แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
การที่จำเลยออกเงินปลูกสร้างตึกแถวให้ ช. เจ้าของที่ดินเดิมและ ช. ให้จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวมีกำหนดเวลารวม 12 ปีเช่นนี้สัญญาเช่าตึกแถวเป็นสัญญาต่างตอบแทนระหว่าง ช. กับจำเลยยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา แม้สัญญาเช่าดังกล่าวที่ทำกัน 4 ฉบับ ๆ ละ3 ปี โดยมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะเป็นเพียงบุคคลสิทธิซึ่งผูกพันจำเลยกับ ช. คู่สัญญา เมื่อโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกรับโอนที่ดินและตึกแถวจาก ช. ได้รับทราบและตกลงยินยอมปฏิบัติตามข้อตกลงดังกล่าวนั้น ซึ่งมีผลเป็นการตกลงยินยอมเข้าผูกพันตนในอันที่จะปฏิบัติตามสัญญานั้นแทน ช. ผู้ให้เช่าเดิมต่อไป อันเป็นการตกลงว่าจะชำระหนี้แก่บุคคลภายนอก ซึ่งทำให้จำเลยในฐานะบุคคลภายนอกและเป็นผู้เช่าตึกแถวจาก ช. มีสิทธิเรียกร้องชำระหนี้จากโจทก์ซึ่งเป็นลูกหนี้โดยตรงได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 374 โจทก์ย่อมต้องผูกพันที่จะให้จำเลยเช่าต่อไปตามกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้ เพราะในกรณีเช่นนี้ผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน โจทก์จะอ้างว่าได้ที่ดินและตึกแถวโดยสุจริตหาได้ไม่ โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทั้งสองเป็นสามีภรรยากัน โจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 7604 พร้อมตึกแถวสองชั้นเลขที่ 314/8 ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินดังกล่าว โดยโจทก์ที่ 1 ซื้อมาจากนางชะอุ้ม ยุวดี ตั้งแต่วันที่ 26 พฤษภาคม 2530 โดยไม่ทราบว่าจำเลยเป็นผู้เช่าตึกแถวดังกล่าวอยู่ เมื่อโจทก์ทั้งสองทราบว่าสัญญาเช่าไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และได้ติดต่อให้จำเลยมาทำสัญญาเช่ากับโจทก์ทั้งสอง จำเลยไม่ยอมทำสัญญาและชำระค่าเช่าแก่โจทก์ทั้งสอง โจทก์ทั้งสองจึงบอกเลิกสัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับนางชะอุ้ม และให้ทนายความมีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยและบริวารออกไปจากตึกแถวของโจทก์ทั้งสอง แต่จำเลยไม่ยอมรับหนังสือดังกล่าว คงอยู่ในตึกแถวของโจทก์ทั้งสองโดยละเมิด ทำให้โจทก์ทั้งสองเสียหาย ขอให้บังคับจำเลยเลิกสัญญาเช่าตึกแถวเลขที่314/8 ที่ตกทอดมายังของโจทก์ทั้งสองเสีย ให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากตึกแถวดังกล่าว ห้ามยุ่งเกี่ยวอีกต่อไป กับให้จำเลยใช้ค่าเสียหายจำนวน 100,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ทั้งสองและค่าเสียหายเดือนละ 20,000 บาท นับแต่เดือนพฤศจิกายน 2530เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากตึกแถวของโจทก์ทั้งสอง
