แหล่งที่มา : สำนักวิชาการ
ย่อสั้น
แม้หนังสือมอบอำนาจของจำเลยจะระบุข้อความให้ ผ. ลงนามในสัญญาจ้างมิใช่สัญญาเช่าก็ตาม แต่ก็มีข้อความต่อไปว่าเพื่อการอนุญาตเช่าที่ดินของการรถไฟ ฯ เพื่อตั้งสำนักงานหน่วยงานที่พักระหว่างสถานีธนบุรี – ตลิ่งชัน เมื่ออ่านข้อความทั้งหมดประกอบแล้ว ย่อมเห็นเจตนาอันแท้จริงของจำเลยได้ว่าจำเลยประสงค์มอบอำนาจให้ ผ. ไปลงนามในสัญญาเช่าที่ดินกับโจทก์
การที่ ธ. พนักงานของโจทก์ลงนามในสัญญาเช่าโดยมิได้รับมอบอำนาจจากโจทก์ แม้จะถือไม่ได้ว่าทำในฐานะผู้แทนโจทก์ แต่โจทก์ได้รับเอาผลแห่งนิติกรรมนั้นโดยได้ฟ้องขับไล่จำเลยเป็นคดีนี้ ย่อมถือว่าโจทก์ได้ให้สัตยาบันแก่การนั้นตาม ป.พ.พ. มาตรา 823 วรรคหนึ่ง
แม้โจทก์ได้ยื่นบัญชีระบุพยานเพิ่มเติมล่วงพ้นระยะเวลาตาม ป.วิ.พ. มาตรา 88 วรรคสอง แต่มาตรา 87 (2) ได้บัญญัติว่า แต่ถ้าศาลเห็นว่าเพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรมจำเป็นต้องสืบพยานหลักฐานอันสำคัญซึ่งเกี่ยวกับประเด็นข้อสำคัญในคดีโดยฝ่าฝืนต่อบทบัญญัติของอนุมาตรานี้ให้ศาลมีอำนาจรับฟังพยานหลักฐานเช่นว่านั้นได้เมื่อ ว. และเอกสารหมาย จ.9 เป็นพยานสำคัญในคดี ทั้งจำเลยได้มีโอกาสถามค้านและนำพยานหลักฐานเข้าสืบหักล้างพยานหลักฐานโจทก์ได้ ไม่ทำให้จำเลยต้องเสียเปรียบในเชิงคดีแต่อย่างใด การที่ศาลชั้นต้นอนุญาตให้โจทก์ยื่นบัญชีระบุพยานเพิ่มเติมได้ ซึ่งเป็นกรณีที่ถือได้ว่าศาลชั้นต้นได้พิจารณาแล้วเห็นว่าเพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรมในการที่จะให้การวินิจฉัยชี้ขาดประเด็นสำคัญในคดีเป็นไปด้วยความเที่ยงธรรม จำเป็นต้องสืบพยานหลักฐานสำคัญนั้น ศาลจึงมีอำนาจรับฟังคำเบิกความของ ว. และเอกสารหมาย จ.9 เป็นพยานหลักฐานของโจทก์ได้
เมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้ว จำเลยยังคงอยู่ในที่เช่าต่อไป โดยโจทก์รู้แล้วไม่ทักท้วง ถือว่าโจทก์และจำเลยได้ทำสัญญาเช่าใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลาตาม ป.พ.พ. มาตรา 570 ซึ่งข้อตกลงอื่นตามสัญญาใหม่ย่อมต้องเป็นไปตามสัญญาเดิม
จำเลยได้ออกจากพื้นที่เช่าเดือนมิถุนายน 2541 แล้ว โดยไม่ปรากฏว่าจำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่เช่าตั้งแต่วันที่เท่าใด คงได้ความจากหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าของโจทก์ว่า โจทก์กำหนดให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่เช่าภายในวันที่ 14 มิถุนายน 2541 จึงต้องฟังให้เป็นคุณแก่จำเลยซึ่งจะเป็นผู้ต้องเสียในมูลหนี้นั้นว่า จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่เช่าตั้งแต่วันที่ 14 มิถุนายน 2541
