แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
ที่ดินพิพาทอยู่ในเขตโครงการจัดรูปที่ดินตามพระราชบัญญัติจัดรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2517 ซึ่งภายในระยะเวลา 5 ปีนับแต่วันมีประกาศของรัฐมนตรีห้ามมิให้ผู้ใดจำหน่ายหรือก่อให้เกิดภาระติดพันซึ่งที่ดินในเขตดังกล่าว เว้นแต่จะได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากคณะกรรมการจัดรูปที่ดินจังหวัดเสียก่อนจึงจะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้ การที่โจทก์จำเลยตกลงกันทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทและในวันเดียวกันนั้นจำเลยก็ยื่นคำขออนุญาตทำนิติกรรมขายที่ดินพิพาทให้โจทก์ เช่นนี้มิใช่โจทก์จำเลยกระทำการฝ่าฝืนข้อห้ามของกฎหมายเพราะขณะนั้นยังไม่มีผลที่จะก่อให้เกิดการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินพิพาทไว้ แต่เป็นการกระทำตามขั้นตอนของกฎหมาย สัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทจึงไม่เป็นโมฆะ มีผลบังคับได้ ต่อมาเมื่อคณะกรรมการจัดรูปที่ดินจังหวัด มีมติอนุญาตให้จำเลยจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมขายที่ดินพิพาทให้โจทก์ได้ แม้ขณะมีมติอนุญาตจะเกินกำหนดระยะเวลาที่ตกลงกันไว้ในสัญญาจะซื้อขายก็มิใช่ความผิดของโจทก์ จำเลยจึงต้องขายที่ดินพิพาทให้โจทก์ จำเลยจะอ้างว่าเกินกำหนดระยะเวลา 2 เดือนตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญาจะซื้อขายแล้วหาได้ไม่
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องที่ดินโฉนดเลขที่ 380 ตำบลบางคลาน อำเภอโพทะเล(บางคลาน)จังหวัดพิจิตร เนื้อที่ 23 ไร่ 2 งาน 32 ตารางวา ให้แก่โจทก์ในราคาไร่ละ 10,000 บาท คิดเป็นเงิน 235,800 บาท โดยตกลงว่าจะต้องทำการซื้อขายกันภายในเวลา 2 เดือน หากไม่ซื้อภายในกำหนด โจทก์ไม่มีสิทธิซื้อที่ดิน แต่เนื่องจากที่ดินดังกล่าวอยู่ในเขตโครงการจัดรูปที่ดิน การซื้อขายจะต้องได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดรูปที่ดินจังหวัดพิจิตรเสียก่อน ดังนั้นในระหว่างวันที่ 18 สิงหาคม 2531 ถึงวันที่ 18 ตุลาคม 2531 โจทก์และจำเลยจึงร่วมกันยื่นเรื่องราวขออนุญาตซื้อขายที่ดินดังกล่าวต่อคณะกรรมการจัดรูปที่ดินจังหวัดพิจิตร และต่อมาคณะกรรมการจัดรูปที่ดินจังหวัดพิจิตร มีมติให้ซื้อขายที่ดินแปลงนี้ได้ แต่เมื่อจำเลยทราบคำสั่งดังกล่าวแล้ว จำเลยกลับเพิกเฉยไม่จดทะเบียนโอนขายที่ดินให้แก่โจทก์ เป็นเหตุให้โจทก์ได้รับความเสียหาย เพราะโจทก์ไม่สามารถเข้าทำประโยชน์ในที่ดังกล่าวได้ เป็นค่าเสียหายปีละ 10,000 บาทขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนขายที่ดินโฉนดเลขที่ 380 ตำบลบางคลานอำเภอโพทะเล (บางคลาน) จังหวัดพิจิตร เนื้อที่ 23 ไร่ 2 งาน32 ตารางวา ให้แก่โจทก์ ในราคาไร่ละ 10,000 บาท และรับชำระราคาที่ดินทั้งหมดจากโจทก์ หากจำเลยไม่ทำการจดทะเบียนโอนขายที่ดินแก่โจทก์ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยและให้จำเลยส่งมอบที่ดินให้แก่โจทก์ทั้งแปลงกับให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ปีละ 10,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะดำเนินการจดทะเบียนโอนขายที่ดินและส่งมอบที่ดินให้แก่โจทก์
