แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
โจทก์ส่งมอบการครอบครองให้แก่จำเลยผู้เช่าแล้วตั้งแต่วันทำสัญญาเช่าการที่จำเลยทุบผนังอาคารพิพาทโดยไม่ปรากฏว่าจำเลยได้รับอนุญาตจากโจทก์อันเป็นการผิดสัญญาเช่าข้อ 4 วรรคสอง ที่ระบุว่า หากผู้เช่าจะดัดแปลงสถานที่ที่เช่าผู้เช่าสัญญาว่าจะขออนุญาตต่อผู้ให้เช่าก่อน เมื่อผู้ให้เช่าเห็นชอบและมีหนังสืออนุญาตแล้ว จึงกระทำการดังกล่าวได้ ฯลฯ และเมื่อตามสัญญาเช่าข้อ 4 วรรคสอง ตอนท้ายระบุว่า ถ้าผู้เช่าฝ่าฝืนให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิบังคับผู้เช่าให้ทำให้กลับคืนสภาพเดิมโดยผู้เช่าออกค่าใช้จ่ายเอง อันเป็นการระบุสภาพบังคับโดยเฉพาะให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิบังคับให้ผู้เช่าทำให้กลับสู่สภาพเดิมเท่านั้น แม้ในสัญญาเช่าข้อ 12 ระบุว่าหากผู้เช่ากระทำผิดข้อสัญญา แม้แต่ข้อใดข้อหนึ่งแห่งสัญญานี้ ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ทันที ฯลฯ ก็เป็นการกำหนดไว้กว้าง ๆ สำหรับการผิดสัญญาข้อที่ไม่ได้ระบุสภาพบังคับไว้โดยเฉพาะว่าให้ดำเนินการอย่างไร ดังนั้นเมื่อกรณีที่ผิดสัญญาข้อ 4 นั้น ได้ระบุไว้ชัดแจ้งโดยเฉพาะแล้วว่าผู้ให้เช่ามีสิทธิบังคับให้รื้อถอนหรือทำให้กลับคืนสภาพเดิม โดยผู้เช่าออกค่าใช้จ่ายเอง ฉะนั้น จึงจะนำสัญญาข้อ 12ซึ่งเป็นกรณีทั่วไปมาใช้บังคับไม่ได้
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 368 สัญญานั้นท่านให้ตีความไปตามความประสงค์ในทางสุจริต โดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วย
สัญญาเช่าห้องแถวที่พิพาทระบุไว้ชัดเจนว่า ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าเช่าอาคารพิพาท2 คูหา เพื่อประกอบการค้าและอยู่อาศัย และจำเลยที่ 1 ผู้เช่ามีความประสงค์ในการเช่าอาคารพิพาท 2 คูหา เพื่อทำเป็นร้านแสดงสินค้าจำพวกกระเบื้องดินเผา ซึ่งจำเป็นต้องใช้สถานที่กว้าง เหตุที่จำเลยที่ 1 ทุบผนังที่กั้นระหว่างอาคารพิพาท 2 คูหาออกก็เพื่อประกอบการค้าตามวัตถุประสงค์ที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าซึ่งได้จดทะเบียนไว้ และการกระทำของจำเลยไม่ปรากฏว่าทำให้โครงสร้างหรือฐานรากของอาคารพิพาทเสียหายแต่อย่างใด เมื่อคำนึงถึงทำเลที่ตั้งอาคารพิพาทซึ่งอยู่ริมถนนใหญ่ติดกับตลาดอันเป็นบริเวณที่ทำการค้าและจำเลยต้องจ่ายเงินช่วยค่าก่อสร้างในการเช่าอาคารพิพาท2 คูหา เป็นจำนวนเงินถึง 4,800,000 บาท ก็เพื่อทำอาคารพิพาทเป็นร้านแสดงสินค้าอันเป็นประโยชน์ในการประกอบการพาณิชย์ นอกจากนี้อาคารพาณิชย์จำนวน 11 คูหาของโจทก์ซึ่งรวมทั้งอาคารพิพาทก็เป็นอาคารพาณิชย์ 2 คูหาติดกัน และไม่มีผนังกั้นกลาง โดยผู้เช่า 2 ราย ได้ขออนุญาตทุบผนังออก ซึ่งหากจำเลยมาขออนุญาต โจทก์ก็จะอนุญาตเช่นเดียวกัน ดังนั้น แม้จำเลยทั้งสองทำผิดสัญญาเช่าก็ตาม แต่เมื่อคำนึงถึงความประสงค์ของจำเลยที่ทำไปในทางสุจริตเพื่อประกอบการพาณิชย์ โดยพิเคราะห์ถึงอาคารพาณิชย์ข้างเคียงที่เช่าจากโจทก์ซึ่งมีการทุบผนังอาคารออกอันเป็นปกติประเพณีในการเช่าอาคารพาณิชย์ทั่วไปด้วยแล้วการที่จำเลยผิดสัญญาดังกล่าวยังไม่เป็นเหตุให้โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้แต่เมื่อจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยจึงต้องใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่า จำเลยทั้งสองร่วมกันเช่าอาคารพาณิชย์เลขที่ 156/47 ถึง 48 จากโจทก์ โดยจดทะเบียนการเช่า เมื่อวันที่ 27 พฤษภาคม2535 มีกำหนด 30 ปี ต่อมาประมาณกลางปี 2535 