แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
ตามสัญญาจะซื้อจะขาย ข้อ 2 ระบุว่า “ส่วนเงินที่ค้าง ชำระเป็นเงิน 1,365,000 บาท ผู้จะซื้อให้สัญญาว่าจะชำระเงินภายใน 6 เดือน หรือต่อเมื่อผู้จะซื้อได้รับโอนกรรมสิทธิ์ น.ส.3 ก. เป็นที่เรียบร้อยแล้ว” ได้ความว่าขณะที่จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายกับโจทก์นั้น การออก น.ส.3 ก. จะแล้วเสร็จเมื่อไรยังไม่ทราบ แสดงว่าการขอออก น.ส.3 ก. ดังกล่าวอาจจะมีระยะเวลาเกินกว่า 6 เดือน ก็ได้ ดังนั้น จึงมิใช่กรณีกำหนดชำระหนี้กันไว้แน่นอนแล้ว ปรากฏว่าเมื่อครบกำหนด 6 เดือนแล้ว จำเลยได้ติดต่อให้โจทก์ มารับโอนที่ดินแต่โจทก์แจ้งว่าให้จำเลยถมทางเข้าที่ดินก่อน จำเลยจึงได้ดำเนินการถมที่ดิน แสดงว่าจำเลยก็มิได้ ถือกำหนดระยะเวลาดังกล่าวเป็นสาระสำคัญ หลังจากถมที่ดิน เสร็จแล้วโจทก์แจ้งว่าประมาณเดือนมีนาคม 2536 จะมารับโอน ที่ดินพร้อมกับจ่ายเงินให้ แต่ครั้นถึงกำหนดโจทก์ก็ ไม่มารับโอนโดยอ้างว่ายังไม่พร้อมและจะนัดใหม่ประมาณ ปลายเดือนมีนาคม 2536 โดยไม่ได้ระบุวันที่แน่นอนไว้เมื่อครบกำหนดโจทก์ก็มิได้ติดต่อมา แสดงว่าโจทก์จำเลย มิได้กำหนดวันโอนที่ดินกันไว้ให้แน่นอน เมื่อโจทก์ยังไม่มา รับโอนจะถือว่าโจทก์ผิดสัญญาไม่ได้ ต่อมาเมื่อโจทก์มีหนังสือเตือนให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญา แต่จำเลยไม่ไปตามกำหนด จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาต้องจดทะเบียนโอนที่ดินแก่โจทก์ หากโอนไม่ได้ก็ต้องคืนเงินมัดจำให้โจทก์และตกเป็น ผู้ผิดนัดต้องชดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ตามสัญญาซึ่งมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับอีกด้วย
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินดังกล่าวแก่โจทก์และรับเงินที่เหลือ หากจำเลยไม่สามารถจดทะเบียนโอนที่ดินให้โจทก์ได้ ให้จำเลยคืนเงินมัดจำพร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันที่ 6 สิงหาคม 2535 ถึงวันฟ้องรวมเป็นเงิน 333,750 บาท ค่าเสียหายจำนวน 300,000 บาทและดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีในต้นเงิน 300,000 บาทนับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยให้การและแก้ไขคำให้การว่า เจ้าพนักงานที่ดินออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในที่ดินดังกล่าวให้แล้วจำเลยแจ้งโจทก์ให้มารับโอนหลายครั้งแล้วแต่โจทก์ไม่มีเงินชำระค่าที่ดินที่เหลือ โดยโจทก์บอกให้จำเลยริบเงินมัดจำและขายที่ดินแก่ผู้อื่นได้ โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 3595หมู่ที่ 11 ตำบลคลองหอยโข่ง กิ่งอำเภอคลองหอยโข่งจังหวัดสงขลา ให้แก่โจทก์ และรับเงินค่าที่ดินที่เหลือจำนวน1,365,000 บาท จากโจทก์ หากจำเลยไม่สามารถจดทะเบียนโอนที่ดินดังกล่าวให้แก่โจทก์ได้ให้จำเลยส่งคืนเงินมัดจำจำนวน 300,000 บาท ค่าเสียหายอีกจำนวน 100,000 บาทและดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีในต้นเงิน 300,000 บาทนับแต่วันที่ 20 กุมภาพันธ์ 2537 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายืน
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงรับฟังยุติได้ว่า เมื่อวันที่ 6 สิงหาคม 2535 โจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินซึ่งนายจอน นวลวิลัย ตาของจำเลยเป็นผู้มีสิทธิครอบครองเป็นที่ดินเลขที่ระวาง 5022-118 ตั้งอยู่หมู่ที่ 11 ตำบลคลองหอยโข่ง กิ่งอำเภอคลองหอยโข่ง จังหวัดสงขลา เนื้อที่ 55 ไร่ 2 งาน 63 ตารางวา ในราคาไร่ละ 30,000 บาท โจทก์ชำระเงินมัดจำจำนวน 300,000 บาท ให้จำเลยในวันทำสัญญาแล้ว ส่วนเงินที่เหลือจำนวน 1,365,000 บาท จะชำระให้ภายใน 6 เดือน หรือต่อเมื่อโจทก์ได้รับโอนที่ดินดังกล่าวซึ่งออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์เรียบร้อยแล้ว ต่อมาวันที่ 6 พฤศจิกายน 2535 หลังทำสัญญา 3 เดือนเจ้าพนักงานที่ดินออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในที่ดินดังกล่าวเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 3595 ต่อมาในวันที่ 16 กันยายน 2536 มีการจดทะเบียนโอนขายที่ดินดังกล่าวให้นางวิไล ลิ่มกตัญญู คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่าโจทก์หรือจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาเห็นว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขาย ข้อ 2 ระบุว่า “ส่วนเงินที่คงค้างชำระเป็นเงิน 1,365,000 บาท ผู้จะซื้อให้สัญญาว่าจะชำระเงินภายใน 6 เดือน หรือต่อเมื่อผู้จะซื้อได้รับโอนกรรมสิทธิ์ น.ส.3 ก. เป็นที่เรียบร้อยแล้ว” และได้ความจากจำเลยตอบทนายโจทก์ถามค้านว่า ขณะที่จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายกับโจทก์นั้นการขอออก น.ส.3 ก. จะแล้วเสร็จเมื่อไรยังไม่ทราบแสดงว่าการขอออก น.ส.3 ก. สำหรับที่ดินดังกล่าวอาจจะมีระยะเวลาเกินกว่า 6 เดือน ก็ได้ ดังนั้น จึงมิใช่กรณีกำหนดชำระหนี้กันไว้แน่นอนแล้ว ทั้งได้ความจากคำเบิกความของจำเลยอีกว่าเมื่อครบกำหนด 6 เดือนแล้ว จำเลยได้ติดต่อจ่าสิบตำรวจภิมรให้โจทก์มารับโอนที่ดินแต่โจทก์แจ้งว่าให้จำเลยถมทางเข้าที่ดินก่อนเพื่อที่จะให้ทางธนาคารมาดู จำเลยจึงได้ดำเนินการถมที่ดินเสียค่าใช้จ่ายไปเป็นเงิน 10,000 บาท แสดงว่าจำเลยก็มิได้ถือกำหนดระยะเวลาดังกล่าวเป็นสาระสำคัญแต่ประการใดทั้งจำเลยยังเบิกความอีกว่า หลังจากถมที่ดินเสร็จแล้วจ่าสิบตำรวจภิมรและนางยุวดีได้มาดูที่ดินและแจ้งกับจำเลยว่าประมาณเดือนมีนาคม 2536 จะมารับโอนที่ดินพร้อมกับจ่ายเงินให้ครั้นถึงกำหนดโจทก์ก็ไม่ได้มารับโอนที่ดินแต่อย่างใด จำเลยจึงได้ไปที่บ้านโจทก์ โจทก์แจ้งว่ายังไม่พร้อมแต่จะนัดหมายใหม่ประมาณปลายเดือนมีนาคม 2536 โดยไม่ได้ระบุวันที่แน่นอนไว้ครั้นครบกำหนดโจทก์ก็ไม่ได้ติดต่อมาแต่อย่างใด แสดงว่าโจทก์จำเลยมิได้กำหนดวันโอนที่ดินดังกล่าวกันไว้ให้แน่นอน เมื่อโจทก์ยังไม่มารับโอนจึงจะถือว่าโจทก์ผิดสัญญาไม่ได้ เมื่อโจทก์มีหนังสือเตือนให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญา แต่จำเลยไม่ได้ไปตามกำหนดนัด จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาต้องจดทะเบียนโอนที่ดินแก่โจทก์ หากโอนไม่ได้ก็ต้องคืนเงินมัดจำให้โจทก์ และตกเป็นผู้ผิดนัดต้องชดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ตามสัญญาซึ่งมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับ ที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดนั้นเหมาะสมแล้ว ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน