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินที่เช่าของโจทก์พร้อมทั้งรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและส่งมอบที่ดินในสภาพเรียบร้อยคืนแก่โจทก์ ให้จำเลยชำระค่าเช่า ค่าป่วยการและค่าใช้ประโยชน์จำนวน 1,847,411.43 บาท กับค่าใช้ประโยชน์อัตราเดือนละ 98,441 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะส่งมอบที่ดินที่เช่าคืนแก่โจทก์
จำเลยให้การว่า ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 1,574,900.10 บาท แก่โจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้แทนตามจำนวนทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดี โดยกำหนดค่าทนายความ 20,000 บาท คำขออื่นให้ยก
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่าให้จำเลยชำระเงินจำนวน 1,187,588.06 บาท แก่โจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์แทนโจทก์ เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้แทนตามจำนวนทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดี โดยกำหนดค่าทนายความ 5,000 บาท นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
โจทก์ และจำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “…พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงที่คู่ความมิได้โต้แย้งกันในชั้นนี้ฟังเป็นยุติเบื้องต้นได้ว่า จำเลยขอเช่าที่ดินของโจทก์บริเวณริมทางรถไฟระหว่างสถานีธนบุรีกับสถานีตลิ่งชัน เขตตลิ่งชัน กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 4,339.05 ตารางเมตร เพื่อใช้เป็นที่ตั้งสำนักงานและที่พัก อัตราค่าเช่าตารางเมตรละ 195 บาทต่อปี โดยไม่ได้ทำสัญญาเช่ากับโจทก์ ต่อมาโจทก์ได้ตรวจสอบพื้นที่ที่จำเลยเช่าและอ้างว่าจำเลยได้ครอบครองใช้ประโยชน์ในที่ดินของโจทก์เนื้อที่ 5,769.41 ตารางเมตร เกินกว่าที่จำเลยขอเช่า โจทก์จึงจัดทำสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.3 และแจ้งให้จำเลยมาลงนามในสัญญาเช่า สัญญาเช่าระบุว่าจำเลยเช่าที่ดินของโจทก์เนื้อที่ 5,769.41 ตารางเมตร กำหนดระยะเวลาเช่า 1 ปี 6 เดือน นับแต่วันที่ 14 ตุลาคม 2538 ถึงวันที่ 13 เมษายน 2540 คิดเป็นเงินค่าเช่าทั้งสิ้น 1,715,679 บาท ต่อมาวันที่ 3 มิถุนายน 2540 หลังครบกำหนดตามสัญญาดังกล่าว นางสาวผกาแก้วได้ลงนามในสัญญาเช่าในฐานะผู้เช่า อ้างว่าได้รับมอบอำนาจจากจำเลยมาลงนามแทน ตามหนังสือมอบอำนาจเอกสารหมาย จ.4 ในวันเดียวกันจำเลยชำระค่าเช่าเป็นเงิน 1,715,679 บาท แก่โจทก์ ต่อมาโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยโดยให้มีผลนับแต่วันที่ 14 มิถุนายน 2541 จำเลยได้รื้อถอนอาคารและนำสิ่งของออกไปจากที่ดินของโจทก์
มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกว่า จำเลยทำสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.3 กับโจทก์ โดยมอบอำนาจให้นางสาวผกาแก้วลงนามในสัญญาเช่าแทนจำเลยหรือไม่ โจทก์มีนายชวลิตพนักงานของโจทก์ตำแหน่งหัวหน้าหมวดงานเช่าสายใต้มาเบิกความว่า จำเลยได้เช่าที่ดินของโจทก์เนื้อที่ 4,339.05 ตารางเมตร โดยไม่ได้ทำสัญญากับโจทก์ ต่อมาโจทก์ตรวจสอบพื้นที่เช่า ปรากฏว่าจำเลยเข้าครอบครองใช้ประโยชน์ที่ดินเนื้อที่ 5,769.41 ตารางเมตรมากกว่าที่จำเลยขอเช่า โจทก์จึงมีหนังสือแจ้งให้จำเลยทราบและให้จำเลยมาทำสัญญาเช่ากับโจทก์ตามจำนวนเนื้อที่ที่ใช้จริง ต่อมาวันที่ 3 มิถุนายน 2540 นางสาวผกาแก้วผู้รับมอบอำนาจจากจำเลยมาลงนามในสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.3 แทนจำเลยและพยานได้ลงลายมือชื่อเป็นพยานในสัญญาเช่าด้วย และโจทก์มีนายวุฒิพนักงานของโจทก์ ตำแหน่งหัวหน้างานเช่าสิทธิสายใต้ มีหน้าที่ดูแลให้ผู้เช่าปฏิบัติตามสัญญาเช่าเบิกความสนับสนุนว่า ในการติดต่อขอเช่าที่ดินของโจทก์ จำเลยมอบอำนาจให้นางสาวผกาแก้วเป็นผู้มาติดต่อกับโจทก์ตลอดมา เมื่อโจทก์มีหนังสือแจ้งจำเลยว่าจำเลยใช้ที่ดินเนื้อที่เกินกว่าที่ขอเช่า จำเลยก็มีหนังสือตอบโจทก์ยอมรับว่าได้ใช้ที่ดินเนื้อที่เกินกว่าที่ขอเช่าจริง และรับว่าจะขนย้ายอุปกรณ์และบ้านพักออกจากพื้นส่วนที่เกินภายใน 30 วัน ตามหนังสือตอบรับของจำเลยเอกสารหมาย จ.9 เห็นว่า นอกจากโจทก์จะมีพยานบุคคลมายืนยันว่านางสาวผกาแก้วเป็นผู้รับมอบอำนาจจากจำเลยมาติดต่อขอเช่าที่ดินจากโจทก์และลงนามในสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.3 แล้ว โจทก์ยังมีหนังสือมอบอำนาจเอกสารหมาย จ.4 และหนังสือตอบรับของจำเลยเอกสารหมาย จ.9 มาเป็นพยานเอกสารซึ่งจำเลยมิได้นำสืบปฏิเสธความถูกต้องแท้จริงของเอกสารดังกล่าว คงมีแต่คำเบิกความของนายวินัยพยานจำเลยตอบทนายโจทก์ถามค้านว่าหนังสือมอบอำนาจเอกสารหมาย จ.4 จะเป็นเอกสารของบริษัทจำเลยและลายมือชื่อในช่องผู้มอบอำนาจจะใช่ลายมือชื่อของนายอารีหรือไม่ ไม่กล้ายืนยัน ส่วนหนังสือตอบรับเอกสารหมาย จ.9 กระดาษเอกสารเป็นของบริษัทจำเลย แต่ลายมือชื่อที่ลงในเอกสารนั้นจะใช่ลายมือชื่อของนายอารีหรือไม่ ไม่แน่ใจ พยานจำเลยมิได้ยืนยันว่าลายมือชื่อในเอกสารทั้งสองฉบับดังกล่าวมิใช่ลายมือชื่อของนายอารีกรรมการผู้มีอำนาจกระทำการแทนจำเลย ทั้งจำเลยมิได้นำนายอารีมาเบิกความยืนยันต่อศาลว่าลายมือชื่อในเอกสารทั้งสองฉบับดังกล่าวใช่ลายมือชื่อของตนหรือไม่ โดยไม่ปรากฏเหตุผลที่จำเลยไม่สามารถนำนายอารีมาเบิกความต่อศาล นอกจากนี้ยังได้ความจากคำเบิกความของนายวินัยพยานจำเลยอีกว่า ลายมือชื่อผู้มอบอำนาจในหนังสือมอบอำนาจเอกสารหมาย จ.4 คล้ายคลึงกับลายมือชื่อของนายอารีในหนังสือตอบรับของจำเลยเอกสารหมาย จ.9 และเมื่อศาลได้ตรวจดูลายมือชื่อในช่องผู้มอบอำนาจและตราประทับในหนังสือมอบอำนาจเอกสารหมาย จ.4 เปรียบเทียบลายมือชื่อของนายอารีและตราประทับของจำเลยที่ปรากฏในคำขอจดทะเบียนบริษัทเอกสารหมาย