จำเลยให้การว่า เมื่อวันที่ 18 สิงหาคม 2531 จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่โจทก์ โดยกำหนดว่าโจทก์จะต้องซื้อภายใน 2 เดือน นับแต่วันที่ 18 สิงหาคม 2531 หากโจทก์ไม่ทำการซื้อภายในกำหนด โจทก์หมดสิทธิที่จะซื้อ สัญญาจะซื้อขายดังกล่าวนั้นเป็นโมฆะเนื่องจากที่ดินแปลงนี้อยู่ในเขตโครงการจัดรูปที่ดิน ตามกฎหมายจะทำการซื้อขายกันไม่ได้ และไม่อยู่ในข่ายแห่งการบังคับคดีและโจทก์ไม่สามารถซื้อที่ดินภายในกำหนดเวลา 2 เดือน โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาและจำเลยบอกเลิกสัญญากับโจทก์แล้ว ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนโอนขายที่ดินโฉนดเลขที่380 ตำบลบางคลาน อำเภอโพนทะเล (บางคลาน) จังหวัดพิจิตรเนื้อที่ 23 ไร่ 2 งาน 32 ตารางวา ให้โจทก์ในราคาไร่ละ 10,000 บาทและรับชำระราคาที่ดินทั้งหมดจากโจทก์ หากจำเลยไม่ปฎิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาจำเลย ให้จำเลยส่งมอบที่ดินแก่โจทก์ทั้งแปลงและให้ชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ปีละ 10,000 บาทนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไป จนกว่าจะดำเนินการจดทะเบียนซื้อขายและส่งมอบที่ดินแก่โจทก์ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืนจำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่าที่ดินพิพาทอยู่ในเขตโครงการจัดรูปที่ดินตามพระราชบัญญัติจัดรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2517 ซึ่งภายในระยะเวลา 5 ปี นับแต่วันมีประกาศของรัฐมนตรีห้ามมิให้ผู้ใดจำหน่ายหรือก่อให้เกิดภาระติดพันซึ่งที่ดินในเขตดังกล่าวเว้นแต่จะได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากคณะกรรมการจัดรูปที่ดินจังหวัดพิจิตรเสียก่อนจึงจะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้ เมื่อวันที่ 18 สิงหาคม 2531 จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินพิพาทในราคาไร่ละ 10,000 บาท ให้แก่โจทก์โดยโจทก์จะต้องซื้อขายภายใน 2 เดือน ตั้งแต่วันที่ 18 สิงหาคม 2531 ตามสัญญาจะซื้อขาย เอกสารหมาย จ.6 และในวันเดียวกันจำเลยยื่นคำขออนุญาตทำนิติกรรมขายที่ดินพิพาทให้โจทก์ต่อคณะกรรมการจัดรูปที่ดินจังหวัดพิจิตรตามเอกสารหมาย จ.2 (หน้า 21 และ 27) ปัญหาตามฎีกาของจำเลยมีว่า สัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทเป็นโมฆะและไม่มีผลบังคับหรือไม่ และโจทก์ผิดสัญญาหรือไม่ เห็นว่าการที่โจทก์จำเลยตกลงกันทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทและในวันเดียวกันนั้นจำเลยก็ยื่นคำขออนุญาตทำนิติกรรมขายที่ดินพิพาทให้โจทก์ เช่นนี้มิใช่โจทก์จำเลยกระทำการฝ่าฝืนข้อห้ามของกฎหมายเพราะขณะนั้นยังไม่มีผลที่จะก่อให้เกิดการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินพิพาทได้ แต่เป็นการกระทำตามขั้นตอนของกฎหมาย สัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทจึงไม่เป็นโมฆะ มีผลบังคับได้ ต่อมาเมื่อคณะกรรมการจัดรูปที่ดินจังหวัดพิจิตร มีมติอนุญาตให้จำเลยจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมขายที่ดินพิพาทให้โจทก์ได้เมื่อวันที่ 15 พฤศจิกายน 2531ตามเอกสารหมาย จ.4 แม้ขณะมีมติอนุญาตจะเกินกำหนดระยะเวลาที่ตกลงกันไว้ในสัญญาจะซื้อขายก็มิใช่ความผิดของโจทก์ทั้งไม่ปรากฎว่าโจทก์ผิดสัญญาแต่อย่างใด จำเลยจึงต้องขายที่ดินพิพาทให้โจทก์ จำเลยจะอ้างว่าเกินกำหนดระยะเวลา 2 เดือนตามที่ตกลงวันไว้ในสัญญาจะซื้อขายแล้วหาได้ไม่”
พิพากษายืน
