แหล่งที่มา : สำนักวิชาการ
ย่อสั้น
แม้โจทก์จะซื้อที่ดินโดยสุจริตจากการขายทอดตลาด แต่ก่อนเวลาที่โจทก์จะได้มาซึ่งที่ดินดังกล่าวจำเลยได้ใช้ที่ดินตลอดมาโดยสงบ โดยเปิดเผยและด้วยเจตนาให้ได้สิทธิภาระจำยอมติดต่อกันเกิน 10 ปี จำเลยในฐานะเจ้าของสามยทรัพย์ย่อมได้ภาระจำยอมเหนือที่ดินของโจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1401 มิใช่เพียงรุกล้ำใช้อย่างสภาพทางจำเป็น แม้จำเลยจะยังไม่จดทะเบียนสิทธิภาระจำยอมก็หาทำให้สิทธิดังกล่าวสิ้นไป เพราะทรัพย์วัตถุแห่งสิทธิเป็นประธานภาระจำยอมมีลักษณะเป็นสิทธิประเภทรอนสิทธิมิใช่การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ จึงไม่อยู่ในบังคับหลักกฎหมายที่ว่าสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียน มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอนแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเป็นเจ้าของที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ อยู่ติดต่อกับที่ดินของโจทก์ จำเลยใช้ที่ดินของโจทก์บริเวณพื้นที่ชั้นล่างด้านหน้าอาคารพาณิชย์ของจำเลย พื้นที่ 2 X 12 ตารางเมตร หรือ 6 ตารางวา เป็นทางจำเป็นเดินผ่านเข้าออกไปสู่ถนนสาธารณะ โดยจำเลยมิได้ขออนุญาตโจทก์ กับรุกล้ำบริเวณแดนอากาศด้านหลังอาคารพาณิชย์ของจำเลย (ที่ถูกเป็นโจทก์) โดยจำเลยต่อเติมสิ่งปลูกสร้างและสร้างรั้วลูกกรงยื่นออกมาที่ที่ดินของโจทก์ขนาด 6 ตารางวา ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย สำหรับที่ดินของโจทก์ที่จำเลยใช้เป็นทางจำเป็นในการออกสู่ถนนสาธารณะทางด้านหน้า โจทก์ขอคิดค่าเสียหายเดือนละ 3,000 บาท และด้านหลังของอาคารพาณิชย์ของจำเลย เดือนละ 3,000 บาท และทางด้านหน้าของอาคารพาณิชย์ของจำเลย โจทก์ขอคิดค่าเสียหายเดือนละ 300 บาท รวมค่าเสียหายเดือนละ 6,300 บาท คิดตั้งแต่วันที่โจทก์ซื้อที่ดินถึงวันฟ้องเป็นเงิน 749,700 บาท ขอให้บังคับจำเลยและบริวารรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำที่ดินของโจทก์ ห้ามไม่ให้เข้าเกี่ยวข้องกับให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์ 749,700 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไป และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ด้วยเดือนละ 6,300 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำที่ดินของโจทก์ออกไป
จำเลยให้การว่า จำเลยซื้ออาคารพาณิชย์ทั้งสามคูหามาจากผู้มีชื่อและธนาคาร โดยไม่ได้มีการต่อเติมอาคารอย่างใดเลย อาคารทุกแปลงมีกันสาด โจทก์ไม่ได้เป็นเจ้าของอาคารที่อยู่ติดต่อกับจำเลย ถนนหน้าอาคารจำเลยครอบครองใช้ทางมาเกินกว่า 10 ปี จนตกเป็นทางสาธารณะโดยอายุความ ส่วนทางด้านหลังของอาคารเจ้าของเดิมได้กั้นเป็นสัดส่วนเพื่อมิให้ผู้อื่นเดินผ่านด้านหลัง แต่ยังเป็นทางระบายน้ำของอาคารแต่ละคูหาร่วมกัน