แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
โจทก์ทั้งสองฟ้องขอให้บังคับจำเลยที่1โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์ทั้งสองหากไม่สามารถโอนได้ให้ชดใช้ค่าเสียหายต้องถือราคาทรัพย์พิพาทในขณะยื่นคำฟ้องเป็นจำนวนค่าเสียหายและการนำสืบราคาซื้อขายที่ดินไม่มีกฎหมายบังคับว่าต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือโจทก์ทั้งสองจึงนำสืบพยานบุคคลได้
ย่อยาว
โจทก์ทั้งสองฟ้องว่า โจทก์ที่ 1 เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่1624 ตำบลตลิ่งชัน (สวนแดน) อำเภอตลิ่งชัน กรุงเทพมหานครเนื้อที่ 4 ไร่ 92 ตารางวา โจทก์ที่ 2 เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่1846 ตำบลตลิ่งชัน (สวนแดน) อำเภอตลิ่งชัน กรุงเทพมหานครเนื้อที่ 6 ไร่ 2 งาน 50 ตารางวา ที่ดินทั้งสองแปลงมีเนื้อที่รวม10 ไร่ 3 งาน 42 ตารางวา เมื่อวันที่ 18 กุมภาพันธ์ 2532จำเลยที่ 1 ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายโดยตกลงจะซื้อที่ดินโฉนดเลขที่1624 และ 1846 จากโจทก์ทั้งสอง เนื้อที่รวม 8 ไร่ 3 งาน 42 ตารางวาราคา 8,855,000 บาท ชำระราคาในวันทำสัญญา 3,000,000 บาทส่วนที่เหลืออีก 5,855,000 บาท จะชำระภายในวันที่ 15 กุมภาพันธ์2533 มีข้อตกลงว่าโจทก์ทั้งสองต้องโอนที่ดินให้จำเลยที่ 1 ทั้งหมด10 ไร่ 3 งาน 42 ตารางวา หลังจากนั้นจำเลยที่ 1 จะจัดที่ดินส่วนใดส่วนหนึ่งในโครงการคืนให้โจทก์ทั้งสองจำนวน 2 ไร่โดยโจทก์ทั้งสองเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน เมื่อโจทก์ทั้งสองโอนที่ดินทั้งสองแปลงให้จำเลยที่ 1 แล้ว จำเลยที่ 1 ไม่โอนที่ดิน 2 ไร่คืนโจทก์ทั้งสอง โจทก์ทั้งสองให้ทนายความมีหนังสือแจ้งให้จำเลยที่ 1 โอนที่ดินคืนแล้ว จำเลยที่ 1 แจ้งให้โจทก์ทั้งสองทราบว่าจำเลยที่ 1 จะโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 75542ตำบลตลิ่งชัน (สวนแดน) อำเภอตลิ่งชัน กรุงเทพมหานคร จำนวน2 ไร่ 12 ตารางวา คืนให้โจทก์ทั้งสอง โดยจำเลยที่ 1 ให้พนักงานของจำเลยที่ 1 นำสำเนาโฉนดที่ดินดังกล่าวมอบให้โจทก์ทั้งสองแต่จำเลยที่ 1 ก็ไม่จดทะเบียนโอนที่ดินดังกล่าวให้โจทก์ทั้งสองโจทก์ทั้งสองให้ทนายความมีหนังสือแจ้งให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนโอนที่ดินดังกล่าวให้แล้ว จำเลยที่ 1 เพิกเฉย จำเลยที่ 2 ซึ่งมีฐานะเป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัด ได้ร่วมกับจำเลยที่ 1 โอนที่ดินเป็นของจำเลยที่ 2 ทั้งหมดโดยไม่สุจริต และรู้อยู่แล้วว่าจำเลยที่ 1มีหนังสือต้องโอนที่ดินคืนโจทก์ทั้งสองจำนวน 2 ไร่ การโอนที่ดินเป็นของจำเลยที่ 2 ทำให้โจทก์เสียเปรียบ ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 75542 ตำบลตลิ่งชัน (สวนแดน)อำเภอตลิ่งชัน กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 2 ไร่ 12 ตารางวาแก่โจทก์ทั้งสองหากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา หากไม่สามารถโอนได้ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระค่าเสียหายจำนวน 28,420,000 บาท