จำเลยให้การว่า โจทก์ทั้งสองมิได้เป็นสามีภรรยากันโดยชอบด้วยกฎหมาย โจทก์ที่ 2 มิได้มีชื่อเป็นผู้ซื้อหรือเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินตามฟ้อง ก่อนซื้อที่ดินและตึกแถวตามฟ้อง โจทก์ที่ 1 ทราบจากนางชะอุ้มแล้วว่า จำเลยเป็นผู้เสียค่าใช้จ่ายในการปลูกสร้างและตกแต่งตึกแถว โดยตกลงกับนางชะอุ้มว่า จำเลยจะยกตึกแถวดังกล่าวให้นางชะอุ้มเมื่อจำเลยเช่าห้องแถวดังกล่าวด้วยอัตราค่าเช่าเดือนละ 600 บาท ครบ 12 ปีแล้ว ทั้งจำเลยได้ชำระเงิน100,000 บาท เป็นค่าเช่าล่วงหน้าส่วนหนึ่ง หากโจทก์ที่ 1ซื้อที่ดินจะต้องให้จำเลยเช่าต่อไปอีก 8 ปี โจทก์ที่ 1 ตกลงนางชะอุ้มจึงยอมโอนขายที่ดินให้โจทก์ที่ 1 โจทก์ทั้งสองมีสถานประกอบการค้าอยู่ห่างตึกแถวพิพาทเพียง 30 เมตร จึงทราบว่าจำเลยปลูกสร้างตึกแถวและเช่าที่ดินพิพาทอยู่ โจทก์ที่ 1 ซื้อที่ดินพิพาทโดยไม่สุจริตหรือร่วมกับนางชะอุ้มฉ้อฉลจำเลย เพื่อบีบบังคับให้จำเลยซื้อที่ดินที่สร้างตึกแถวในราคาแพง หรือเช่าที่ดินในราคาแพงกว่าที่จำเลยเช่าอยู่เดิม จึงต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าที่นางชะอุ้มมีอยู่กับจำเลย จำเลยไม่ทราบและไม่เคยได้รับแจ้งจากโจทก์ทั้งสองเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือบอกกล่าวให้จำเลยไปทำสัญญาเช่าตลอดจนบอกเลิกการเช่า ทั้งไม่เคยไปติดต่อซื้อที่ดินจากโจทก์ที่ 1ปกติการชำระค่าเช่าของจำเลย นางชะอุ้มเป็นผู้มารับด้วยตนเองโดยไม่ถือกำหนดเวลาเป็นสาระสำคัญ จำเลยได้ชำระค่าเช่าให้นางชะอุ้มครั้งสุดท้ายวันที่ 26 พฤษภาคม 2530 โจทก์ทั้งสองจึงไม่มีนิติสัมพันธ์ใด ๆ กับจำเลย จะถือเอาการไม่ชำระค่าเช่ามาเป็นเหตุบอกเลิกการเช่าไม่ได้ เพราะเป็นหน้าที่ของโจทก์ทั้งสองที่จะต้องเป็นผู้มาเก็บค่าเช่าจากจำเลย จำเลยอยู่ในตึกแถวพิพาทในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ ไม่ได้ละเมิดโจทก์ทั้งสองจึงไม่ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสอง ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษายกฟ้อง
โจทก์ทั้งสองอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืน
โจทก์ทั้งสองฎีกา
ระหว่างพิจารณา โจทก์ที่ 1 ถึงแก่กรรม โจทก์ที่ 2 ซึ่งเป็นสามีโดยชอบด้วยกฎหมายและผู้จัดการมรดกของโจทก์ที่ 1 ยื่นคำร้องขอเข้าเป็นคู่ความแทน ศาลฎีกาอนุญาต
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ในเบื้องต้นว่า เมื่อวันที่ 12 สิงหาคม 2526 นางชะอุ้ม ยุวดี ได้ตกลงให้จำเลยปลูกสร้างตึกแถวบนที่ดินโฉนดเลขที่ 7604 ตำบลปากน้ำโพอำเภอเมืองนครสวรรค์ จังหวัดนครสวรรค์ โดยให้จำเลยเป็นผู้ออกเงินค่าปลูกสร้าง และจ่ายเงินค่าตอบแทนเป็นค่าหน้าดินให้นางชะอุ้ม แล้วนางชะอุ้มตกลงให้จำเลยเช่าอยู่อาศัยมีกำหนด12 ปี อัตราค่าเช่าเดือนละ 600 บาท ตามหนังสือสัญญาวางมัดจำเอกสารหมาย จ.1 เมื่อจำเลยปลูกสร้างตึกแถวพิพาทเลขที่ 314/8ถนนสวรรค์วิถี ตำบลปากน้ำโพ อำเภอเมืองนครสวรรค์ จังหวัดนครสวรรค์ เสร็จแล้วนางชะอุ้มได้ทำหนังสือสัญญาเช่าตึกแถว4 ฉบับ ให้แก่จำเลยมีกำหนดระยะเวลาเช่าฉบับละ 3 ปี ต่อเนื่องกันโดยไม่ได้นำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ครั้นวันที่ 26พฤษภาคม 2530 ระหว่างอายุสัญญาเช่าฉบับที่สอง นางชะอุ้มขายที่ดินพร้อมตึกแถวพิพาทให้โจทก์ที่ 1 โจทก์ที่ 1 ได้แจ้งให้จำเลยไปทำสัญญาเช่ากับโจทก์ที่ 1 ใหม่ แต่จำเลยเพิกเฉย ต่อมาวันที่25 พฤศจิกายน 2530 โจทก์ทั้งสองก็มาฟ้องคดีนี้
คดีมีปัญหาตามที่โจทก์ทั้งสองฎีกาว่า สัญญาเช่าตึกแถวดังกล่าวผูกพันโจทก์ทั้งสองหรือไม่ เห็นว่า การที่จำเลยออกเงินปลูกสร้างตึกแถวพิพาทให้นางชะอุ้มเจ้าของที่ดินเดิม และนางชะอุ้มให้จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนดเวลารวม 12 ปีเช่นนี้ สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทเป็นสัญญาต่างตอบแทนระหว่างนางชะอุ้มกับจำเลยยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา แม้สัญญาเช่าดังกล่าวที่ทำกัน4 ฉบับ ๆ ละ 3 ปี โดยมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะเป็นเพียงบุคคลสิทธิซึ่งผูกพันจำเลยกับนางชะอุ้มคู่สัญญา เมื่อปรากฏว่าโจทก์ทั้งสองในฎีกาว่าโจทก์ทั้งสองเป็นบุคคลภายนอกซึ่งเป็นผู้รับโอนที่ดินและตึกแถวพิพาทจากนางชะอุ้ม ไม่ว่าโจทก์ทั้งสองจะทราบหรือไม่ทราบข้อสัญญาระหว่างนางชะอุ้มกับจำเลย สัญญาเช่าย่อมมีผลผูกพันโจทก์ทั้งสองเพียง 3 ปี ส่วนที่เกิน 3 ปี เป็นบุคคลสิทธิไม่ผูกพันโจทก์ทั้งสอง โดยมิได้โต้แย้งคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 2 ที่ฟังข้อเท็จจริงว่า โจทก์ทั้งสองได้ทราบถึงสิทธิตามสัญญาเช่าของจำเลยซึ่งก่อสร้างตึกแถวพิพาทเพื่อตอบแทนการได้เช่ามีกำหนด 12 ปี และโจทก์ทั้งสองยินยอมผูกพันตามสัญญาเช่าดังกล่าวโดยชัดแจ้ง จึงถือว่าโจทก์ทั้งสองยอมรับในฎีกาแล้วว่าโจทก์ทั้งสองได้รับทราบและตกลงยินยอมปฏิบัติตามข้อตกลงดังกล่าวนั้น ซึ่งมีผลเป็นการตกลงยินยอมเข้าผูกพันตนในอันที่จะปฏิบัติตามสัญญานั้นแทนนางชะอุ้มผู้ให้เช่าเดิมต่อไปอันเป็นการตกลงว่าจะชำระหนี้แก่บุคคลภายนอกซึ่งทำให้จำเลยในฐานะบุคคลภายนอกและเป็นผู้เช่าตึกแถวพิพาทจากนางชะอุ้มมีสิทธิเรียกร้องชำระหนี้จากโจทก์ทั้งสองซึ่งเป็นลูกหนี้โดยตรงได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 374 โจทก์ทั้งสองย่อมต้องผูกพันที่จะให้จำเลยเช่าต่อไปตามกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้เพราะในกรณีเช่นนี้ผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน และเมื่อโจทก์ทั้งสองได้ยินยอมที่จะปฏิบัติตามข้อก.ตกลงดังกล่าวแล้วโจทก์ทั้งสองจะอ้างว่าได้ที่ดินและตึกแถวพิพาทโดยสุจริตหาได้ไม่คำพิพากษาศาลฎีกาที่โจทก์ทั้งสองอ้าง ข้อเท็จจริงไม่ตรงกับคดีนี้โจทก์ทั้งสองไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่และฟ้องเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้
พิพากษายืน