โจทก์ซื้อที่ดินภายหลัง ย่อมต้องรับภาระของเจ้าของเดิม จึงไม่มีสิทธิฟ้องให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างใดๆ ที่มีอยู่ก่อนที่เจ้าของอาคารมีอยู่โดยการครอบครองเกินกว่า 10 ปี โดยสงบและเปิดเผยจนได้กรรมสิทธิ์โดยอายุความ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องเรียกค่าเสียหาย โจทก์ไม่ได้เสียหายตามฟ้องหากมีจริงก็ไม่เกิน 120 บาท เท่านั้น ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์ไปจดทะเบียนภาระจำยอมกันสาดส่วนที่รุกล้ำออกมาโดยให้จำเลยชดใช้ค่าใช้ที่ดินแก่โจทก์รวมเดือนละ 900 บาท นับตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะเลิกใช้ ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ คำขออื่นให้ยก
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยรื้อถอนบริเวณคอนกรีตที่ทำขึ้นบนกันสาดที่อยู่ด้านหลังอาคารพาณิชย์ทั้งสามคูหา ซึ่งมิใช่ส่วนที่เป็นกันสาดและรั้วลูกกรงเหล็กแต่เดิม และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเดือนละ 1,000 บาท นับแต่วันฟ้อง (วันที่ 15 พฤศจิกายน 2542) เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนบริเวณคอนกรีตเหล่านั้นออกไป กับโจทก์ไม่ต้องไปจดทะเบียนภาระจำยอมที่ดินของโจทก์ และจำเลยไม่ต้องใช้ค่าใช้ที่ดินแก่โจทก์ และไม่ตัดสิทธิคู่ความที่จะไปว่ากล่าวกันในส่วนที่เกี่ยวกับกันสาดและรั้วลูกกรงเหล็กที่อยู่ทั้งด้านหน้าและด้านหลังอาคารพาณิชย์ทั้งสามคูหาของจำเลย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์แทนโจทก์ เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้แทนตามทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดีในชั้นอุทธรณ์โดยกำหนดค่าทนายความ 2,000 บาท
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “…ข้อเท็จจริงที่คู่ความต่างไม่โต้เถียงกันรับฟังเป็นยุติในชั้นนี้ว่า เดิมเมื่อวันที่ 27 มิถุนายน 2510 นายจำเริญ พูลวรลักษณ์ กับบริษัททนุก่อสร้าง จำกัด เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมที่ดินโฉนดเลขที่ 4923 ตำบลคลองเตย อำเภอพระโขนง กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 16 ไร่ 1 งาน 11 ตารางวา และวันที่ 5 กันยายน 2511 ได้มีการแบ่งแยกที่ดินดังกล่าวแก่นายจำเริญรวม 20 แปลง ส่วนที่ดินที่เหลือ 14 ไร่ 2 งาน 80 ตารางวา เป็นของบริษัททนุก่อสร้าง จำกัด ซึ่งในวันเดียวกันบริษัทดังกล่าวได้แบ่งเป็นแปลงย่อย และปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ขายแก่บุคคลทั่วไปรวม 146 แปลง ใช้ชื่อโครงการว่า ศูนย์การค้าพระราม 4 (คลองเตย) รวมถึงที่ดินโฉนดเลขที่ 60410 ถึงเลขที่ 60419 และที่ดินโฉนดเลขที่ 60439 เนื้อที่ 1 ไร่ 86ตารางวา ที่ดินโฉนดเลขที่ 4923 คงเหลือเนื้อที่ 7 