดสัญญาที่บอกเลิกการเช่าก่อนสิ้นกำหนดเวลาเช่าหาได้ไม่ ฉะนั้น จึงไม่ทำให้โจทก์มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายค่าซ่อมแซมดัดแปลงสถานที่ที่เช่าตามที่กำหนดไว้ในสัญญาข้อ ๑๒ นอกจากนี้ศาลฎีกาเห็นว่า ความประสงค์หรือเจตนาของคู่สัญญานั้นต้องแปลจากสัญญาทั้งฉบับ ไม่ใช่ยกเอาข้อความเฉพาะตอนใดตอนหนึ่งหรือสัญญาข้อใดข้อหนึ่งขึ้นมาแปล ฉะนั้น การแปลข้อ ๑๒ ของสัญญาก็จะต้องแปลงรวมกับข้อ ๑๑ อันเป็นข้อความที่กล่าวถึงสิทธิและหน้าที่ระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่าที่มีต่อกัน ที่โจทก์นำนายสุเทพ รัตนเสวี ผู้เขียนสัญญาเข้าเบิกความว่าก่อนทำสัญญาโจทก์จำเลยได้ตกลงกันว่า หากจำเลยบอกเลิกการเช่าบ้านรายนี้ไม่ว่าจะเป็นเพราะโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าหรือไม่ก็ตาม จำเลยจะต้องชดใช้เงิน ๒๕,๐๐๐ บาทแก่โจทก์นั้น เป็นการนำพยานบุคคลเข้าสืบเพิ่มเติมข้อความในเอกสารคือ เพิ่มเติมสัญญาข้อ ๑๒ ในเรื่องผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่า เพราะในสัญญาไม่ได้เขียนไว้เลยว่า ถึงแม้ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาเพราะผู้เช่าผิดสัญญา ผู้ให้เช่าก็ต้องชดใช้เงิน ๒๕,๐๐๐ บาทแก่ผู้เช่า การสืบพยานบุคคลเพิ่มเติมข้อความในเอกสารเช่นนี้ต้องห้าม ที่ศาลล่างรับฟังคำนายสุเทพ ศาลฎีกาไม่เห็นด้วย
พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์
