แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
พระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524เป็นกฎหมายพิเศษมีไว้เพื่อคุ้มครองสิทธิของผู้เช่านาให้มีสิทธิซื้อที่ดินที่เช่าทำนาก่อนคนอื่น ตามมาตรา 54 วรรคหนึ่ง แห่งพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 ที่ว่า ถ้าผู้ให้เช่านาขายนาไปโดยมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 53 ไม่ว่านานั้นจะตกโอนต่อไปยังผู้ใดผู้เช่านามีสิทธิซื้อนาจากผู้รับโอนนั้น มีความมุ่งหมายที่จะคุ้มครองสิทธิของผู้เช่านาให้มีสิทธิซื้อนาที่เช่าได้ก่อนบุคคลอื่น และสิทธิดังกล่าวย่อมมีอยู่ ไม่ว่านาพิพาทจะโอนไปยังบุคคลใดถ้าผู้ให้เช่านาขายนาไปโดยมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 53 จำเลยที่ 1 ขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 และที่ 3โดยมิได้แจ้งให้โจทก์ผู้เช่าที่ดินพิพาททำนาทราบ โจทก์จึงมีสิทธิซื้อนาจากจำเลยที่ 2 และที่ 3 ผู้รับโอน เมื่อสิทธิของโจทก์เกิดขึ้นแล้ว แม้จำเลยที่ 2 และที่ 3 กับจำเลยที่ 1 ทำสัญญาประนีประนอมยอมความโอนที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 1 และศาลพิพากษาตามยอม การที่จำเลยที่ 1 ได้รับโอนที่ดินพิพาทมาตามคำพิพากษาตามยอม ก็ถือได้ว่าที่ดินพิพาทถูกโอนต่อไปหลังจากจำเลยที่ 1 ขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 และที่ 3 โดยมิได้แจ้งให้โจทก์ทั้งห้าทราบ แม้ตามมติของ คชก. ตำบลมิได้ระบุจำนวนเนื้อที่ของที่ดินพิพาทไว้และมติของ คชก.จังหวัดจะได้วินิจฉัยเพียงว่าให้โจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทจำนวนประมาณ 112 ไร่ แต่เมื่อที่ดินตามโฉนดดังกล่าวบางส่วนมีสภาพเป็นคูคลองส่งน้ำใช้ประโยชน์ในการทำนาซึ่งเห็นได้ว่าโจทก์เจตนาเช่าที่ดินพิพาททั้งแปลง ดังนี้มติของ คชก.ตำบล และมติของ คชก.จังหวัดดังกล่าวจึงครอบถึงที่ดินพิพาททั้งแปลง
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสามโอนขายที่ดินดังกล่าวให้แก่โจทก์ทั้งห้าตามส่วนที่โจทก์แต่ละคนเช่าทำนาในราคาไร่ละ10,000 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 1,127,500 บาท ให้จำเลยทั้งสามรับเงินจำนวนดังกล่าวจากโจทก์ทั้งห้าในวันจดทะเบียนการขายที่สำนักงานที่ดินจังหวัดปทุมธานี หากจำเลยทั้งสามไม่ปฏิบัติตามก็ให้โจทก์ทั้งห้าวางเงินต่อศาล หรือสำนักงานวางทรัพย์ของศาลและถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสามโอนขายที่ดินให้แก่โจทก์ทั้งห้าต่อไป
จำเลยทั้งสามให้การว่า การที่จำเลยที่ 1 ขายที่ดินให้จำเลยที่ 2 และที่ 3 ไม่ต้องด้วยพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 มาตรา 53 และมาตรา 54เพราะเป็นการซื้อคืนการชายฝากเพื่อประกอบเกษตรกรรมเองตามมาตรา 37 เป็นการขายคืนให้นายโสภ*ณ ศุภ*จิตร* เจ้าของที่ดินเดิมที่ขายฝากไว้แก่จำเลยที่ 1 โดยนายโสภ*ณให้จำเลยที่ 2และที่ 3 มีชื่อถือกรรมสิทธิ์แทนเท่านั้น การที่โจทก์ทั้งห้าได้ชำระค่าเช่าให้จำเลยที่ 2 และที่ 3 ครั้งหนึ่ง จึงถือว่าโจทก์ทั้งห้าเป็นผู้เช่านาของจำเลยที่ 2 และที่ 3 จึงไม่มีสิทธิขอซื้อคืนหากจะซื้อที่ดินจากจำเลยที่ 2 และที่ 3 ต้องซื้อตามราคาท้องตลาดขณะที่ซื้อ หากจะขายก็ต้องขายไร่ละ 20,000 บาท โจทก์ทั้งห้าเช่าที่ดินจากผู้เช่าเดิมเนื้อที่รวมกันทั้งหมดเพียง 105 ไร่เท่านั้น เนื้อที่อีก 7 ไร่ จึงอยู่นอกเหนือคำวินิจฉัยของ คชก.