แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
พ.ร.บ. การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 มาตรา 28บัญญัติว่าการเช่านาย่อมไม่ระงับเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์นาที่เช่าการที่โจทก์รับโอนที่พิพาทมาโดยการซื้อได้จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีนั้น ก็ไม่มีบทกฎหมายบัญญัติไว้ว่าจะไม่ต้องรับภาระผูกพันที่มีเหนือทรัพย์นั้น โจทก์จึงต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนคือเจ้าของเดิมที่มีต่อจำเลยทั้งสองซึ่งเป็นผู้เช่าโจทก์จึงยังไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสอง.
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่3935, 3902, 74 ตำบลลาดหลุมแก้ว อำเภอลาดหลุมแก้ว จังหวัดปทุมธานีโดยโจทก์ซื้อมาจากการขายทอดตลาดของศาลชั้นต้น และจดทะเบียนรับโอนมาเมื่อวันที่ 9 ธันวาคม 2525 หลังจากโจทก์รับโอนมาแล้วโจทก์ไม่สามารถเข้าครอบครองทำประโยชน์ได้ เพราะจำเลยทั้งสองได้เข้ามาขัดขวางโดยไม่มีสิทธิอันเป็นการรบกวนสิทธิของโจทก์ ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย โจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยทั้งสองออกไปจากที่ดินของโจทก์ จำเลยทั้งสองเพิกเฉย ขอให้จำเลยทั้งสองหยุดกระทำการใด ๆ อันเป็นการขัดขวางการเข้าครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินของโจทก์ ให้จำเลยทั้งสองออกไปจากที่ดินของโจทก์ และห้ามเข้ามายุ่งเกี่ยวต่อไป
จำเลยทั้งสองให้การว่า ที่ดินพิพาทเป็นที่นา จำเลยทั้งสองได้เช่าที่นาพิพาทจากเจ้าของกรรมสิทธิ์เดิมมาเป็นเวลาหลายปีแล้วและเป็นผู้เช่าที่ดีตลอดมา ก่อนซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาดของศาล โจทก์ก็ทราบดีว่าจำเลยเช่านาแปลงพิพาทนี้อยู่เพราะบ้านโจทก์อยู่คนละฟากคลองกับนาแปลงพิพาท จำเลยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติ การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 จำเลยจึงมีสิทธิเช่านาแปลงพิพาทต่อไป ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นเห็นว่าคดีพอวินิจฉัยได้แล้ว จึงสั่งงดสืบพยานโจทก์จำเลย แล้วพิพากษาให้จำเลยทั้งสองหยุดกระทำการใด ๆ อันเป็นการขัดขวางการเข้าครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินของโจทก์ ห้ามยุ่งเกี่ยวที่ดินของโจทก์และออกไปจากที่ดินของโจทก์ จำเลยทั้งสองอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยทั้งสองฎีกา ศาลฎีกาพิพากษายกคำพิพากษาศาลล่างทั้งสอง ให้ศาลชั้นต้นดำเนินกระบวนพิจารณาต่อไปแล้วมีคำพิพากษาใหม่
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา
ระหว่างการพิจารณาของศาลฎีกา ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 ถึงแก่ความตาย โจทก์ยื่นคำร้องขอให้ศาลชั้นต้นหมายเรียกนางลำใย นพนอบทายาทของจำเลยที่ 1 เข้าเป็นคู่ความแทน นางลำใยยินยอมรับเข้ามาเป็นคู่ความแทน ศาลชั้นต้นมีคำสั่งอนุญาตให้นางลำใยเข้ามาเป็นคู่ความแทน จำเลยที่ 1 ผู้มรณะ การที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งดังกล่าวไม่ชอบ เพราะคดีมีอยู่ในระหว่างพิจารณาของศาลฎีกา จึงให้ยกคำสั่งของศาลชั้นต้นที่อนุญาตให้นางลำใยเข้าเป็นคู่ความแทนจำเลยที่ 1ผู้มรณะ และเมื่อปรากฏว่าศาลชั้นต้นฟังข้อเท็จจริงว่าจำเลยที่ 1ถึงแก่ความตายแล้วจริง นางลำใยเป็นบุตรของจำเลยที่ 1 และยินยอมเข้ามารับเป็นคู่ความแทนผู้มรณะ ไม่มีผู้คัดค้าน จึงมีคำสั่งอนุญาตให้นางลำใย นพนอบ เข้าเป็นคู่ความแทนจำเลยที่ 1 ผู้มรณะ
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงยุติตามที่ศาลอุทธรณ์ฟังมาโดยโจทก์มิได้โต้แย้งว่า ที่ดินที่พิพาทนั้นจำเลยทั้งสองเป็นผู้เช่าทำนาจากเจ้าของเดิม ขณะที่โจทก์ฟ้องคดีนี้ สิทธิการเช่าของจำเลยทั้งสองยังไม่สิ้นสุด โจทก์ซื้อที่ดินที่พิพาทจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล คดีมีปัญหาวินิจฉัยว่า จำเลยทั้งสองจะได้รับการคุ้มครองตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ. 2524 หรือไม่ เห็นว่า มาตรา 28 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวนั้นบัญญัติว่า “การเช่านาย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์นาที่เช่า ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่านาตามพระราชบัญญัตินี้” บทบัญญัติในมาตรานี้และบทบัญญัติในมาตราอื่น ๆ ตามพระราชบัญญัตินี้ก็มิได้มีบัญญัติเป็นการยกเว้นไว้ว่าการรับโอนในกรณีใดที่จะให้การโอนเป็นผลให้การเช่านาตามพระราชบัญญัติ ฉบับนี้ระงับไป การที่โจทก์รับโอนที่พิพาทมาโดยซื้อได้จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีนั้น ก็ไม่มีบทกฎหมายบัญญัติไว้ให้เป็นที่เห็นว่าจะไม่ต้องรับภาระผูกพันที่มีเหนือทรัพย์นั้น กรณีที่มีกฎหมายกำหนดเป็นบทต้องรับผิดไว้ แม้ภาระผูกพันที่เกิดขึ้นจากนิติกรรมเกี่ยวกับทรัพย์นั้นบางอย่างผู้ซื้อจากการขายทอดตลาดก็ยังไม่พ้นความผูกพัน เว้นแต่จะมีข้อตกลงในการขายทอดตลาดนั้นให้ปลดภาระผูกพันที่มีอยู่ ดังนั้นไม่ว่าจะพิจารณาในด้านใด โจทก์ก็ไม่อาจปฏิเสธสิทธิของจำเลยทั้งสองที่มีอยู่ตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ. 2524 มาตรา 28 ตามที่กล่าวข้างต้นได้ และแม้ว่าจะเป็นการซื้อจากการขายทอดตลาดก็ตาม กรณีก็ต้องถือว่าโจทก์รับโอนที่พิพาทมาจากเจ้าของเดิมที่เป็นผู้ให้จำเลยทั้งสองเช่า โจทก์จึงต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนคือเจ้าของเดิมที่มีต่อจำเลยทั้งสองซึ่งเป็นผู้เช่านา เมื่อขณะที่โจทก์ฟ้องสิทธิการเช่าของจำเลยทั้งสองยังไม่สิ้นสุด โจทก์จึงยังไม่มีสิทธิที่จะฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองได้ ศาลอุทธรณ์พิพากษาชอบแล้ว ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน.