ล.4 แล้ว เห็นว่ามีลักษณะคล้ายคลึงกัน ที่จำเลยอ้างว่า นางสาวผกาแก้วมิใช่ผู้รับมอบอำนาจจากจำเลยให้ไปทำสัญญาเช่ากับโจทก์นั้น พยานจำเลยมีเพียงนายวินัยเลขานุการคณะกรรมการบริษัทจำเลยเบิกความปฏิเสธลอย ๆ ว่า คณะกรรมการบริษัทจำเลยไม่อนุมัติให้จำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์พยานหลักฐานโจทก์จึงมีน้ำหนักดีกว่าพยานหลักฐานจำเลย ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยทำสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.3 กับโจทก์ โดยมอบอำนาจให้นางสาวผกาแก้วลงนามในสัญญาเช่าแทนจำเลย
ที่จำเลยฎีกาว่า หนังสือมอบอำนาจเอกสารหมาย จ.4 ระบุให้นางสาวผกาแก้ว มาลงนามในสัญญาจ้างมิใช่สัญญาเช่านั้น เห็นว่า แม้หนังสือมอบอำนาจจะระบุข้อความให้นางสาวผกาแก้ว ลงนามในสัญญาจ้างมิใช่สัญญาเช่าก็ตาม แต่ก็มีข้อความต่อไปว่าเพื่อการอนุญาตเช่าที่ดินของการรถไฟ ฯ เพื่อตั้งสำนักงาน หน่วยงานที่พักระหว่างสถานีธนบุรี – ตลิ่งชัน เมื่ออ่านข้อความทั้งหมดประกอบแล้ว ย่อมเห็นเจตนาอันแท้จริงของจำเลยได้ว่าจำเลยประสงค์มอบอำนาจให้นางสาวผกาแก้ว ไปลงนามในสัญญาเช่าที่ดินกับโจทก์นั่นเอง
ที่จำเลยฎีกาว่า ผู้ลงนามในสัญญาเช่าฝ่ายโจทก์มิใช่นายสราวุธ ผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย ซึ่งเป็นผู้มีอำนาจกระทำการแทนโจทก์ แต่เป็นนายธนุ พนักงานของโจทก์ และมิใช่ผู้รับมอบอำนาจจากโจทก์ให้ลงนามในสัญญาเช่าดังกล่าว โจทก์จึงไม่ใช่คู่สัญญากับจำเลยนั้น เห็นว่า การที่นายธนุ พนักงานของโจทก์ลงนามในสัญญาเช่าโดยมิได้รับมอบอำนาจจากโจทก์นั้น แม้จะถือไม่ได้ว่าทำในฐานะผู้แทนโจทก์ แต่ก็เห็นได้ว่าทำในฐานะตัวแทนโจทก์ ทั้งโจทก์ได้รับเอาผลแห่งนิติกรรมนั้นโดยได้ฟ้องขับไล่จำเลยเป็นคดีนี้ ย่อมถือว่าโจทก์ได้ให้สัตยาบันแก่การนั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 823 วรรคหนึ่ง จำเลยจะอ้างเหตุดังกล่าวปฏิเสธว่าโจทก์ไม่ใช่คู่สัญญากับจำเลยไม่ได้
ส่วนที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์ยื่นบัญชีระบุพยานเพิ่มเติม (ขอระบุนายวุฒิและหนังสือตอบรับของจำเลยเอกสารหมาย จ.9 เป็นพยาน) ล่วงพ้นระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด ศาลชั้นต้นได้มีคำสั่งอนุญาตให้โจทก์ยื่นบัญชีระบุพยานเพิ่มเติมได้และให้โจทก์นำพยานดังกล่าวเข้าสืบ จึงไม่อาจรับฟังเป็นพยานได้นั้น เห็นว่า แม้โจทก์ได้ยื่นบัญชีระบุพยานเพิ่มเติมล่วงพ้นระยะเวลาที่โจทก์จะยื่นได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 88 วรรคสอง ซึ่งต้องห้ามมิให้ศาลรับฟังเป็นพยานตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 87 (2) ก็ตาม แต่ในมาตรา 87 (2) นั่นเอง ได้บัญญัติต่อไปว่า