ไร่ 97 ตารางวา ต่อมาในวันที่ 6 กุมภาพันธ์ 2518 บริษัททนุก่อสร้าง จำกัด ได้แบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 4923 ที่เหลืออีกด้านหนึ่งออกเป็นแปลงย่อยๆ รวม 135 แปลง โดยจำนวน 134 แปลง มีเนื้อที่แปลงละตั้งแต่ 1 ตารางวาเศษ ถึง 43 ตารางวาเศษ แปลงที่ 135 มีเนื้อที่ 1 งานเศษ ส่วนที่ดินโฉนดเลขที่ 4923 ที่เหลือเนื้อที่ 6 ไร่ 44 ตารางวา มีสภาพเป็นถนนในศูนย์การค้าพระราม 4 (คลองเตย) ขนาดกว้าง 16 เมตร 4 สาย ขนาดกว้าง 20 เมตร 2 สาย กันเป็นทางเข้าออกศูนย์การค้าพระราม 4 (คลองเตย) และถนนพระรามที่ 4 ขนาดกว้าง 20 เมตร 2 ช่องทาง และเป็นทางเข้าออกระหว่างศูนย์การค้าพระราม 4 (คลองเตย) ถนนสุนทรโกษา ขนาดกว้าง 6 เมตร 3 ช่องทาง ในปี 2533 บริษัททนุก่อสร้าง จำกัด ได้ขายที่ดินโฉนดเลขที่ 4923 ที่เหลือดังกล่าวแก่บริษัทกรุงเทพธนาสินการท่าเรือ จำกัด สำหรับที่ดินโฉนดเลขที่ 60410 ถึงโฉนดเลขที่ 60418 แต่ละแปลงได้ปลูกสร้างอาคารพาณิชย์เลขที่ 1201 ที่ 1202/1 ที่ 1202/2 ที่ 1204 ที่ 1204/1 ที่ 1204/2 ที่ 1206 ที่ 1206/1 และที่ 1206/2 รวม 9 คูหา ตามลำดับ อยู่ติดต่อเป็นแถวเดียวกัน ในปี 2520 จำเลยได้ซื้อที่ดิ่นโฉนดเลขที่ 60412 และ 60413 กับอาคารพาณิชย์เลขที่ 1202/2 และเลยที่ 1204 ตามลำดับ ที่ดินทั้งสามแปลงมีเนื้อที่แปลงละ 12 ตารางวา ที่ดินและอาคารพาณิชย์ของจำเลยทั้งสามคูหาอยู่ติดต่อกัน หลังจากนั้นปี 2532 โจทก์ในฐานะนิติบุคคลประเภทมูลนิธิจึงได้ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 60439 เนื้อที่ 1 ไร่ 86 ตารางวา จากการขายทอดตลาดตามคำสั่งของศาลแพ่งเพื่อใช้เป็นสำนักงาของโจทก์ในนามของคริสตจักรความหวังกรุงเทพฯ ปี 2541 ศาลฎีกาได้มีคำพิพากษาที่ 2433/2541 ในคดีซึ่งจำเลยกับเจ้าของที่ดินที่จัดสรรคนอื่นเป็นโจทก์ฟ้องบริษัทกรุงเทพธนาสินการท่าเรือ จำกัด ว่า ถนนที่ก่อสร้างอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 4923 ตามรูปแผนที่หลังโฉนดเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 60412 และ 60413 และเลขที่ 60414 ของจำเลยและที่ดินแปลงอื่นๆ ของเจ้าของที่ดินคนอื่นๆ อาคารพาณิชย์ทั้งสามคูหาของจำเลย โดยด้านทิศใต้ของอาคารซึ่งเป็นด้านหน้าของอาคารและด้านทิศเหนือซึ่งเป็นด้านหลังของอาคาร แต่ละด้านตั้งแต่ชั้นสองขึ้นไปมีกันสาดสร้างติดกับตัวอาคารยื่นออกมาลอยเหนือพื้นดินและมีการสร้างรั้วลูกกรงเหล็กอยู่บนกันสาดดังกล่าวด้วย แต่ด้านหลังของอาคารบางส่วนจะไม่มีรั้วลูกกรงเหล็ก โดยมีการก่อสร้างคอนกรีตบางส่วนขึ้นบนกันสาดแทนกับทั้งที่รั้วลูกกรงเหล็กและคอนกรีตบางส่วนได้ทำเป็นบันไดทางขึ้นชั้นดาดฟ้า ทั้งนี้ ส่วนที่เป็นกันสาดและรั้วลูกกรงเหล็กจะเป็นส่วนที่อยู่ด้านหน้าและด้านหลังของอาคารเป็นส่วนหนึ่งปกคลุมที่ดินทั้งด้านหน้าและด้านหลังของอาคารมีเนื้อที่ด้านละ 