จำเลยทั้งสองทุบทำลายฝาผนังกั้นห้องอาคารพาณิชย์ดังกล่าวทั้ง 2 คูหา ให้ทะลุถึงกันโดยไม่ได้รับความยินยอมหรืออนุญาตจากโจทก์เป็นการผิดสัญญาเช่าโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้ว ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากอาคารพาณิชย์เลขที่ 156/47ถึง 48 และส่งมอบให้โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ให้ร่วมกันชำระค่าเสียหายจำนวน 108,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ และค่าเสียหายอีกเดือนละ 2,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องไปจนกว่าจะขนย้ายทรัพย์สินออกไป กับให้จำเลยทั้งสองร่วมกันหรือแทนกันไปจดทะเบียนเลิกการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ถ้าไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา
จำเลยทั้งสองให้การว่า โจทก์มิใช่เจ้าของอาคารพาณิชย์พิพาทจำเลยเช่าอาคารพาณิชย์พิพาทจากนายพรชัย วังกังวาน ขณะทำสัญญาจองอาคารพาณิชย์นายพรชัยตกลงว่าจะทำการก่อสร้างอาคารพาณิชย์พิพาท 2 ห้อง ทะลุติดต่อกัน โดยไม่มีผนังกั้นห้องเพราะจำเลยทั้งสองจะใช้เป็นร้านแสดงสินค้าจำพวกกระเบื้องและวัสดุก่อสร้าง จำเลยทั้งสองช่วยค่าก่อสร้างรวมเป็นเงิน 4,800,000 บาท จำเลยทั้งสองยังไม่ทันใช้อาคารพาณิชย์พิพาท และไม่ได้เป็นคนทุบทำลายฝาผนังกั้นห้องหากแต่เป็นการกระทำของนายพรชัยผู้ดำเนินการก่อสร้าง โจทก์หรือกรมการศาสนาไม่มีอำนาจบอกเลิกการเช่าหรือฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสอง ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระค่าเสียหาย 40,000 บาทพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
โจทก์และจำเลยทั้งสองฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จำเลยทั้งสองจะฎีกาในข้อเท็จจริงได้
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่ามีการทุบผนังอาคารพิพาท 2 คูหาที่จำเลยทั้งสองเป็นผู้เช่า ตามภาพถ่ายหมาย จ.1 ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์และจำเลยทั้งสองประการแรกว่า จำเลยทั้งสองทุบผนังกั้นระหว่างอาคารพิพาท 2 คูหาที่เช่า อันเป็นการผิดสัญญาเป็นเหตุให้โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าหรือไม่ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า แม้โจทก์จะไม่มีพยานบุคคลที่รู้เห็นขณะที่จำเลยทั้งสองทุบผนังอาคารพิพาทมานำสืบ แต่การทุบผนังอาคารพิพาทเกิดขึ้นในขณะที่จำเลยทั้งสองเป็นผู้เช่าอยู่ และมีสิทธิครอบครองอาคารพิพาทตามสัญญาเช่า เมื่อพิจารณาประกอบกับความประสงค์ของจำเลยทั้งสองที่จะใช้อาคารพิพาท 2 คูหา เพื่อเป็นห้องแสดงสินค้าซึ่งย่อมต้องการใช้เนื้อที่กว้างขวางแล้วเห็นว่านอกจากจำเลยทั้งสองแล้วย่อมจะไม่มีบุคคลอื่นใดไปกระทำเช่นนั้น ดังนั้นข้อเท็จจริงจึงฟังได้ว่า จำเลยทั้งสองเป็นผู้ดำเนินการทุบผนังอาคารพิพาท การที่จำเลยทั้งสองทุบผนังอาคารพิพาทโดยไม่ปรากฏว่าจำเลยทั้งสองได้รับอนุญาตจากโจทก์เป็นการผิดสัญญาเช่าข้อ 4 วรรคสอง ตามสำเนาสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.3 ซึ่งระบุว่า หากผู้เช่าจะดัดแปลง ฯลฯ สถานที่ที่เช่า ผู้เช่าสัญญาว่าจะขออนุญาตต่อผู้ให้เช่าก่อน เมื่อผู้ให้เช่าเห็นชอบและมีหนังสืออนุญาตแล้วจึงกระทำการดังกล่าวได้ ฯลฯ”