จังหวัดปทุมธานี ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 ขายที่ดินโฉนดเลขที่ 1179แก่โจทก์ทั้งห้าในราคาไร่ละ 10,000 บาท ให้จำเลยที่ 1รับชำระราคาในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินจังหวัดปทุมธานี หากจำเลยที่ 1 ไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนา โดยให้โจทก์ทั้งห้าวางเงินต่อศาลหรือสำนักงานบังคับคดีและวางทรัพย์ประจำศาลจังหวัดปทุมธานี
จำเลยที่ 1 อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืน
จำเลยที่ 1 ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ในเบื้องต้นว่าที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 1179 ตำบลระแหง อำเภอลาดหลุมแก้วจังหวัดปทุมธานี เนื้อที่ 112 ไร่ 3 งาน เดิมนายโสภณ ศุภจิตรเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ โจทก์ทั้งห้าเป็นผู้เช่าที่ดินพิพาทจากนายโสภณทำนา เมื่อวันที่ 21 เมษายน 2518 นายโสภณขายฝากที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 1 แล้วไม่ไถ่ถอนคืนโจทก์ทั้งห้าได้เช่าที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 1 ทำนา ต่อมาเมื่อวันที่ 17 เมษายน 2530 จำเลยที่ 1 ขายที่ดินพิพาทให้จำเลยที่ 2และที่ 3 ในราคา 563,750 บาท โดยไม่บอกกล่าวให้โจทก์ทั้งห้าทราบ โจทก์ทั้งห้าได้ร้องเรียนต่อ คชก.ตำบลหน้าไม้และคชก.ตำบลหน้าไม้มีมติให้จำเลยที่ 2 และที่ 3 ขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ทั้งห้าในราคาที่จำเลยที่ 1 ขายให้แก่จำเลยที่ 2และที่ 3 จำเลยที่ 2 และที่ 3 อุทธรณ์ต่อ คชก. จังหวัดปทุมธานีคชก.จังหวัดปทุมธานีมีมติให้โจทก์ทั้งห้ามีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 2 และที่ 3 ตามราคาที่จำเลยที่ 2 และที่ 3 ซื้อจากจำเลยที่ 1 หรือตามราคาตลาดใบขณะนั้นแล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่ากัน โดยให้ถือราคาประเมินของสำนักงานที่ดินจังหวัดปทุมธานีในวันที่ 17 เมษายน 2530 เป็นราคาตลาดจำเลยที่ 2 และที่ 3ฟ้องขอให้เพิกถอนมติของ คชก.ตำบลหน้าไม้และมติของคชก.จังหวัดปทุมธานี ตามคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 336/2533ของศาลชั้นต้นระหว่างพิจารณาคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 336/2533จำเลยที่ 1 ฟ้องจำเลยที่ 2 และที่ 3 ให้โอนที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และที่ 3 ได้ตกลงทำสัญญาประนีประนอมยอมความโอนขายที่ดินพิพาทคืนให้แก่จำเลยที่ 1ศาลได้พิพากษาตามยอมตามคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 518/2531ของศาลชั้นต้นโจทก์ทั้งห้าจึงฟ้องจำเลยทั้งสามเป็นคดีนี้ สำหรับคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 336/2533 ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า มติของ คชก.ตำบลหน้าไม้และมติของ คชก.จังหวัดปทุมธานีเป็นมติที่ชอบด้วยกฎหมายพิพากษาให้ยกฟ้องของจำเลยที่ 2 และที่ 3 ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 655/2537
มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามที่จำเลยที่ 1 ฎีกาเกี่ยวกับอำนาจฟ้องของโจทก์ทั้งห้าว่า จำเลยที่ 1 ได้ที่ดินพิพาทมาตามคำพิพากษาตามยอมจึงถือไม่ได้ว่าจำเลยที่ 2 และที่ 3 ขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 1 โจทก์ทั้งห้าจึงไม่มีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 1 ผู้รับโอนนั้น เห็นว่า ตามมาตรา 54 วรรคหนึ่งแห่งพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 ที่ว่าถ้าผู้ให้เช่านาขายนาไปโดยมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 53ไม่ว่านานั้นจะตกโอนต่อไปยังผู้ใด ผู้เช่านามีสิทธิซื้อนาจากผู้รับโอนนั้น มีความมุ่งหมายที่จะคุ้มครองสิทธิของผู้เช่านาให้มีสิทธิซื้อนาที่เช่าได้ก่อนบุคคลอื่น และสิทธิดังกล่าวย่อมมีอยู่ไม่ว่านาพิพาทจะโอนไปยังบุคคล ถ้าผู้ให้เช่านาขายนาไปโดยมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 53 เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า เมื่อวันที่17 เมษายน 2530 จำเลยที่ 1 ขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2และที่ 3 โดยมิได้แจ้งให้โจทก์ทั้งห้าผู้เช่าที่ดินพิพาททำนาทราบโจทก์ทั้งห้าจึงมีสิทธิซื้อนาจากจำเลยที่ 2 และที่ 3 ผู้รับโอนเมื่อสิทธิของโจทก์ทั้งห้าเกิดขึ้นแล้ว แม้จำเลยที่ 2 และที่ 3กับจำเลยที่ 1 ทำสัญญาประนีประนอมยอมความโอนที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 1 และศาลพิพากษาตามยอมการที่จำเลยที่ 1 ได้รับโอนที่ดินพิพาทมาตามคำพิพากษาตามยอม ก็ถือได้ว่าที่ดินพิพาทถูกโอนต่อไปหลังจากจำเลยที่ 1 ขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 และที่ 3 โดยมิได้แจ้งให้โจทก์ทั้งห้าทราบ เพราะพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 เป็นกฎหมายพิเศษมีไว้เพื่อคุ้มครองสิทธิของผู้เช่านาให้มีสิทธิซื้อที่ดินที่เช่าทำนาก่อนคนอื่นดังกล่าว โจทก์ทั้งห้าจึงมีสิทธิซื้อนาจากจำเลยที่ 1ผู้รับโอนตามราคาและวิธีการชำระเงินตามคำวินิจฉัยของ คชก.จังหวัดปทุมธานี ซึ่งศาลฎีกาได้วินิจฉัยโดยละเอียดแล้วในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 655/2537
คดีคงมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 1 ว่า มติของคชก.ตำบลหน้าไม้และมติของ คชก.จังหวัดปทุมธานีไม่ผูกพันที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 1179 ในส่วน 7 ไร่เศษ เพราะที่ดินตามโฉนดดังกล่าวเนื้อที่ 112 ไร่ 3 งาน แต่โจทก์ทั้งห้าอ้างว่าเช่าที่ดินรวมกันทั้งหมดเพียง 105 ไร่ นั้น เห็นว่า แม้ตามมติของคชก.ตำบลหน้าไม้มิได้ระบุจำนวนเนื้อที่ของที่ดินพิพาทไว้ และมติของคชก.จังหวัดปทุมธานีก็วินิจฉัยเพียงว่าให้โจทก์ทั้งห้ามีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทจำนวนประมาณ 112 ไร่แต่ก็ได้ความว่าที่ดินตามโฉนดดังกล่าวบางส่วนมีสภาพเป็นคูคลองส่งน้ำใช้ประโยชน์ในการทำนา เห็นได้ว่าโจทก์ทั้งห้ามีเจตนาเช่าที่ดินพิพาททั้งแปลง มติของ คชก.ตำบลหน้าไม้และมติของ คชก.จังหวัดปทุมธานีดังกล่าวจึงครอบถึงที่ดินพิพาททั้งแปลง
พิพากษายืน
