แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
การเช่าอสังหาริมทรัพย์ธรรมดาโดยหลักกฎหมายธรรมดา ศาลต้องวินิจฉัยข้อความตามที่ปรากฎในสัญญาเช่า แต่เมื่อการเช่านั้นจำเลยอ้างว่าเช่าอยู่อาศัยได้รับความคุ้มครองตาม พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขันฯ ซึ่งเป็นกฎหมายพิเศษคุ้มครองการเช่าเคหะเพื่ออยู่อาศัย ศาลจึงไม่ต้องแปลข้อความในเอกสารการเช่าเพราะกฎหมายไม่ประสงค์ที่จะให้เลี่ยง พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าฯ ศาลต้องวินิจฉัยตามสภาพที่เป็นจริงแห่งการเช่าว่าเป็นการเช่าเพื่ออยู่อาศัยตาม พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าหรือไม่เท่านั้น
เมื่อโจทก์รับว่าจำเลยอยู่อาศัยดังนี้ศาลก็ต้องพิพากษายกฟ้องโจทก์เสียได้แล้ว ไม่ต้องสืบพยานต่อไป การที่ศาลชั้นต้นสั่งอนุญาตให้จำเลยสืบพยานต่อไปได้ คำสั่งเช่นนี้จะเป็นการขัดต่อ ป.วิ. แพ่งมาตรา 87 – 88 หรือไม่นั้น ก็ไม่ทำให้โจทก์ชนะคดีได้ ฎีกาโจทก์ข้อนี้จึงเป็นข้ออ้างที่ไม่เป็นสาระแก่คดีอันควรต้องวินิจฉัยตาม ป.วิ.แพ่งมาตรา 242 (1) และ 147 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติม ป.วิ.แพ่ง (ฉบับที่ 5) มาตรา 22 และ 24
การที่ผู้ให้เช่าพิมพ์ข้อความกล่าวอ้างความยินยอมของผู้เช่าที่จะออกจากห้องเช่าของโจทก์ไว้ล่วงหน้าในสัญญาเช่า เป็นการผูกมัดผู้เช่าเพื่อเลี่ยง พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าฯ จึงไม่ใช่ความยินยอมของผู้เช่าตาม พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าฯ 2489 ม.16 (5)
เมื่อจำเลยดำเนินคดีเองจึงไม่มีค่าทนายที่โจทก์ควรจะต้องใช้แทนจำเลย.
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่าจำเลยเช่าห้องเลขที่๑๖๙ – ๖ อำเภอเมือง จังหวัดลำปาง เพื่อทำการค้า ครบกำหนดแล้วจำเลยไม่ยอมออก ขอให้ขับไล่จำเลยและบริวาร ฯลฯ
จำเลยต่อสู้ว่าจำเลยเช่าเพื่ออยู่อาศัย ได้รับความคุ้มครองตาม พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน ตามหนังสือสัญญาเช่า ข้อ ๑ ที่ว่าเช่าเพื่อการค้าก็ดี และข้อ ๑๓ ที่ว่า เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่า ผู้เช่ายอมให้ถือว่าผู้เช่ายอมออกจากที่เช่าโดยได้ รับความยินยอมจากผู้เช่าตาม พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน เป็นแบบพิมพ์ที่เอาเปรียบในแง่กฎหมาย ซึ่งไม่ตรง ต่อความเป็นจริง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง และศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกาคัดค้านในปัญหาข้อกฎหมายหลายข้อ