แต่ถ้าศาลเห็นว่าเพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรมจำเป็นจะต้องสืบพยานหลักฐานอันสำคัญซึ่งเกี่ยวกับประเด็นข้อสำคัญในคดี โดยฝ่าฝืนต่อบทบัญญัติของอนุมาตรานี้ให้ศาลมีอำนาจรับฟังพยานหลักฐานเช่นว่านั้นได้ เมื่อปรากฏว่านายวุฒิพยานบุคคลที่โจทก์อ้างเป็นพนักงานของโจทก์ ตำแหน่งหัวหน้างานเช่าสิทธิสายใต้ มีหน้าที่ดูแลให้ผู้เช่าปฏิบัติตามสัญญาเช่า ส่วนเอกสารหมาย จ.9 เป็นหนังสือตอบรับของจำเลยที่จำเลยยอมรับว่าได้ทำสัญญากับโจทก์ อันเป็นพยานสำคัญในคดี ทั้งจำเลยมีโอกาสถามค้านและนำพยานหลักฐานเข้าสืบหักล้างพยานหลักฐานโจทก์ได้ ไม่ทำให้จำเลยต้องเสียเปรียบในเชิงคดีแต่อย่างใด การที่ศาลชั้นต้นอนุญาตให้โจทก์ยื่นบัญชีระบุพยานเพิ่มเติมได้นั้น จึงเป็นกรณีที่ถือได้ว่าศาลชั้นต้นได้พิจารณาแล้ว เห็นว่าเพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรมในการที่จะให้การวินิจฉัยชี้ขาดประเด็นข้อสำคัญในคดีเป็นไปด้วยความเที่ยงธรรม จำเป็นต้องสืบพยานหลักฐานสำคัญเช่นนั้น ดังนั้นศาลจึงมีอำนาจรับฟังคำเบิกความของนายวุฒิ และเอกสารหมาย จ.9 เป็นพยานหลักฐานของโจทก์ได้ตามบทกฎหมายดังกล่าว ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังขึ้น
มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการต่อไปว่า จำเลยเช่าที่ดินของโจทก์เนื้อที่เท่าใด ตั้งแต่เมื่อใด เห็นว่า สัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.3 ที่จำเลยทำกับโจทก์ระบุไว้ชัดแจ้งว่าจำเลยเช่าที่ดินของโจทก์จำนวนเนื้อที่ 5,769.41 ตารางเมตร ตั้งแต่วันที่ 14 ตุลาคม 2538 ถึงวันที่ 13 เมษายน 2540 เป็นเงินค่าเช่ารวมทั้งสิ้น 1,715,679 บาท นอกจากนี้ได้ความจากคำเบิกความของนายวินัยพยานจำเลยว่า เมื่อนายยศผู้จัดการโครงการของจำเลยขออนุมัติทำสัญญาเช่ากับโจทก์ในจำนวนเนื้อที่ห้าพันกว่าตารางเมตร และขอเบิกค่าเช่าจำนวน 1,700,000 บาทเศษ คณะกรรมการจำเลยพิจารณาแล้วอนุมัติให้จำเลยจ่ายค่าเช่าตามจำนวนที่ขอเบิก ซึ่งเจือสมกับสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.3 ที่จำเลยอ้างว่าเช่าที่ดินของโจทก์เพียง 4,339.05 ตารางเมตร ตามหนังสืออนุญาตให้เช่าที่ดินของโจทก์ เอกสารหมาย ล.1 นั้น เห็นว่า แม้หนังสืออนุญาตให้เช่าที่ดินของโจทก์จะระบุไว้ว่าโจทก์อนุญาตให้จำเลยเช่าที่ดินจำนวนเนื้อที่ 4,339.05 ตารางเมตร มีกำหนด 1 ปี นับแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2539 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2540 ก็เป็นเพียงการรับข้อเสนอของจำเลยที่ขอเช่าที่ดินจากโจทก์ก่อนที่จะมีการทำสัญญาเช่ากันจริงเท่านั้น ส่วนรายละเอียดเกี่ยวกับเนื้อที่ที่เช่าและกำหนดเวลาการเช่าอาจเปลี่ยนแปลงจากข้อเสนอได้ ขึ้นอยู่กับการตกลงกันในการทำสัญญาในที่สุด