จำเลยทั้งสองให้การว่า จำเลยที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับโจทก์ทั้งสองในฐานะส่วนตัว จำเลยที่ 2 ไม่มีส่วนรู้เห็นด้วยจำเลยที่ 1 ไม่เคยแจ้งโจทก์ทั้งสองว่าจะโอนที่ดินโฉนดเลขที่75542 ตำบลตลิ่งชัน (สวนแดน) อำเภอตลิ่งชัน กรุงเทพมหานครเนื้อที่ 2 ไร่ 12 ตารางวา และนำสำเนาโฉนดที่ดินดังกล่าวมอบให้โจทก์ทั้งสอง จำเลยที่ 1 รับว่ามีหน้าที่จะต้องจัดคืนที่ดินส่วนหนึ่งภายในโครงการเนื้อที่ 2 ไร่ คืนโจทก์ทั้งสอง แต่ต่อมาโจทก์ทั้งสองตกลงขายที่ดินบางส่วนจำนวน 1 ไร่ ให้จำเลยที่ 1 ราคา1,000,000 บาท และโจทก์ทั้งสองก็รับเงินค่าที่ดินไปครบถ้วนแล้วตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินฉบับลงวันที่ 20 มีนาคม 2532จำเลยที่ 1 จึงต้องโอนที่ดินคืนโจทก์ทั้งสองเพียง 1 ไร่ เท่านั้นแต่จำเลยที่ 1 ไม่สามารถจัดหาที่ดินโอนคืนให้แก่โจทก์ทั้งสองได้ขอชดใช้ราคาที่ดิน 1,000,000 บาทการที่โจทก์ทั้งสองเรียกร้องที่ดินคืน 2 ไร่ 12 ตารางวา เป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริตขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 75542 ตำบลตลิ่งชัน (สวนแดน) อำเภอตลิ่งชันกรุงเทพมหานคร จำนวน 1 ไร่แก่โจทก์ทั้งสอง หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา หากไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวให้โจทก์ทั้งสองได้ ให้จำเลยที่ 1ชำระเงินแก่โจทก์ทั้งสอง 8,000,000 บาท ให้ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 2
จำเลย ที่ 1 อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 ชำระเงินแก่โจทก์ทั้งสองจำนวน 6,000,000 บาท นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
โจทก์ ทั้ง สอง และ จำเลย ที่ 1 ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าเมื่อวันที่ 18 กุมภาพันธ์ 2532 โจทก์ทั้งสองและจำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารหมาย จ.1 ซึ่งในสัญญาดังกล่าวมีใจความสำคัญว่า ผู้จะขาย (โจทก์ทั้งสอง) ตกลงจะขายที่ดินให้ผู้จะซื้อ(จำเลยที่ 1) ที่ดินโฉนดเลขที่ 1624, 1846 ตำบลตลิ่งชัน (สวนแดน)อำเภอตลิ่งชัน กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 8 ไร่ 3 งาน 42 ตารางวา(เฉพาะส่วนเนื้อที่เดิม 10 ไร่ 3 งาน 42 ตารางวา) และมีบันทึกต่อท้ายว่าในวันโอนกรรมสิทธิ์ผู้จะขายยินยอมโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้จะซื้อเป็นจำนวนเนื้อที่ 10 ไร่ 3 งาน 42 ตารางวา ซึ่งเกินกว่าเนื้อที่ที่ได้ทำสัญญาไว้ หลังจากโอนกรรมสิทธิ์ดังกล่าวไปเรียบร้อยแล้ว ผู้จะซื้อจะโอนกรรมสิทธิ์เนื้อที่ส่วนที่เกิน 2 ไร่ คืนให้แก่ผู้จะขายในภายหลังโดยผู้จะซื้อจะเป็นผู้จัดคืนที่ดินส่วนหนึ่งส่วนใดภายในโครงการให้เอง ต่อมาวันที่ 20 มีนาคม 2532โจทก์ทั้งสองกับจำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโฉนดดังกล่าวอีก 1 ไร่ ตามเอกสารหมาย ล.1 ดังนั้น จำเลยที่ 1 จึงมีหน้าที่ต้องคืนที่ดินภายในโครงการให้โจทก์ทั้งสอง 1 ไร่ ซึ่งที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 75542 ตำบลตลิ่งชัน (สวนแดน) อำเภอตลิ่งชันกรุงเทพมหานคร เป็นที่ดินส่วนหนึ่งที่จำเลยที่ 1 ซื้อจากโจทก์ทั้งสองและแบ่งแยกเป็นโฉนดใหม่และจำเลยที่ 2 ได้ขายให้บุคคลภายนอกไปแล้ว ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 1 มีว่าจำเลยที่ 1 ต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 75542 ให้แก่โจทก์ทั้งสองเนื้อที่ 1 ไร่ หรือไม่ จำเลยมิได้นำสืบปฏิเสธว่าที่ดินโฉนดเลขที่ 75542 ซึ่งเป็นที่ดินส่วนหนึ่งในโครงการมิใช่ที่ดินที่จำเลยที่ 1 ได้เลือกกำหนดเป็นทรัพย์ที่จะส่งมอบแล้วด้วยความยินยอมของเจ้าหนี้คือโจทก์ทั้งสอง จึงฟังได้ว่า ที่ดินโฉนดเลขที่75542 เนื้อที่ 1 ไร่ เป็นวัตถุแห่งหนี้ที่จำเลยที่ 1 ต้องโอนให้โจทก์ทั้งสอง
ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยต่อไปตามฎีกาของโจทก์ทั้งสองและของจำเลยที่ 1 มีว่าถ้าจำเลยที่ 1 ไม่สามารถโอนที่ดินดังกล่าวข้างต้นให้โจทก์ทั้งสองได้ จำเลยที่ 1 ต้องชดใช้ค่าเสียหายเพียงใดเห็นว่าโจทก์ทั้งสองฟ้องขอให้บังคับจำเลยที่ 1 โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์ทั้งสองหากไม่สามารถโอนได้ให้ชดใช้ค่าเสียหาย จึงต้องถือราคาทรัพย์สินพิพาทในขณะที่ยื่นคำฟ้อง ซึ่งโจทก์ทั้งสองนำสืบว่าที่ดินที่จำเลยที่ 2 จัดสรรในโครงการที่ 3 หรือ 4 ซึ่งมีที่ตั้งห่างจากแปลงที่จำเลยที่ 1 จะโอนให้โจทก์ทั้งสองได้กำหนดราคาขายไว้ตารางวาละ 35,000 บาท ตามเอกสารหมาย จ.21 ส่วนจำเลยที่ 1นำสืบว่า กรมที่ดินได้ประเมินราคาที่ดินโฉนดเลขที่ 75542 และบริเวณใกล้เคียงตารางวาละ 3,500 บาท จำเลยที่ 2 ได้ขายให้แก่บุคคลภายนอกตารางวาละ 5,000 บาท ตามเอกสารหมาย ป.ล.2ถึง ป.ล.18 เห็นว่า แม้ศาลชั้นต้นจะมีคำสั่งไม่รับเอกสารหมาย จ.21ไว้เป็นพยานหลักฐาน แต่การนำสืบราคาซื้อขายที่ดินไม่มีกฎหมายบังคับว่าต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ ดังนั้น โจทก์ทั้งสองจึงนำสืบพยานบุคคลได้ว่าที่ดินบริเวณเดียวกับที่ดินแปลงพิพาทซึ่งจัดสรรในโครงการเสนอขายราคาตารางวาละ 35,000 บาทส่วนจำเลยที่ 1ไม่นำสืบหักล้างว่าจำเลยที่ 2 ไม่ได้เสนอขายที่ดินในราคาดังกล่าวคงนำสืบแต่เพียงว่ากรมที่ดินได้ประเมินราคาที่ดินไว้ตารางวาละ3,500 บาท และจำเลยที่ 2 ทำสัญญาขายที่ดินให้แก่บุคคลภายนอกไปตารางวาละ 5,000 บาท แสดงให้เห็นว่าราคาเสนอขายซึ่งจำเลยที่ 2 กำหนดไว้ตารางวาละ35,000 บาท กับราคาตามสัญญาขายที่ดินแตกต่างกันมาก จึงน่าเชื่อว่าจำเลยที่ 2 ทำสัญญาซื้อขายต่ำกว่าราคาจริง อีกทั้งราคาที่จำเลยที่ 2 กำหนดไว้นั้นมิใช่ราคาเงินสดแต่เป็นราคาที่จำเลยที่ 2 ยอมให้ผ่อนเงินดาวน์ 30 เปอร์เซ็นต์จึงยังฟังไม่ได้ว่า ที่ดินที่จำเลยที่ 2 ขายไปตารางวาละ 5,000 บาทเป็นราคาซื้อขายในท้องตลาดขณะนั้นฎีกาของจำเลยที่ 1 ฟังไม่ขึ้นแต่ที่โจทก์ทั้งสองฎีกาขอให้จำเลยที่ 1 ชดใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน14,000,000 บาท และเสียค่าขึ้นศาลชั้นฎีกามาในจำนวนทุนทรัพย์ดังกล่าว ทั้งที่ศาลชั้นต้นกำหนดค่าเสียหายให้ 8,000,000 บาทและโจทก์ทั้งสองมิได้อุทธรณ์จึงเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลอุทธรณ์ ศาลฎีกาไม่อาจรับวินิจฉัยให้ได้และถือว่าโจทก์ทั้งสองฎีกาขอให้กำหนดค่าเสียหายจากที่ศาลอุทธรณ์กำหนดให้ 6,000,000 บาท เป็น 8,000,000 บาท จึงให้คืนค่าขึ้นศาลชั้นฎีกาที่โจทก์ทั้งสองเสียเกินมา เมื่อคำนึงถึงสภาพที่ดินซึ่งเป็นโครงการที่จัดสรรแล้วและอยู่ห่างถนนปิ่นเกล้า-นครชัยศรี เพียงประมาณ 600 เมตร จึงสมควรกำหนดค่าเสียหายให้โจทก์ทั้งสองราคาตารางวาละ 20,000 บาท ที่ดินเนื้อที่ 1 ไร่ เป็นเงิน8,000,000 บาท ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วยฎีกาของโจทก์ทั้งสองฟังขึ้น”
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้บังคับตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นและให้คืนค่าขึ้นศาลชั้นฎีกาที่โจทก์ทั้งสองเสียเกินมา นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