6 ตารางวา ซึ่งโจทก์ฟ้องว่าสิ่งปลูกสร้างและรั้วลูกกรงเหล็กด้านหลังอาคาร (ต่อไปจะเรียกว่าบริเวณที่พิพาทที่ 1) และรั้วลูกกรงเหล็กด้านหน้าอาคารพาณิชย์ทั้งสามคูหาของจำเลย (ต่อไปจะเรียกว่าบริเวณที่พิพาทที่ 2) เป็นสิ่งปลูกสร้างแต่ละด้านของอาคารที่โจทก์ขอบังคับให้จำเลยรื้อถอนออกไป นอกจากนี้ที่ดินที่อยู่ด้านหน้าของอาคารห่างจากตัวอาคารพาณิชย์ทั้งสามคูหาของจำเลยมีเนื้อที่ 6 ตารางวา (ต่อไปจะเรียกว่าบริเวณที่พิพาทที่ 3) เป็นที่ดินส่วนที่โจทก์ฟ้องว่าจำเลยใช้เป็นทางจำเป็นเพื่อออกไปสู่ทางสาธารณะ ซึ่งบริเวณที่พิพาทที่ 2 และที่ 3 จะอยู่ตรงกันและมีเนื้อที่เท่ากัน เพียงแต่บริเวณที่พิพาทที่ 2 จะอยู่เหนือพื้นดิน ส่วนบริเวณที่พิพาทที่ 3 จะเป็นส่วนที่อยู่บนพื้นดินเท่านั้น ซึ่งบริเวณที่พิพาทที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 เหล่านี้ล้วนเป็นส่วนที่รุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์ทั้งสิ้น มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า จำเลยใช้บริเวณที่พิพาทที่ 3 อย่างเป็นทางจำเป็นและต้องจ่ายค่าใช้ที่ดินดังกล่าวแก่โจทก์ หรือเป็นกรณีที่จำเลยได้ภาระจำยอมมาดังที่ศาลอุทธรณ์พิพากษา เห็นว่า แม้โจทก์จะซื้อที่ดินมาโดยสุจริตจากการประมูลขายทอดตลาดกับทั้งตามรายละเอียดการจดทะเบียนหลังโฉนดจะปรากฏชัดเจนว่า ที่ดินดังกล่าวปลอดจากภาระจำยอมใดๆ แต่ดังที่ศาลอุทธรณ์รับฟังข้อเท็จจริงโดยโจทก์มิได้ฎีกาโต้แย้งว่า นับแต่ปี 2520 และปี 2523 ก่อนเวลาที่โจทก์จะได้มาซึ่งที่ดินดังกล่าว จำเลยได้ใช้ที่ดินเนื้อที่ 6 ตารางวา ดังกล่าว ซึ่งอยู่ด้านหน้าของที่ดินและอาคารพาณิชย์ทั้ง 3 คูหา ของจำเลย ตลอดมาโดยความสงบและโดยเปิดเผยและด้วยเจตนาให้ได้สิทธิภาระจำยอมในที่ดินนั้นติดต่อกันเป็นเวลานานเกิน 10 ปี จำเลยในฐานะเจ้าของสามยทรัพย์ที่ดินและอาคารพาณิชย์ทั้ง 3 คูหา ย่อมได้ภาระจำยอมเหนือที่ดินดังกล่าวของโจทก์แล้ว ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1401 มิใช่เพียงรุกล้ำใช้อย่างสภาพสภาพทางจำเป็นดังข้อฎีกาของโจทก์ และแม้จำเลยจะยังไม่จดทะเบียนสิทธิภาระจำยอมดังกล่าวก็หาทำให้สิทธิดังกล่าวสิ้นไปเพราะเมื่อพิจารณาถึงทรัพย์วัตถุแห่งสิทธิเป็นประธาน ภาระจำยอมมีลักษณะเป็นสิทธิในประเภทรอนสิทธิในทรัพย์สินดังกล่าว มิใช่การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ จึงไม่อยู่ในบังคับหลักกฎหมายที่ว่า สิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วตามประมวลกฎมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง ดังที่โจทก์อ้างในฎีกา ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังไม่ขึ้น
ปัญหาต้องวินิจฉัยต่อไปตามฎีกาของโจทก์มีว่า จำเลยต้องรื้อถอนรั้วลูกกรงเหล็กดัดที่ติดอยู่บนหรือใต้กันสาดซึ่งรุกล้ำอยู่ในที่ดินโจทก์บริเวณที่พิพาทที่ 1 และที่ 2 โดยสุจริตหรือไม่ เห็นว่า นายสุรชัย สรรสันทัด ผู้ช่วยผู้จัดการฝ่ายพัฒนาทรัพย์สินของโจทก์ พยานโจทก์มาเบิกความตอบทนายจำเลยถามค้านยอมรับว่าตึกของจำเลยที่รุกล้ำที่ดินของโจทก์คือส่วนที่เป็นกันสาดตั้งแต่ชั้นสองขึ้นไป ตึกข้างเคียงกับจำเลยก็มีลักษณะการรุกล้ำเช่นเดียวกันกับของจำเลย แม้จะได้ความจากนายสวัสดิ์ พันชนะ ผู้รับมอบอำนาจโจทก์ว่า กันสาดที่พิพาททั้งหน้าและหลังมีมาพร้อมตัวอาคาร ส่วนเหล็กดัดพยานคิดว่าน่าจะมีการต่อเติมในภายหลัง อย่างไรก็ดีพิจารณาตามภาพถ่ายที่โจทก์เสนอแสดง เหล็กดัดที่ติดตรึงบนกันสาดทั้งด้านหน้าและด้านหลังอาคารพาณิชย์ทั้ง 3 คูหา ของจำเลยกับเหล็กดัดของอาคารพาณิชย์ของบุคคลอื่นที่อยู่ข้างเคียงทั้งด้านซ้ายและด้านขวามีลักษณะเป็นแถวเป็นแนวทั้งงมีลวดลายอย่างเดียวกัน เจือสมด้วยคำเบิกความของจำเลยที่ว่า สภาพอาคารพาณิชย์ 3 คูหา ของจำเลยที่มีกันสาดและรั้วลูกกรงเหล็กนั้นเป็นสิ่งปลูกสร้างที่มีอยู่เดิมแล้วตั้งแต่จำเลยได้ซื้อมาในปี 2520 และปี 2523 จำเลยมิได้ต่อเติมขึ้นมาแต่อย่างใด ที่โจทก์ฎีกาอ้างว่าลูกกรงเหล็กดัดเป็นวัสดุสมัยใหม่ไม่สามารถสร้างทำขึ้นในปี 2510 จึงไม่อาจทำให้ข้อฎีกาของโจทก์มีเหตุผลควรแก่การรับฟัง เพราะเป็นเรื่องต่างเวลากันดังกล่าว ต้องถือว่าเหล็กดัดหรือรั้วลูกกรงเหล็กดังกล่าวได้มีการปลูกสร้างขึ้นมาโดยสุจริต ถูกต้องตามที่ศาลอุทธรณ์พิพากษา จำเลยจึงไม่ต้องรื้อถอนและไม่ต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ตามฟ้อง ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังไม่ขึ้นเช่นเดียวกัน
สำหรับฎีกาของโจทก์ประการสุดท้ายที่ว่า จำเลยต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ในส่วนบริเวณคอนกรีตที่ทำขึ้นบนกันสาดด้านหลังเพียงใดนั้น เห็นว่า ศาลอุทธรณ์พิพากษาโดยวินิจฉัยว่า จำเลยเพิ่งจะมาทำส่วนที่เป็นคอนกรีตบริเวณที่พิพาทที่ 1 ขึ้นภายหลังและถือเป็นส่วนของอาคารที่รุกล้ำที่ดินของโจทก์โดยไม่สุจริต แต่การจะรับเอาตามคำให้การของจำเลยที่ว่าได้ซื้ออาคารพาณิชย์มาเมื่อปี 2520 และปี 2523 โดยจำเลยมิได้ต่อเติมแต่อย่างใด ประกอบกับข้อที่โจทก์นำสืบว่าปี 2532 โจทก์ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวมา ถือว่าโจทก์มีสิทธิเรียกค่าเสียหายนับแต่ที่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ย่อมไม่ถนัดเพราะเป็นกรณีละเมิด โจทก์ต้องนำสืบให้ประจักษ์ว่าจำเลยก่อสร้างทำขึ้นซึ่งคอนกรีตดังกล่าวเหล่านั้นเมื่อใด เมื่อไม่ปรากฏว่าจำเลยสร้างทำขึ้นเมื่อใด ที่ศาลอุทธรณ์ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์นับแต่วันฟ้อง จึงชอบแล้ว ฎีกาประการนี้ของโจทก์ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน”
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