ข้อเท็จจริงปรากฏว่าภายหลังจากโจทก์มีหนังสืออนุญาตให้เช่าที่ดินเอกสารหมาย ล.1 แล้ว จำเลยได้ตกลงทำสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.3 กับโจทก์ ทั้งหนังสือตอบรับของจำเลยเอกสารหมาย จ.9 จำเลยก็ยอมรับว่าได้ทำสัญญาเช่ากับโจทก์ระบุเนื้อที่เช่าและกำหนดระยะเวลาเช่าตรงตามที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.3 พยานหลักฐานโจทก์จึงมีน้ำหนักดีกว่าพยานหลักฐานจำเลย ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยตกลงทำสัญญาเช่าที่ดินกับโจทก์มีเนื้อที่ 5,769.41 ตารางเมตร ตั้งแต่วันที่ 14 ตุลาคม 2538 ถึงวันที่ 13 เมษายน 2540 ตามที่ระบุในสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.3 ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น
มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า จำเลยต้องรับผิดชำระค่าเช่า ค่าใช้ประโยชน์และค่าป่วยการแก่โจทก์หรือไม่ เพียงใด โจทก์นำสืบว่า หลังจากวันที่ 13 เมษายน 2540 ซึ่งเป็นวันครบกำหนดตามสัญญาเช่า จำเลยยังคงใช้พื้นที่ที่เช่าต่อไป และไม่ชำระค่าเช่าแก่โจทก์อีกเลย โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลย นายวินัยพยานจำเลยเบิกความตอบทนายโจทก์ถามค้านรับว่า นอกจากค่าเช่าจำนวน 1,700,000 บาทเศษ ที่จำเลยชำระให้แก่โจทก์แล้ว จำเลยไม่เคยชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์อีก จนกระทั่งถึงวันที่จำเลยออกจากพื้นที่ที่เช่า เห็นว่า เมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้ว จำเลยยังคงอยู่ในที่เช่าต่อไป โดยโจทก์รู้แล้วไม่ทักท้วงถือว่าโจทก์และจำเลยได้ทำสัญญาเช่าใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 ซึ่งข้อตกลงอื่นตามสัญญาใหม่ย่อมต้องเป็นไปตามสัญญาเดิม ตามสัญญาเช่าข้อ 5 ระบุว่า จำเลยสัญญาจะชำระค่าเช่าปีต่อไปภายใน 90 วัน นับแต่วันเริ่มต้นรอบการเช่าของแต่ละปี หากผิดนัดยอมเสียค่าป่วยการอีกร้อยละ 2 ต่อเดือนของค่าเช่าและค่าภาษี เมื่อจำเลยไม่ชำระค่าเช่าตามสัญญา จำเลยจึงตกเป็นผู้ผิดนัด จำเลยจะต้องรับผิดชำระค่าเช่าที่ค้างชำระแก่โจทก์ พร้อมทั้งค่าป่วยการอีกร้อยละ 2 ต่อเดือนของค่าเช่าแต่ละเดือน นับแต่วันที่ 14 เมษายน 2540 เป็นต้นไป จนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่เช่า
ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยต่อไปว่า จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่เช่าเมื่อใด ข้อนี้จำเลยนำสืบว่า จำเลยได้รื้อถอนอาคารและสิ่งของต่าง ๆ ออกจากที่เช่าเมื่อเดือนมิถุนายน 2541 นายชวลิตพยานโจทก์เบิกความตอบทนายจำเลยถามค้านรับว่า หลังจากโจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยแล้วพยานได้รับรายงานจากพนักงานของโจทก์ผู้ตรวจพื้นที่เช่าว่า