แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
สัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินกำหนดไว้ว่า “ผู้ใช้ (จำเลย)มีสิทธิปรับปรุงที่ดินโดยถม ขุดดินมาถม ทำสะพาน ถนนเชื่อมต่อกับที่ดินของผู้ใช้ (จำเลย) หรือผู้ใกล้เคียง หรือออกสู่ถนนได้” ดังนั้น จำเลยซึ่งเป็นผู้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินจึงมีสิทธิตามสัญญาที่จะทำถนนบนที่ดินได้ แม้ตามสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินในตอนต้นจะกำหนดว่าผู้ใช้ (จำเลย) จะต้องใช้สิทธิเหนือพื้นดินตามสัญญาเพื่อเป็นสวัสดิการสำหรับพนักงานของผู้ใช้ (จำเลย) เท่านั้นก็ตามแต่ข้อความในตอนท้ายได้กำหนดไว้ด้วยว่า “รวมทั้งการใช้ถนนผ่านเข้าออกเพียงบางส่วนเพื่อสะดวกในกิจการของผู้ใช้ได้ด้วย”โดยที่การขนส่งคนทางอากาศ ครัวการบินและกิจการที่เกี่ยวเนื่องกับกิจการดังกล่าวเป็นกิจการตามวัตถุประสงค์ของจำเลยที่ได้จดทะเบียนไว้ ดังนั้นที่จำเลยใช้ถนนคอนกรีตบนที่ดินตามสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินเป็นทางเข้าออกบางส่วนสำหรับการลำเลียงอาหารฝ่ายโภชนาการของจำเลยไปยังเครื่องบินของจำเลยก็ดี ที่จำเลยอนุญาตให้พนักงานสายการบินอื่นใช้ถนนคอนกรีตดังกล่าวเป็นทางผ่านไปยังครัวการบินของจำเลยก็ดีถือได้ว่าเป็นการใช้ที่ดินตามสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินเป็นถนนผ่านเข้าออกเพียงบางส่วนเพื่อความสะดวกในกิจการของจำเลยตามที่กำหนดไว้ในสัญญาจำเลยมีสิทธิทำได้โดยชอบ หาได้เป็นการผิดสัญญาไม่ จำเลยได้จัดให้มีพนักงานรักษาความปลอดภัยเฝ้าทางเข้าออกของถนนบนที่ดินที่จำเลยเช่าจากโจทก์ตลอดเวลา บุคคลภายนอกที่จะใช้ถนนดังกล่าวได้มีเฉพาะพนักงานของบริษัทสายการบินอื่นที่เป็นลูกค้าของจำเลย ซึ่งมาติดต่อธุรกิจกับจำเลย ส่วนบุคคลอื่นจะใช้ถนนดังกล่าวได้เฉพาะเมื่อมาติดต่อภายในอาคารของจำเลยทั้งจะต้องลงเวลาเข้าออกและติดบัตรผู้มาติดต่อไว้ด้วย และจะใช้ถนนดังกล่าวเป็นทางผ่านไม่ได้ บุคคลภายนอกที่ไม่มีธุรกิจกับจำเลยจะใช้ถนนดังกล่าวไม่ได้ ดังนั้นการที่บุคคลภายนอกใช้ถนนบนที่ดินที่จำเลยเช่าจากโจทก์นั้น เป็นการใช้โดยอาศัยสิทธิของจำเลย ทั้งไม่ปรากฏว่าบุคคลภายนอกที่ใช้ถนนเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อื่นแต่อย่างใด ดังนั้นแม้บุคคลภายนอกจะได้ใช้ถนนบนที่ดินที่จำเลยเช่าจากโจทก์เป็นเวลานานเท่าใด ถนนบนที่ดินที่จำเลยเช่าจากโจทก์ก็ไม่ตกอยู่ในภาระจำยอมการที่จำเลยให้บุคคลภายนอกใช้ถนนจึงหาได้เป็นการไม่สงวนทรัพย์สินที่เช่าเสมอกับที่วิญญูชนจะพึงสงวนทรัพย์สินของตนเองไม่ โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยไม่ได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยผิดสัญญาเช่าและสัญญาใช้สิทธิเหนือพื้นดินในส่วนสาระสำคัญ ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย เป็นการละเมิดต่อโจทก์ ขอให้บังคับจำเลยและบริวารรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 832 แขวงดอนเมือง เขตบางเขนกรุงเทพมหานคร และส่งมอบที่ดินแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อยห้ามจำเลยและบริวารเกี่ยวข้องอีกต่อไป ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายจำนวน 33,600,000 บาท แก่โจทก์พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ และให้ใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์อีกวันละ 200,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะเลิกใช้ทางหรือถนนเป็นทางผ่านเข้าออกหรือจำเลยพร้อมบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ดังกล่าว
จำเลยให้การว่า จำเลยมิได้เป็นฝ่ายปฏิบัติผิดสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดิน การใช้สิทธิของจำเลยบนที่ดินของโจทก์ตามสัญญามิได้ทำให้เกิดความเสียหายแก่โจทก์ ค่าเสียหายตามฟ้องจึงไม่มี โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินให้แก่จำเลยเป็นการไม่ชอบด้วยกฎหมายขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงซึ่งไม่มีโต้เถียงกันในชั้นฎีกาฟังได้ว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 832แขวงดอนเมือง เขตบางเขน กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 23 ไร่ 2 งาน31 ตารางวา จำเลยเป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัด มีวัตถุประสงค์ทำการขนส่งคนสิ่งของ ไปรษณีย์ภัณฑ์ทางอากาศ และกิจการอื่นที่เกี่ยวเนื่องกัน ดำเนินกิจการท่าอากาศยาน สถานีการบิน โรงแรมภัตตาคาร คลังการบิน เป็นต้น ตามรายละเอียดในหนังสือรับรองเอกสารหมาย จ.2 เมื่อวันที่ 6 มกราคม 2528 จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากโจทก์เป็นเนื้อที่ประมาณ 29,000 ตารางเมตร หรือประมาณ 18 ไร่ 50 ตารางวา มีกำหนดเวลาเช่า 30 ปี ตั้งแต่วันที่1 กุมภาพันธ์ 2528 มีรายละเอียดตามสำเนาสัญญาเช่าที่ดินบางส่วนเอกสารหมาย จ.3 (ล.2) โจทก์และจำเลยได้จดทะเบียนเป็นการเช่าที่ดินดังกล่าวต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามสำเนาหนังสือสัญญาแบ่งเช่าที่ดิน (ระหว่างจำนอง) เอกสารหมาย ล.4 ต่อมาเมื่อวันที่ 16มีนาคม 2528 โจทก์ทำสัญญาให้จำเลยใช้สิทธิเหนือพื้นดินในที่ดินพิพาทส่วนที่เหลือจากการเช่าตามสัญญาเช่าที่ดินบางส่วนเป็นเนื้อที่ 7,000 ตารางเมตร หรือประมาณ 4 ไร่ 1 งาน 50 ตารางวามีกำหนดเวลา 29 ปี 10 เดือน ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2528 มีรายละเอียดตามสำเนาสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินเอกสารหมายจ.4 (ล.3) และโจทก์จำเลยได้จดทะเบียนก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินดังกล่าวต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามสำเนาหนังสือสัญญาแบ่งก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินเอกสารหมาย ล.5 เมื่อจำเลยเข้าครอบครองที่ดินพิพาทตามสัญญาเช่าที่ดินบางส่วนและสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินแล้ว จำเลยได้ทำถนนคอนกรีตกว้างประมาณ 10 เมตร ยาวตลอดแนวด้านทิศตะวันออกและทิศตะวันตกของที่ดินพิพาท จำเลยใช้ถนนดังกล่าวเป็นทางเข้าออกบางส่วนสำหรับการลำเลียงอาหารจากอาคารฝ่ายโภชนาการของจำเลยซึ่งอยู่ติดกับที่ดินพิพาทด้านในเพื่อไปยังเครื่องบิน และจำเลยอนุญาตให้พนักงานของสายการบินอื่นใช้ถนนดังกล่าวไปติดต่อกับครัวการบินของจำเลยด้วย
มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ข้อแรกว่า ที่จำเลยทำถนนคอนกรีตบนที่ดินตามสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินแล้วจำเลยใช้ถนนดังกล่าวเป็นทางเข้าออกบางส่วนสำหรับการลำเลียงอาหารจากอาคารฝ่ายโภชนาการของจำเลยไปยังเครื่องบิน และอนุญาตให้พนักงานของสายการบินอื่นใช้ถนนดังกล่าวไปติดต่อกับครัวการบินของจำเลยเป็นการผิดสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินหรือไม่ เห็นว่าสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินเอกสารหมาย จ.4 (ล.3) ข้อ 5 วรรคสองกำหนดไว้ว่า “ผู้ใช้ (จำเลย) มีสิทธิปรับปรุงที่ดินโดยถมขุดดินมาถม ทำสะพาน ถนนเชื่อมต่อกับที่ดินของผู้ใช้ (จำเลย)หรือผู้ใกล้เคียง หรือออกสู่ถนนได้” ดังนี้ จำเลยซึ่งเป็นผู้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินจึงมีสิทธิตามสัญญาที่จะทำถนนบนที่ดินได้ส่วนที่จำเลยใช้ถนนและอนุญาตให้พนักงานของสายการบินอื่นใช้ถนนจะเป็นการผิดสัญญาหรือไม่นั้น แม้ตามสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินเอกสารหมาย จ.4 (ล.3) ข้อ 4 วรรคแรก ในต้อนต้นจะกำหนดว่าผู้ใช้ (จำเลย) จะต้องใช้สิทธิเหนือพื้นดินตามสัญญาเพื่อเป็นสวัสดิการสำหรับพนักงานของผู้ใช้ (จำเลย) เท่านั้นก็ตาม แต่ข้อความในตอนท้ายของข้อ 4 วรรคแรก ได้กำหนดไว้ด้วยว่า “รวมทั้งการใช้เป็นถนนผ่านเข้าออกเพียงบางส่วนเพื่อสะดวกในกิจการของผู้ใช้ได้ด้วย” โดยที่การขนส่งคนทางอากาศ ครัวการบินและกิจการที่เกี่ยวเนื่องกับกิจการดังกล่าว เป็นกิจการตามวัตถุประสงค์ของจำเลยที่ได้จดทะเบียนไว้ตามหนังสือรับรองของหอทะเบียนหุ้นส่วนบริษัทกรุงเทพมหานคร เอกสารหมาย ล.6 ดังนั้นที่จำเลยใช้ถนนคอนกรีตบนที่ดินตามสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินเป็นทางเข้าออกบางส่วน สำหรับการลำเลียงอาหารฝ่ายโภชนาการของจำเลยไปยังเครื่องบินของจำเลยก็ดี ที่จำเลยอนุญาตให้พนักงานสายการบินอื่นใช้ถนนคอนกรีตดังกล่าวเป็นทางผ่านไปยังครัวการบินของจำเลยก็ดีถือได้ว่าเป็นการใช้ที่ดินตามสัญญาให้ใช้สิทธิเหนือพื้นดินเป็นถนนผ่านเข้าออกเพียงบางส่วนเพื่อความสะดวกในกิจการของจำเลยตามที่กำหนดไว้ในสัญญา จำเลยมีสิทธิทำได้โดยชอบ หาได้เป็นการผิดสัญญาไม่
