แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเป็นเพียงบุคคลสิทธิใช้บังคับกันได้เฉพาะแต่ในระหว่างคู่สัญญา จะผูกพันโจทก์ผู้รับโอนตึกพิพาทต่อเมื่อโจทก์ได้ตกลงยินยอมเข้าผูกพันตนที่จะปฏิบัติตามสัญญานั้นแทนผู้ให้เช่าเดิม อันเป็นการตกลงว่าจะชำระหนี้แก่บุคคลภายนอก ซึ่งจะทำให้บุคคลภายนอกคือจำเลยผู้เช่ามีสิทธิเรียกร้องชำระหนี้จากโจทก์ผู้รับโอนได้โดยตรงตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 374 เมื่อไม่ปรากฏว่าโจทก์ตกลงยินยอมเช่นนั้น แม้หากฟังได้ว่าสัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนและโจทก์รู้ถึงข้อตกลงดังกล่าวตามที่จำเลยต่อสู้สัญญาดังกล่าวก็ไม่ผูกพันโจทก์ในอันที่จะต้องยินยอมให้จำเลยเช่าตึกพิพาทต่อไปแต่อย่างใด
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในตึกแถวร่วมกับมารดาโจทก์โดยรับโอนมาเมื่อวันที่ 18 ธันวาคม 2529 จากนางลัดดา กาติ๊บซึ่งเป็นผู้จัดการมรดกของนางแช่มช้อย กาติ๊บ เมื่อวันที่ 1พฤษภาคม 2523 จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวดังกล่าวจากนางแช่มช้อย กาติ๊บ เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยและประกอบการพาณิชย์มีกำหนด 7 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2523 เป็นต้นไป ซึ่งจะครบกำหนดในวันที่ 31 ธันวาคม 2529 แต่เมื่อครบกำหนดแล้วจำเลยกับบริวารมิได้ย้ายออกจากตึกแถวที่เช่า โจทก์บอกกล่าวแล้วแต่จำเลยเพิกเฉยขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกจากตึกแถวที่เช่า และส่งมอบการครอบครองให้แก่โจทก์
จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทจากนางแช่มช้อย กาติ๊บ เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา กล่าวคือจำเลยเช่าตึกแถวพิพาทจากนางแช่มช้อยตั้งแต่ปี2506 ตกลงระยะเวลาการเช่า 30 ปี ครบกำหนดในปี 2536 โดยการเช่ามีเงื่อนไขว่า จำเลยจะต้องปรับปรุงตึกแถวพิพาทให้อยู่ในสภาพดี และให้สิ่งปลูกสร้างที่เกิดขึ้นจากการปรับปรุงต่อเติมของจำเลยตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนางแช่มช้อย และจำเลยยอมเสียเงินกินเปล่าให้แก่นางแช่มช้อยทั้งยอมเสียค่าเช่าอีกส่วนหนึ่งด้วย ผู้จัดการมรดกของนางแช่มช้อยสมคบกับโจทก์และมารดาโจทก์ฉ้อฉลจำเลยโอนขายที่ดินและตึกแถวพิพาทให้แก่โจทก์และมารดาโจทก์ โดยไม่แจ้งให้จำเลยทราบ หรือมิได้ให้สิทธิจำเลยที่จะซื้อก่อนอันเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต ขอให้ยกฟ้อง และขอให้บังคับโจทก์จดทะเบียนการเช่าแก่จำเลย 6 ปี หรือให้โจทก์จดทะเบียนขายที่ดินและตึกแถวพิพาทให้แก่จำเลย
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมตึกแถวพิพาทโดยสุจริต มิได้มีการสมคบกันหลอกลวงฉ้อฉลจำเลยแต่อย่างใด การเช่าตึกแถวพิพาทระหว่างจำเลยกับนางแช่มช้อยไม่มีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาขับไล่จำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกจากตึกแถวพิพาทและส่งมอบการครอบครองแก่โจทก์ยกฟ้องแย้งจำเลย
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายกอุทธรณ์จำเลย
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “…สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเป็นเพียงบุคคลสิทธิใช้บังคับกันได้เฉพาะแต่ในระหว่างคู่สัญญาจะผูกพันโจทก์ผู้รับโอนตึกแถวพิพาทต่อเมื่อโจทก์ได้ตกลงยินยอมเข้าผูกพันตนที่จะปฏิบัติตามสัญญานั้นแทนผู้ให้เช่าเดิมอันเป็นการตกลงว่าจะชำระหนี้แก่บุคคลภายนอกซึ่งจะทำให้บุคคลภายนอกคือจำเลยผู้เช่ามีสิทธิเรียกร้องชำระหนี้จากโจทก์ผู้รับโอนได้โดยตรงตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 374 ดังนี้เมื่อไม่ปรากฏว่าโจทก์ตกลงยินยอมเช่นนั้น แม้หากฟังได้ว่าสัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนและโจทก์รู้ถึงข้อตกลงดังกล่าวตามที่จำเลยต่อสู้ สัญญาดังกล่าวก็ไม่ผูกพันโจทก์ในอันที่จะต้องยินยอมให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทต่อไปแต่อย่างใดเช่นนี้ไม่จำต้องวินิจฉัยประเด็นข้อเท็จจริงว่าสัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนหรือไม่อีก เมื่อสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทครบกำหนดแล้ว จำเลยย่อมไม่มีสิทธิอยู่ในตึกแถวพิพาท ที่ศาลชั้นต้นพิพากษามา ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย
พิพากษายกคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น”