จำเลยได้ออกจากพื้นที่เช่าเดือนมิถุนายน 2541 แล้ว โดยไม่ปรากฏว่าจำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่เช่าตั้งแต่วันที่เท่าใด คงได้ความจากหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าของโจทก์เอกสารหมาย จ.6 ว่า โจทก์กำหนดให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่เช่าภายในวันที่ 14 มิถุนายน 2541 จึงต้องฟังให้เป็นคุณแก่จำเลยซึ่งจะเป็นผู้ต้องเสียในมูลหนี้นั้นว่า จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่เช่าตั้งแต่วันที่ 14 มิถุนายน 2541
มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยต่อไปว่า นับแต่วันที่ 15 พฤศจิกายน 2540 จำเลยได้ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่เช่าบางส่วนคงเหลือพื้นที่ที่เช่าเพียง 4,670.925 ตารางเมตร ดังที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยหรือไม่ เห็นว่า แม้จะปรากฏว่าเมื่อวันที่ 16 ตุลาคม 2540 โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยขนย้ายอุปกรณ์และบ้านพักออกให้พ้นแนวเขตก่อสร้างบ้านพักของโจทก์ โดยให้คงเหลือพื้นที่เช่าประมาณ 4,670.925 ตารางเมตร และจำเลยมีหนังสือตอบรับเอกสารหมาย จ.9 ส่งถึงโจทก์รับว่าจะขนย้ายออกไปภายใน 30 วัน นับแต่วันที่โจทก์แจ้งมาก็ตาม แต่โจทก์ก็มีนายวุฒิเบิกความยืนยันว่า จำเลยมิได้ขนย้ายอุปกรณ์และบ้านพักออกให้พ้นแนวเขตก่อสร้างของโจทก์ภายในเวลาที่กำหนด ยังคงใช้พื้นที่จำนวน 5,769.41 ตารางเมตรของโจทก์ต่อไป จำเลยมิได้นำสืบหักล้างให้เห็นเป็นอย่างอื่น ข้อเท็จจริงจึงฟังได้ว่า เมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้ว จำเลยยังคงอยู่ในที่เช่าเนื้อที่ 5,769.41 ตารางเมตร ตั้งแต่วันที่ 14 เมษายน 2540 จนถึงวันที่ 14 มิถุนายน 2541 ซึ่งเป็นวันที่จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่เช่าเป็นเวลา 14 เดือน เมื่อคำนวณอัตราค่าเช่าตารางเมตรละ 195 บาทต่อปี หรือเดือนละ 93,752.91 บาท เป็นเงินค่าเช่าที่จำเลยค้างชำระ 1,312,540.74 บาท กับค่าป่วยการในอัตราร้อยละ 2 ต่อเดือนของจำนวนเงินค่าเช่าแต่ละเดือนที่ค้างชำระ เป็นเงินเดือนละ 1,875.05 บาท รวม 105 เดือน เป็นเงิน 196,880.25 บาท รวมค่าเช่าและค่าป่วยการที่จำเลยจะต้องชำระให้แก่โจทก์เป็นเงินทั้งสิ้น 1,509,420.99 บาท ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้นบางส่วน”
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระเงิน 1,509,420.99 บาท แก่โจทก์ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ทั้งสามศาล เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้ตามทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดี โดยกำหนดค่าทนายความรวม 30,000 บาท