ข้อเท็จจริงได้ความว่าจำเลยเช่ามีกำหนด ๑ ปี เฉพาะที่เป็นสาระสำคัญในคดีเรื่องนี้คือตามสัญญาข้อ ๑ พิมพ์ไว้เสร็จว่า “เช่าเพื่อการค้าขาย” และตามสัญญาข้อ ๑๓ พิมพ์ไว้เสร็จว่า “เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่า ฯลฯ ผู้เช่ายอมให้ถือว่าผู้เช่ายอม ออกจากที่เช่าโดยได้รับความยินยอมจากผู้เช่าตาม พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน ๒๔๘๙ มาตรา ๑๖(๕) และผู้เช่า ยินยอมให้ถือว่าความยินยอมออกจากที่เช่าตามข้อนี้ได้ยินยอมถัดจากวันเซ็นสัญญาเช่านี้ไปแล้ว” เมื่อพ้นกำหนด ๑ ปี โจทก์บอกเลิกการเช่าแล้วจำเลยไม่ยอมออก โดยถือว่าเช่าอยู่อาศัยได้รับความคุ้มครองตาม พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่า ฯ
ศาลฎีกาจะได้วินิจฉัยฎีกาโจทก์ต่อไปโดยลำดับ
การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีหนังสือสัญญาเช่าเป็นหลักฐาน โดยหลักกฎหมายธรรมดาแล้ว ศาลก็ต้องวินิจฉัยตามข้อความ ที่ปรากฎในสัญญาเช่าดังที่โจทก์ฎีกาขึ้นมาถูกต้องแล้ว แต่คดีนี้จำเลยอ้างว่าเช่าอยู่อาศัย และได้รับความคุ้มครองตาม พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่า ฯ ซึ่งเป็นกฎหมายพิเศษคุ้มครองการเช่าเคหะเพื่ออยู่อาศัย ศาลจึงไม่ต้องแปลข้อความในเอกสาร เช่าของโจทก์ในความข้อนี้เพราะกฎหมายไม่ประสงค์ที่จะให้ผู้เช่าทำหนังสือสัญญาเช่าผูกมัดผู้เช่าอันเป็นการขัดหรือ หลีกเลี่ยงต่อ พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่า ฯ ศาลต้องวินิจฉัยตามสภาพที่เป็นจริงแห่งการเช่าว่าเป็นการเช่าเพื่ออยู่อาศัยตาม พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าหรือไม่เท่านั้น
ฎีกาข้อ ๒ นั้นเห็นว่า การที่ผู้ให้เช่าพิมพ์ข้อความกล่าวอ้างความยินยอมของผู้เช่าที่จะออกจากห้องเช่าของโจทก์ไว้ล่วงหน้า ลงในเอกสารสัญญาเช่าเช่นนี้ เป็นการผูกมัดผู้เช่าเพื่อหลีกเลี่ยงบทบัญญัติแห่ง พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่า ฯ ๒๔๘๙ มาตรา ๑๖
(๕)
ฎีกาข้อ ๓ เมื่อโจทก์เองรับรองอยู่แล้วว่าจำเลยเคยทำการค้าในห้องเช่า ดังนี้ศาลย่อมพิพากษายกฟ้องโจทก์เสียได้แล้ว โดยไม่ต้องสืบพยานต่อไป การที่ศาล++สั่งอนุญาตให้จำเลยสืบพยานของจำเลยไปได้ จะเป็นการตาม ป.วิ.แพ่งมาตรา
๘๗ – ๘๘ หรือไม่ ย่อมไม่กระทำให้ชนะคดีเรื่องนี้ขึ้นมาได้ ฎีกาโจทก์ข้อนี้จึงไม่เป็นสาระ++อันควรต้องวินิจฉัยตาม ป.วิ.แพ่งมาตรา ๒๔๒(๑) และซึ่งได้แก้ไขเพิ่มเติมโดย พ.ร.บ.แก้ไขเพิ่มเติมป.วิ.++(ฉบับที่ ๕) พ.ศ.๒๔๙๙ ม.๒๒ และ ๒๔
ฎีกาข้อ ๔ คดีนี้จำเลยดำเนินคดีโดยตนเองตลอดมิได้แต่งทนาย จึงไม่มีค่าทนายที่โจทก์ควรจะต้องใช้จำเลย ศาลอุทธรณ์ พิพากษาเกินไปในความเช่นนี้
พิพากษาแก้คำพิพากษาศาลอุทธรณ์เฉพาะเรื่องค่าความ ๒++ที่ให้โจทก์ใช้แก่จำเลยนั้นให้ตัดออกเสีย ค่าธรรมเนียม ชั้นนี้ให้เป็นพับ.