ที่โจทก์ฎีกาข้อต่อไปว่า การที่จำเลยอนุญาตให้บุคคลภายนอกใช้ถนนบนที่ดินที่จำเลยเช่าจากโจทก์ในลักษณะถาวร จะทำให้ที่ดินของโจทก์ตกอยู่ในภารจำยอมเมื่อถูกใช้เกิน 10 ปี จึงเป็นกรณีที่จำเลยไม่รักษาทรัพย์สินที่เช่าเสมอวิญญูชนจะพึงรักษาทรัพย์สินของตนเอง โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยระงับการกระทำดังกล่าวแล้วแต่จำเลยเพิกเฉย โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยนั้นข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยได้จัดให้มีพนักงานรักษาความปลอดภัยเฝ้าทางเข้าออกของถนนบนที่ดินที่จำเลยเช่าจากโจทก์ตลอดเวลาบุคคลภายนอกที่จะใช้ถนนดังกล่าวได้มีเฉพาะพนักงานของบริษัทสายการบินอื่นที่เป็นลูกค้าของจำเลย ซึ่งมาติดต่อธุรกิจกับจำเลย ส่วนบุคคลอื่นจะใช้ถนนดังกล่าวได้เฉพาะเมื่อมาติดต่อภายในอาคารของจำเลย ทั้งจะต้องลงเวลาเข้าออกและติดบัตรผู้มาติดต่อไว้ด้วย และจะใช้ถนนดังกล่าวเป็นทางผ่านไม่ได้ บุคคลภายนอกที่ไม่มีธุรกิจกับจำเลยจะใช้ถนนดังกล่าวไม่ได้ เช่นนี้เห็นว่าการที่บุคคลภายนอกใช้ถนนบนที่ดินที่จำเลยเช่าจากโจทก์นั้นเป็นการใช้โดยอาศัยสิทธิของจำเลย ทั้งตามทางนำสืบของโจทก์ก็ไม่ปรากฏว่าบุคคลภายนอกที่ใช้ถนนเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อื่นแต่อย่างใด ดังนั้นแม้บุคคลภายนอกจะได้ใช้ถนนบนที่ดินของจำเลยเช่าจากโจทก์เป็นเวลานานเท่าใด ถนนบนที่ดินที่จำเลยเช่าจากโจทก์ก็ไม่ตกอยู่ในภารจำยอม การที่จำเลยให้บุคคลภายนอกใช้ถนนจึงหาได้เป็นการไม่สงวนทรัพย์สินที่เช่าเสมอกับที่วิญญูชนจะพึงสงวนทรัพย์สินของตนเองไม่ โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยไม่ได้
ที่โจทก์ฎีกาข้อสุดท้ายว่า ศาลอุทธรณ์กำหนดค่าทนายความที่ให้โจทก์ใช้แทนจำเลยในศาลชั้นต้นและชั้นอุทธรณ์สูงเกินไปนั้นศาลฎีกาได้พิจารณาถึงจำนวนทุนทรัพย์ ความยากง่ายแห่งการดำเนินคดีตลอดจนถึงเวลาและงานที่ทนายจำเลยได้กระทำไปแล้ว เห็นว่าที่ศาลอุทธรณ์กำหนดค่าทนายความให้โจทก์ใช้แทนจำเลยในศาลชั้นต้น50,000 บาท และในชั้นอุทธรณ์ 20,000 บาท นั้น เป็นจำนวนที่สูงเกินไป สมควรลดค่าทนายจำเลยในศาลชั้นต้นและชั้นอุทธรณ์ซึ่งโจทก์จะต้องใช้แทนลงบ้าง
พิพากษาแก้เป็นว่า เฉพาะค่าทนายความ ให้โจทก์ใช้แทนจำเลยในศาลชั้นต้นเป็นเงิน 30,000 บาท และในชั้นอุทธรณ์เป็นเงิน10,000 บาท นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