ปัญหาว่า การที่จำเลยทั้งสองผิดสัญญาเช่าดังกล่าวเป็นเหตุให้โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าหรือไม่ เห็นว่า ตามสัญญาเช่าข้อ 4 วรรคสองตอนท้ายมีข้อความว่า”ฯลฯ ถ้าผู้เช่าฝ่าฝืนให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิบังคับ ฯลฯ ให้ทำให้กลับคืนสภาพเดิมโดยผู้เช่าออกค่าใช้จ่ายเอง” อันเป็นการระบุสภาพบังคับโดยเฉพาะให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิบังคับให้ผู้เช่าทำให้กลับสู่สภาพเดิมเท่านั้น แม้ในสัญญาเช่าข้อ 12 ระบุว่า “หากผู้เช่ากระทำผิดข้อสัญญา แม้แต่ข้อใดข้อหนึ่งแห่งสัญญานี้ ฯลฯ ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ทันที ฯลฯ ” ก็เป็นการกำหนดไว้กว้าง ๆ สำหรับการผิดสัญญาข้อที่ไม่ได้ระบุสภาพบังคับไว้โดยเฉพาะว่าให้ดำเนินการอย่างไร แต่ในกรณีที่ผิดสัญญาข้อ 4 นั้น ได้ระบุไว้ชัดแจ้งโดยเฉพาะแล้วว่าผู้ให้เช่ามีสิทธิบังคับให้รื้อถอนหรือทำให้กลับคืนสภาพเดิม โดยผู้เช่าออกค่าใช้จ่ายเองฉะนั้น จึงจะนำสัญญาข้อ 12 ซึ่งเป็นกรณีทั่วไปมาใช้บังคับไม่ได้ ทั้งนี้หลักในการตีความสัญญานั้นประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 368 บัญญัติว่า “สัญญานั้นท่านให้ตีความไปตามความประสงค์ในทางสุจริต โดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วย”เมื่อพิจารณาสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.3 และ จ.4 ซึ่งระบุไว้ชัดเจนในข้อ 1 ว่า ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าเช่าอาคารพิพาท 2 คูหา เพื่อประกอบการค้าและอยู่อาศัยซึ่งสอดคล้องกับคำเบิกความของจำเลยที่ 1 ว่ามีความประสงค์ในการเช่าอาคารพิพาท2 คูหา เพื่อทำเป็นร้านแสดงสินค้าจำพวกกระเบื้องดินเผา ซึ่งย่อมมีความจำเป็นต้องใช้สถานที่กว้าง ดังนั้น เหตุที่มีการทุบผนังที่กั้นระหว่างอาคารพิพาท 2 คูหา ออกก็เพื่อประกอบการค้าตามวัตถุประสงค์ที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าซึ่งได้จดทะเบียนไว้และการกระทำของจำเลยทั้งสองไม่ปรากฏว่าทำให้โครงสร้างหรือฐานรากของอาคารพิพาทเสียหายแต่อย่างใด เมื่อคำนึงถึงทำเลที่ตั้งอาคารพิพาทซึ่งอยู่ริมถนนใหญ่ติดกับตลาดอันเป็นบริเวณที่ทำการค้า และจำเลยทั้งสองต้องจ่ายเงินช่วยค่าก่อสร้างในการเช่าอาคารพิพาท 2 คูหา เป็นจำนวนเงินถึง 4,800,000 บาท ก็เพื่อทำอาคารพิพาทเป็นร้านแสดงสินค้าอันเป็นประโยชน์ในการประกอบการพาณิชย์ซึ่งย่อมต้องใช้เนื้อที่กว้าง จึงต้องทุบผนังที่กั้นระหว่างอาคารพิพาท 2 คูหา ทั้งยังได้ความจากพระครูวิสิฐธรรมคุณ เจ้าอาวาสวัดโจทก์ว่าอาคารพาณิชย์จำนวน 11 คูหา ของโจทก์ซึ่งรวมทั้งอาคารพิพาทด้วย มีธนาคารศรีนคร จำกัด และร้านเซเว่นอีเลฟเว่นที่เช่ากับโจทก์ก็เป็นอาคารพาณิชย์2 คูหาติดกัน และไม่มีผนังกั้นกลาง โดยผู้เช่า 2 ราย ได้ขออนุญาตทุบผนังออกหากจำเลยทั้งสองมาขออนุญาตโจทก์ก็จะอนุญาตเช่นเดียวกัน ดังนั้น แม้จำเลยทั้งสองทำผิดสัญญาเช่าก็ตาม เมื่อคำนึงถึงความประสงค์ของจำเลยทั้งสองที่ทำไปในทางสุจริตเพื่อประกอบการพาณิชย์โดยพิเคราะห์ถึงอาคารพาณิชย์ข้างเคียงที่เช่าจากโจทก์ซึ่งมีการทุบผนังอาคารออกอันเป็นปกติประเพณีในการเช่าอาคารพาณิชย์ทั่วไปด้วยแล้วการที่จำเลยทั้งสองผิดสัญญาดังกล่าวจึงไม่เป็นเหตุให้โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้
ปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งสองในประการต่อไปมีว่าจำเลยทั้งสองต้องรับผิดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์หรือไม่ จำเลยทั้งสองฎีกาเพียงว่าจำเลยทั้งสองไม่ได้ทุบผนังอาคารพิพาทไม่ได้ผิดสัญญา จึงไม่ต้องรับผิดต่อความเสียหายที่เกิดขึ้น เมื่อได้วินิจฉัยแล้วว่าจำเลยทั้งสองผิดสัญญา จำเลยทั้งสองจึงต้องใช้ค่าเสียหายตามจำนวนเงินที่ศาลอุทธรณ์กำหนด
พิพากษายืน
